【正文】 （八） 層高小于 2． 2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 （五） 建筑物 以內(nèi)的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 （三） 層高在 2． 2 米以內(nèi)的技術(shù)層。 二、不計算建筑面積的范圍 （一） 突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 （十九） 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 （十八） 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積 。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 （十五） 突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 45頁 共 頁 （十三） 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍 水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 （十一） 建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過 2． 2米的，應(yīng)計算建筑面積。 （九） 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 （六） 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過 2． 2 米的， 按圍護外圍水平面積計算建筑面積。 （四） 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。 （二） 高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面到高跨中住外邊線的水平寬度計 算；當(dāng)高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中住外邊線的水平寬度計算。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 43頁 共 頁 附件四： 銀行按揭貸款流程 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 44頁 共 頁 附件五： 建筑面積計算規(guī)則 （ 1995 年 1月 1 日） 一、計算建筑面積的范圍 （一） 單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。 新的登記表使用之前，按以上要求填寫現(xiàn)行有關(guān)表格。登記表所填數(shù)字均保留兩位小數(shù)。 （二） 填寫“北京市房屋登記表”：依據(jù)《北京市房地產(chǎn)登記測繪細(xì)則》，企業(yè) ()大量管理資料下載 第 42頁 共 頁 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e填在備注欄中。 （四） 最終計算成果均保留兩位小數(shù)。 （三） 計算過程保留三位數(shù)。其中， （一） 測量數(shù)據(jù)米為單位，保留兩位小數(shù)。 四、 面積計算：面積計算按照《建筑面積計算規(guī)則》（ 1982）經(jīng)基設(shè)字 58號和《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的要求進行計算。 二、 實地測量：按照《建筑面積計算規(guī)則》（ 1982）經(jīng)基設(shè)字 58 號進行實地測量，測量數(shù) 據(jù)要滿足面積計算的要求，草圖的繪制和草圖內(nèi)容按照《北京市房地產(chǎn)登記測繪細(xì)則》中的要求執(zhí)行。 北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定 一、 準(zhǔn)備工作： （一） 根據(jù)施測單位提供的竣工圖紙或施工圖紙按約比例繪制作業(yè)草圖，草圖繪制在統(tǒng)一的草圖紙上。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面企業(yè) ()大量管理資料下載 第 40頁 共 頁 答復(fù)。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。 第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法 》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。 第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。 面積誤差比 ＝ [(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 )/ 合同約定面積 ] 100％ 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差 比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房價款由買受人補足；超出 3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款； 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 39頁 共 頁 （二）面積誤差比絕對值超出 3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸， 并約定誤差范圍。 第十九條 按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定 對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 第十七條 商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。 第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 第三章 廣告與合同 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、 合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第七條 商品房現(xiàn)售 ,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗 收； 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 37頁 共 頁 （五）拆遷安置已經(jīng)落實； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件， 其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 第二章 銷售條件 第六條 商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。 第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。 本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵 守本辦法。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。 【章名】 第四章 房地產(chǎn)交易 【章名】 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 設(shè)立房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) ()大量管理資料下載 第 35頁 共 頁 企業(yè)。 第二十七條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 。 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 第二十三條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國家機關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 34頁 共 頁 【章名】 第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第二十二條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法 批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 第二十條 土地使用權(quán)因土地滅失而終止。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。 第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。 第十四條 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 33頁 共 頁 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 第十二條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣 人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 第十條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。 第八條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第四條 國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā) 展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 32頁 共 頁 第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。 本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。分期：施工、進度及完工日期 ② 戶型分類及面積配比 ③ 物業(yè)交房及裝修標(biāo)準(zhǔn) ④ 物業(yè)管理費及各項服務(wù)收費明細(xì) （ 3） 項目定位及市場競爭 ① 項目定位及推廣主題 （項目產(chǎn)品定位、客戶定位、形象定位） ② 項目優(yōu)勢及疑難問題統(tǒng)一答客問 ③ 周邊競爭項目調(diào)查情況統(tǒng)計表 （ 4） 客戶購房須知 ① 項目購房須知 ② 按揭手續(xù)辦理須知 （ 5） 文件清單 (1)營銷管理綱要 (2)銷售部工作制度 (3)來電總登記表 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 29頁 共 頁 (4)來訪總登記表 (5)客戶接待登記（業(yè)務(wù)員）