【導(dǎo)讀】近幾年來(lái)巢湖市旅游事業(yè)圍繞“旅游活市”的發(fā)展思路，克服重重困難，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)發(fā)展。但隨著越來(lái)越高的發(fā)展需求，旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題逐一凸顯出來(lái)。的基礎(chǔ)配套設(shè)施及良好自然生態(tài)環(huán)境，已成為消費(fèi)者的首選。旅游項(xiàng)目的重要途徑。依托巢湖湖周邊良好的自然環(huán)境，豐富的旅游。大，并具有良好的市場(chǎng)前景。支持和大力幫助，在此一并致謝。依托巢湖地區(qū)豐富的旅游資源，引用參與式旅游度假模式，打造地方特色濃郁的人與自然和。諧共生的旅游度假精品。省、巢湖市相關(guān)的政策、法規(guī)和文件；國(guó)家工程咨詢(xún)協(xié)會(huì)有關(guān)編制項(xiàng)目建議書(shū)的規(guī)定及要求。業(yè)發(fā)展取得大突破。高質(zhì)量、高水平規(guī)劃景區(qū)景點(diǎn)，全面提高。建設(shè)“康體天堂、休閑湖濱”旅游品牌。光型旅游向休閑度假健身型參與式旅游的轉(zhuǎn)變。上運(yùn)動(dòng)及湖濱景區(qū)旅游項(xiàng)目的提出，就是充分發(fā)揮本地優(yōu)勢(shì)，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，

　　

【正文】 及緊急救護(hù)的能力。 51 第九章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 本項(xiàng)目采取概算指標(biāo)法，其指標(biāo) 的確定如下： 建筑工程：建筑工程造價(jià)以安徽地區(qū)同類(lèi)建筑造價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)水體設(shè)計(jì) 的要求適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)本規(guī)劃內(nèi)容，其建設(shè)投資項(xiàng)目包括： 項(xiàng)目水體運(yùn)動(dòng)設(shè)施， 主要公共服務(wù)設(shè)施（景區(qū)館場(chǎng)和文化設(shè)施、管理設(shè)施）、主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（道路交通，供排水，供電）。上述投資不包括土地成本、 水域租賃費(fèi)用、 居民拆遷安置、設(shè)備費(fèi)及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括開(kāi)挖景觀湖土石方工程）等費(fèi)用。 詳見(jiàn)（表 101）： 表 10－ 1 項(xiàng)目 景區(qū)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 合價(jià) （萬(wàn)元） 一 景區(qū)場(chǎng)館與文化設(shè)施 1 游客中心與 景區(qū)管理中心 1000 ㎡ 2*1000 元 52 2 風(fēng)味小吃一條街 5900 ㎡ *1600 元 3 民俗樂(lè)器演奏場(chǎng) 1600 ㎡ *3200 元 4 民族民居 1680 ㎡ *20xx 元 5 游覽休息室 933 ㎡ *1600 元 6 風(fēng)情園中心場(chǎng) 14536 ㎡ *130 元 7 場(chǎng) 962 ㎡ *130 元 8 場(chǎng) 813 ㎡ *130 元 9 場(chǎng) 3286 ㎡ *130 元 10 游樂(lè)場(chǎng) 64631 ㎡ *130 元 11 中心廣場(chǎng) 9072 ㎡ *130 元 12 景觀噴水池 300 ㎡ *130 元 13 小廣場(chǎng) 3193 ㎡ *130 元 14 水榭 1485 ㎡ *130 元 小計(jì) 53 其中，近期投資 2445 萬(wàn)元； 中期投資 1467 萬(wàn)； 遠(yuǎn)期投資 977 萬(wàn)元。 二、資金籌措 資金來(lái)源分別為政府投資、銀行貸款、自有資金、招商引資等。按慣例，各類(lèi)資金來(lái)源的大致比例為：政府投資 17％，自有資金（含融資） 33％，貸款 50％。即避免貸款比例過(guò)大而造成還貸負(fù)擔(dān)過(guò)重，又實(shí)現(xiàn)了資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 二 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 1 行車(chē)路 34928 ㎡ *117 元 2 游覽路 10478 ㎡ *110 元 3 生態(tài)停車(chē)場(chǎng) 3770M2*130 元 4 旅游廁所 10 萬(wàn)一個(gè) 5 垃圾服務(wù)收集箱 5萬(wàn)一個(gè) 6 水電、管線(xiàn) 400． 00 小計(jì) 合計(jì) 4326． 84 三 其他費(fèi) 總費(fèi)用的 8% 四 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 總費(fèi)用的 5% 五 總投資 54 其中資金來(lái) 源如下： 政府投資： 831 萬(wàn)元 自有資金（含融資）： 1614 萬(wàn)元 銀行貸款： 2444 萬(wàn)元 以上方案是經(jīng)過(guò)論證后得出，在此種比例關(guān)系下，二期是在一期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，由企業(yè)依托銀行貸款，降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了資金的最佳組合和最佳滾動(dòng)效果。 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)需要支付銀行貸款利息，這將沖減應(yīng)納稅費(fèi)，降低營(yíng)業(yè)成本。 銀行貸款由企業(yè)從利潤(rùn)中逐年償還本金和利息，從 20xx 年后 10 年內(nèi)償還，其余各投資方的投資將從企業(yè)利潤(rùn)分紅中逐步償還，或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓償還。 