【導(dǎo)讀】1．1企業(yè)概況--------------------------------------------------------------------------------------------------. 1．2項(xiàng)目概況--------------------------------------------------------------------------------------------------. 1．3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍--------------------------------------------------------------------------. 1．4項(xiàng)目建設(shè)的必要性------------------------------------------------------------------------------------------. 1．5項(xiàng)目宗地情況----------------------------------------------------------------------------------------------. 1．6本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)----------------------------------------------------------------------------------. 第二章房地產(chǎn)市場分析與需求預(yù)測(cè)--------------------------------------------------------------------------------. 2．220xx年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)分析------------------------------------------------------------------------------. 2．3沈陽房地產(chǎn)市場簡述----------------------------------------------------------------------------------------. 2．4區(qū)域概況及市場分析----------------------------------------------------------------------------------------. 2．5市場定位及目標(biāo)客戶定位------------------------------------------------------------------------------------. 2．7產(chǎn)品規(guī)劃方案----------------------------------------------------------------------------------------------. 2．9定價(jià)策略與營銷推廣計(jì)劃-----------------------------------------------------------------------------------. 4．1建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容-------------------------------------------------------------------------------------------. 4．2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)---------------------------------------------------------------------------------------------. 5．1總體規(guī)劃及總平面布置-------------------------------------------------------------------------------------. 5．2建筑方案設(shè)計(jì)-----------------------------------------------. 5．4消防安全---------------------------------------------------. 5．5環(huán)境保護(hù)---------------------------------------------------. 第七章總投資與成本費(fèi)用-----------------------------------------. 7．1投資估算---------------------------------------------------. 8．1銷售收入估算-----------------------------------------------. 8．2資金籌措---------------------------------------------------

