b經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)c新區(qū)招商引資規(guī)劃-資料下載頁(yè)
2024-10-13 15:57本頁(yè)面
【正文】 的工程款和出資款。抵押土地底價(jià)按50萬(wàn)元/畝計(jì)算，工程開工后的適當(dāng)時(shí)機(jī)抵押土地上市，土地升值部分按比例分成。有此合作意向的有三家公司：①九江國(guó)晟置業(yè)有限公司有意全帶資建設(shè)蓮花一橋，并出資（借）給我縣5000萬(wàn)元至1億元的資金，我縣用城東新區(qū)相應(yīng)土地抵押。②浙江運(yùn)通年領(lǐng)帶服飾有限公司有意全帶資建設(shè)蓮花二橋，并出資（借）給我縣5000萬(wàn)元至1億元的資金，我縣用城東新區(qū)相應(yīng)土地抵押。③重慶市祥澤建筑工程有限公司有意全帶資改造老城區(qū)道路刷黑工程，要求在城東新區(qū)縣委、縣政府的所在地附近給同等價(jià)值的土地抵押。BT模式。該模式具體方案是：投資建設(shè)方全帶資承建工程項(xiàng)目，待工程驗(yàn)收合格后，我縣分三至五年對(duì)工程進(jìn)行回購(gòu)，并承擔(dān)一定比例的財(cái)務(wù)費(fèi)用。主要特點(diǎn)是：工程承包不招投標(biāo)，工程造價(jià)按湖北省08年工程定額，建設(shè)項(xiàng)目整體打包10億元以上，工程投資不需要土地抵押，工程保修期三年以上。有此意向合作的公司有三家公司。①太平洋建設(shè)集團(tuán)。②湖北新八建設(shè)集團(tuán)。③湖北山河建設(shè)集團(tuán)。整體投資模式該模式的具體方案是將城東新區(qū)整體或者城東新區(qū)的某一個(gè)區(qū)域整體打包交給投資建設(shè)方，他們通過三至五年的投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，向我們交一座嶄新的城市。具體步驟：一是規(guī)劃設(shè)計(jì)。投資建設(shè)方按科學(xué)發(fā)展的要求，按經(jīng)營(yíng)城市的理念，結(jié)合城東新區(qū)的實(shí)際，將這一區(qū)域規(guī)劃好、設(shè)計(jì)好。通過專家評(píng)審后，最后由我們審批定案；二是投資建設(shè)。投資建設(shè)方負(fù)責(zé)該區(qū)域所有基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)的投資建設(shè)，具體包括土地收儲(chǔ)、房屋征收、土地平整、規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路綠化等，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和在該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)的所有樓、堂、館、所及醫(yī)院、學(xué)校建設(shè)的所有投資；三是相互算帳。①算投資帳，算出投資建設(shè)方共為我們投資了多少。②算土地帳，算出該區(qū)域還剩多少土地能讓他們搞開發(fā)。③算開發(fā)帳，算出他們能開發(fā)的土地容積率多少，出讓金多少，能值多少錢。④算平衡帳，投資建設(shè)方對(duì)該區(qū)域的總投入減去應(yīng)向我們交納的土地出讓金的總金額得出結(jié)果。結(jié)果是正數(shù)，我們?cè)傺a(bǔ)他們土地。結(jié)果是負(fù)數(shù)，投資建設(shè)方反補(bǔ)錢給我們。⑤算預(yù)期帳，算出通過工程建設(shè)能賺多少錢；基礎(chǔ)設(shè)施完成后，土地升值能賺多少錢；房地產(chǎn)開發(fā)能賺多少錢。