【正文】 借鑒：中國海外地產(chǎn)公司在采購管理和選擇施工單位上做到精益求精廠家供應(yīng)商合格供應(yīng)商名單 材料、設(shè)備現(xiàn)場專業(yè)人員檢查投入使用每個供應(yīng)商、生產(chǎn)廠家都必須經(jīng)過該公司的專業(yè)人士組成的專業(yè)考察組對其產(chǎn)品的質(zhì)量、廠商的服務(wù)進行嚴格的考察，確認合格后才能進入 “合格供應(yīng)商名單 ”設(shè)備到達現(xiàn)場時，專業(yè)人員進行嚴格的質(zhì)量檢查，并按規(guī)定送檢，指標合格后才投放使用。計劃控制考核沒有公司財務(wù)預(yù)算?。?！缺乏有效的投資分析和財務(wù)狀況分析，使得決策缺乏科學(xué)依據(jù)投資分析調(diào)查投資環(huán)境制定投資報告分析投資效益投資事項處理投資決策建議財務(wù)分析盈利能力分析償債能力分析營運能力分析財務(wù)風(fēng)險分析決策支持財務(wù)部陷于會計手續(xù)處理事務(wù)，投資分析和財務(wù)分析的職能沒有發(fā)揮，決策支持作用不夠財務(wù)建議對外付款流程對公司業(yè)務(wù)開展的負面影響要綜合權(quán)衡、慎重考慮 %的員工認為公司現(xiàn)行的對外付款方式嚴重影響了公司的信譽和業(yè)務(wù)開展公司付款的簽批程序太多，很多資金支付時間被延遲。會計人員工作交接制度167。內(nèi)部稽核制度167。出納業(yè)務(wù)制度167。成本管理216。主要內(nèi)容：216。用賒賬的方式采購，其價格必然不會比現(xiàn)金直接購進更低 ,同樣帶來了成本增加的問題辦公室負責(zé)集中采購的辦公用品，發(fā)放領(lǐng)取沒有固定程序，一方面方便了其它部門，但存在不規(guī)范。辦公用品采購：對部分可以集中采購的辦公用品，沒有集中采購。目前對外公關(guān)的職能主要放在了領(lǐng)導(dǎo)身上 我們施董特別能干，經(jīng)常是我們辦了半天都辦不成的事，我們施董一去就辦成了。 辦公室在今年 8月對各部門文檔管理進行突擊檢查，并提交了一份客觀的情況報告。文件資料保管不善，歷史性文件經(jīng)常找不到對一個企業(yè)的高速發(fā)展是極為不利的。第一：公司員工對文件制度缺乏信任第二：制度無法順暢執(zhí)行。 但是 8月 31日的例會上，辦公室匯報未盡事宜中寫道：眾安房產(chǎn)國泰特刊報紙曾精心布置，由于資訊來源緊張加上時間因素，故一直未能出籠。 在員工調(diào)查問卷中，對于 “ 管理制度為什么不能嚴格有效的執(zhí)行 ” 這一問題：%認為是監(jiān)督不力，%認為制度本身不合理，%認為是領(lǐng)導(dǎo)自身不遵守。在 辦公室提供的電子版中共有 20個制度，共計23000多字，但是真正生效的只有 5個，共計 2300多字。溝通：公司上下級之間溝通不足，內(nèi)部指揮匯報程序混亂，使得指令傳達變形和管理制度推行困難中層管理人員普通員工高層管理人員指令鏈順暢單一是有序化管理的必然要求和前提！施董 您認可的眾安存在的問題有哪些？越級指揮越級匯報管理層害怕和 “家長 ”溝通 員工感受不到公司對個人發(fā)展的關(guān)心和指引缺少對員工能力開發(fā)和職業(yè)發(fā)展 ,導(dǎo)致員工沒有歸屬感和目標驅(qū)動力，更無法建立對公司的忠誠 錄用時無明確的職業(yè)發(fā)展和能力開發(fā)指導(dǎo) 無培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)需求分析，員工難以通過培訓(xùn)來提升自己的能力 上級與員工的溝通不足 ,缺乏對員工發(fā)展的支持和引導(dǎo) 未幫助員工分析自身工作情況 ,考核績效未成為引導(dǎo)發(fā)展的標準 簡單的激勵不足以鼓勵人員積極進取培訓(xùn)聘用使用考核激勵個人內(nèi)在驅(qū)動(個人發(fā)展 +責(zé)任心 )組織對員工的外在驅(qū)動高低低 高目前狀況理想狀態(tài)失落靠自發(fā)的責(zé)任感能維持多久？