【正文】 印證。另外按國際標準衡量房價與收入關(guān)系的價格收入比指標來看，我國的房價高于國際標準，尤其是我國沿海發(fā)達城市地區(qū)房價更是高估，我們不能用發(fā)達國家的收入來衡量我國的房價，聯(lián)合國人居中心與世界銀行認為，一套住房的合理價格應該是居民家庭年收入的2—3倍，像日本東京居民的年收入與房價比大約在1：，而我國大部分城市是1：8到1：15，當高收入階層的需求逐漸被消耗掉后，將可能出現(xiàn)消費斷層現(xiàn)象。長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)無疑是前景光明的，但就目前和今后幾年來說，樓市處于“高位放量”的“上升筑頂”階段，房價上升速率過快、商品房供應結(jié)構(gòu)不合理、銀行房貸高速增長，如果調(diào)控不好是新一輪住宅開發(fā)的風險積聚過程。樓價的上升應該是盤整式或稱波浪式、螺旋式緩慢上升，不經(jīng)過小幅盤整而直線上升是不扎實的，樓價的大起必然隱含巨大的風險，況且房價的對比要考慮通貨膨脹、科技含量、裝修成本、公建市政文化教育配套、生態(tài)環(huán)境改善及利息等因素并且要有參照系，不能簡單論之。未來幾年我國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將步入一個高位盤整的階段，隨著舊區(qū)改造節(jié)奏的適度調(diào)節(jié)，隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的健全和延伸，隨著中低價住宅供應的增加和住宅結(jié)構(gòu)的日趨合理，隨著房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整，房地產(chǎn)住宅將逐步步入一個理性發(fā)展期。就總體房地產(chǎn)住宅的價格而言隨著其內(nèi)在品質(zhì)的提高將穩(wěn)中微升，但其內(nèi)在結(jié)構(gòu)必定是有升有降，漲跌互現(xiàn)，除部分價格和價值相符的物有所值的高檔商品房繼續(xù)受國內(nèi)外成功人士青睞及大量中低價位住宅因存在廣泛需求而價格堅挺外，相當一部分中高價樓盤將面臨市場競爭的洗禮。通過理性分析我們發(fā)現(xiàn)，房價短期內(nèi)上升過快、過高，對經(jīng)濟的長期發(fā)展未必有利，其負面影響主要表現(xiàn)如下：提高了區(qū)域經(jīng)濟的商務(wù)成本，不利于進一步吸引外資，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，會削弱產(chǎn)業(yè)的競爭力進而影響商品的出口，最終會影響居民的就業(yè)和收入；造成對土地資源的過分依賴和形成大量閑置土地，有透支未來收益和資源之嫌；在收入增長不同步的情況下，買房會增加老百姓的即期支出從而影響未來和其他支出，近幾年來，老百姓的房貸額疊創(chuàng)新高，先“負”起來一族不斷擴容，另外過度的房地產(chǎn)投機最后的代價也會落到弱勢的老百姓身上；大中城市人口、交通、環(huán)境、資源的壓力日益增大，城市的水電煤等基礎(chǔ)配套不堪重負，2003年我國有19個省份拉閘限電，城市“臃腫病”日益明顯。當前，不少地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資依賴過高，同比增長31%，房地產(chǎn)開發(fā)投資3817億元，同比增長34%，遠遠高于GDP的增長速度。積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策所帶來的投資乘數(shù)效應，加上房價過高和大規(guī)模的城市建設(shè)帶來了GDP的持續(xù)高漲，在一定程度上掩蓋了消費需求不足、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理以及產(chǎn)業(yè)能級不高的可持續(xù)發(fā)展隱患。因此，怎樣正確、辨證處理好經(jīng)濟發(fā)展和增長之間的關(guān)系并使其相和諧？怎樣正確、辨證看待當前的高房價與經(jīng)濟增長？怎樣保證大多數(shù)中低收入居民“居者有其屋”并保持生活質(zhì)量的同步提高？怎樣保持高中低房價的合理結(jié)構(gòu)以期房地產(chǎn)乃至整個社會經(jīng)濟的健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展？許多問題非常迫切地擺在了各級政府和理論學術(shù)界的面前，“沒有遠慮，必有近憂”，惟有實事求是的理論創(chuàng)新和突破，惟有體制和機制的創(chuàng)新，才能解決在發(fā)展中出現(xiàn)的問題?？沙掷m(xù)發(fā)展的“遠慮”當前，我國房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟總體形勢不錯，改革開放25年來，%，可以說是“沒有近憂”，但為了國民經(jīng)濟的健康、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，我們又“必須有遠慮”。進一步完善土地管理體制土地市場的規(guī)范運作是住宅產(chǎn)業(yè)、城市健康發(fā)展的基石，土地市場的“惡莊”行為更具隱蔽性和危害性，政府應該有所為且必須有所為。