【正文】 B、動(dòng)力型地產(chǎn)互動(dòng)流程：如下圖所示：動(dòng)力型地產(chǎn)之精髓是由三大創(chuàng)新帶來(lái)三大收益的一個(gè)良性互動(dòng)過(guò)程，由這一過(guò)程最終形成推動(dòng)城市發(fā)展的巨大力量。案名建議：二、 案名剖析：產(chǎn)業(yè)別墅是一個(gè)優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出：生態(tài)化、園林式；全新的、高檔次的商務(wù)模式；空前的、具有第一性的。同時(shí)，這類(lèi)企業(yè)家投資謹(jǐn)慎，對(duì)物業(yè)的性?xún)r(jià)比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗(yàn)?！耥?xiàng)目經(jīng)管高度不夠?！耥?xiàng)目形態(tài)新穎，市場(chǎng)認(rèn)知度低。●作為長(zhǎng)安園的示范部分，可借助長(zhǎng)安園和高新開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)推廣。項(xiàng)目SWOT分析二、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：●國(guó)內(nèi)領(lǐng)先商務(wù)物業(yè)模式，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。N品牌經(jīng)營(yíng)：品牌是產(chǎn)品對(duì)于各類(lèi)型客戶(hù)最直觀和具有吸引力的整體感受。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類(lèi)型劃分相應(yīng)的園區(qū)外，還規(guī)劃建設(shè)有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會(huì)展中心、圖書(shū)中心、藝術(shù)中心及大學(xué)、國(guó)際中學(xué)、“雙語(yǔ)制”小學(xué)、幼兒園等設(shè)施，滿(mǎn)足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求?！穹?wù)及配套優(yōu)勢(shì)n“一站通”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對(duì)入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊(cè)、登記、立項(xiàng)等一系列手續(xù)實(shí)行“一站式”辦公流程，以簡(jiǎn)化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來(lái)企業(yè)提供最大的便利。產(chǎn)品USP提煉：二、 專(zhuān)案宏觀背景賣(mài)點(diǎn)：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢(shì)分析●政策優(yōu)勢(shì)n整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：西部大開(kāi)發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略背景下，長(zhǎng)安園作為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國(guó)西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺。二、項(xiàng)目分析二、 產(chǎn)品分析二、 產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級(jí)型且具有填補(bǔ)市場(chǎng)空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實(shí)用功能是商務(wù)辦公。市場(chǎng)銷(xiāo)售較好。B、西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析：●西安市高檔寫(xiě)字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線(xiàn)和城內(nèi)。1＃樓地上地下各1500M2，；3＃寫(xiě)字樓獨(dú)立分為六個(gè)單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%?！裨谌珖?guó)范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品?！駠?guó)內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長(zhǎng)。●市場(chǎng)需求：產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。長(zhǎng)安園購(gòu)物中心和采購(gòu)目錄；可優(yōu)先進(jìn)入中商購(gòu)物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)；五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多企業(yè)樂(lè)此不彼的好事。優(yōu)惠政策3.DM郵寄內(nèi)容：中商廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。銷(xiāo)售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷(xiāo)人員的要求也高些。標(biāo)客戶(hù)為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村保險(xiǎn)公司逐家登門(mén)拜訪(fǎng)，此類(lèi)直銷(xiāo)層次相對(duì)較低；一種是目為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷(xiāo)人員所派保健品類(lèi)單張，有兩種情況適合采用直銷(xiāo)，一種是目標(biāo)客戶(hù)2=280000元該客戶(hù)月供金額為：（280000247。同樣，該客戶(hù)可采取五成八年銀行按貸方式付款。M235600元/M2=560000元免該客戶(hù)物管費(fèi)金額為：100因此，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn)有租戶(hù)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略，這是對(duì)承租客戶(hù)和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。因此，唯有給予客戶(hù)靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶(hù)以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn)，方是本項(xiàng)目從市場(chǎng)突圍的突破口。付款方式策略3．12．4價(jià)格策略2．1B座10—38層為寫(xiě)字樓，（其中第236層為安全層），即共26層，面積約26000M2。區(qū)位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線(xiàn)，因?yàn)閮?nèi)環(huán)線(xiàn)可說(shuō)是武漢的商務(wù)中心，而本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線(xiàn)中南路上。