　　

【正文】 地區(qū)內(nèi)原開發(fā)的老項(xiàng)目均無園區(qū)配套，而本地區(qū)內(nèi)居民對(duì)這方面也不是很看重，所以新開發(fā)的項(xiàng)目對(duì)園區(qū)配套方面也不是很重視，對(duì)這方面并未多做改善。但園區(qū)內(nèi)的綠化方面，大型的項(xiàng)目相對(duì)綠化率要好很多，大約在 35%左右（如：金沙 .水木年華，金麥良緣等）。 采暖情況 本地區(qū)內(nèi)大部分項(xiàng)目采用自給供暖， 地?zé)岬牟膳绞健? 付款方式 沙嶺地區(qū)：因產(chǎn)權(quán)問題（小產(chǎn)權(quán)），是不可以貸款的，必須是一次性是付款方式。 胡臺(tái)地區(qū)：可以貸款，首付是 3 成為主。 銷售性質(zhì) 由于當(dāng)初房地產(chǎn)市場的不完善，很多開發(fā)商都選擇自己來進(jìn)行銷售。隨著沙嶺和胡臺(tái)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，陸續(xù)開始出現(xiàn)了一些大規(guī)模樓盤，部分樓盤開始尋求專業(yè)的策劃代理公司來為其項(xiàng)目進(jìn)行整體的營銷策劃以及樓盤銷售（如：金沙 .水木年華、金麥良緣等） ,從整個(gè)區(qū)域市場的銷售情況來看，由專業(yè)營銷公司來進(jìn)行代理的項(xiàng)目無論從售價(jià)以及銷售周期上都要 明顯優(yōu)于周邊其他項(xiàng)目。 價(jià)格區(qū)間 沙嶺：開盤時(shí)（ 20xx 年）： 1800— 20xx 元 /M178。 現(xiàn) 在： 2200— 2400 元 /M178。 胡臺(tái)：開盤時(shí)（ 20xx 年）： 1100— 1900 元 /M178。 現(xiàn) 在： 1400— 2200 元 /M178。 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 沙嶺地區(qū)是沈陽市政府近幾年才開發(fā)的新區(qū)域，大部分屬于集體用地，只有使用權(quán)無產(chǎn)權(quán)。只有假日小城項(xiàng)目有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。 胡臺(tái)新開發(fā)的大部分項(xiàng)目都以掛牌形式取得土地，產(chǎn)權(quán)歸屬明確。 行銷手段 本地區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的銷售項(xiàng)目主要采用兩種行銷手段： 一、傳統(tǒng)的大眾媒體：（車體、路旗等）進(jìn)行造勢(shì)。 二、關(guān) 系行銷：在本地區(qū)內(nèi)紛發(fā)傳單，地毯式循環(huán)發(fā)放。并設(shè)置免費(fèi)看房車，與消費(fèi)者進(jìn)行面對(duì)面的推廣以次增進(jìn)關(guān)系，拉攏消費(fèi)者進(jìn)行面對(duì)面的直銷方式以次增進(jìn)關(guān)系，拉攏客源。 交通狀況 沙嶺：公交車 501 路，終點(diǎn)站是沙嶺開發(fā)區(qū)。 胡臺(tái)：公交車 501 路到達(dá)沙嶺后，再換乘機(jī)動(dòng)三輪車到達(dá)胡臺(tái) 該區(qū)域房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀 : 沙嶺和胡臺(tái)地區(qū)現(xiàn)階段是政府大力扶持的開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目大多分多期，每期只開少許幾棟樓。物業(yè)方面大多為本地自有物業(yè)公司，物業(yè)職能有所欠缺，有待加強(qiáng)。大部分項(xiàng)目皆為尾盤所剩房源不多，本地項(xiàng)目銷售周期大約為 2 年左 右。 沙嶺地區(qū)整體市政配套及工業(yè)環(huán)境要較胡臺(tái)新城完善，交通擁有 501 線路，終點(diǎn)設(shè)在東北家具集散中心。主要客戶群體為當(dāng)?shù)鼐用褚约爸苓吰髽I(yè)單位（例如沈鼓集團(tuán)，機(jī)床集團(tuán)，沈陽礦山集團(tuán)以及周邊的服裝廠等）。其行政單位歸屬于沈陽市于洪新城。房屋均價(jià)要高出胡臺(tái)新城 300~600 元 /㎡。但其周邊的三個(gè)項(xiàng)目中僅有假日小城擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬。水木年華以及蘭臺(tái)小鎮(zhèn)都因?qū)儆诩w土地而無法辦理產(chǎn)權(quán)，故所購客戶群體基本都為自住需求，損失了很大一部分投資客戶。更無法辦理銀行按揭，導(dǎo)致費(fèi)用增加，損失了一部分資金不足以支付全額 的客戶群體。 胡臺(tái)新城位于沙嶺地區(qū)西部，其行政單位隸屬于新民市，整體市政配套目前還比較薄弱，大部分工業(yè)項(xiàng)目尚處于規(guī)劃，建 設(shè)階段。故房屋均價(jià)普遍低于沙嶺地區(qū)。