【正文】 綿陽(yáng)涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于綿陽(yáng)市花園路，總建筑面積45萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積20萬(wàn)平方米。南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于南昌市紅谷灘新區(qū)，總建筑面積55萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積22萬(wàn)平方米。德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于寧德市天河?xùn)|路，總建筑面積61萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積19萬(wàn)平方米。鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于鄭州市二七區(qū)航海中路，總建筑面積61萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米。哈爾濱哈西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于哈爾濱市哈西新區(qū)，總建筑面積86萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積29萬(wàn)平方米。石家莊裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目緊鄰石家莊市電視塔公園，總建筑面積183萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積24萬(wàn)平方米。銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于銀川市中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積29萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米。南通萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于南通市人民東路，總建筑面積41萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米。星級(jí)酒店群星級(jí)酒店群由超五星級(jí)東湖萬(wàn)達(dá)大酒店、萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店、五星級(jí)東湖萬(wàn)達(dá)酒店、三星級(jí)假日快捷酒店等組成。漢街漢街為城市商業(yè)步行街，總建筑面積18萬(wàn)平方米，擁有300個(gè)商家，涵蓋商業(yè)、美食、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)。鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)黃山西路，總建筑面積40萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積24萬(wàn)平方米?；窗踩f(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目位于淮安市水渡口。武漢經(jīng)開萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于武漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東風(fēng)大道，總建筑面積44萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積20萬(wàn)平方米。沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市太原街，總建筑面積10萬(wàn)平方米。上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于上海市五角場(chǎng)市級(jí)商業(yè)副中心，總建筑面積40萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積26萬(wàn)平方米。上有天堂，下有蘇杭，我不來天堂，我去地獄嗎？只是以前杭州地產(chǎn)太火，地價(jià)很高，我們很難找到項(xiàng)目。這是我自己的一點(diǎn)心得，總結(jié)起來還有很多。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買行為中只有百分之十幾是目的性購(gòu)買，80%是隨機(jī)購(gòu)買。天河城建設(shè)時(shí)，貸款7億元，前三年連續(xù)虧損，租金收不上來，還不了貸款，困難重重。所以，想從事購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè)，一定要有足夠的心理準(zhǔn)備，一定要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，做購(gòu)物中心絕非輕松事。所以，大多數(shù)基金收購(gòu)購(gòu)物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。小租戶的特點(diǎn)是只能共繁榮不可能共患難，火的時(shí)候想方設(shè)法擠進(jìn)來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。但遠(yuǎn)水解不了近渴，他們畢業(yè)后，還需要五到十年的鍛煉才能真正用得上，不過作為一個(gè)有長(zhǎng)期目標(biāo)的公司，這種投入還是要做的。七、商業(yè)物管購(gòu)物中心的物業(yè)管理是一個(gè)特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡(jiǎn)單的保安、保潔?？晌覀冄芯窟^圖紙之后告訴他，炸掉重來。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握好這些東西。這與一開始我講的招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。這是很小的細(xì)節(jié)問題。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場(chǎng)，停車位就加了一倍。卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購(gòu)物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭(zhēng)位置。