【正文】 C手動(dòng)盤車時(shí)，至少兩人進(jìn)行，一人雙抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進(jìn)行間斷操作。若系統(tǒng)誤報(bào)。 *當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí)，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時(shí)用對(duì)講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜。 *污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時(shí)，應(yīng)及時(shí)組織搶修。 *加壓泵出現(xiàn)故障停止運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，值班員應(yīng)及時(shí)將該泵控制電源分閘，掛指示牌匾，并及時(shí)將備用泵投入使用，即時(shí)通知相關(guān)負(fù)責(zé)人組織搶修。 市政供水計(jì)劃性停水，管理處提前通知業(yè)主，說明停水原因、停水時(shí)限等，做好水池蓄水工作。 *檢查各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應(yīng)急燈是否起用，并保證動(dòng)作正常，作人員疏散照明之用。 *如選擇開關(guān)位置正常，則檢查切換柜擇位開關(guān)，如有錯(cuò)，即刻糾正將其打在“自動(dòng)”位置。平常發(fā)電機(jī)設(shè)定為自動(dòng)工作狀態(tài)，一旦發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修，發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動(dòng)。2007年4月至2009年4月4保安管理治安管理；交通、車輛管理；消防管理。:2000質(zhì)量管理體系 我們將對(duì)僑鴻國際商城的管理中導(dǎo)入ISO9001:2000質(zhì)量管理體系,各項(xiàng)操作嚴(yán)格按照質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 *我公司擬在僑鴻國際商城管理處選配公司最好的管理人才和機(jī)電設(shè)備設(shè)施技術(shù)人才,保證僑鴻國際商城的設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。盡可能挖掘有潛力的員工。依靠嚴(yán)密的規(guī)章制度，及時(shí)準(zhǔn)確實(shí)施獎(jiǎng)懲。員工的斗志和工作投入度得到充分的調(diào)動(dòng)。 管理處經(jīng)理組織每月由部門主管參加的對(duì)員工進(jìn)行的考核。*公司質(zhì)管部每月組織一次月考核、每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，確保管理運(yùn)作按照ISO9001：2000質(zhì)量體系運(yùn)作。協(xié)調(diào)對(duì)物業(yè)管理各方面的需求并總結(jié)。通過行使以下權(quán)利，對(duì)我公司及管理處的管理進(jìn)行監(jiān)督。*信息反饋：管理處根據(jù)定期的問卷調(diào)查對(duì)各項(xiàng)管理服務(wù)工作實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，使業(yè)主權(quán)益得到保障。：A．僑鴻國際商城在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國家、政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向僑鴻國際商城業(yè)主報(bào)告工作，處理物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，定期公布財(cái)務(wù)收支情況，制訂日常工作計(jì)劃，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，并每年對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核。 管理方式的構(gòu)成分機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作程序、信息系統(tǒng)和管理機(jī)制。按照物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定提供管理用房及員工宿舍 物資裝備情況 辦公設(shè)備序號(hào)設(shè)備名稱及型號(hào)用途數(shù)量單價(jià)金額/月折舊2辦公桌椅辦公4400折舊60個(gè)月3沙發(fā)辦公1800折舊24個(gè)月5電話辦公250折舊36個(gè)月6資料柜辦公2400折舊36個(gè)月合計(jì) 保安設(shè)備序號(hào)設(shè)備名稱及型號(hào)用途數(shù)量單價(jià)金額折舊1對(duì)講機(jī)保安用61000167折舊36個(gè)月2防水電筒保安用3205折舊12個(gè)月4電池板保安用612030折舊24個(gè)月5鋼盔保安用1310折舊60個(gè)月6太陽傘保安用230折舊24個(gè)月合計(jì)名稱品牌用途數(shù)量單位單價(jià)金額備注小快潔墊廣州通力日常清潔用8塊5按3個(gè)月折舊單面刀片飛鷹鏟污跡2盒13按3個(gè)月折舊地掃龍山產(chǎn)清掃地面5把按3月折舊垃圾鏟龍山產(chǎn)清掃地面5把按3月折舊外圍掃龍山產(chǎn)清掃外圍5把按3個(gè)月折舊毛巾泰華抹灰塵5條400g地拖龍山產(chǎn)清拖地面5把按3個(gè)月折舊噴壺通靈裝清潔劑5個(gè)按4個(gè)月折舊清潔水桶龍山產(chǎn)日常清潔5只按12個(gè)月折舊廁通泵龍山產(chǎn)便器疏通2只2按6個(gè)月折舊小計(jì)名稱品牌用途單位數(shù)量單價(jià)金額備注全能清潔劑莊臣地板清潔加侖290合資洗衣粉立白日常清潔包1055750G去污粉金寶鐘清潔用箱15050面蠟廣州打蠟用加侖3 