廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報(bào)告-wenkub.com
2025-01-15 21:53 本頁(yè)面
【正文】 （二） 為確保拿地成功，廣州土地交易中心的掛牌拿地“門檻”條件設(shè)定是極其必要的。敏感性分析—土地出讓金表土地出讓金單價(jià) (元/㎡）￥6,500 ￥7,000 ￥7,500 ￥8,000 ￥8,500 增價(jià)幅度 (元/㎡)￥0 ￥500 ￥500 ￥500 ￥500 土地出讓金 (萬(wàn)元)￥22,326 ￥24,044 ￥25,761 ￥27,478 ￥29,196 稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元）￥11,609￥10,708 ￥9,878 ￥9,049 ￥8,220 稅后投資利潤(rùn)率%%%%%稅后年投資利潤(rùn)率%%%%%稅后銷售利潤(rùn)率%%%%%全投資 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%%%%%（2） 本項(xiàng)目的主要收入為一層商業(yè)與寫字樓物業(yè)銷售收入，而寫字樓銷售收入占絕大部分，因此首先考慮寫字樓銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目效益的影響，詳細(xì)結(jié)果見下表。包括：部分地價(jià)、開辦費(fèi)、開發(fā)期間政府收費(fèi)、樁基礎(chǔ)的部分工程款等。二、 開發(fā)進(jìn)度和銷售計(jì)劃（一） 開發(fā)進(jìn)度。特別是對(duì)于一些俗稱“吃腦”的創(chuàng)意類企業(yè)，如廣告創(chuàng)意、服裝設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)IT、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、文化傳播、如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所和建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所等企業(yè)。律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、設(shè)計(jì)工作室等。同時(shí)中軸線上的超甲級(jí)寫字樓以世界500強(qiáng)企業(yè)為目標(biāo)客戶作為定位。寫字樓市場(chǎng)專業(yè)化分工目前在珠江新城甚至其他區(qū)域幾乎也沒有體現(xiàn)，隨著對(duì)寫字樓產(chǎn)品的研發(fā)更新?lián)Q代，原來(lái)以甲級(jí)或超甲級(jí)寫字樓定位的產(chǎn)品難于滿足不同客戶的需求，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)產(chǎn)品分析和客戶需求分析的創(chuàng)新產(chǎn)品缺乏。2008年，富力地產(chǎn)接著又開發(fā)了一個(gè)公寓式寫字樓——盈豐大廈威爾斯公寓，同樣受到市場(chǎng)的追棒。預(yù)計(jì)在未來(lái)的3年內(nèi)，珠江新城的項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)量將迎來(lái)另一個(gè)高峰，預(yù)計(jì)寫字樓開發(fā)供應(yīng)量將達(dá)277萬(wàn)平方米，銷售型與租賃型寫樓供應(yīng)量各占半壁江山；而區(qū)域內(nèi)的公寓項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)量將達(dá)33萬(wàn)平方米，酒店項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)量也將達(dá)28萬(wàn)平米?？梢?，珠江新城未來(lái)3年內(nèi)，定位為超甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)量非常大，無(wú)論是銷售型寫字樓項(xiàng)目，還是租賃型寫字樓項(xiàng)目，必定會(huì)造成項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，且許多項(xiàng)目的產(chǎn)品定位較為雷同，如超高層建筑、OA網(wǎng)絡(luò)地板、冷暖中央空調(diào)、豪華氣派大堂、5A智能化管理、千兆光纖、大面積戶型設(shè)計(jì)等。雖然前面分析了2008年以來(lái)成交量方面始終維持在低位徘徊，但該并不能完全說(shuō)明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下降，造成這個(gè)現(xiàn)象有兩個(gè)主要因素：一是2008年以前整個(gè)區(qū)域，尤其其核心商務(wù)區(qū)珠江新城的寫字樓供應(yīng)量相對(duì)比較低，另一個(gè)因素是目前品質(zhì)較好的寫字樓基本都以出租為主，這也嚴(yán)重影響了市場(chǎng)寫字樓的成交量。我們認(rèn)為，廣州屬于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，因此其寫字樓市場(chǎng)也比較成熟，雖然隨行業(yè)的波動(dòng)，寫字樓市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)周期性變化，但總體市場(chǎng)運(yùn)行比較穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。廣州寫字樓市場(chǎng)的供需關(guān)系在2008年徹底顛覆。2006年與2007年廣州寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量連續(xù)兩年出現(xiàn)下跌，2007年，％，是2005年的180％，廣州寫字樓存量進(jìn)一步被消化。同期推出的寫字樓項(xiàng)目很多，大部分集中分布在東山區(qū)和天河區(qū)。部分高檔寫字樓更出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，如中信廣場(chǎng)、電子大廈、東山廣場(chǎng)等出租率接近95%。而當(dāng)半年時(shí)光過(guò)去時(shí)，市場(chǎng)行情在第二季度出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，量?jī)r(jià)齊升局面出現(xiàn)。為抑制價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，2007年下半年國(guó)家先后多次出臺(tái)了系列調(diào)控政策，但對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響甚微。2005～2007年，甲級(jí)寫字樓進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。1998～2000年間，廣州寫字樓仍處于低迷狀態(tài)，可以說(shuō)幾乎沒有寫字樓的成交記錄。由于國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)一般集中與城市的中心區(qū)域，其市場(chǎng)表現(xiàn)與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很高的關(guān)聯(lián)度，因此，分析具體的項(xiàng)目時(shí)必須對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)進(jìn)行相對(duì)準(zhǔn)確的分析，下面我們就廣州地區(qū)寫字樓市場(chǎng)近期的表現(xiàn)做一個(gè)統(tǒng)計(jì)分析。從全國(guó)寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)上看，寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)總體上要比住宅市場(chǎng)穩(wěn)定。四、規(guī)劃控制要點(diǎn) 用地面積、形狀及尺寸總用地面積為5162㎡；用地形狀為規(guī)則長(zhǎng)方形，其中東西長(zhǎng)約80米，南北寬約55米。 景觀資源用地東面為綠化景觀帶，有較開闊的視野。（2）、 用地地勢(shì)平坦。廣州珠江新城D34地塊投資建議報(bào)告第一部分 項(xiàng)目概況一、宗地位置二、宗地現(xiàn)狀(一) 用地區(qū)域位置用地位于珠江新城D3地塊，屬于珠江新城東二片區(qū)。用地緊鄰周邊環(huán)境 交通網(wǎng)絡(luò)用地北側(cè)、東側(cè)、南側(cè)為10米寬的內(nèi)環(huán)路，這使得用地具有環(huán)形交通系統(tǒng)。三、項(xiàng)目周邊公共服務(wù)及設(shè)施配套情況 用地有較好的交通路網(wǎng)，交通線路流暢。規(guī)劃條件 用地性質(zhì)：商務(wù)辦公用地（C1
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