另外由于其與沙嶺地區(qū)相連接的 102 國道處設(shè)有一個(gè)收費(fèi)站，交通不方便，也導(dǎo)致了很大一部分的沙嶺以及周邊沈陽市區(qū)的客戶群體不愿意在此居住或投資。目前胡臺(tái)地區(qū)的主要購房群體為其本地居民以及附近動(dòng)遷農(nóng)戶，項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，無大盤出現(xiàn)。但胡臺(tái)新城土地屬于國有土地，其所屬房地產(chǎn)項(xiàng)目都可順利辦下產(chǎn)權(quán)。 可比性區(qū)域個(gè)案分析及總結(jié) 鐵西新區(qū)大潘鎮(zhèn) 產(chǎn)品分析 紫金城 位于沈陽市鐵西新區(qū)大潘鎮(zhèn)小潘村 ,屬小產(chǎn)權(quán)，不可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，付款方式僅能一次性付款， 不做按揭手續(xù)?，F(xiàn)屬現(xiàn)房對(duì)外發(fā)售！銷售周期約為 2年銷售率均可達(dá)到百分之六十以上。單平 米價(jià)格在 1638—— 20xx 元 .可享受９ .５折優(yōu)惠 . 樓間距為３０米．外墻為涂料戶型８０以上均做成南北朝向房 . 購物有綜合大市場，大型超市；醫(yī)療有于洪區(qū)四院；金融機(jī)構(gòu)有農(nóng)業(yè)銀行，信用社及郵政 儲(chǔ)蓄；交通有蘇家屯 —— 遼中大客，于洪 —— 撲駝公汽，距地鐵終點(diǎn)站出口需十余分鐘車程。 圓區(qū)規(guī)模較小 ,為十棟多層住宅；本身配套不夠完善！沒有園區(qū)的 業(yè)主會(huì)所！無綠化！ 產(chǎn)品一樓贈(zèng)花園，頂樓贈(zèng)送閣樓！供水為地下水，受費(fèi)為每月十元每戶。 無煤氣入戶！采暖方式為自給供暖，輸送方式為地?zé)幔∥飿I(yè)費(fèi)為 元每平方米 靚墅花園 不確定產(chǎn)權(quán) ,一樓和五樓須一次性負(fù)款 !中間樓層可辦理按揭手續(xù) ,現(xiàn)房銷售 , 銷售周期約 為 2年銷售率均可達(dá)到百分之九十以上。單平米價(jià)格在 22002400 元 購物有綜合大市場，大型超市；醫(yī)療有于洪區(qū)四院；金融機(jī)構(gòu)有農(nóng)業(yè)銀行，信用社及郵政 儲(chǔ)蓄；交通有蘇家屯 —— 遼中大客，于洪 —— 撲駝公汽，距地鐵終點(diǎn)站出口需十余分鐘車程。 圓區(qū)規(guī)模較小 ,為 十棟多層住宅；本身配套不夠完善！沒有園區(qū)的業(yè)主會(huì)所！無綠化！ 產(chǎn)品一樓贈(zèng)花園，頂樓贈(zèng)送閣樓！供水為地下水，受費(fèi)為每月十元每戶。 無煤氣入戶！采暖方式為自給供暖，輸送方式為地?zé)?！物業(yè)費(fèi)為 元每平方米 桃園花園 位于沈陽市鐵西新區(qū)大潘鎮(zhèn)小潘村 ,屬小產(chǎn)權(quán)，不可辦 理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，付款方式僅能一次性付款，不做按揭手續(xù)。現(xiàn)屬現(xiàn)房對(duì)外發(fā)售！銷售周期約 為 1年基本銷售完畢。單平米均價(jià) 20xx 元 .外墻為高級(jí)瓷磚 ,落地飄窗 購物有綜合大市場，大型超市；醫(yī)療有于洪區(qū)四院；金融機(jī)構(gòu)有農(nóng)業(yè)銀行，信用社及郵政 儲(chǔ)蓄；交通有蘇家屯 —— 遼中大客，于洪 —— 撲駝公汽，距地鐵終點(diǎn)站出口需十余分鐘車程。 圓區(qū)規(guī)模較小 ,為十棟多層住宅；本身配套不夠完善！沒有園區(qū)的業(yè)主會(huì) 所！無綠化！產(chǎn)品一樓贈(zèng)花園，頂樓贈(zèng)送閣樓！供水為地下水，受費(fèi)為每月十元每戶。無 煤氣入戶！采暖方式為自給供暖，輸送方式為地?zé)?！物業(yè)費(fèi)為 元每平方米 購買人群 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民改善居住環(huán)境 周邊動(dòng)遷居民 來沈務(wù)工人員落戶安家 當(dāng)?shù)鼐用窠Y(jié)婚買房 將來會(huì)有好多廠礦員工前來選房 總結(jié) 大潘鎮(zhèn)位于沈遼路的沿線，道路寬廣平整，較為方便！水，煤氣，供暖均非市政提供！價(jià)格較低， 非常受百姓關(guān)注。雖說配 套不是很完善但是均可滿足居民的正常生活所需。 當(dāng)?shù)胤孔悠毡闆]有產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致目前很少有市區(qū)的購房者前去置業(yè)。隨著政府的大力支持， 現(xiàn)在已經(jīng)有很多板快已經(jīng)動(dòng)遷，即將作成化學(xué)工業(yè)區(qū)，冶金工業(yè)園，機(jī)械加工園等，有很 多大企進(jìn)入，將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)！配套也會(huì)隨之完善！購房客源將會(huì)非常充裕！ 房價(jià)自然會(huì)水漲船高！ 