底蠟廣州打蠟用加侖3起蠟水廣州起蠟用加侖165去污粉金寶鐘清潔用箱250100小計(jì)650序號(hào)設(shè)備名稱及型號(hào)用 途購買時(shí)間產(chǎn)地?cái)?shù)量1榔頭維修用2005年深圳2把2活動(dòng)板手（450）維修用2005年上海2把3活動(dòng)板手（150—300）維修用2005年上海3套4梅花板手（7—27）維修用2005年上海1套5梅花開口板手（7—27）維修用2005年上海1套6內(nèi)6角板手維修用2005年上海1套7外6角（套筒）（5—32）維修用2005年上海1套8液壓鉗300MM維修2005年深圳1套9管鉗10MM維修用2005年深圳1套10鋁合金梯子（、）維修用2005年深圳3架11鋁合金升降梯(5—8米)維修用2005年深圳1臺(tái)12兆歐表z25B—3500V維修用2005年上海1臺(tái)13兆歐表z11D—10500V維修用2005年上海1臺(tái)14萬用表500維修用2005年上海1臺(tái)15鉗型萬用表MG3—2維修用2005年杭州1臺(tái)16電工工具(鋼絲鉗、尖嘴鉗、電工刀、斜口鉗、剝線鉗、電筆、榔頭、十（一）字大小螺絲刀維修用2005年上海2套17高壓絕緣棒檢 測2005年上海1套18絕緣手套檢測維修2005年深圳2雙19絕緣靴子檢測維修2005年深圳2雙20絕緣防護(hù)罩檢測維修2005年深圳2套21手提交流電焊機(jī)10KVA維修電焊2005年深圳1臺(tái)22切割機(jī)（中粵400A）維修用2005年廣東番禺1臺(tái)23電動(dòng)套絲機(jī)維修用2005年杭州1臺(tái)24熱熔膠槍TG－5維修用2005年廈門1把25氣焊焊矩（氧氣瓶、乙炔氣瓶）等維修用2005年深圳1套26管道疏通機(jī)維修用2005年深圳1臺(tái)27電焊鉗電焊用2005年深圳1把28電焊把線電焊用2005年深圳20米29電焊面罩電焊用2005年深圳130三爪（200）維修用2005年上海1套31鋼據(jù)維修用2005年上海2把32沖擊鉆（220V）維修用2005年深圳1把33沖擊鉆頭（6—16）維修用2005年深圳1套34電鉆（220V）維修用2005年深圳1把35管鉗（8寸—45寸）維修用2005年深圳1套36手動(dòng)套絲器維修用2005年深圳1套37鋁合金升降梯(5—8米)維修用2005年深圳1架38大力鉗維修用2005年深圳1把39拉釘槍維修用2005年深圳1支40玻璃槍維修用2005年深圳1支41水平儀檢測設(shè)備2005年深圳1臺(tái)42汽動(dòng)黃油槍R—500S2維修用2005年廈門1支43抽放雙管機(jī)油泵R—505S維修用2005年廈門1支44鏈?zhǔn)帚QRWT—500維修用2005年廈門1支45膠管剪鉗K—42維修用2005年廈門1支46銘釩軸承拔卸器AB—1維修用2005年廈門1套47銘釩鋼兩爪拉瑪GP2－6維修用2005年廈門1套48銘釩鋼三爪拉瑪GP3－12維修用2005年廈門1套49可調(diào)恒溫烙鐵WA－1060H維修用2005年廈門1把小計(jì)以上維修工具按5000元計(jì)算，按2年折舊，每月共計(jì):第四節(jié) 管理方式和工作計(jì)劃我公司在制定管理方式時(shí)，以僑鴻國際商城的管理重點(diǎn)、難點(diǎn)、特點(diǎn)為前提。 通過各項(xiàng)增收節(jié)支措施，保證經(jīng)營收支平衡。E: 空置房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)文件按100％標(biāo)準(zhǔn)收取。C、有關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)甲方物業(yè)的實(shí)施調(diào)研所得進(jìn)行測算。如：翻新油漆路道牙、翻新油漆各消防管道、改造垃圾堆放點(diǎn)、對(duì)小區(qū)綠化重新規(guī)劃，修剪，補(bǔ)種；B、接管六個(gè)月內(nèi)，改造供電設(shè)備、將僑鴻國際商城的增加管理用房的使用率；C、接管一年內(nèi)，改造小區(qū)活動(dòng)用房，因地制宜加強(qiáng)會(huì)所功能，增設(shè)健身房等、對(duì)所有共用設(shè)施進(jìn)行全面維護(hù)保養(yǎng)；D、接管三年內(nèi)，完成以下共用設(shè)施的改造：配電設(shè)施設(shè)備的改造；給排水設(shè)施的改造；消防設(shè)施的改造；各排污管道的改造。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。對(duì)工作努力，成績優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“新東升物業(yè)人獎(jiǎng)”、“優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”及“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。 管理人員的績效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績效考核體系進(jìn)行考核。管理處經(jīng)理及各項(xiàng)目主管根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級(jí)向下傳達(dá)和執(zhí)行。