在國(guó)外做購(gòu)物中心有個(gè)設(shè)計(jì)要求，一眼至少能看到十個(gè)店招。人怎么流動(dòng)，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個(gè)2%的坡度。正大集團(tuán)就是因?yàn)槌缪竺耐?，迷信美?guó)的設(shè)計(jì)師，連中庭都是拐來拐去的?，F(xiàn)在只有2層沒有關(guān)，38層全停業(yè)了。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，但做購(gòu)物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心，有一些人只單純地考慮零售賣場(chǎng)，而國(guó)外的購(gòu)物中心，有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。國(guó)際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個(gè)功能是購(gòu)物；第二是休閑；第三是運(yùn)動(dòng)；第四是交際。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學(xué)問很深，要根據(jù)你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。定主力店。北京人口那么多，在東、西、南、北規(guī)劃了四個(gè)幾十萬(wàn)平的mall，到現(xiàn)在第一個(gè)規(guī)劃的春天mall都是死的，58萬(wàn)平，根本做不了，政府被迫修改規(guī)劃，修改到20萬(wàn)平的規(guī)?！，F(xiàn)在中國(guó)購(gòu)物中心有比大、比規(guī)模的不好風(fēng)氣。在歐洲，我看到一個(gè)糖果的連鎖店，每一個(gè)店就幾百平方米，但是在一個(gè)購(gòu)物中心里可以開5個(gè)店，每個(gè)門口開一個(gè)。規(guī)模越大，租金越低。定規(guī)模。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現(xiàn)他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過去，但是他們過去辦公了，還是有城無市，人氣不旺。在選址上，無論如何不能一次確定，有時(shí)間的話，一年的時(shí)段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時(shí)間，中午、晚上都看看。這些語(yǔ)言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。五、商業(yè)定位具體到技術(shù)層面而言，商業(yè)定位決定項(xiàng)目的成敗。為什么這么便宜？就是設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對(duì)接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計(jì)算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。做一個(gè)購(gòu)物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”所以做購(gòu)物中心，非常重要的是做對(duì)程序。大連有個(gè)發(fā)展商的總經(jīng)理跟我講：“外國(guó)主力店的租金價(jià)格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。美國(guó)沒有在城里面拆遷的，城里都是私人產(chǎn)權(quán)，購(gòu)物中心都是在郊區(qū)，只能靠這一招，拉幾個(gè)主力店，人流引來了，在主力店與主力店之前做些中小商鋪，兩層、三層，慢慢提升租金，找到資金平衡點(diǎn)。美國(guó)購(gòu)物中心里50%的主力店，主要是百貨、超市這兩種業(yè)態(tài)，地是白送的，有一些甚至連房子都是送的。假如總投資5億元，7%的回報(bào)率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報(bào)率12%，就可以了。還有很多例子。2004年，我們做了一個(gè)決定，購(gòu)物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售。但是我們以購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展方向，作為品牌企業(yè)，就一定要解決業(yè)主的問題。銷售商鋪的時(shí)候，因?yàn)槲覀冏隽耸吣攴康禺a(chǎn)開發(fā)銷售，合同寫的很清楚，房子出售后，我們不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)上的責(zé)任。在這方面，萬(wàn)達(dá)有深刻的教訓(xùn)。所以做商業(yè)地產(chǎn)，沒有這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點(diǎn)金融投資的綜合型人才，是非常難的?？上б?yàn)橐呀?jīng)施工了，基本的東西不能推翻，只能做些修改。我舉一個(gè)例子說明人才的重要性。大家不要以為，搞超市、搞百貨的人拿來就能用，搞百貨搞超市是零售思維，同單純的房地產(chǎn)思維一樣，都不行。幸虧我們的決策有前瞻性，在2004年1月開了一個(gè)總裁辦公會(huì)，決定除了已開工的購(gòu)物中心，暫停其它購(gòu)物中心的建設(shè)，集中精力尋找長(zhǎng)期資金管道，我們找到了一個(gè)戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。萬(wàn)達(dá)在這方面有最深刻的教訓(xùn)。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。據(jù)我了解，香港政府在2005年將正式放開允許成立房地產(chǎn)信托基金，新加坡政府已在三年前放開政策，我相信再過幾年，中國(guó)也會(huì)出來這個(gè)產(chǎn)品，到那時(shí)候，我們就會(huì)迎來購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)期。只有這種模式，它吸納的是民間閑資、退休基金、政府基金、保險(xiǎn)基金這種求穩(wěn)而對(duì)回報(bào)率要求不高的資金，只有它們才能托住購(gòu)物中心的發(fā)展。盡管銀行推出十年、八年的長(zhǎng)期貸款，也不適合做商業(yè)地產(chǎn)。他問，能不能每年30個(gè)？他希望十年以后，每年開100家店。