55 第 十章 效益分析 一、項(xiàng)目 盈利模式 要 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 效益合理的最大化，既要內(nèi)部挖掘潛力，延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，豐富活動(dòng)內(nèi)容，增加盈利性項(xiàng)目，有效控制成本，實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目 景區(qū)收入內(nèi)涵式增長(zhǎng)，又要對(duì)外開(kāi)拓市場(chǎng)，拓展產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)收入外延式增長(zhǎng)。 深化觀光型盈利模式。以滿(mǎn)足游客需求為前提，豐富觀光內(nèi)容，強(qiáng)化旅游特色，增加盈利性項(xiàng)目，爭(zhēng)取早日從傳統(tǒng)的以門(mén)票經(jīng)濟(jì)為主的觀光型盈利模式向多元經(jīng)濟(jì)為主的綜合型盈利模式邁進(jìn)。 完善綜合型盈利模式。充分利用景區(qū)旅游文化和環(huán)境所產(chǎn)生的諸多衍生功能，形成了以 運(yùn)動(dòng)、 游憩功能為基礎(chǔ)，其它功能為延 伸的綜合性、多元化的收入模式。一方面，要加強(qiáng)運(yùn)動(dòng) 式旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，形成情境氛圍，引導(dǎo)游客參與，同時(shí)要增加外圍服務(wù)、旅游工藝品等收入點(diǎn)，營(yíng)造旅游購(gòu)物氛圍，促使游客在體驗(yàn)、觀賞的過(guò)程中，主動(dòng)的、自然的、愉快的進(jìn)行各類(lèi)消費(fèi)，增加旅游收入；另一方面，要進(jìn)行休閑旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)，增加休閑旅游 的收入；此外，要充分發(fā)揮景區(qū)的文化內(nèi)涵和社會(huì)功能，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈，積極開(kāi)拓 住宿、會(huì)議、旅游商 56 品生產(chǎn)與批發(fā)銷(xiāo)售、文化傳播、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，豐富景區(qū)多樣化的良性收入結(jié)構(gòu)。 拓展品牌盈利模式。通過(guò)開(kāi)發(fā)品牌系列產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品，拓展品牌產(chǎn)業(yè)，不斷發(fā)展放大品牌效應(yīng)、擴(kuò)充 、提升景區(qū)的產(chǎn)業(yè)收入鏈，形成多元化收入的商業(yè)運(yùn)作體系。為巢湖湖濱 旅游景區(qū)效益的提升和謀求更大的發(fā)展開(kāi)辟?gòu)V闊的天地。 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 旅游區(qū)經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算依據(jù)是類(lèi)似旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查資料、旅游管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料等基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)得到的數(shù)據(jù)。經(jīng)營(yíng)收入的 估算只考慮景區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的收益，不考慮旅游經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)及對(duì)巢湖 市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。 根據(jù)游客規(guī)模預(yù)測(cè)， 20xx 年游客量約 20 萬(wàn)， 20xx 年游客量約 30 萬(wàn)， 20xx 年游客量約 40 萬(wàn)， 2020 年游客量約 60 萬(wàn)。 門(mén)票價(jià)格 20xx20xx 年 80 元 /人次， 20xx20xx 年 100元 /人次， 20172020 年 120 元 /人次。 餐飲消費(fèi)近期人均 15 元，中期 30元，遠(yuǎn)期 50元。 休閑娛樂(lè)收入近期人均 30 元，中期 50 元，遠(yuǎn)期 100元。 購(gòu)物收入近期 30 元，中期 50 元，遠(yuǎn)期 80 元。 交通費(fèi)用規(guī)劃期內(nèi) 20元 /人次。 57 表 11－ 1 湖濱水上運(yùn)動(dòng)樂(lè)園綜合 旅游收入估算表（單位：萬(wàn)元） 20xx 20xx 20xx 20xx 2017 2018 2019 2020 門(mén)票價(jià)格預(yù)測(cè) 30 30 40 40 50 50 50 50 門(mén)票收入 360 348 609 783 1196 1378 1559 1776 餐飲 120 160 420 540 1320 1520 1720 1960 休閑娛樂(lè) 120 160 420 540 1650 1900 2150 2450 購(gòu)物 120 160 630 810 1980 2280 2580 2940 交通 120 160 210 270 330 380 430 490 總計(jì) 870 1018 2329 2983 7526 7508 8489 966 從 表中可以看出，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)大大加快了巢湖 市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，預(yù)計(jì)投資商在 68 年的時(shí)間可全部收回投資。 三、社會(huì)效益分析 巢湖湖濱水上運(yùn)動(dòng)樂(lè)園綜合旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，有利于促進(jìn)巢湖 市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)調(diào)整與優(yōu) 化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，改善投資環(huán)境，提高地區(qū)知名度，促進(jìn)巢湖 市 旅游資源的開(kāi)發(fā)利用，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。同時(shí)，項(xiàng)目 景區(qū)的建設(shè)有利于創(chuàng)造富有景觀特色和休閑機(jī)會(huì)的人居環(huán)境。