同時(shí)建立檢查和反饋制度,各級(jí)管理人員通過定期檢查,檢驗(yàn)授權(quán)效果。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理（在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述），員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。我們堅(jiān)持以“在職培訓(xùn)為主，脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔”。即：　　入職培訓(xùn)－－崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)－－日常管理培訓(xùn)。通過分級(jí)考核及末位淘汰制度，制造員工的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。D、保持課程的持續(xù)改進(jìn)。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。培訓(xùn)是員工職業(yè)生涯的加油站。我們始終高度重視人力資源的開發(fā)，尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)員工的內(nèi)部潛能開發(fā)－－即培訓(xùn)。出納員不限35歲以下中專以上事務(wù)助理不限30歲以下中專以上，外表形象氣質(zhì)佳，思路清晰，反映靈敏。機(jī)電運(yùn)行維修組部長大學(xué)本科以上學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備相關(guān)專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)五年以上，在機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn),并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。為此，我們在人員配備上堅(jiān)持以新東升公司的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。*負(fù)責(zé)僑鴻國際商城的綠化養(yǎng)護(hù)（由駐港部隊(duì)管理處兼管）。*負(fù)責(zé)消防中心值班管理*負(fù)責(zé)對(duì)消防安全防范系統(tǒng)的監(jiān)控，并實(shí)行24值班制度。負(fù)責(zé)與業(yè)主的溝通、協(xié)調(diào)有關(guān)事務(wù)。*負(fù)責(zé)質(zhì)量管理、培訓(xùn)工作*負(fù)責(zé)檔案、資料的整理與管理。 為保障僑鴻國際商城機(jī)電設(shè)備的正常、有效運(yùn)作，我們配備有專業(yè)性強(qiáng)的管理人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù)。僑鴻國際商城的業(yè)主要求我們在做好管理工作的同時(shí)更著重做好注重防火、防盜工作，保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)生命安全，我們組建高素質(zhì)保安隊(duì)伍，在重點(diǎn)區(qū)域設(shè)置專職保安崗位，處理秩序、咨詢、對(duì)進(jìn)出人員控制等事務(wù)。對(duì)于酒店部分，清潔工作注重服務(wù)工作及時(shí)與隱性相結(jié)合的“零干擾”服務(wù)。A、服務(wù)形象僑鴻國際商城經(jīng)過慎重的考慮并決定將商城后勤交由專業(yè)物業(yè)管理公司管理，說明僑鴻國際商城的理智和敏銳的洞察力對(duì)服務(wù)的需求要求人性化和細(xì)致入微。F．嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)成本*物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)，要靠內(nèi)部管理、成本控制實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。 日常維修維護(hù)與服務(wù)清潔、保安、維修、綠化業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題處理問題反饋客戶服務(wù)中心需求與投訴解決問題D．保證設(shè)備安全正常運(yùn)行*我公司如能中標(biāo)，將安排設(shè)備管理工程師進(jìn)場，熟悉設(shè)備情況、參與驗(yàn)收，保證設(shè)備運(yùn)行萬無一失。在日常管理過程中能否及早發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，將問題消除在最初的萌芽階段，是保證整個(gè)僑鴻國際商城系統(tǒng)正常運(yùn)作至關(guān)重要的一環(huán)。制度一經(jīng)確立，就要堅(jiān)持把權(quán)利交給制度，以制度約束人的原則，使員工在工作中的一舉一動(dòng)、一言一行都有章可循。僑鴻國際商城應(yīng)以ISO9001：2000文件為基礎(chǔ)和指導(dǎo)，結(jié)合國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定一套符合自身管理和運(yùn)作特點(diǎn)的質(zhì)量保證制度進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范管理，并全面導(dǎo)入和推行ISO9001：2000質(zhì)量