【正文】 、《借款協(xié)議》中沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)作為《商品房買賣合同》附件，仍然對購房戶及乾程房地產(chǎn)公司均有法律約束力；《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的，不再具有法律約束力。處理本商品房預(yù)售合同糾紛案，首先是直接依據(jù)《商品房買賣合同》，其次是將雖沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被其明確否定或者修改的《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容，作為補(bǔ)充合同依據(jù)。乾程房地產(chǎn)公司的上訴理由完全割裂《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》的有機(jī)聯(lián)系，實(shí)際上是企圖否認(rèn)《商品房買賣合同》的法律效力和在本案商品房預(yù)售行為中的關(guān)鍵性法律地位，本院不予支持。州建行工會(huì)述稱本案訴訟要看購房的前因后果，三份合同要關(guān)聯(lián)來看的理由，能夠成立。五、關(guān)于乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。本案顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。陳建國三次擅自在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房意見的行為對顏艷輝不發(fā)生法律效力。顏艷輝明確認(rèn)可的《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，已經(jīng)明確要求乾程房地產(chǎn)公司嚴(yán)格履行其與各購房戶簽訂的《商品房買賣合同》，并承擔(dān)違約責(zé)任。因此，乾程房地產(chǎn)公司沒有在2009年8月26日向顏艷輝交付“九龍山莊”項(xiàng)目A區(qū)36號房，違背了該公司與顏艷輝簽訂的《商品房買賣合同》的明確約定，構(gòu)成違約。乾程房地產(chǎn)公司沒有向人民法院舉證證明其具有免于承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)或合同依據(jù)。顏艷輝依據(jù)具有法律效力的《商品房買賣合同》的明確約定，要求判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任，有充分的法律和合同依據(jù)，本院予以支持。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，程序合法，判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任正確。但是，考慮到乾程房地產(chǎn)公司先后向州建行工會(huì)發(fā)過三次《工作聯(lián)系函》，請求同意延期交房，均得到該工會(huì)負(fù)責(zé)人的簽字認(rèn)可，在逾期后顏艷輝也未及時(shí)向乾程房地產(chǎn)公司主張如期交房，乾程房地產(chǎn)公司當(dāng)時(shí)誤認(rèn)為其申請延期交房已經(jīng)得到購房戶的認(rèn)可；又考慮到本案系團(tuán)購商品房，乾程房地產(chǎn)公司可獲得的利潤相對普通商品房買賣較小，依據(jù)公平原則，應(yīng)由上訴人乾程房地產(chǎn)公司按《商品房買賣合同》確定的房屋總價(jià)款10%的標(biāo)準(zhǔn)酌情支付逾期交房違約金。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第四十八條、第六十條、第四百零二條、第四百零三條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項(xiàng)的規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：一、維持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號民事判決第一項(xiàng)，即“被告湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內(nèi)，向原告顏艷輝交付經(jīng)驗(yàn)收合格的吉首市乾州新區(qū)南側(cè)A區(qū)15號商品房，并在交房后一百八十日內(nèi)為原告顏艷輝辦理完畢相應(yīng)的商品房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證”；二、變更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號民事判決第二項(xiàng)為：。義務(wù)人未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本判決指定的履行期間屆滿之次日起二年內(nèi)向湖南省吉首市人民法院申請執(zhí)行。一審案件受理費(fèi)3295元，案件保全費(fèi)1269元，二審案件受理費(fèi)3295元，共計(jì)7859 法律俠客在線lawbingo元，由上訴人乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)。本判決為終審判決。審 判 長彭志友 審 判 員彭 俊 審 判 員向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理書記員朱麗艷第四篇：鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案【案 由】 商品房預(yù)售合同糾紛【案件字號】(2006)民一終字第34號【審結(jié)日期】 鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案中華人民共和國最高人民法院民事裁定書(2006)民一終字第34號上訴人(原審被告)：鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住。法定代表人：許禮評，該公司董事長。委托代理人：林濤，福建知圓律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告)：彭雄渾(PENG STEPHEN)，1945年月日出生，香港居民，住。委托代理人：王萍，北京市天亞律師事務(wù)所律師。委托代理人：王英，北京市天亞律師事務(wù)所律師。上訴人鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被上訴人彭雄渾(PENC STEPHEN)及原審被告鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)商品房預(yù)售合同糾紛一案，福建省高級人民法院作出(2005)閩民初字第38號民事裁定，駁回鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對本案提出的管轄權(quán)異議。鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對該裁定不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查。現(xiàn)已審查終結(jié)。經(jīng)審查，鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在一審提交答辯狀期間以其不是該案適格被告為由提出管轄權(quán)異議，請求駁回原告的起訴。一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(一)、(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定起訴必須符合的條件是：原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；有明確的被告；有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由?？梢?，就被告而言，只要明確，該項(xiàng)條件就具備。本案原告彭雄渾起訴的兩個(gè)被告均是明確的，且具備訴訟主體資格。因此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告所在地或者合同履行地人民法院管轄”、第二十二條第三款“同一訴訟的幾個(gè)被告住所地、經(jīng)常居住地在兩個(gè)以上人民法院轄區(qū)的，各該人民法院都有管轄權(quán)”的規(guī)定，一審法院對本案有管轄權(quán)。由于鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于“其及鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)均不是適格被告”的主張，與本案管轄權(quán)的確定無關(guān)，其以此為由對一審法院受理本案提出管轄權(quán)異議，一審法院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十八條、第一百四十條第一款第(二)項(xiàng)、第二款之規(guī)定，裁定駁回鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對本案提出的管轄權(quán)異議。鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對一審裁定不服，仍以其不是適格被告、一審法院適用法律錯(cuò)誤為由，向本院提起上訴。本院認(rèn)為，當(dāng)事人有權(quán)提出管轄權(quán)異議。但根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(四)項(xiàng)和第三十八條的規(guī)定，管轄權(quán)異議是指是否屬于人民法院主管或管轄的案件。本案鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其不是本案適格被告為由提出管轄權(quán)異議，不屬于民事訴訟法規(guī)定的管轄權(quán)異議的情形。鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否是本案的適格被告，應(yīng)經(jīng)人民法院的實(shí)體審理確定。一審法院以管轄權(quán)異議作出裁定，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷。由于一審裁定僅針對鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的管轄權(quán)異議作出的，不涉及鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)的訴訟權(quán)利，故本裁定無需列明鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)在本上訴案中的訴訟地位。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條、最高人民法院《關(guān)于適用 ＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》第188條第(2)、(3)項(xiàng)的規(guī)定，裁定如下：撤銷福建省高級人民法院(2005)閩民初字第38號民事裁定。審 判 長韓 玫審 判 員李明義代理審判員宋春雨二00六年六月二日書 記 員宋 歌第五篇：北京金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與付瑞商品房預(yù)售合同糾紛案例分析[推薦]房屋變更設(shè)計(jì)成為設(shè)備層業(yè)主拒收房開發(fā)商擔(dān)責(zé)逾期交房彭宇明律師評析付某訴某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案；案情：付某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約，購買海淀區(qū)復(fù)興路甲36號百朗園1810號房屋。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未將房屋交付給付某；且該房屋因建筑設(shè)計(jì)變更為設(shè)備層，房屋內(nèi)分布有管道。爭議焦點(diǎn)：房屋的交付？該房屋變更為設(shè)備層的責(zé)任承擔(dān)？裁判要點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按期交付房屋違約。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，即“交鑰匙”。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有在約定的期間內(nèi)向付某交鑰匙屬于違約行為。商品房預(yù)售契約約定房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的日期之前向買受人發(fā)出一份《交付使用通知書》。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司欲交付的房屋不符合合同的約定，買受人有權(quán)拒收房屋，在買受人拒收房屋期間，視為房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期交房。法院對房地產(chǎn)開發(fā)公司之“買受人沒有在約定的期間取得鑰匙系買受人自身原因造成”說法沒有采信。房屋處于該樓管道層客觀存在，房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有證據(jù)證明其已向買受人告知該事實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。裁判依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第三十條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！币冒咐罕本┦械谝恢屑壢嗣穹ㄔ海?004）一中民終字第07442號民事判決書；