【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載！本報(bào)告所陳述的對(duì)象為祿充德安·湖濱碧海園，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于澄江縣祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)。祿充風(fēng)景區(qū)猶如一顆璀璨的明珠，原季風(fēng)氣候，是云南省內(nèi)較早開發(fā)的濱湖假日旅游風(fēng)景區(qū)。境在云南省內(nèi)首屈一指。澄江祿充景區(qū)順利通過國(guó)家旅游局4A級(jí)旅。國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)的空白。撫仙湖是中國(guó)最大的深水型淡水湖泊，撫仙湖是一個(gè)南北向的斷層。總蓄水量的%，占全國(guó)淡水湖泊蓄水量的%。撫仙湖水清澈純凈，屬于一類水，透明度平均為5-6米，最。這些稀有的自然資源使祿充風(fēng)景區(qū)在云南游客中具。足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，云南的旅游業(yè)步步升溫。確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。月結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零。者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資

　　

【正文】 房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 床上用品：全套高級(jí)優(yōu)質(zhì)床上用品。 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 外 墻：進(jìn)口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級(jí)涂料； 內(nèi) 墻：環(huán)保高級(jí)防霉高級(jí)涂料； 天 花：環(huán)保高級(jí)防霉高級(jí)涂料； 地 面：實(shí)木地板，用熱帶風(fēng)情的石材； 門 窗：高級(jí)鋁合金； 廚 房：高級(jí)防滑瓷磚； 衛(wèi) 生 間：墻體高級(jí)面磚，地面高級(jí)仿古防滑地磚或石材，大理石臺(tái)面； 陽 臺(tái)：高級(jí)仿古防滑瓷磚； 電 梯：上海三菱電梯 GPS3 或同級(jí)； 通信接口：二個(gè) / 間 潔 具：科勒、美標(biāo)、 TOTO高級(jí)潔具或同級(jí)； 信息管理：安保系統(tǒng)，自動(dòng)消防系統(tǒng)（煙感或自動(dòng)噴淋到戶），熱水系統(tǒng)，內(nèi)部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入。 基本戶型： 一共十八層。（帶地下停車場(chǎng)）戶型分為：?jiǎn)伍g \雙套間 \三套間等。 房類分為：端頭海景房、豪華海景房、高級(jí)海景房、豪華花園房和私家花園房。 專業(yè)團(tuán)隊(duì) 貼心管家 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 碧海園管家至上而下，為您 貼心 呵護(hù)，總在您最適當(dāng)、最需要的時(shí)候出現(xiàn)。 訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您 綻放。 他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長(zhǎng)期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成業(yè)主的要求。 全天候 24 小時(shí)周到護(hù)衛(wèi)，確保業(yè)主的絕對(duì)隱私。忠誠(chéng)為業(yè)主提供全方位的細(xì)致服務(wù)。 智者識(shí)碧海、前瞻無限景 五星級(jí)碧海園、五星級(jí)服務(wù)享受、頂級(jí)硬件配套設(shè)施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃高級(jí)濱海酒店生活。粼粼碧海、濤聲、海風(fēng)、陽光，碧海園度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無限風(fēng)光。你的未來不是夢(mèng)！ 以上文字說明僅供參考，最終效果以實(shí)景為準(zhǔn) 地址：云南省澄江縣祿充風(fēng)景區(qū) 熱線：？ 圍墻廣告： 以 項(xiàng)目名稱“碧海園酒店公寓”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）；以“時(shí)尚 Condo，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色）；其中，點(diǎn)綴著綠色的植物，藍(lán)色的海浪和發(fā)展商之公司徽標(biāo)，整個(gè)畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍(lán)色以及活潑的綠色渲染，共同 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)亞熱帶濱海特色的畫卷。 