更多的員工可能離開公司引導(dǎo)方向可能的退變員工的工作動力人力資源管理職能診斷小結(jié)人力資源管理基礎(chǔ)薄弱：基礎(chǔ)信息不足，職位說明殘缺，缺少基本管理制度人才缺乏：缺少人力資源規(guī)劃和人才梯隊，各部門普遍后續(xù)乏人物質(zhì)和精神激勵不足，員工積極性不高；薪酬體系、結(jié)構(gòu)不合適，年收入不明確，員工福利不明確；缺乏目標管理和績效管理意識，員工月工工資偏低，考核基礎(chǔ)比較差考核指標體系不科學(xué)，考核推行力度小，考核結(jié)果不能令人滿意公司內(nèi)部上下級之間溝通不足，信息流轉(zhuǎn)混亂，導(dǎo)致指令流轉(zhuǎn)變形和制度推 行困難不重視培訓(xùn)，員工素質(zhì)和技能提升慢招聘中許諾多，兌現(xiàn)少，員工落差大，引發(fā)不滿員工能力開發(fā)和職業(yè)發(fā)展缺失，導(dǎo)致員工沒有歸屬感和目標驅(qū)動力，無法建 立對公司的忠誠總體狀況：處于剛剛起步階段，公司已經(jīng)意識到人力資源管理的重要性，但缺乏明確的人力資源管理政策，各項職能發(fā)揮嚴重不足。?缺乏明確的休假制度，終究限制公司的規(guī)范化發(fā)展和在員工心目中的親善形象考核：缺乏目標管理和績效管理意識，導(dǎo)致公司目標不能分解落實到人，并進行有效考核公司領(lǐng)導(dǎo)預(yù)定目標目標管理流程分解公司目標確定下級目標目標實現(xiàn)的過程控制對結(jié)果進行評估商定相關(guān)條件和對結(jié)果的考核總結(jié)經(jīng)驗 逐步提高如何使全體員工、各個部門積極主動、想方設(shè)法為公司的總目標努力工作呢？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公司員工普遍缺乏目標管理和績效管理觀念，而目標管理、薪酬與績效掛鉤是考核有效執(zhí)行的必要條件。員工工作表現(xiàn)變形，所有員工都盡力在老板面前表現(xiàn)積極，但老板不在時，則相互推諉。?所有從公司離開的骨干員工，在新單位的薪酬待遇、職責(zé)權(quán)力都有提高！?行業(yè)橫向比較分析表明，高發(fā)展高利潤行業(yè)選擇適當(dāng)?shù)睦婀蚕頇C制是保留骨干員工的最有效的辦法；?調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè) 60％以上的總經(jīng)理都擁有企業(yè)的股份；對普通員工的激勵手段只有每年兩次紅包，實際上根本不能有效提高員工的積極性和主動性，難以發(fā)揮激勵作用?給員工以更高的成就感和責(zé)任感，滿足自我發(fā)展的需要?令員工隨時感到受關(guān)注和尊重?肯定工作業(yè)績和能力的直接和長期表現(xiàn)激勵內(nèi)在激勵外在激勵參與管理決策權(quán)承擔(dān)更大的責(zé)任升遷、涉外機會直接間接基本工資獎金員工福利排憂解難勞動保險股權(quán)?給員工以歸屬感?體現(xiàn)企業(yè)對員工的關(guān)心休假津貼激勵效果人事權(quán)高度集中，公司管理層不能有效激勵下屬，嚴重影響了公司管理的執(zhí)行力指導(dǎo)權(quán)淘汰權(quán) 配置權(quán)評價權(quán)選擇權(quán)人事權(quán)人事權(quán)老板一人決定老板一人決定，管理層有一，管理層有一定的建議權(quán)定的建議權(quán)管理層對下屬有指導(dǎo)權(quán)，但多為一種義務(wù)和責(zé)任年終獎由老板一人決定，管理層的影響力很小人員招聘基本由老人員招聘基本由老板一人說了算板一人說了算管理層沒有人員配置權(quán)管理層有基本的評價權(quán)，但無評價決定權(quán)表示管理層有一些表示管理層基本沒有分配激勵權(quán)管理層人事權(quán)不足直接管理層人事權(quán)不足直接導(dǎo)致：導(dǎo)致：216。