與胡臺(tái)新城房地產(chǎn)市場的比較分析 大潘鎮(zhèn)和胡臺(tái)新城同屬于沈陽市的周邊區(qū)域，且都沒有完善的配套設(shè)施。但均可滿足居民的日常 生活需求。作為同屬于沈陽“西進(jìn)”規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，大潘鎮(zhèn)與胡臺(tái)新城的未來規(guī)劃中均有各大 工業(yè) 企業(yè)的進(jìn)入。大潘鎮(zhèn)的行政區(qū)域歸屬于沈陽市，但胡臺(tái)的行政管理目前還是由新民市來代管。大潘 鎮(zhèn)的土地大部分屬于集體土地，無獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬，而胡臺(tái)新城的土地性質(zhì)卻屬于國有土地，可辦 理正常的產(chǎn)權(quán)及銀行按揭。兩地房地產(chǎn)市場的主要消費(fèi)群體大體一致，都是當(dāng)?shù)鼐用?。大潘?zhèn)和胡 臺(tái)新城目前都未開通公交線路。 平羅鎮(zhèn)區(qū)域房地產(chǎn)個(gè)案分析 平羅鎮(zhèn)的地理位置正處于現(xiàn)“沈北新區(qū)”道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的西側(cè)，位于沈 北大道旁，同道義大學(xué)城核心位置 5公里，幾分鐘車程，距北行商業(yè)區(qū) 15 公里，二十幾分鐘車程。大學(xué)城現(xiàn)規(guī)劃居住人口 50 萬。平 羅現(xiàn)在生活配套 趨于完善，大學(xué)城的發(fā)展，規(guī)劃用地的減少，房價(jià)將會(huì)越來越高。 平羅鎮(zhèn)有代表性的項(xiàng)目簡列如下： 景華苑：位于平羅鎮(zhèn)中心，總建筑面積約為 10萬 17棟。項(xiàng)目為；國有產(chǎn) 權(quán)房，小區(qū)配套全，有生活商業(yè)街、等生活配套設(shè)施。起價(jià)： 2188 元 /平。 優(yōu)勢(shì)：國有產(chǎn)權(quán)、可貸款，戶型面積偏小，房屋建筑節(jié)能為 65%、地?zé)峁┡? 美卉花園：集體產(chǎn)權(quán)，只能一次性付和分期付款，小區(qū)現(xiàn)已形成一定的 規(guī)模?，F(xiàn)美卉花園再銷售的有現(xiàn)房和期房現(xiàn)期房有 3棟，約 230 戶，小區(qū) 生活配套完善。小區(qū)總建筑面有 25 萬平，現(xiàn)在銷售的是四期的期 房： 起價(jià)： 1800 元 /㎡ .園區(qū)比較成熟，生活方便，一樓送花園。六樓送空中花 園，無閣樓。但小區(qū)整體規(guī)劃不好，建筑沒風(fēng)格，小區(qū)品質(zhì)差，小區(qū)不屬 于平羅鎮(zhèn)核心地理位置。 東盛家園 集體產(chǎn)權(quán)，不能貸款，可分期付款，半年分期不用利息。有現(xiàn)房和期房 ,期房 20xx 年月 11月 30日交房。小區(qū)占地 115畝，現(xiàn)在屬三期開發(fā)?，F(xiàn)有 9棟樓 ,均價(jià)為 2020 元 /㎡ (現(xiàn)有一次性 折 分期付款無優(yōu)惠。 )小區(qū)的地段位置好 ,是現(xiàn)房 .但小區(qū)規(guī)劃不好 ,無園區(qū)綠化，小區(qū)戶型設(shè)計(jì)不合理 ,不是國有產(chǎn)權(quán) ,不可貸款 . 而且小區(qū)現(xiàn)銷 售的價(jià)格偏高。在同類型項(xiàng)目中沒有竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)。 柏林現(xiàn)代城 小區(qū)位于沈陽荷蘭村三環(huán)北側(cè)，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)南，國有產(chǎn)權(quán)，可貸款，小區(qū)位置好， 20xx 年 10 月 31 日交房。小區(qū)規(guī)模為 16萬平，現(xiàn)開發(fā)為一期 10 萬平， 17 棟。起價(jià)為 2500 元 /㎡ .小區(qū)位置好，規(guī)劃好，園區(qū)建筑質(zhì)量好，一樓送花園，六樓送閣樓。綠化率為 40%.現(xiàn)有小區(qū)價(jià)格高，小區(qū)沒有生活配套，交通不方便，道路不好 平羅鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場綜述 : 沈北新區(qū)的發(fā)展和沈陽市擴(kuò)城計(jì)劃的實(shí)施，平羅的地理位置就決定了它的區(qū)域地位和價(jià)值。 基礎(chǔ)設(shè)施的完善，和平羅地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的形成。平羅將是沈陽的“西大門”，在沈陽市和沈北新區(qū)建設(shè)大沈陽進(jìn)程中承擔(dān)著西部橋頭堡的作用，是沈陽市最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。 