【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其推廣費(fèi)用可以控制在 %左右。之后多層推廣可借勢(shì)引導(dǎo)，因此 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目整體全程營(yíng)銷(xiāo)代理 合作費(fèi)用 溢價(jià)分成，超出底價(jià)部分的 70%作為代理回報(bào) 底價(jià) 高層住宅： 2600 元 /平米 多層住宅： 2950 元 /平米 底層商鋪： 4500 元 /平米 沿街小戶(hù)型： 2500 元 /平米 銷(xiāo)售進(jìn)度 封頂 交房 交房后三個(gè)月 高層住宅 預(yù)定 30% 銷(xiāo)售 60% 銷(xiāo)售 80% 多層住宅 預(yù)定 40% 銷(xiāo)售 80% 銷(xiāo)售 90% 商鋪 預(yù)定 20% 銷(xiāo)售 50% 銷(xiāo)售 70% 小戶(hù)型 預(yù)定 30% 銷(xiāo)售 60% 銷(xiāo)售 80% 相關(guān)費(fèi)用 分擔(dān) 代理方承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目推廣的廣告費(fèi)（售樓處建設(shè)、裝修及相關(guān)銷(xiāo)售道具費(fèi)用由委托方承擔(dān)）、銷(xiāo)售人員薪資費(fèi)用，以及銷(xiāo)售日常辦公費(fèi)。 四、營(yíng)銷(xiāo)合作方案 合作模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四期： 延續(xù)階段（三個(gè)月） 行為方式 營(yíng)銷(xiāo)、廣告 消化剩余樓盤(pán)，基本完成銷(xiāo)售計(jì)劃。 廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。以圖一舉炸開(kāi)市場(chǎng)。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二期： 試銷(xiāo)階段（二個(gè)月） 行為方式 戶(hù)外廣告、形象廣告 時(shí) 間 人員進(jìn)駐 —— 預(yù)售證取得后半個(gè)月 乘前期之神秘感，保持 其熱度不要降下來(lái)，搭配形象廣告之推廣，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶(hù)為準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)群。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。以買(mǎi)家的實(shí)際利益為導(dǎo)向，將傳播與促銷(xiāo)緊密結(jié)合，并強(qiáng)化傳播的促銷(xiāo)功能。 推廣階段： 造 市 。 推廣策略 因此，我們的推廣 主題 是： 推廣階段規(guī)劃 消費(fèi)者 案名 傳播口號(hào) 傳播賣(mài)點(diǎn) 傳播印象 東方世紀(jì)城 高尚人文生活圈 規(guī) 模 配 套 景 觀 服 務(wù) CCD——中央教育區(qū) （central education district） 高尚人文生活圈 CCD—— 中央教育區(qū) （ central education district） 品 牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，我們的推廣思路為： 買(mǎi)房子，源于社區(qū)文化認(rèn)同 推廣主題 東方世紀(jì)城 高尚人文生活圈 CCD—— 中央教育區(qū) （ central education district） 推廣策略導(dǎo)示 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆“東方世紀(jì)城”的高尚文化社區(qū)氛圍是與周界文化資源不可分割的有機(jī)組成部分，是互為因果、螺旋上升的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 文化 經(jīng)濟(jì)條件在變、居住條件在變、身分地位在變、生活模式在變、思維方式在變、人生追求在變，文化生活和文化品位跟上了嗎？這是每個(gè)有生活追求的人面臨的自省式拷問(wèn)，如何打造真正屬于自己的文化圈層，直白的說(shuō)就是怎樣使自己的生活圈子和交際圈子有文化。這是市場(chǎng)存在的問(wèn)題，也是 市場(chǎng)的空白點(diǎn) ，同時(shí)更是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。濰坊保稅區(qū)、出口產(chǎn)業(yè)加工區(qū)座落在區(qū)內(nèi)。因此本項(xiàng)目操作思路應(yīng)為“軟文引導(dǎo)硬廣配合活動(dòng)造勢(shì)”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目另一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)就是在軟件的營(yíng)造上，即如何通過(guò)客戶(hù)的細(xì)分來(lái)營(yíng)造一種新的生活服務(wù)方式，而不僅僅是華而不實(shí)的概念。并在不同的階段分步驟、分主次、策略地進(jìn)行告知、詮釋?zhuān)纬墒袌?chǎng)印象，最終得到市場(chǎng)認(rèn)可。與此同時(shí)，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在產(chǎn)品上還存在著不同產(chǎn)品的互補(bǔ)與相互促進(jìn)的問(wèn)題，即分期開(kāi)發(fā)與開(kāi)發(fā)節(jié)奏。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。對(duì)產(chǎn)品的要求、對(duì)資金的要求、 對(duì)品牌信譽(yù)的要求逐漸成為考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的 重要因素，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)劣汰競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成，品牌之路成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。嚴(yán)重的同質(zhì)化使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 二、市場(chǎng)分析與判斷 整體市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展 近幾年濰坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)展平穩(wěn)，從近幾年開(kāi)發(fā)量、竣工量 以及 銷(xiāo)售量等數(shù)據(jù)看，供需兩旺形勢(shì)明顯，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體處于健康快速發(fā)展的軌道中。 ? 高新區(qū)市場(chǎng)不規(guī)范，大量的公建房分化市場(chǎng)需求的同時(shí)極大地扭曲了市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)人才聚集，人文素質(zhì)及購(gòu)買(mǎi)力均有提升。 ? 前期周邊清荷園、金馬國(guó)際、隆基花園、翰林學(xué)府、春華苑等項(xiàng)目的宣傳在市場(chǎng)形成的一定鋪墊； ? 即將開(kāi)業(yè)的新生活廣場(chǎng)，將大大改善本區(qū)域的消費(fèi)購(gòu)物等現(xiàn)狀，生活便捷程度大大提高； ? 即將開(kāi)盤(pán)的賦海仁居、已經(jīng)重新開(kāi)始啟動(dòng)的上東國(guó)際，金馬國(guó)際進(jìn) 入封頂外裝期等，將會(huì)引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的關(guān)注，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一定的客源； 項(xiàng)目之前有濰坊日?qǐng)?bào)社的團(tuán)購(gòu)為基礎(chǔ)，所剩的單位并不多，且部分戶(hù)型較小，周邊的自然優(yōu)勢(shì)較其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)并不明顯，如果想在周邊物業(yè)上脫穎而出，只能在營(yíng)銷(xiāo)手段上更有創(chuàng)新，這一差異化產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求且前景巨大 項(xiàng)目存在劣勢(shì) ? 