促銷、銷售167。公共關(guān)系處理167。銷售費用管理167。規(guī)劃設(shè)計167。融資計劃安排167。領(lǐng)導(dǎo)胸懷與謀略167。導(dǎo) 讀：小結(jié)總論 業(yè)務(wù)運作診斷 職能管理診斷項目決策規(guī)劃設(shè)計營銷與銷售工程項目管理小結(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù)運作診斷小結(jié)?公司業(yè)務(wù)定位 ：營銷策劃、物業(yè)管理業(yè)務(wù)在公司總體定位中不明確；?項目決策 ：關(guān)于市場定位、項目定位、最終產(chǎn)品概念設(shè)計的決策缺乏充分支持，造成決策者壓力加大，決策風(fēng)險增加；?規(guī)劃設(shè)計 ：缺少制度和流程保證銷售、工程、預(yù)算、總師等部門參與規(guī)劃設(shè)計階段的工作?前期工作 ：外部社會資源不足，影響前期工作開展；工程項目管理 ：質(zhì)量保證體系不完備；工程造價缺少分層控制，一線人員不積極；進度缺少系統(tǒng)的計劃來保證；項目管理模式不成熟。?強化內(nèi)部管理，建立有效的組織機構(gòu)，并強化部門的專業(yè)性?在專業(yè)化的基礎(chǔ)上建立健全各類制度及業(yè)務(wù)流程。業(yè)主投訴常常帶來公司間的法律糾紛167。將任務(wù)與薪酬掛鉤就是將每一個客戶與每一個銷售員的利益捆綁在一起，這樣才能激發(fā)員工的積極主動性，在簽合同前對客戶的實際需求深入發(fā)掘，主動與客戶聯(lián)系催款適當(dāng)?shù)募畈粌H可以穩(wěn)定員工隊伍，激發(fā)銷售員的積極性，還能吸引更多的優(yōu)秀員工，為公司將來更多的開發(fā)項目儲備銷售力量改善導(dǎo) 讀：物業(yè)管理總論 業(yè)務(wù)運作診斷 職能管理診斷項目決策規(guī)劃設(shè)計營銷與銷售工程項目管理物業(yè)管理小結(jié)物業(yè)管理和產(chǎn)品價值實現(xiàn)緊密相關(guān)，也是品牌的重要組成部分，如何運作應(yīng)該從戰(zhàn)略高度進行考慮進不進入物業(yè)管理領(lǐng)域？房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)發(fā)企業(yè)167。不論成交與否，任何客戶都是公司的潛在顧客。而許多真正想購房的得知消息晚的人反而被忽視了216。 客戶關(guān)系：忽略對未成交客戶的信息記錄和分析公司現(xiàn)在的銷售過程：216。留給消費者模糊的印象營銷策劃有助于加強品牌內(nèi)涵，促進銷售。在項目決策階段，項目市場定位缺少營銷參與，銷售階段的營銷策劃就缺乏明確的目標客戶《眾安山水苑市場研究方案》報告分別從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)層面對競爭對手的價位、地理位置，客戶的購買動機和偏好等進行調(diào)查分析，但是并沒有提出明確的市場定位和目標客戶群。該公司與一般房地產(chǎn)公司不同的特點是，工程管理人員約占整個公司人員的六成，他們中的 70％左右是常駐現(xiàn)場的一線管理人員。專業(yè)人士技術(shù)把關(guān)專業(yè)顧問團跟蹤實施過程建筑美學(xué)策劃理論項目可行性掌握節(jié)奏材料工藝技術(shù)借鑒：中國海外公司憑借完善的 工程質(zhì)量體系鑄造樓盤品質(zhì)項目部地盤三級質(zhì)量監(jiān)控體系工程部質(zhì)量委員會工程質(zhì)量體系負責(zé)一切有關(guān)質(zhì)量的活動，如質(zhì)量交底、工序檢查、隱蔽驗收、檢驗試驗、成品保護、竣工驗收等工作。