6土地儲備制度發(fā)展工作報告-資料下載頁
2025-09-16 17:55本頁面
【正文】 調(diào)，則表現(xiàn)為有了土地供應(yīng)計劃，但沒有控制性詳細規(guī)劃和擬供應(yīng)宗地的規(guī)劃設(shè)計條件，土地難以供應(yīng)，計劃難以實現(xiàn)。地方政府意志則表現(xiàn)為它們完全有權(quán)將不是儲備的土地，沒有開發(fā)的土地推向市場，只要市場接受，計劃就能完成。 （二）土地儲備制度與土地征收的關(guān)系。有一種觀點認為，將征收的土地納入儲備，擴大了新增建設(shè)用地規(guī)模，只能儲備存量土地，不能儲備新增建設(shè)用地。研究認為，只有經(jīng)過轉(zhuǎn)用征收后的土地，才有可能交由土地儲備機構(gòu)進行前期開發(fā)。土地儲備機構(gòu)不能儲備未經(jīng)依法轉(zhuǎn)用征收的土地，否則就是違法用地。新增建設(shè)用地規(guī)模能否得到有效控制，并不在于有無土地儲備制度，也不在于地方政府以什么機構(gòu)和什么名義報批轉(zhuǎn)用征收，而在于土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃以及相關(guān)的土地轉(zhuǎn)用征收制度能否嚴(yán)格執(zhí)行和進一步完善。將依法轉(zhuǎn)用征收的土地納入儲備，進行前期整理開發(fā)，是土地供應(yīng)的重要環(huán)節(jié)，是實現(xiàn)土地市場配置的前提。 （三）土地儲備貸款與金融風(fēng)險的關(guān)系。有一種觀點認為，土地儲備制度的運行存有潛在的信貸風(fēng)險。這種擔(dān)心不無道理，一方面，由于儲備土地是房地產(chǎn)用地供應(yīng)的主要渠道之一，與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險會引發(fā)土地儲備信貸風(fēng)險，而房地產(chǎn)市場的風(fēng)險不管有無土地儲備制度都是客觀存在的。另一方面，由于儲備貸款行為有不規(guī)范的問題，也可能引起信貸風(fēng)險。所以，既要防止房地產(chǎn)市場整體風(fēng)險對土地儲備的影響，又要防止因儲備土地信貸不規(guī)范帶來的風(fēng)險。從當(dāng)前看，土地儲備貸款質(zhì)量一直很好，不良貸款率很低。但潛在的風(fēng)險也需要引起重視。 土地儲備貸款潛在風(fēng)險主要表現(xiàn)在。一是市場風(fēng)險。當(dāng)土地市場和房地產(chǎn)市場急劇變動，土地和房地產(chǎn)價格下滑，市場需求萎縮時，如果金融機構(gòu)有大量的土地儲備貸款，則會引起貸款風(fēng)險。二是估價風(fēng)險。這是不動產(chǎn)抵押貸款通常存在的風(fēng)險，即通過高估不動產(chǎn)價值，以實現(xiàn)高額貸款的目的。三是政府信用風(fēng)險。土地儲備貸款的還款來源主要是政府出讓儲備土地后，將儲備土地的成本返還土地儲備機構(gòu)，再由土地儲備機構(gòu)償還貸款。所以政府能否及時返還儲備土地成本，是構(gòu)成土地儲備機構(gòu)能否及時清償貸款的前提。政府信用的另一風(fēng)險是在儲備土地抵押后，將抵押土地改變?yōu)槭袌鰞r值較低的用途，致使抵押土地價值降低，如果實現(xiàn)抵押權(quán)，抵押物不足以彌補貸款本息。四是土地抵押權(quán)登記不規(guī)范的風(fēng)險。防止金融風(fēng)險，首要的是增加財政資金對土地儲備的支持力度，減少土地儲備貸款規(guī)模。同時，金融機構(gòu)應(yīng)加強對土地市場的分析，及時調(diào)整貸款政策。 （四）土地儲備制度與房價地價的關(guān)系。有一種觀點認為，土地儲備抬高了地價，進而抬高了房價。研究認為，房地產(chǎn)價格高低主要由供求關(guān)系決定，雖與土地取得成本有一定的關(guān)系，但與土地儲備沒有必然聯(lián)系。房地產(chǎn)用地供求關(guān)系一方面決定于房地產(chǎn)市場的需求，另一方面在很大程度上決定于政府供給，供給與需求結(jié)合決定地價和房價。如前所述，市、縣政府作為房地產(chǎn)用地的主要供應(yīng)主體，是我國土地制度決定的，這與是否有土地儲備制度無關(guān)。在這一制度安排下，房地產(chǎn)市場用地總量、結(jié)構(gòu)甚至價格在很大程度上受到市、縣政府偏好的影響。如果地方政府偏好房地產(chǎn)價格上升以取得更多的土地和稅收收益時，就會減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上更多地供應(yīng)商品房和商業(yè)用地。如果地方政府偏好平抑房價、平抑地價，就會增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更多供應(yīng)經(jīng)濟適用房或廉租房用地?？梢?，房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、房價高低的決定是地方政府的職責(zé)，與土地儲備制度并無多大關(guān)聯(lián)。從各地實踐看，也是如此，在普遍建立土地儲備制度情況下，有增加房地產(chǎn)供應(yīng)總量、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)的地方，也有沒有完成房地產(chǎn)計劃的地方，還有超計劃供應(yīng)的地方。這一問題的形成有國家調(diào)控房地產(chǎn)的政令是否暢通問題，有執(zhí)政理念問題，也有相關(guān)制度安排問題等。 六、規(guī)范措施 （一）盡快出臺《土地儲備管理辦法》。以明確土地儲備制度的功能定位，統(tǒng)一運作模式，界定土地儲備范圍，保護土地權(quán)利人權(quán)益，加大財政資金支持，規(guī)范融資行為等。 （二）加強土地儲備制度立法研究。深入研究相關(guān)法律法規(guī)，依據(jù)土地儲備制度發(fā)展的現(xiàn)實，提出土地儲備制度的立法建議，作好土地儲備制度立法的前期工作。 （三）加強基礎(chǔ)工作。加強信息交流和統(tǒng)計分析，及時發(fā)現(xiàn)解決傾向性問題。加強對土地儲備機構(gòu)人員的培訓(xùn)，提高對相關(guān)政策法規(guī)的理解和執(zhí)行能力。加大土地儲備制度經(jīng)驗與成效的宣傳力度。 第18頁 共18
合同協(xié)議相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1