光谷太陽城項目定位思考前期定位-wenkub.com
2025-04-29 08:23 本頁面
【正文】 超低建筑密度 （四） 我們的市場 —— 市場分析總結(jié) 1. 項目所在周邊片區(qū)房地產(chǎn)市場即將形成內(nèi)部激烈競爭、外部強敵環(huán)繞之勢； 2. 片區(qū)項目客戶特征較為集中，高校老師、研究人員、高科技企業(yè)白領(lǐng)、企事業(yè)單位后勤職工、辦公室一般職員、個體戶構(gòu)成片區(qū)住宅主力購買群體 3. 產(chǎn)品 “ 瘦身 ” ，成為片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展主流； 4. 太陽城先行一步占據(jù)了市場主動。 在面臨朝向與景觀的對立選擇時 ， 更多的居民 （ 尤其是素質(zhì)較高的中青年 ） ，在給予充分 “ 景觀補償 ” 的前提下 ， 基本是可以接受偏南朝向（ 東南或西南 ） 的住宅的 。四期動工時間未定，可能推遲到 2020年。 （ 3）四房以上戶型由于總價較高，而銷售狀況普遍一般，個別甚至較差。 片區(qū)樓盤目前供應(yīng)總量為 184萬平方米。按調(diào)查獲得的每一樓盤開發(fā)量結(jié)果進行統(tǒng)計，則目前現(xiàn)有樓盤年供應(yīng)總量約為 8085萬平方米； 開發(fā)區(qū)管委會明確表示 “ 在 20202020年間繼續(xù)貫徹加大、加快拆遷及土地出讓的速度 ” 方針； 結(jié)論： （ 1）主打光谷概念十之七八，流于形式，內(nèi)涵貧乏； （ 2）大部分開發(fā)商做到產(chǎn)品戶型方正實用已是心滿意足，全新創(chuàng)新大賣點完全沒有； （ 3）個別樓盤（名都花園）園林景觀雖然設(shè)計并非上佳，但已經(jīng)成為促進實際銷售的核心賣點； （ 4）個別樓盤（智慧城）退讓式開發(fā)次序安排值得借鑒； （ 1）目前本片區(qū)樓盤供給的產(chǎn)品類型完全是以三房兩廳兩衛(wèi)為主，面積主要集中在 120130平方米之間，所占比例基本達到 4050%以上，個別樓盤（如當(dāng)代曙光花園 、虹景豪庭）比例甚至達到 7090%； （ 2）多數(shù)樓盤兩房兩廳面積主要集中在 90100平方米之間，比例相對較低，基本在 15%以下（光谷智慧城項目比例相對較高，達到 2030%）； （ 3）四房兩廳面積主要集中在 140160平方米之間，多數(shù)樓盤比例基本在510%； （ 4）其他戶型（一房兩廳、大戶型躍式、復(fù)式）比例很低。 （ 4）在功能滿足需求的前提下，同樣戶型，面積相對越小的，銷售效果越佳。 入市時間 2002年 56月 推廣方向 居民素質(zhì)、良好環(huán)境， “ 在線好生活 ” —— 學(xué)府佳園 規(guī)模 150畝、建筑面積 12萬 m2 主力戶型面積 三房及四房，面積在 120160 m2之間 均價 均價 21002200 總價 主要集中于 25
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