整合和優(yōu)化專業(yè)資源 專業(yè)分工的細化，已使各專業(yè)領(lǐng)域形成了不可替代的精尖優(yōu)勢，精品產(chǎn)生，已不是傾發(fā)展商一人之力所能完成，必須整合和優(yōu)化專業(yè)資源，整合和優(yōu)化專業(yè)資源的能力已經(jīng)成為衡量發(fā)展商的坐標。 眾安公司正在從工程項目管理向完備項目管理方式過渡，山水苑項目嘗試實行項目承包制，進一步擴大和明確了項目經(jīng)理的權(quán)限，相應(yīng)的配套管理機制需要進一步完善。山水苑項目 部分前期工作、工程管理義盛項目 項目組負責(zé)前期工作（土地等）、建筑施工、銷售采用雙重監(jiān)督是為了確保工程質(zhì)量，但造成質(zhì)量管理任務(wù)繁重，增加了管理成本。七月十五日任命高作鵬為山水苑項目工程部負責(zé)人。職責(zé)不易明確，容易扯皮；工程現(xiàn)場與職能部門的溝通任務(wù)多；項目經(jīng)理受到的制約多，影響了工作積極性；目前項目管理狀況有待于制度化，進一步明確職責(zé)項目管理人事變動頻繁，無法明確落實責(zé)任，影響工程決策項目部人員經(jīng)常調(diào)動；山水苑項目人手配備不齊，原定 8人，現(xiàn)場只有 4人；二 ○○二年三月王忠川為眾安 前期工作難度大，辦理不及時，延緩了工程進度對外付款，影響了項目進度?上海九院因為設(shè)計費付款，拖延應(yīng)付出設(shè)計圖。成本：成本控制責(zé)任完全在公司，作為真正監(jiān)督成本發(fā)生的一線人員缺少控制成本的動力與積極性，總成本控制責(zé)任難以落實公司目前做法：依據(jù)施工圖紙制定詳細的施工預(yù)算，作為施工招標和項目建設(shè)成本控制的依據(jù)董事長審批 總經(jīng)理審批總師辦審核預(yù)算科估 算造價項目經(jīng)理簽字監(jiān)理公司審核施工單位填變更聯(lián)系單 工程變更中涉及造價變動時對施工成本按施工預(yù)算實行總量控制，撥付中間工程款：乙方提出工程量計算申請 監(jiān)理審核項目部審核預(yù)算科審核財務(wù)部 總經(jīng)理審批董事長審批進度：在項目進度管理上計劃不周密，并對計劃的執(zhí)行缺乏考核，導(dǎo)致項目進度延緩項目計劃制定粗放缺乏計劃執(zhí)行考核?項目開發(fā)全過程沒有詳細的總體計劃（幾個項目都沒有找到相關(guān)的總體計劃），形成項目邊進行邊安排， “腳踩西瓜皮，滑到哪里是哪里 ”。人員對工程現(xiàn)場了解不夠，現(xiàn)場出現(xiàn)預(yù)算與實際發(fā)生額不符無人認定，導(dǎo)致與施工方發(fā)生糾紛由于預(yù)算人員精力有限，來不及做分項目、分幢號的工程進度和成本測算工作，也就難以的成本控制提前預(yù)警訪談： “國泰同樣的兩幢樓，費用預(yù)算不一致 ”； “2 24車庫 177。監(jiān)理公司的選擇 ：有的監(jiān)理素質(zhì)低，質(zhì)量控制意識不強，原始數(shù)據(jù)、過程數(shù)據(jù)記錄不全，如打樁的數(shù)據(jù)記錄差（例如沉降速度、貫入速度、拔管速度的記錄不完整）；現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)存在原始數(shù)據(jù)事后補辦的現(xiàn)象；施工單位的選擇 上就為質(zhì)量保證留下隱患，工程質(zhì)量是做出來的，不是監(jiān)督出來的。公司對成本實行總量和階段性目標控制，對報量、預(yù)決算審批認可167。各級合作單位自身質(zhì)量管理體系用過程精品保證工程總體精品形成層層落實的進度計劃控制體系：167?？茖W(xué)、實用的規(guī)劃設(shè)