6土地儲(chǔ)備制度發(fā)展工作報(bào)告-資料下載頁
2025-09-16 17:55本頁面
【正文】 調(diào)，則表現(xiàn)為有了土地供應(yīng)計(jì)劃，但沒有控制性詳細(xì)規(guī)劃和擬供應(yīng)宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，土地難以供應(yīng)，計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)。地方政府意志則表現(xiàn)為它們完全有權(quán)將不是儲(chǔ)備的土地，沒有開發(fā)的土地推向市場，只要市場接受，計(jì)劃就能完成。 （二）土地儲(chǔ)備制度與土地征收的關(guān)系。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，將征收的土地納入儲(chǔ)備，擴(kuò)大了新增建設(shè)用地規(guī)模，只能儲(chǔ)備存量土地，不能儲(chǔ)備新增建設(shè)用地。研究認(rèn)為，只有經(jīng)過轉(zhuǎn)用征收后的土地，才有可能交由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期開發(fā)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不能儲(chǔ)備未經(jīng)依法轉(zhuǎn)用征收的土地，否則就是違法用地。新增建設(shè)用地規(guī)模能否得到有效控制，并不在于有無土地儲(chǔ)備制度，也不在于地方政府以什么機(jī)構(gòu)和什么名義報(bào)批轉(zhuǎn)用征收，而在于土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃以及相關(guān)的土地轉(zhuǎn)用征收制度能否嚴(yán)格執(zhí)行和進(jìn)一步完善。將依法轉(zhuǎn)用征收的土地納入儲(chǔ)備，進(jìn)行前期整理開發(fā)，是土地供應(yīng)的重要環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)土地市場配置的前提。 （三）土地儲(chǔ)備貸款與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行存有潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這種擔(dān)心不無道理，一方面，由于儲(chǔ)備土地是房地產(chǎn)用地供應(yīng)的主要渠道之一，與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)引發(fā)土地儲(chǔ)備信貸風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)不管有無土地儲(chǔ)備制度都是客觀存在的。另一方面，由于儲(chǔ)備貸款行為有不規(guī)范的問題，也可能引起信貸風(fēng)險(xiǎn)。所以，既要防止房地產(chǎn)市場整體風(fēng)險(xiǎn)對(duì)土地儲(chǔ)備的影響，又要防止因儲(chǔ)備土地信貸不規(guī)范帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從當(dāng)前看，土地儲(chǔ)備貸款質(zhì)量一直很好，不良貸款率很低。但潛在的風(fēng)險(xiǎn)也需要引起重視。 土地儲(chǔ)備貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在。一是市場風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)土地市場和房地產(chǎn)市場急劇變動(dòng)，土地和房地產(chǎn)價(jià)格下滑，市場需求萎縮時(shí)，如果金融機(jī)構(gòu)有大量的土地儲(chǔ)備貸款，則會(huì)引起貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。這是不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款通常存在的風(fēng)險(xiǎn)，即通過高估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)高額貸款的目的。三是政府信用風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備貸款的還款來源主要是政府出讓儲(chǔ)備土地后，將儲(chǔ)備土地的成本返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，再由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)償還貸款。所以政府能否及時(shí)返還儲(chǔ)備土地成本，是構(gòu)成土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)能否及時(shí)清償貸款的前提。政府信用的另一風(fēng)險(xiǎn)是在儲(chǔ)備土地抵押后，將抵押土地改變?yōu)槭袌鰞r(jià)值較低的用途，致使抵押土地價(jià)值降低，如果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押物不足以彌補(bǔ)貸款本息。四是土地抵押權(quán)登記不規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)。防止金融風(fēng)險(xiǎn)，首要的是增加財(cái)政資金對(duì)土地儲(chǔ)備的支持力度，減少土地儲(chǔ)備貸款規(guī)模。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地市場的分析，及時(shí)調(diào)整貸款政策。 （四）土地儲(chǔ)備制度與房價(jià)地價(jià)的關(guān)系。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地儲(chǔ)備抬高了地價(jià)，進(jìn)而抬高了房價(jià)。研究認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格高低主要由供求關(guān)系決定，雖與土地取得成本有一定的關(guān)系，但與土地儲(chǔ)備沒有必然聯(lián)系。房地產(chǎn)用地供求關(guān)系一方面決定于房地產(chǎn)市場的需求，另一方面在很大程度上決定于政府供給，供給與需求結(jié)合決定地價(jià)和房價(jià)。如前所述，市、縣政府作為房地產(chǎn)用地的主要供應(yīng)主體，是我國土地制度決定的，這與是否有土地儲(chǔ)備制度無關(guān)。在這一制度安排下，房地產(chǎn)市場用地總量、結(jié)構(gòu)甚至價(jià)格在很大程度上受到市、縣政府偏好的影響。如果地方政府偏好房地產(chǎn)價(jià)格上升以取得更多的土地和稅收收益時(shí)，就會(huì)減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上更多地供應(yīng)商品房和商業(yè)用地。如果地方政府偏好平抑房價(jià)、平抑地價(jià)，就會(huì)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更多供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房用地?？梢?，房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、房價(jià)高低的決定是地方政府的職責(zé)，與土地儲(chǔ)備制度并無多大關(guān)聯(lián)。從各地實(shí)踐看，也是如此，在普遍建立土地儲(chǔ)備制度情況下，有增加房地產(chǎn)供應(yīng)總量、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)的地方，也有沒有完成房地產(chǎn)計(jì)劃的地方，還有超計(jì)劃供應(yīng)的地方。這一問題的形成有國家調(diào)控房地產(chǎn)的政令是否暢通問題，有執(zhí)政理念問題，也有相關(guān)制度安排問題等。 六、規(guī)范措施 （一）盡快出臺(tái)《土地儲(chǔ)備管理辦法》。以明確土地儲(chǔ)備制度的功能定位，統(tǒng)一運(yùn)作模式，界定土地儲(chǔ)備范圍，保護(hù)土地權(quán)利人權(quán)益，加大財(cái)政資金支持，規(guī)范融資行為等。 （二）加強(qiáng)土地儲(chǔ)備制度立法研究。深入研究相關(guān)法律法規(guī)，依據(jù)土地儲(chǔ)備制度發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，提出土地儲(chǔ)備制度的立法建議，作好土地儲(chǔ)備制度立法的前期工作。 （三）加強(qiáng)基礎(chǔ)工作。加強(qiáng)信息交流和統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決傾向性問題。加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)人員的培訓(xùn)，提高對(duì)相關(guān)政策法規(guī)的理解和執(zhí)行能力。加大土地儲(chǔ)備制度經(jīng)驗(yàn)與成效的宣傳力度。 第18頁 共18
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