二是市場(chǎng)需求，租戶有這個(gè)需求。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產(chǎn)。什么叫商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)加地產(chǎn)。先下訂單再投資，這樣做的最大好處在于規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。這樣做的好處是，每個(gè)店的租金具體多少不用再談判，速度快。第三，平均租金。萬(wàn)達(dá)目前和17家跨國(guó)企業(yè)，其中有10家世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù)。以下為文章全篇內(nèi)容：最近三年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展公司專注于做購(gòu)物中心，在全國(guó)19個(gè)城市建了21個(gè)購(gòu)物中心，總面積300萬(wàn)平方米，其中開業(yè)12個(gè)，在建9個(gè)。很少去轉(zhuǎn)別人的文章，不過經(jīng)典，不能錯(cuò)過。隨著商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的快速發(fā)展，隨著萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐和探索，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式開始被注入更多的商業(yè)元素和成熟基因。第三，萬(wàn)達(dá)開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長(zhǎng)期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。首先，萬(wàn)達(dá)開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。萬(wàn)達(dá)在招商上的被動(dòng)和滯后，在管理上的簡(jiǎn)單和單一，直接影響著項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，影響著萬(wàn)達(dá)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售，影響著萬(wàn)達(dá)品牌的社會(huì)形象。投資商戶們“沃爾瑪?shù)拇髽涞紫潞贸藳觥钡拿缐?mèng)，最終被萬(wàn)達(dá)的厚此薄彼所擊碎，繼而出現(xiàn)的諸多問題也一定程度上與萬(wàn)達(dá)過份“溺愛”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益不無關(guān)系。第三，過于“溺愛”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益。一個(gè)是終端，一個(gè)是開端，但萬(wàn)達(dá)沒有理解，或者視而不見。在商鋪分割上，以切西瓜銷售的方式，橫豎切割，一賣了之。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、功能配套是什么，是需要建立在充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)之上的；而不同的商業(yè)業(yè)態(tài)、市場(chǎng)定位和功能配套，對(duì)商業(yè)物業(yè)的舉架、柱距、荷載，對(duì)客流、物流、車流的交通，對(duì)電力、暖通、給排水、電梯設(shè)備等等各方面的要求都不相同。不可回避，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上踢出的漂亮的頭幾腳，也踢痛了自己。因此，連鎖發(fā)展經(jīng)營(yíng)構(gòu)成了萬(wàn)達(dá)的第五大優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的營(yíng)銷能力是其它投資商所不能及的。我們?cè)诿總€(gè)城市都能看到占據(jù)核心商圈的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目圍板上震撼人心的廣告牌，當(dāng)?shù)孛襟w上 富有沖擊力的廣告語(yǔ)。“訂單”模式是萬(wàn)達(dá)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。有了當(dāng)?shù)卣闹С?，有了核心的商業(yè)地段，在項(xiàng)目投資開發(fā)上，萬(wàn)達(dá)籍多年的銀行信用而獲得銀行資金的大力支持，自然就是順理成章了。萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，首先就是王健林的優(yōu)勢(shì)?？梢哉f，一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)就是他企業(yè)的素質(zhì)，他的眼光決定著企業(yè)的發(fā)展方向，他的能力決定著企業(yè)的運(yùn)作實(shí)力。如：超前的投資戰(zhàn)略、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的政府關(guān)系、獨(dú)特的商業(yè)資源和強(qiáng)大的銷售能力等等。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬(wàn)達(dá)的開發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣；但隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬(wàn)達(dá)模式，以期從它的成敗得失中受到應(yīng)有的啟示。但是在開發(fā)了一些項(xiàng)目以后，萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)這條路繼續(xù)走下去的難度很大。萬(wàn)達(dá)在貫徹執(zhí)行力文化的過程中，總是把優(yōu)良的作風(fēng)擺在第一位。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系經(jīng)營(yíng)、管理制度化建設(shè)；創(chuàng)新思維；知識(shí)沉淀對(duì)企業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)促進(jìn)作用。僅從商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)層面分析，萬(wàn)達(dá)