項(xiàng)目原目標(biāo)客戶(hù)定位為IT行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。4付款方式的障礙。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫(xiě)字樓，5A智能大廈。對(duì)于投資客來(lái)講，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問(wèn)題，對(duì)樓盤(pán)質(zhì)素的考慮不在首位。本項(xiàng)目位于武昌區(qū)，一提武昌，人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū)，似乎與寫(xiě)字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感。因此，建議“中商廣場(chǎng)”改為“中南廣場(chǎng)”，理由除上述四點(diǎn)外，尚有三點(diǎn)：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡(jiǎn)稱(chēng)，與中商并不矛盾；二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說(shuō)是“路王”，同時(shí)也是內(nèi)環(huán)路主干道；三是中南有中南地區(qū)之地域概念，包容性更大。體現(xiàn)一種大氣、豪氣對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿(mǎn)意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶(hù)15％，即現(xiàn)租戶(hù)之60％轉(zhuǎn)為買(mǎi)寫(xiě)字樓。主來(lái)說(shuō)也會(huì)以入主中商廣場(chǎng)辦公而自豪。，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位，所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶(hù)項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)，高度為180米，這是中商位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有其不利的一因此，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分客源，中商廣場(chǎng)在價(jià)位上偏高，雖經(jīng)因此，縮小了客戶(hù)群的范圍。據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日，但武昌區(qū)畢竟是文教競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格距離，同時(shí)提高了樓盤(pán)的附加值。中商廣場(chǎng)租售價(jià)格能根據(jù)市場(chǎng)作適當(dāng)調(diào)整，從高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手30％的率下降到20％左右，即從7000元/M2調(diào)整為5600元/M2，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說(shuō)明中商廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場(chǎng)、靈活應(yīng)變。分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝，制定靈活中商品牌可供挖掘和利用，交通發(fā)達(dá)，周邊裝修。高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù)外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)停車(chē)場(chǎng)：地下兩層共180多個(gè)泊車(chē)位，保安、監(jiān)控和收費(fèi)系直升全程消防專(zhuān)用電梯供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小（FAS）、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)火車(chē)站、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場(chǎng)均有直達(dá)車(chē)智能化：中商廣場(chǎng)具備5A功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)（BAS）、B座38層（均含地下二層）功能：地下一、二層為停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成項(xiàng)目名稱(chēng)：中商廣場(chǎng)座共6部電梯內(nèi)部裝修：寫(xiě)字樓無(wú)天花、水泥地面優(yōu)惠政策：三、月，五年期滿(mǎn)，產(chǎn)權(quán)歸客戶(hù)，但每年租金需每年第一個(gè)月付清（選擇此種方式的客戶(hù)也不會(huì)多，以100M2面積計(jì)算，首期付出了20%的款項(xiàng)后，五年共付70萬(wàn)元，而采用按揭形式購(gòu)買(mǎi)僅需480000元，相當(dāng)于五年分期的70%）管理費(fèi)：B座為高檔寫(xiě)字樓租售方式：出售、出租、以租代售三種形式售價(jià)：均價(jià)4800元/M2，整體購(gòu)買(mǎi)還有優(yōu)惠，并有一定的投A座817層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫(xiě)字樓亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱(chēng)：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)開(kāi)發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司總占地面積：12000武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿(mǎn)著機(jī)會(huì)和活力，也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類(lèi)企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。M2要分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)武漢。寫(xiě)字樓的蕭條直至98年底。二、市場(chǎng)分析二、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析沒(méi)有一個(gè)深入細(xì)則及科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查與科學(xué)的市場(chǎng)分析，則市場(chǎng)推廣思路就是無(wú)本之木，無(wú)源之水……在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、廠房）中，寫(xiě)字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。專(zhuān)案經(jīng)理、策劃專(zhuān)案與發(fā)展商進(jìn)行銷(xiāo)售工作總結(jié)，月度銷(xiāo)售計(jì)劃擬定，廣告計(jì)劃擬定。216。