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，為巢湖 市旅游業(yè)增加了一個(gè)新的特色度假區(qū)， 形成了巢湖市比較集中的生態(tài)旅游景區(qū)，帶旺巢湖 市各 58 旅游景 點(diǎn)和賓館旅行 社，進(jìn)而促進(jìn)巢湖市的商業(yè)流通和社會(huì)就業(yè)。據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目 景區(qū)直接收入每增加 1 元，能給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)近 5 元的間接收入。游客在旅游過(guò)程中的購(gòu)物、娛樂(lè)消費(fèi)將進(jìn)一步促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售； 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將有助于塑造巢湖市的地區(qū)形象，改善巢湖 市的投資環(huán)境，促進(jìn)招商引資； 本項(xiàng)目景區(qū)的開(kāi)發(fā)，有助于巢湖市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展；有助于巢湖市旅游業(yè)形成新熱點(diǎn)，增強(qiáng)巢湖 市對(duì)外界的旅游吸引力。 四、生態(tài)效益分析 巢湖湖濱水上運(yùn)動(dòng)樂(lè)園綜合 旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)，將把自然生態(tài)的保護(hù)與旅游資源的開(kāi)發(fā)很好地結(jié)合起來(lái)，這不僅符合可持續(xù)發(fā) 展的要求，而且還 能同時(shí)滿(mǎn)足旅游者的需要，對(duì)促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和優(yōu)化具有重要意義。 59 第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別 經(jīng)分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有： 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性。 工程風(fēng)險(xiǎn) 工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、施工與工期等存在各種不確定性給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 環(huán)境影響 環(huán)境影響方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指工程建設(shè)期對(duì)周?chē)Y源、森林植被、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響，致使項(xiàng)目不能順利實(shí)施或需要增加大量投資進(jìn)行治理等。 組織機(jī)構(gòu) 組織機(jī)構(gòu)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目組織設(shè)置方案不適于本項(xiàng)目的建設(shè)或運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目法人代表、企業(yè)管理層不能勝任項(xiàng)目的組織與管理等，影響項(xiàng)目的實(shí)施。 投資估算風(fēng)險(xiǎn) 投資估算的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自工程方案變動(dòng)的工程量增加、工期延長(zhǎng)，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種費(fèi)率、利率的提高，征地及拆遷工程量增加和單價(jià)的提高。 60 融資風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目投資大，具有一定社會(huì)公益性，投資回報(bào)主要的反映在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、和生態(tài)效益方面。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自投資或后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的增加，使項(xiàng)目維持運(yùn)營(yíng)成本達(dá) 不到預(yù)期目標(biāo)。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目部門(mén)設(shè)置和制度建設(shè)，提高效率和降低成本的原則，管理要規(guī)范化和制度化。要根據(jù)市場(chǎng)的變化和內(nèi)部實(shí)際情況，及時(shí)完善和修正經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，促使經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略符合實(shí)際并切實(shí)可行。 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策是一種保障，也是一種風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)應(yīng)加現(xiàn)狀及趨勢(shì)的分析，跟蹤國(guó)際、國(guó)家相關(guān)政策動(dòng)態(tài)，合理評(píng)估相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的整體影響。本項(xiàng)目正處在國(guó)際金融風(fēng)暴的蕭條時(shí)期，金融危機(jī)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不僅影響到中國(guó)，也影響到本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的各個(gè)方面。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 投資中應(yīng)摸清調(diào)查核實(shí)實(shí)際情況，取得第一手資 料，將預(yù)測(cè)建立在堅(jiān)實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，建立╳╳公園景區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)良好的成本控制和財(cái)務(wù)管理制度。 