有沈北新區(qū)和沈陽市區(qū)的依托，平羅的經(jīng)濟(jì)和發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)沈北新區(qū) 的成立，道義大學(xué)城的房價(jià)就從 20xx元上漲到了 3000 元一平，現(xiàn)在位于大學(xué)城的北部地區(qū)房價(jià)就達(dá)到了 2500 元一平的均價(jià)?，F(xiàn)在全國的知名品牌地產(chǎn)企業(yè)，比如深圳的萬科，廣州碧桂園，等幾家地產(chǎn)品牌公司現(xiàn)都已進(jìn)駐道義大學(xué)城區(qū)，未來的道義房 價(jià)將會(huì)急劇升溫?，F(xiàn)平羅鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展也已進(jìn)入了規(guī)模開發(fā)的階段，現(xiàn)在房價(jià)均為 1800 元左右一平，這將給平羅的房地產(chǎn)帶來前所未的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。未來的平羅將會(huì)是道義經(jīng)濟(jì)區(qū)居民生活居住的現(xiàn)代副城。 平羅鎮(zhèn)與胡臺(tái)新城房地產(chǎn)市場的比較分析： 1）區(qū)域位置及市政配套：平羅鎮(zhèn)距離沈陽市中心較近，生活配套較為完善。 2) 產(chǎn)品自身： 兩地都以多層為主，主力面積都控制在 6080㎡?？煽闯銎淇蛻羧后w的消費(fèi)承受能力較低。 3）價(jià)格比較： 由于這兩地的房地產(chǎn)市場剛開始發(fā)展，所以普遍 價(jià)格都比較低，不過由于平羅與胡臺(tái)同屬于沈陽重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，所以升值空間較大， 20xx 年的 整體升值幅度都在 10%以上。 4）主要消費(fèi)群體：都以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，由于平羅的市政配套及交通優(yōu)勢(shì)，所以吸引了一小部分的 沈陽市的市民在此購房。 5）主要媒體方向：兩地基本都以 DM作為房地產(chǎn)營銷的主要手段。 6）市場前景預(yù)估：由于沈陽”西進(jìn)“策略的影響，胡臺(tái)新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本定性，在 20xx 年將有大量 工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，而胡臺(tái)新城也正在加緊大量招商引資，收費(fèi)站問題也將于今年得到 解決，整個(gè)生活配套、交通以及對(duì)房屋的市場需求量將會(huì)得到明顯改善。而平羅目 前則基本以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，因此胡臺(tái)新城的市場前景要優(yōu)于平羅。 總體論述 經(jīng)過以上分析調(diào)研，可看出目前本案目前所面臨的問題以及自身所具有的優(yōu)勢(shì)都十分明顯： 本案所面臨的問題 1） 胡臺(tái)新城總?cè)丝跀?shù)目前大約在 4~5 萬人，總戶數(shù) 大約在 10000 戶左右。而目前本區(qū)域已成型的項(xiàng)目大約可吸納 4000 戶左右進(jìn)駐。其余農(nóng)戶拆遷，又面臨著被開發(fā)公司的回遷政策所容納。而本案又是本地規(guī)模最大的住宅項(xiàng)目，初步推測(cè)向市場的推放戶數(shù)大約在 3000 戶以上，因此本區(qū)域的市場需求與供給之間的比重關(guān)系值得關(guān)注以及進(jìn)一步的分析與研究。 2） 作為連接沈陽市與胡臺(tái)新城的交通要塞 102國道，在胡臺(tái)新城與沙嶺之間所設(shè)的收費(fèi)站直接影響了胡臺(tái)與沈陽的聯(lián)系，很大程度上導(dǎo)致了沙嶺區(qū)域居民、周遍廠礦企業(yè)、以及沈陽市民的購買需求降低。 3） 本區(qū)域的包裝印刷企業(yè)以及規(guī)劃中的各 大企業(yè)尚未成型，而其他一些相關(guān)政策也僅僅處在意向階段（包括撤除收費(fèi)站，公交線路的延伸，華晨寶馬以及輕軌的進(jìn)駐），因此本案的階段市場投放量要進(jìn)一步的分析、考證，才能使得供給與市場需求達(dá)到一個(gè)同步的過程。 4） 本區(qū)域的生活配套尚不完善，因此很難吸引除本地外其他的客戶群體來此購房。而本地的大型工業(yè)企業(yè)在未來有可能會(huì)有自己的宿舍樓，也將降低企業(yè)員工對(duì)周邊住宅的需求量。 5） 胡臺(tái)新城的發(fā)展前景非常樂觀，但整個(gè)城鎮(zhèn)的發(fā)展需要時(shí)間，雖然各項(xiàng)目的銷售率都在 90%左右，但入住率普遍不高，僅有 70%左右。由于 20xx 年 4 月將有數(shù)十家企業(yè)將在胡臺(tái)開工設(shè)廠，整個(gè)胡臺(tái)地區(qū)對(duì)房屋的市場需求量會(huì)隨之增加。而我們的項(xiàng)目推進(jìn)速度如何與整個(gè)城鎮(zhèn)的發(fā)展形成一個(gè)有效的配合，也是我們要考慮的一個(gè)因素。 2