銷(xiāo)售策略調(diào)整專(zhuān)案經(jīng)理、策劃員電話(huà)量、客戶(hù)量、成交量統(tǒng)計(jì)與通報(bào)三、銷(xiāo)售階段（第三階段）第三階段營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)與考核銷(xiāo)售文件的準(zhǔn)備樣板房裝修布置現(xiàn)場(chǎng)燈箱、指示牌216。廣告計(jì)劃及文案設(shè)計(jì)審核進(jìn)行專(zhuān)案組的動(dòng)腦會(huì)議由本案的專(zhuān)案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報(bào)告。平面制作物設(shè)計(jì)要求（樓書(shū)風(fēng)格建議、DM及單頁(yè)制作建議、海報(bào)建議、展板內(nèi)容建議等）216。銷(xiāo)售策略制定216。（二）銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段（第二階段）第二階段策劃報(bào)告綱要市場(chǎng)消費(fèi)傾向調(diào)研分析216。八、操作執(zhí)行安排我司以多年的策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操作流程。前期通過(guò)軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正（三）廣告媒體選擇可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。正常銷(xiāo)售期：進(jìn)入正式銷(xiāo)售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)各銷(xiāo)售期訴求售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問(wèn)題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)七、廣告策略（一）（三）第三階段的銷(xiāo)售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。理由：價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗（如大明翠庭因價(jià)格制定不合理而導(dǎo)致在市場(chǎng)上受挫。形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建推案操作階段及操作目的本案操作由期房開(kāi)始，我司建議將本案操作分為三個(gè)階段：第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤(pán)品牌，回籠資金。（3）理由：（1）（六）戶(hù)型設(shè)計(jì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100——180平方米之間，適當(dāng)保留200——250平方的大戶(hù)型，面積配比應(yīng)掌握在市場(chǎng)消費(fèi)的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。整體走小而精的路線(xiàn)，通過(guò)精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。（四）綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)（三）外立面材料及顏色廚房、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整信息系統(tǒng)有線(xiàn)電話(huà)：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線(xiàn)電視信號(hào)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。門(mén)、窗：分戶(hù)門(mén)配可視對(duì)講防盜門(mén)，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門(mén)，客廳設(shè)落健身功能。戶(hù)型實(shí)用、舒適。智能化水平高。市政與小區(qū)配套皆較為齊全。地理位置優(yōu)越。外資企業(yè)駐濟(jì)高層管理人士：加入WTO后，外商投資將大大增加，外來(lái)管理人員增多，此類(lèi)客源主要對(duì)配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。政府官員：此類(lèi)人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。二、項(xiàng)目分析基本情況：本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的CID（科技商務(wù)中心區(qū)）山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。開(kāi)發(fā)商的變化趨勢(shì)216。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。對(duì)于能承受25004000元/m2價(jià)格的客戶(hù)，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。銷(xiāo)售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)理念隨專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專(zhuān)業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)推案策略七、項(xiàng)目分析三、共計(jì)：196萬(wàn)元單張　　　　3萬(wàn)元　　報(bào)紙　　　　5萬(wàn)元　　2）　　一方面豐富鎮(zhèn)上居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹(shù)立錦繡花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)記憶。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)?！　、馘\繡廣場(chǎng)落成剪彩儀式　　車(chē)身廣告　?、谠邳S江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告；　　　電臺(tái)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　系列報(bào)紙硬廣告——記“我”為什么選擇錦繡花園　　報(bào)紙軟文章　　在廣告切入期主要通過(guò)報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)；　　八、廣告宣傳　　錦繡花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒(méi)有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子?！　∪绱艘粊?lái)，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同，滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕?！　♂槍?duì)錦繡花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建錦繡廣場(chǎng)和寓意噴泉。　　享受都市繁華　　超凡享受：　　　輝煌人生：例如：高品味的酒廊、咖啡廳等?！　“褏^(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。　　盡竭挖掘錦繡花園的強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行媒體宣傳；　　錦繡花