【正文】 北京 投資開發(fā) 有限公司 2020 年 4 月 18日 。從敏感性分析看，本項目所能承受的零售租金和 運營管理成本 變動幅度較小， 具有較大的風險 。降低運營成本，保證零售租金和出租率是本項目的關鍵所在。 總體來說， 該 項目 存在較大風險， 主要集中在：出租率能否達到標準，零售租金能否達到預期的價格 ，及業(yè)主租金水平。 從敏感性分析可看出，本項目敏感因子敏感度如下：出租率 =經(jīng)營收入 =零售租金 運營收入 業(yè)主租金 。 業(yè)主租金盈虧平衡分析 當業(yè)主租金高于 元 /平方米 /日時，稅前利潤為零，項目達到盈虧平衡。 此項目抗風險能力較弱。 投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準收益率在經(jīng)濟上是可行的 □ 稅后指標： 財務凈現(xiàn)值 NPV=￥ 379＞ 0 本方案在經(jīng)濟上是可行的。由于公司在此方面的優(yōu)勢，在操作層面比此模型會更優(yōu)化。 租金水平按價格 元 /平方米 /天估算。 第五章 項目經(jīng)濟效益評價 收入 本項目收入來源為商 用物 業(yè)租賃收入，其他廣告等收入不計算在內(nèi)。 租金水平 根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結合本項目 地塊的位置、規(guī)模、個性特點等優(yōu)勢進行綜合分析和預測，制定出在各個不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點初步零售價格為 元 /平方米 /天 。 本項目 內(nèi)部裝修及招商 周期按 6 個月考慮。 □遠區(qū)人群（主要靠餐飲和娛樂帶動） 3. 5 價格定位 小關項目價值評定 小關周圍項目 地下 1 層（元/平方米 /天） 底商（元 /平方米 /天） 23層商業(yè)（元/平方米 /天） 58 層寫字樓（元 /平方米 /天） 長新大廈 安華發(fā)展大廈 金甌大廈 企發(fā)大廈 勝古辦公樓 3 北京金融信托大廈 古玩城 4 3 3 市場法綜合價格 3 元 小關項目商業(yè)地下 3地下 2 建筑面積 平方米（地下停車位 189 個，每輛車每月 150 元），每天總收入： 1496 地下 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 2 層 4 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 5 層 8 層建筑面積 平方米，每天總 收入： 元 根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結合本項目地塊的位置、規(guī)模、個性特點等優(yōu)勢進行綜合分析和預測，制定出在各個不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點 確定入市散租 價格為 元 /平方米 /天。 一層留出超市主要出入口；引進中國建設銀行（有自動存取款機，24 小時營業(yè)）；引進一家快餐店（部分一層和二層）； 余下面積引進兩 家大型飯店 二層利用政府對小關區(qū)域的規(guī)劃 做網(wǎng)吧和臺球廳，并 同時引進一家洗浴中心 三層、四層引進一家大型酒吧 KTV（旗艦型） 五層以上為寫字樓 3. 4 消費群定位 □周邊居民。 3. 3 項目 功能定位 定位方向 ： 根據(jù)本項目的自身特征、周邊商用物業(yè)市場機會和 在商用物業(yè)經(jīng)營管理方面的優(yōu)勢， 本項目經(jīng)營方向初步定為： 集中型超市、中高檔 餐飲、 高檔辦公 為一體 的商業(yè)綜合體 功能 及業(yè)態(tài) 定位為： 地下一層以標準超市為主，以吸引周邊人流，保障社區(qū)居民日常生活需求。 （ 4） 威脅 ◆ 區(qū)域無規(guī)劃發(fā)展過快，可能導致市場嚴重飽和，產(chǎn)生不良競爭。 （ 3）項目上層垂直交通不便，不利于后期經(jīng)營。 ◆業(yè)態(tài)劣勢 項目周邊配套已有相同業(yè)態(tài)存在，容易互形成競爭； ◆交通劣勢 項目周邊不鄰主路，進出不便，對商業(yè)影響較 大 ◆建筑本身劣勢 （ 1）項目地下面積過大，可產(chǎn)生商業(yè)利益有限，對投資者有著巨大經(jīng)濟損失。 項目優(yōu)劣勢分析 （ 1）優(yōu)勢 ◆區(qū)位優(yōu)勢 本項目位于 亞奧商圈的核心位置 ，區(qū)位優(yōu)勢顯著； ◆規(guī)模優(yōu)勢 本項目建筑規(guī)模 4 萬平米 ,可形成規(guī)模效應； ◆ 投資商資源整合優(yōu)勢 ： 在商用物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和資源整合方面有豐富的經(jīng)驗和可利用資源。 區(qū)域內(nèi)部的商務資源：亞運村區(qū)內(nèi)一個比較有特色的商務資源是其良好的社區(qū)氛圍及商住傳統(tǒng)，區(qū)內(nèi)的很多商戶對該區(qū)域有深厚的情結，其業(yè)務雖不存在區(qū)域屬性，但他們會從亞運村內(nèi)的一個樓搬到另一個樓，卻很少會遷出亞運村核心區(qū)。不過作為從亞運村發(fā)展而來的社區(qū)，區(qū)內(nèi)的體育場館比較完善。就商業(yè)而言，亞運村 商業(yè)的特點在于其社區(qū)商業(yè) 特別發(fā)達，以餐飲、超市、便利店等生活配套為主，作為商業(yè)主體、商圈核心的百貨業(yè)卻不能形成規(guī)模，難于承擔區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心的重任。 集聚區(qū)規(guī)模：亞運村集聚區(qū)內(nèi)的寫字樓個數(shù)及總建筑面分別為 19 個及 萬平方米，是一個高級的寫字樓核心集聚區(qū)。而本區(qū)域內(nèi)休閑娛樂業(yè)態(tài)稀缺，目前區(qū)域內(nèi)幾家大型的娛樂場所即使檔次及內(nèi)部環(huán)境、服務水平較低，但由于消費人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經(jīng)營狀況都基本良好。同時，存在百貨店自行設立經(jīng)營的超市，但品牌知名度和市場認知度不高，無法以商業(yè)龍頭項目引導并帶動消費人群對其商品的認可。同時，百貨的良性經(jīng)營更加帶動了其周邊的商業(yè)發(fā)展 。加之周邊百貨數(shù)量較少，沒有出現(xiàn)惡性競爭帶來的負效應，且?guī)准野儇浄植技?，群聚效應較為顯著，商業(yè)區(qū)域逐 步形成。由于亞運會的影 響，京北發(fā)展迅速，人民生活水平不斷提高帶動商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，該地區(qū)建立起大量的中高檔商品房，吸引了北京高端人群遷入 此地，亞運村逐漸成為京城“富人區(qū)”。 第三章 區(qū)域分析及 經(jīng)營定位 項目 區(qū)域分析 亞運村商圈位于北京城正北部，在風水學理論 中處于上風上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等狀況都是 比較適合居民生活和居住。 商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析 北京市現(xiàn) 有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達到 35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎的盈利元素，是當今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，