徐州市景德鎮(zhèn)藝術陶瓷廠地塊規(guī)劃及定位報告書(doc)-區(qū)域規(guī)劃(參考版)
2024-08-17 16:04本頁面
【正文】 江西省博天營銷策劃有限公司 項目策劃組 2020320 夜完成 。 四、總結 本案著重對項目的規(guī)劃設計和市場定位做了一個分析，考慮前期的時間較緊迫，有些規(guī)劃設計建議不夠成熟，我司經過一個星期的討論研究，制定了第二套規(guī)劃建議方案，供開發(fā)商參考。 * 舊屋換新屋。 * 商品偏好 —— 喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。 年齡層次： 中青年人為主（ 30~50 歲） 家庭結構： 三 — 五口之家為主 收入?yún)^(qū)分： 中高等級 經濟結構： 現(xiàn)有存款 10 萬元以上 消費等級 10 萬 ~40 萬元 消費水準 精品型消費 購屋心態(tài) * 環(huán)境偏好 —— 治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。 3)換屋計劃：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。 2)安居保值：高薪收入階層（含個體戶及現(xiàn)時租屋人士）。 當然，一個項目的目標客戶可能永遠不只以上幾項分析的客戶，然而針對該項目的特點來說，敝司認為上述分析基本已囊括了近 八成目標買家，只要能抓住這批客戶的購買心理，再輔以必要的銷售策略，就必能取得銷售的成功。 ，已購樓宇的投資者 分析：這部分人也許在珠山區(qū)購過樓，隨著近年來購樓經驗的豐富，他們也可能看中本地塊 前景好，具有較大的升值潛力，買來自住或投資以求大回報。優(yōu)質的生活環(huán)境有助于改變他們不定向的居住習慣。 分析：附近繁榮的金融中心，商業(yè)網點，造就了一批在該區(qū)工作的工 薪一族，此類階層人士對置業(yè)概念注重經濟實惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質。 、朋友 分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。周邊基本上沒有較大的樓盤，從改造老城區(qū)，建設新城區(qū)的城市規(guī)劃思路出發(fā)，市政府對舊城區(qū)的改造工程已經正式啟動，珠山西路附近的拆遷工作已完成，一些中心地帶的工廠或倒閉重組，或搬遷，使得老城區(qū)日益煥發(fā)出新的面貌，加上周邊各項配 套設施齊全，如果有新的樓盤出現(xiàn)，選擇在此置業(yè)的人群將會越來越多，關鍵是要選擇價錢合理，有升值潛力的樓盤，以此概念，整個地區(qū)的客戶都是本項目客戶。由于珠山區(qū)屬于老城區(qū)，居住人口多以本地居民為主，屬于人口集居地，而且本區(qū)域的商業(yè)氛圍特別濃厚，各大中小型商鋪群較多，營造了一大批工薪階層及個體商戶。 7）項目思想價格定位： 根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃，小區(qū)內的樓盤的思想價格建議為： 樓房型態(tài) 起價 (元 /平方米 ) 均價 (元 /平方米 ) 最高價 (元 /平方米 ) 高層 1600 1810 2020 疊加別墅 1900 2200 多層 1480 1560 注：（此小區(qū)規(guī)劃為高檔住宅小區(qū)，樓盤的價格要高出目前景德鎮(zhèn)的房價）。 從彌補當前景德鎮(zhèn)房地產市場缺陷并尋求差異化出發(fā)，在考察當?shù)厥忻褓徺I力和需求愿望的基礎上，確立本案房產為 “ 景德鎮(zhèn)風景園林復合型高檔住宅社區(qū) ” 的形象定位符合當前市場需求 及發(fā)展趨勢，能夠創(chuàng)造更多的市場機會和利潤空間。盡管不滿的原因和程度不盡相同，但主要集中在設計單一、風格不夠時尚、周圍環(huán)境不理想等幾方面，而這些往往與開發(fā)商的開發(fā)理念和經驗直接相關，或者說，解決這些問題、改善這些因素并不依靠更多的資金投入。本案住宅社區(qū)營造的是一種溫馨、和諧、健康、輕松的社區(qū)文化，提供的是一個讓他們放松心情、緩解壓力的場所，一個改善鄰里關系、加強情感交流的園地、一個具有提供安全保障、解除后顧之憂的 “ 特區(qū) ” ，從而讓景德鎮(zhèn)居民能更好地同時體會事業(yè)的成功和生活的樂趣。在配以分期開發(fā)、分期銷售的策略，開發(fā)及管理成本并不會提高太多，但其市場及利潤前景則更為可觀。例如：安全設施系統(tǒng)、露天休閑廣場、得天獨厚的松濤公園、公共運動空間等充滿人情關懷的居住環(huán)境。 由一、二、三度空間構成了 “ 現(xiàn)代生態(tài)型風景園林住宅社區(qū) ” 產品的成功要素，也形成了本案 “ 居住 +運動 +度假 ” 的獨特個性，并創(chuàng)造了產品的差異性，使產品更具有競爭力，為開發(fā)商達到未來市場期望值提供保障。 本項
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