開(kāi)發(fā)商不具有市場(chǎng)知名度與信譽(yù)口碑。 ? 項(xiàng)目規(guī)模適中， 方正利于規(guī)劃， 具備打造精品 居住區(qū) 的基礎(chǔ)條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3）、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 一、 項(xiàng)目 分析 東方世紀(jì)城項(xiàng)目由東齊國(guó)際置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)。 表 1： 06 年高新區(qū)已核定出讓土 地 地塊 位置 面積（畝） 起價(jià)（萬(wàn) /畝） 20209 金馬路以動(dòng)、濰縣中路以西、櫻前路北側(cè) 97 202010 濰縣東路以西、東方路以東、櫻前路以南、寶通街北側(cè) 95 202011 東外環(huán)以西、寶通街以南 60 b． 市政府第二辦公大樓的投入使用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 先后調(diào)遣勞力 萬(wàn)人次用作區(qū)域衛(wèi)生美化，共清運(yùn)垃圾 9 萬(wàn)立方米，平整場(chǎng)地 20 多萬(wàn)平方米。 3．區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境全面優(yōu)化，提升城市建設(shè)檔次，完善居民生活需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從 20202020 年，高新區(qū)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均在 40%以上。 ③ 區(qū)域內(nèi)大規(guī) 模土地開(kāi)發(fā)，居住氛圍將逐漸形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)均價(jià)及銷(xiāo)售狀況： ① 該區(qū)域內(nèi)商品房均價(jià) 2900 元 /㎡左右 ，價(jià)格比濰城高，比奎文稍低。 2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況： ① 樓盤(pán)較多，在建或已建項(xiàng)目 30 余個(gè)，以高檔住宅小區(qū)及集資房為主。 2）該區(qū)域均價(jià)在 30003200 元 / ㎡， 是濰坊各區(qū)中最高的。 ① 該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層的比例要明顯高過(guò)濰城及高新兩區(qū)。 2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)均價(jià)及銷(xiāo)售狀況： ① 區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格在 2100～ 2900 元 /㎡ 之間，均價(jià)約 2500/㎡ 元，多層小高層價(jià)格相差不大。 2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況： ① 區(qū)內(nèi)樓盤(pán)較多，但規(guī)模不大， 1030 畝居多，尤其是以商業(yè)項(xiàng)目居多，住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 濰坊市房地產(chǎn)竣工面積、銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)表如下： 年份 2020 2020 2020 商品房竣工面積 (萬(wàn) m2) 全市商品房銷(xiāo)售面積 (萬(wàn) m2) 二、 1998— 2020 年商品房?jī)r(jià)格情況 從 1998 年實(shí)施住房貨幣化分配以來(lái)，濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 04 年全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 43 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中住宅投資 億元，增長(zhǎng) %。 第一節(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況 【要點(diǎn)】 ? 近幾年來(lái)，濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求兩旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、 近兩年來(lái)濰坊市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近 1/3，其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以 50%以上的速 率增長(zhǎng)，充分說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，市民對(duì)住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4 1 . 2 3 7 . 1822 3 . 42 5 . 5350102030405060708090濰 城 奎文 高新單位（億元）0510152025303540單位（％）區(qū) 生 產(chǎn)總值增 長(zhǎng) 率 表 1： 2020 年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率 3 8 . 5 3 8 . 85 4 . 31 2 5 . 61 3 7 . 11060102030405060濰 城 奎文 高新單位（億元）020406080100120140160單位（％）區(qū) 社 會(huì) 固定 資產(chǎn) 投 資 增 長(zhǎng) 率 表 2： 2020 年三區(qū)區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率 從表 1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū)，較之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力；表 2 則反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠(yuǎn)高與其他兩區(qū)，說(shuō)明高新區(qū)的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅緟^(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會(huì)有大幅度的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈。 三、各區(qū)域規(guī)劃概況 1．區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “長(zhǎng)松組團(tuán)”在發(fā)展無(wú)污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同時(shí)，將積極參與推動(dòng)物流業(yè)成長(zhǎng)，提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)設(shè)施水平面。 二、城市布局及區(qū)域職能 1．濰坊市整體布局 濰坊中心城總體布局 —— “一心、一環(huán)、一軸、一廊”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第四節(jié)：城市規(guī)劃 【要點(diǎn)】 ? 濰坊市城市格局合理，職能各異，其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)，未來(lái) 25 年內(nèi)將有大批量的樓盤(pán)在此地涌現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年人均消費(fèi)達(dá) 8900 元，增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月