【正文】 2020 年萬州商品房空置面積 萬 ㎡ ，未來銷售具有一定的壓力存量房屋較為多。 三、 萬州房地產(chǎn)板塊分布情況 萬州房地產(chǎn)發(fā)展組團(tuán)式板塊化特征明顯，目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)楸鄙?、江南新區(qū)、北濱路、觀音巖板塊。 而大量房屋的開工建設(shè)以及施工而未竣工房400450500550萬平方米2020年 2020年房屋施工面積房屋施工面積恒產(chǎn)集團(tuán) 第 44 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 屋的不斷積累，將使得未來萬州房屋存量增加，同時(shí)飽和的供應(yīng)使得萬州房?jī)r(jià)不可能在短期內(nèi)有較大幅度的提高。2020 年以后萬州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道，年均增幅超過 30%，尤其 2020 年的房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了 億元，同比增長(zhǎng) % 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 43 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 雖然萬州房地產(chǎn)投資額不斷在增長(zhǎng)，但占整個(gè)固定投資的比重一直保持在 10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍程度低，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 40 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 8 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 38 個(gè)月新高 8 月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %，其中城市價(jià)格上漲%，農(nóng)村價(jià)格上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲%；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %。 15 月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %。 保障性住房供應(yīng)量占 25%以上， 基 本實(shí)現(xiàn)住房供求動(dòng)態(tài)平衡，人均住房建筑面積13 ㎡ 以下低收入住房困難家庭基本得到保障。 【形勢(shì)分析】： 各地保障房 將在年底前集中入市，將極地影響中低端商品房市場(chǎng)，并有可能“自下而上”影響更多的市場(chǎng)領(lǐng)域。 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析，下半年，在業(yè)績(jī)報(bào)表的壓力下，中國(guó) 房地產(chǎn)的 一場(chǎng)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)即將打響，對(duì)市場(chǎng)極為敏感的恒大地產(chǎn)等開發(fā)商將率先發(fā)動(dòng) 降價(jià)促銷戰(zhàn)，從而引發(fā)更多開發(fā)商被迫跟進(jìn)。微堂 、 合生 其中包括 中國(guó)鐵建如萬科僅完成全年 1400 億元銷售目標(biāo)的 %。 ? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度企業(yè)家信心指數(shù)環(huán)比回落，其中 房地產(chǎn) 企業(yè)家信心下滑了 點(diǎn)。 【市場(chǎng)分析】： 從上分析可見，當(dāng)前在宏觀調(diào)控背景下，市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一方面是二三線中小城市與一線大城市之間的分化；另一方面則是一二線城市之間的分化，廣州深圳攜手量漲價(jià)跌，北京、重慶及武漢成交量齊齊領(lǐng)跌?？梢娙珖?guó)住宅成交的同比上漲也有很多二三線城市的貢獻(xiàn)。重慶市一家商業(yè)銀行的工作人員坦言：“從去年底開始，我們的房貸單子一直是積壓著在辦，過去一個(gè)月就能辦下來，現(xiàn)在最快也需要三個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“調(diào)控政策 +信貸額度”的雙重壓力下，一些地區(qū)的銀行迫不得已對(duì) 個(gè)人 房貸業(yè)務(wù)持續(xù)收緊。 1） 2020 年大型經(jīng)融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整表： 歷 史 調(diào) 整次 數(shù) 時(shí) 間 調(diào) 整 前 調(diào) 整 后 調(diào) 整 幅 度 37 2020 年 1 月 20 日 % % 38 2020 年 2 月 24 日 % % 39 2020 年 3 月 25 日 % % 40 2020 年 4 月 21 日 % % 41 2020 年 5 月 12 日 % % 42 2020 年 6 月 14 日 % % 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 33 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 2） 5 年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表 時(shí) 間 調(diào)整前年利率 調(diào)整后年利率 調(diào)整幅度 2020 年 12 月 23 日 % % 2020 年 10 月 20 日 % % 2020 年 12 月 6 日 % % 2020 年 2 月 9 日 % % 2020 年 4 月 6 日 % % 2020 年 7 月 7 日 % % 【政策分析】： 銀行資金層面，限貸、加息，存款準(zhǔn)備金率 6 次 上調(diào)， 7 月 7 日再次加息，市場(chǎng)蛋糕被壓縮，資金渠道被壓縮。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 32 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 【政策分析】： 此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了下半年樓市調(diào)控的方向和力度。 ? 四要認(rèn)真落實(shí)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。要以對(duì)歷史和人民負(fù)責(zé)的態(tài)度，切實(shí)抓好工程質(zhì)量安全。 會(huì)議認(rèn)為， 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于 關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。對(duì)已擁有 2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2 年年均實(shí)際供應(yīng)量。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 （ 3）定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)的，須清算和稽查增值稅。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 28 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第三部分 全國(guó)樓市政策分析 宏觀調(diào)控影響巨大 1 最新政策導(dǎo)向 2 銀行資金緊縮 3 全國(guó)樓市情況 4 保障房因素 5 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 29 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、宏觀調(diào)控影響巨大，市場(chǎng)進(jìn)入寒冰期 最嚴(yán)峻的時(shí)刻即將到來 政策面 +資金面 +市場(chǎng)面 +保障房 +經(jīng) 濟(jì)面 （一）、國(guó)家政策調(diào)控 限購(gòu)限貸、提高首付比例、保障性住房、落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù) 政策一出，全國(guó)一片風(fēng)聲鶴唳，效果立竿見影 新國(guó)八條： 2020年 3 月 1 日起正式實(shí)施限購(gòu)等政策 （ 1）各級(jí)政府須在一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。 