政府要強化對土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，并根據(jù)經(jīng)濟、社會、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用計劃與市場需求相統(tǒng)一，并且全國、各地的土地供應要有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機制，國家、省市級政府應加大土地供應的宏觀調(diào)控力度，必要時要收權(quán)，嚴防土地失控現(xiàn)象重演，嚴防透支未來。同時，還要正確處理好土地的供應結(jié)構(gòu)。土地出讓一律按“三公”原則實行招投標、拍賣制度，杜絕土地市場黑箱操作及“空手道”現(xiàn)象，防止土地市場的炒作和國有資產(chǎn)的流失。真正意義上的土地“招標拍賣”制度還有較長的一段路要走，但我們希望它盡快到來，因為它讓我們久等了，這是市場經(jīng)濟的呼喚。對土地歷史遺留問題的處理，建議政府出臺的相關(guān)法律、政策要規(guī)范運作，要有約束性和嚴肅性，可以通過收回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實現(xiàn)政府對土地的壟斷，政府當前最重要的一件事就是要收緊土地的口子，按法律法規(guī)該收回的堅決收回，該拍賣的堅決拍賣，讓土地回到真正有實力、真正需要土地干實事的開發(fā)商手中；另外對轉(zhuǎn)讓土地所獲得的收益，政府要控制其收益的比例并通過稅收等形式收取一定的級差收益，防止因炒賣土地而導致的不合理“暴富”，防止國有資產(chǎn)的流失，進而防止房價的大起大落。加強學術(shù)研究理論的貧乏和滯后會影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展，城市發(fā)展呼喚系統(tǒng)性、經(jīng)濟學的理性思考。各地各級政府在房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展方面要加強研究和謹慎決策，要循序漸進，要研究可持續(xù)土地資源利用和可持續(xù)的購買力。未來我國住宅建設(shè)的立足點和出發(fā)點一定是本土的廣大中低收入階層，要加大中低收入階層居民用房的建設(shè)力度，這是國情和民情所決定的。要研究國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟形勢，研究市場的真實需求，適當調(diào)控舊區(qū)改造的力度和節(jié)奏，循序漸進，注意均衡發(fā)展、防止大起大落。近幾年來房地產(chǎn)對GDP的貢獻越來越大，與此同時，大城市尤其是像北京、上海等特大型城市的環(huán)境、就業(yè)、人口、道路交通、水電煤等能源支持壓力也明顯增加。因此，必須加強對城市經(jīng)濟、社會、環(huán)境、人口協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合研究。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和調(diào)整現(xiàn)在“千軍萬馬過獨木橋”搞房地產(chǎn)說明經(jīng)濟結(jié)構(gòu)尚不合理，尚處于低級階段。出現(xiàn)“凱恩斯依賴癥”，內(nèi)生需求不足，通貨緊縮明顯，中國當前GDP增長對房地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)建設(shè)依賴過高，明顯地帶動了固定資產(chǎn)投資的增長，擴大了投資的乘數(shù)效應。政府靠積極擴張的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策來拉動內(nèi)需，一旦政策的效應發(fā)生遞減，例如舊區(qū)改造的逐步減少、集中買房以后的時間斷層周期、房貸政策的調(diào)整、高價房供應偏大等，房地產(chǎn)會出現(xiàn)過熱調(diào)整，對整個宏觀經(jīng)濟將產(chǎn)生十分重大的影響，需引起高度重視和綜合、全面、深入的研究；況且人們的消費、投資短期內(nèi)過度向房地產(chǎn)傾斜，也會造成經(jīng)濟學意義上所說的“擠出效應”，表現(xiàn)為其他消費的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格均下跌、國民經(jīng)濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。目前中國房地產(chǎn)投資增長率、新開工增長率均超過了銷售增長率，并且供需結(jié)構(gòu)失衡，潛在壓力增大。因此，怎樣走好“科教興國”這“華山天險一條路”籍以優(yōu)化我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？怎樣以“信息化來帶動和促進工業(yè)化”？怎樣提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的能級以及實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級？已顯得迫在眉睫，必須引起方方面面的高度重視。逐步盡快地建成市場經(jīng)濟秩序市場經(jīng)濟本質(zhì)上是法制經(jīng)濟和信用經(jīng)濟，要理論創(chuàng)新、體制創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新和人才創(chuàng)新，要轉(zhuǎn)變政府職能，盡快建立、健全相關(guān)法律法規(guī)體系，盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度和誠信制度，催生真正的品牌企業(yè)