【正文】 必須在自籌資金達(dá)到比例要求時(shí)發(fā)放，根據(jù)工程進(jìn)度及付款進(jìn)度安排分次發(fā)放。 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 封閉操作流程分析 可否真正做到封閉操作 項(xiàng)目資金缺口分析： 投資估算是否全面、準(zhǔn)確 資金籌集計(jì)劃是否可行：工程墊資一般不作為資金籌集的來(lái)源 自有資金是否已落實(shí)：對(duì)于不足 35%的差額部分，要求在我行貸款出帳前歸入監(jiān)管帳戶， 由我行監(jiān)管并確保投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 資金平衡分析： 根據(jù)調(diào)查報(bào)告反映的工程款項(xiàng)支付進(jìn)度及銷售回籠進(jìn)度，結(jié)合審查人員的市場(chǎng)分析，制作 資金平衡表 資金平衡表反映項(xiàng)目投資計(jì)劃與籌資計(jì)劃能否相互吻合；反映預(yù)售收入再投入部分是否與銷售計(jì)劃相配 合；反映項(xiàng)目資金安排是否科學(xué)、合理，能否達(dá)到資金最優(yōu)利用的目的。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)總的獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率將各年的凈現(xiàn)金流 量?jī)糁嫡郜F(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 *信貸人員分別制作了該市各區(qū)域 /各房型 /各價(jià)格區(qū)間的成交組成圖 ,以及 16月住宅銷售 價(jià)格趨勢(shì)圖 ,反映出該市成交以某兩大區(qū)域的住宅為主 ,價(jià)格區(qū)間主要在 4000至 6000元 /平 米 ,三房單位成交量較大 ,而價(jià)格方面較上年同期上漲了 8% *05年上半年 ,該市二手房交易保持高速增長(zhǎng) ,同比上增長(zhǎng) 31%,二手住宅的價(jià)格比上年同期 增長(zhǎng) %,高于新建住宅的價(jià)格漲幅 *租賃市場(chǎng)升溫 ,由于該市人口中外來(lái)人口比例較大 ,人口數(shù)量增長(zhǎng)較快 ,市內(nèi)的房屋租賃保 持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭 ,今年 16月 ,租金小幅上漲 6%,有利于吸引投資 *通過(guò)上述分析 ,表明該市居民購(gòu)買能力較強(qiáng) ,由于土地市場(chǎng)供應(yīng)下降 ,以及人口的增長(zhǎng) ,房 地產(chǎn)需求旺盛 ,整體的市場(chǎng)環(huán)境較好 續(xù)上 :項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析 : 案例 :B項(xiàng)目位于某市的 L區(qū) ,信貸人員對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域分析過(guò)于簡(jiǎn)單 ,經(jīng)過(guò)搜集相關(guān)資料 ,審查人員 對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)作了如下分析 : *L區(qū)系該市的老工業(yè)區(qū) ,近年來(lái)由于拆遷及老工業(yè)區(qū)改造 ,當(dāng)?shù)氐木用裼幸欢ǖ馁?gòu)房需求 *L區(qū)并不屬于該市的傳統(tǒng)住宅區(qū) ,區(qū)內(nèi)居民以外來(lái)人口及當(dāng)?shù)氐墓I(yè)人口為主 ,購(gòu)買能力較弱 *L區(qū)由于近年來(lái)有一兩所大學(xué)遷入以及交通計(jì)劃的改善而吸引了一定的開(kāi)發(fā)商 ,目前在開(kāi)發(fā)的 樓盤(pán)較多 ,B項(xiàng)目面臨集中放盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)壓力 *B項(xiàng)目與周邊其他樓盤(pán)相比 ,由于土地系近期拍賣獲得 ,土地成本較高 ,較之周邊不少樓盤(pán)系通過(guò) 工廠拆遷協(xié)議獲得的土地 ,成本不具有優(yōu)勢(shì) ,該樓盤(pán)預(yù)計(jì)的售價(jià)遠(yuǎn)高于周邊的樓盤(pán)成交價(jià)格 據(jù)此 ,審查人員對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景作出了不樂(lè)觀的分析 項(xiàng)目的微觀市場(chǎng)分析 : *價(jià)格分析 :結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 /客戶定位 /成本以及周邊樓盤(pán)的成交價(jià)格合理確定樓盤(pán)的價(jià)格 定位是否合理 案例 :某市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬向我行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款 ,用于 C項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ,C項(xiàng)目系小高層普通住宅項(xiàng) 目 ,位于該市新工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) ,配套較差 ,但由于該市前一段時(shí)間房?jī)r(jià)非正常暴漲 ,該項(xiàng)目定出銷售 價(jià)為 17500元 /平米 ,而該區(qū)域上年的樓盤(pán)平均成交價(jià)僅為 5400元 /平米 ,由于政府的政策調(diào)控 ,該 市房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌 ,該項(xiàng)目銷售價(jià)格不得不一降再降 ,實(shí)際成交均價(jià)不足 8000元 /平米 ,并由 于定價(jià)過(guò)高而出現(xiàn)滯銷 . ? SWOT分析 :以簡(jiǎn)練的語(yǔ)言概括項(xiàng)目本身及外部環(huán)境的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn) ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)在要素的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) ? 外部環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的有利因素和不利因素 ? 案例： Strength(優(yōu)勢(shì) ) Weakness(劣勢(shì) ) 景觀資源 品牌房地產(chǎn)公司 項(xiàng)目周邊配套不足 容積率較高 Opportunity(機(jī)會(huì) ) Threat(威脅 ) 新的片區(qū)規(guī)劃 地鐵線規(guī)劃 06至 07年周邊高端競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)投放量大 ,競(jìng)爭(zhēng)壓力 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)借款人提供的土地出讓合同、工程合同、設(shè)備安裝合同等資料進(jìn)行預(yù)測(cè)，有 部分單位能夠提供項(xiàng)目的橫道圖，直觀地標(biāo)示出工程進(jìn)度，可資參考。 ? 