他們最后實(shí)現(xiàn)大投資、大建設(shè)、賺大錢的目標(biāo)。同時(shí)將一座嶄新的城市交給我們。用這種模式與我們有合作意 向的有三家公司。①利嘉國(guó)際投資管理有限公司。②中南建設(shè)集團(tuán)。③北京首證投資管理有限公司三、利弊分析土地抵押帶資建設(shè)模式。有利一面：一是工程全帶資建設(shè)，解決了無錢搞建設(shè)問題；二是出資給我們5000萬(wàn)至1億元資金，能解決部分房屋征收和土地收儲(chǔ)資金問題；三是比較穩(wěn)妥，沒有太大風(fēng)險(xiǎn)。不利一面：一是投資方普遍要求在工程開工后的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，抵押土地要上市確權(quán)，這時(shí)，土地幾乎沒有升值空間，就等于我們把土地按50萬(wàn)元/畝賤賣給了投資方，我們把巨大的土地升值空間轉(zhuǎn)讓給了投資建設(shè)方。二是過多地把土地抵押給投資商，我們無法掌控土地的適時(shí)適量供應(yīng)，對(duì)我們通過經(jīng)營(yíng)土地來經(jīng)營(yíng)城市不利。三是用此模式與我們合作的投資人的目標(biāo)之一是得到土地，今后他們?cè)谛聟^(qū)的開發(fā)建設(shè)中起點(diǎn)不一，品質(zhì)不一，風(fēng)格各異，“千個(gè)道士千個(gè)術(shù)”，很難形成高品位的新城。BT模式。有利因素：一是解決了無錢搞新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問題；二是不需土地抵押，沒有動(dòng)我們的命脈——土地；三是通過建立數(shù)學(xué)模型計(jì)算，假設(shè)城東新區(qū)土地在3年內(nèi)能升值到100萬(wàn)元/畝，采用該模式與其它二種模式比，我們的合作成本最低。不利因素：一是投資商不全帶資，只帶資65%至75%的工程建設(shè)資金，我們必須按工程進(jìn)度付款25%至 35%，我們的償付資金壓力大。因?yàn)槲覀冇邢薜娜谫Y資金只能用于房屋征收和土地收儲(chǔ)，目前房屋征收和土地收儲(chǔ)更重要。二是他們要求采用BT模式必須項(xiàng)目打包10個(gè)億以上，并且要求分三年全部實(shí)施，一方面我們必須組織資金解決10億元的工程項(xiàng)目的土地收儲(chǔ)、房屋征收及前期準(zhǔn)備工作所需要的資金。同時(shí)又要分年償還工程款，在開工建設(shè)后的二、三年內(nèi)，資金需求量非常大，我們的壓力很大。三是有一定的風(fēng)險(xiǎn)，假如投資人的資金鏈條出了問題，那么我們采用BT模式打包的所有工程就成了半拉子工程。整體投資模式。有利一面：一是速度快，三至五年內(nèi)一座嶄新的城市就能拔地而起；二是我們的壓力小，我們由運(yùn)動(dòng)員變成了裁判員；三是新城的品位高，因?yàn)樵撃Ｊ绞窍葘⒁蛔鲁抢L制在圖紙上，嚴(yán)格按圖紙施工，按圖紙結(jié)算，只要規(guī)劃設(shè)計(jì)高起點(diǎn)，建成的實(shí)物新城就一定高品位。四是拉動(dòng)效應(yīng)大，假如城東新區(qū)的某一個(gè)區(qū)域建成了、土地將隨之升值，其它區(qū)域一定會(huì)跟著升值。不利一面：一是在我們得到快速發(fā)展的同時(shí)，投資方得到了巨額利益，因?yàn)槲覀儼淹恋氐纳悼臻g讓給了他們；二是對(duì)土地的合理定價(jià)和如何按法定程序解決土地開發(fā)問題成為該模式合作的關(guān)鍵；三是假如投資人的資金鏈出了問題，我們也有風(fēng)險(xiǎn)。以上情況匯報(bào)涉及商業(yè)秘密，觀點(diǎn)尚不成熟，僅供領(lǐng)導(dǎo)參考。
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