61 二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （ 1）規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，主要應(yīng)堅(jiān)持按建設(shè)程序辦事，是按照自然規(guī)律和經(jīng)濟(jì)法則管理基本建設(shè)的一項(xiàng)根本原則，也是項(xiàng)目科學(xué)決策和順利實(shí)施的重要保證。根據(jù)我國(guó)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革和投資管理體制深化改革的要求及國(guó)家現(xiàn)行政策規(guī)定，本項(xiàng)目的工程建設(shè)必須遵循建議書(shū)階段、項(xiàng)目可行性階段、設(shè)計(jì)文件階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收和后評(píng)價(jià)階段，有步驟、循序漸進(jìn)地按照項(xiàng) 目建設(shè)各階段的工作要求進(jìn)行。每個(gè)階段都包含許多不同的工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)，并按照它們本身所固有的規(guī)律，有序有機(jī)地聯(lián)系在一起，形成一個(gè)循序漸進(jìn)的工作過(guò)程。 （ 2）加強(qiáng)項(xiàng)目管理。包括做好項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排、項(xiàng)目建設(shè)組織、工程管理監(jiān)督；做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的外部協(xié)調(diào)等。 （ 3）加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 由于 建設(shè)項(xiàng)目具有對(duì)人、財(cái)、物等各項(xiàng)資源的需求量巨大；實(shí)施周期長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)大、涉及范圍廣等眾多因素。不可避免地會(huì)遇到許多諸如政治、人文、物價(jià)、氣候等不可抗拒或不可預(yù)見(jiàn)的事件。這就要求參建各方對(duì)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 要有清醒的認(rèn)識(shí)，采取切實(shí)有效的應(yīng)對(duì)措施加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力和承受力。 62 工程項(xiàng)目投資的成功往往依賴(lài)于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)應(yīng)從工程項(xiàng)目決策階段開(kāi)始。另外從科學(xué)決策的角度來(lái)看，在項(xiàng)目立項(xiàng)之前必須對(duì)擬建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析和評(píng)估，以輔助決策者進(jìn)行決策，盡早采取防范措施來(lái)避免、轉(zhuǎn)移和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)也是符合我國(guó)基本建設(shè)程序要求的，對(duì)防止投資失誤，有效利用資源，減少風(fēng)險(xiǎn)損失具有十分重要的指導(dǎo)意義和現(xiàn)實(shí)意義。 由于風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)中需要的預(yù)測(cè)、分析方法比較復(fù)雜，需要高深的專(zhuān)業(yè)知識(shí)， 因此將專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)引入風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)工程師的優(yōu)勢(shì)和特長(zhǎng)，與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員一道開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理是非常有益和必要的。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 除用好省、 市的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助外，可積極多方籌措建設(shè)資金。包括： （ 1）積極向公共服務(wù)部門(mén)宣傳本項(xiàng)目的發(fā)展遠(yuǎn)景，全面強(qiáng)化招商引資力度，創(chuàng)新引資方式，吸引國(guó)內(nèi)外資金來(lái)投資發(fā)展項(xiàng)目。 （ 2）合作開(kāi)發(fā)或向國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)融資。 （ 3）盤(pán)活土地資產(chǎn)。 （ 4）開(kāi)拓其他融資渠道。 63 第十二章 研究結(jié)論與建議 一、結(jié)論 本項(xiàng)目是巢湖 市人民政府的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，隨 著潞西孔雀湖度 假村項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，巢湖湖濱水上運(yùn)動(dòng)旅游綜合旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目是符合省、 市對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展方向的。具備了良好的建設(shè)條件，在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境等方面具有較好的綜合效益，具有開(kāi)發(fā)的充分必要性，此項(xiàng)目建設(shè)可行。 本規(guī)劃準(zhǔn)確地對(duì)景區(qū)進(jìn)行了定位，豐富了民俗文化，這對(duì)巢湖市乃至整個(gè)安徽 地區(qū)旅游業(yè)都具有較大的影響。 根據(jù)巢湖湖濱旅游資源單一的問(wèn)題，在本次規(guī)劃中通過(guò)對(duì)湖濱的規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)把該景區(qū)打造成為巢湖湖濱觀光大道 的經(jīng)典景區(qū)，使景區(qū)升級(jí)換代，從單一的觀光旅游型轉(zhuǎn)為集觀光 、商務(wù)、 旅游和休閑度假