注意“四證”的頒發(fā)時(shí)間 ,確認(rèn)“四證”的有效性 目前我國(guó)政府部門(mén)頒發(fā)的項(xiàng)目“四證”具有時(shí)間限制，如開(kāi)發(fā)商未按“四證”的要求辦理相 關(guān)手續(xù)或開(kāi)工建設(shè)，則有可能導(dǎo)致“四證”的失效，這些規(guī)定主要有： 開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或者建設(shè) 用地超過(guò)兩年未使用，則由城市規(guī)劃行政部門(mén)撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股東背景及資本積累過(guò)程應(yīng)予以關(guān)注 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立多個(gè)項(xiàng)目公司分別開(kāi)發(fā)不同的項(xiàng)目，股東的背景應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注 由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)吸引眾多社會(huì)資金，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東并無(wú)開(kāi)發(fā)史 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集行業(yè)，對(duì)股東實(shí)力要求更高，因此應(yīng)對(duì)股東背景及其資本積累過(guò) 程、予以充份關(guān)注 在調(diào)查報(bào)告的第一部分要求對(duì)股東情況及實(shí)際控制人的經(jīng)歷予以說(shuō)明 案例 :某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè) ,系由 A公司實(shí)際控制的項(xiàng)目公司 ,向我行提出開(kāi)發(fā) 貸款 6000萬(wàn)元的申請(qǐng) ,用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ,以其他土地作抵押 . 在審查過(guò)程中 ,我們發(fā)現(xiàn) A公司背景復(fù)雜 ,資本運(yùn)作頻繁 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足 ,因此對(duì)該筆業(yè) 務(wù)作初審?fù)藱n處理 ,不久 ,A公司資金鏈斷裂 . 房地產(chǎn)企業(yè)資信情況 除一般性的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查企業(yè)有無(wú)拖欠工程款的現(xiàn)象 案例 :某企業(yè)向我行提出開(kāi)發(fā)貸款 6000萬(wàn)元的申請(qǐng) ,以項(xiàng)目在建工程抵押 ,抵押物足值 ,且項(xiàng)目基本已經(jīng)建成 ,建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)較小 ,調(diào)查報(bào)告沒(méi)有反映借款人有不良的信用情況 . 在審查過(guò)程中 ,通過(guò)公開(kāi)信息的搜索 ,我們發(fā)現(xiàn)借款人與項(xiàng)目的施工方有訴訟事件 ,系施工方以借款人不能按時(shí)付款提起訴訟 ,因此總行出具了初審?fù)藱n的意見(jiàn) . 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料分析與說(shuō)明 ? 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)是產(chǎn)成品的種類較多、成本核算復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)收入核算與一般商業(yè)企業(yè)差別較大。 三級(jí)資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊(cè)資本不低于 800萬(wàn)元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 2年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工 5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%； （ 5）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2人； （ 6）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱； （ 7）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度； （ 8）、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 5. 不得對(duì)存在拖欠工程款行為的借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款； 6. 房地產(chǎn)類的貸款必須歸入“房地產(chǎn)貸款”會(huì)計(jì)科目核算，嚴(yán)禁對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的 分類 按用途 分為住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等 按經(jīng)營(yíng)對(duì)象 分為土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng) 按市場(chǎng)層次 分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)；在我國(guó)，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地出讓市場(chǎng)，是指國(guó)家將土地的使用權(quán)，按一定年限一定性出讓給土地受讓者，并由土地受讓者向國(guó)家支付土地出讓金的交易市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用單位和個(gè)人之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中調(diào)劑余缺、重新配置的市場(chǎng) 我行的房地產(chǎn)調(diào)查和審查模板主要適用于房產(chǎn)市場(chǎng)及二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目調(diào)查分析 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)按照經(jīng)營(yíng)的方式可分為出租、出售和自營(yíng)等方式，不同的類型還款來(lái)源不同 , 應(yīng)有不同的分析模式 五、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和“四證” 的取得程序 通常開(kāi)發(fā)商按如下程序進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的： 選地盤(pán) —— 項(xiàng)目可行性分析 —— 在計(jì)劃部門(mén)立項(xiàng) —— 初步設(shè)計(jì) —— 在國(guó)土部門(mén)辦理土地審批 —— 領(lǐng)取《土地使用證》 —— 在城市規(guī)劃部門(mén)辦理建設(shè)用地性質(zhì)審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 —— 在城市規(guī)劃部門(mén)辦理工程規(guī)劃審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 —— 在建設(shè)門(mén)辦理開(kāi)工審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》 —— 進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) —— 主體工程封頂（高層為投入建設(shè)資金達(dá)到總額的 2/3） —— 領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》 — 進(jìn)行銷售