2020 年萬州人均 GDP 達(dá)到 32350 元 2020 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元 ，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū) 縣。 【奧雷英分析】從萬州城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速率來 看， 2020 年萬州市場(chǎng)所需商品房 9000 套；從萬州結(jié)離婚情況來看， 2020 年萬州市場(chǎng)所需商品房 4200 套。以上三年平均合計(jì)約 1500 對(duì)。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 25 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （三）、個(gè)體工商戶及私營(yíng)業(yè)主統(tǒng)計(jì) 個(gè)體工商戶統(tǒng)計(jì)375954135534000360003800040000420202020年 2020年戶個(gè)體工商戶 個(gè)體工商戶統(tǒng)計(jì)421047353800400042004400460048002020年 2020年戶個(gè)體工商戶 從 2020 年開始萬州私營(yíng)企業(yè)數(shù)大幅度上升，到 2020 年，萬州 個(gè)體工商戶約 4 萬戶 ， 私營(yíng)企業(yè)約 5 千戶 。全區(qū)小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá) %。 根據(jù)未來規(guī)劃 2020 年萬州 城鎮(zhèn)人口達(dá)到 85 萬人，平均每年城鎮(zhèn)人口恒產(chǎn)集團(tuán) 第 24 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 增加 5 萬人，以 人為一戶進(jìn)行計(jì)算，得出 2020 年市場(chǎng)需要 萬套房，扣除 2020 計(jì)劃發(fā)展保障房 30萬平方米，即 2020 年擁有保障房 5000 套，則總計(jì)市場(chǎng)剛需商品房 9000 套 。 城市化進(jìn)程的主力人群為：從巫山、巫溪、奉節(jié)、云陽、城口等庫(kù)區(qū)縣，湖北利川、四川達(dá)州市，以及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民”大軍。 2 0 0 7 2 0 1 0 年萬州常駐人口與城鎮(zhèn)人口1 5 1 . 9 1 1 5 3 . 3 2 1 5 4 . 2 2 1557 4 . 7 4 7 8 . 2 2 7 9 . 4 3 8 1 . 4 30501001502002020年 2020年 2020年 2020年萬人常駐人口 城鎮(zhèn)人口 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 23 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 全區(qū)常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%；居住鄉(xiāng)村人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%。萬達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)中醫(yī)藥物流等知名企業(yè)落戶萬州。實(shí)施招商引資項(xiàng)目 140 個(gè)，到位資金 億元，比上年增長(zhǎng)%。其中，出口 8038 萬美元，增長(zhǎng) %。 （二）、社會(huì)零售總額 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，同比增長(zhǎng) 29%，總量居全市第 7 位，三峽庫(kù)區(qū)首位。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 21 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 三、萬州金融貿(mào)易發(fā)展 （一）、金融存款情況 1 7 5 . 9 82 0 8 . 4 72 4 6 . 4 22 8 7 . 3 38 . 1 0 %1 8 . 5 0 % 1 8 . 5 0 % 1 6 . 6 0 %0501001502002503003502020年 2020年 2020年 2020年億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %存款余額 增長(zhǎng)率 金融業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) %；產(chǎn)品銷售率 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬元 /人，增長(zhǎng) %。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 248 戶，比去年增加 38 戶。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 19 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 二、萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 （一）、三大產(chǎn)業(yè)變動(dòng)情況 2020 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。 20202020年城鎮(zhèn) 農(nóng)村人均可支配收入1336614918166334320 4500 5332050001000015000202002020 2020 2020元城鎮(zhèn)可支配收入 農(nóng)村可支配收入 分析： 房?jī)r(jià)是否合理，國(guó)際上通行的計(jì)算模式，即要看這個(gè)地方或城市的房?jī)r(jià)收入比是多少，“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地方每戶居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入 之比。 鏈接：商業(yè)發(fā)展與人均 GDP的關(guān)系 按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均 GDP 的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國(guó) 家和地區(qū)的人均 GDP 在 1100 美元以下、城市化水平在 25％以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均 GDP 從 1100 美元到 2020美元、城市化在 45％以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均 GDP 到達(dá) 2020美元至 4400 美元時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；當(dāng)人均 GDP 在 4400 美元以上、城市化水平在 70％以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如 Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。 （三）、 2020 上半年重慶各區(qū)域中心城市 GDP 對(duì)比 分析： 從重慶區(qū)域中心城市來看，萬州與其他區(qū)域中心城市對(duì)比來看萬州排在第一位，與其他區(qū)域拉開了很大的距離，但是也是因?yàn)槿f州區(qū)域人口較為多的原因。比上年增長(zhǎng) %，增速列全市第 3 位。 附表： 序號(hào) 用地代號(hào) 用地名稱 面積（ K ㎡ ） 比例（ % ） 1 R 居住用地 % 2 C 公共設(shè)施用地 % C1 商業(yè)金 融用地 3 M 工業(yè)用地 % 4 W 倉(cāng)儲(chǔ)用地 % 5 T 對(duì)外交通用