5 分階段控制的公關(guān)效果 基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本方案前面部分已提出項(xiàng)目的宣傳推廣建議采用“短、平、快”的 路線，因此項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)應(yīng)建議有步驟地劃分為三個(gè)階段： ● 形象建立及宣傳鋪墊階段 ● 試銷階段 ● 正式銷售 階段 各階段的公關(guān)效果目標(biāo)如下： 1 售前形象建立及宣傳鋪墊 —— 項(xiàng)目開工后（時(shí)間一個(gè)月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間另定） 售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目及本項(xiàng)目推出的新概念有相當(dāng)程度的了解，并產(chǎn)生信任感和認(rèn)同感，對(duì)項(xiàng)目有了比較深刻的印象及對(duì)休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認(rèn)識(shí)。 主要通過現(xiàn)場(chǎng) POP、工地圍墻以及在祿充旅游通道的條幅進(jìn)行宣傳。本階段，各項(xiàng)工作尚處于準(zhǔn)備與調(diào)試階段，如樓書、沙 盤、模型、賣場(chǎng)及銷售隊(duì)伍等。 2 試銷階段 —— （時(shí)間三個(gè)月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間為另定） 試銷階段是為了試探目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實(shí)項(xiàng)目的定位、價(jià)格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場(chǎng)的需求，以便作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 這一階段的公關(guān)活動(dòng)都控制在特點(diǎn)及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi)，包括祿充的旅游者、大小自駕游等。主要采用直郵廣告、重點(diǎn)位置設(shè)立宣 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 傳咨詢點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)售樓處的建立、現(xiàn)場(chǎng) POP。 建議售前宣傳與試銷階段的部分時(shí)間可重疊，而階段工作同時(shí)進(jìn)行。由于本項(xiàng)目推出的概念對(duì)于部分客戶來說已經(jīng)非常熟知，并且可以提前告之徘徊于 撫仙湖同區(qū)域樓盤之間的準(zhǔn)客戶，如果本項(xiàng)目新推出的產(chǎn)品是符合他們的經(jīng)濟(jì)能力、理財(cái)習(xí)慣及度假觀念和需求的，且具有較好的性能價(jià)格比，那么，在前期就可以爭(zhēng)取這一部分的客戶，并使之成為本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)客戶和義務(wù)宣傳者。 本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動(dòng)作為客戶對(duì)項(xiàng)目信心培養(yǎng)的支持。 同時(shí)，本階段由于銷售的基本要素如樓書、賣場(chǎng)、沙盤、模型及銷售隊(duì)伍等已經(jīng)完成，可以接受內(nèi)部認(rèn)購。 3 正式銷售階段 —— 項(xiàng)目主體工程出三層后（時(shí)間十個(gè)月，預(yù)計(jì)正式開盤時(shí)間另定） 建立在前兩個(gè)階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推 廣的力度和費(fèi)用都達(dá)到了最大極限。報(bào)紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場(chǎng)展銷宣傳資料、模型等所有公關(guān)手段和銷售工具全面展開。本階段，將吸引目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)有較大實(shí)力的代理商介入，聯(lián)合代理商集中宣傳，造成項(xiàng)目銷售的轟動(dòng)效應(yīng)，以迅速完成銷售目標(biāo)。甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)的銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地銷售。 6 外發(fā)式宣傳策略 1 精品樓書 主要用于對(duì)新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱城市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙硎芗彝啡さ姆N種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及撫仙湖的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 戶對(duì)祿充購 房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。 本樓書的主要發(fā)送對(duì)象為到現(xiàn)場(chǎng)看樓者、專門的促銷活動(dòng)中到場(chǎng)的客戶、針對(duì)性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺放于玉溪及昆明高級(jí)別酒店里供閱讀）。 形式： 12開銅板紙精美冊(cè)子 內(nèi)容： ● “自游人”新度假概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述 ● 家庭度假的迅猛發(fā)展和未來家庭度假的發(fā)展趨勢(shì) ● 介紹項(xiàng)目周邊的旅游景點(diǎn)及民族風(fēng)情訴求，項(xiàng)目的大環(huán)境優(yōu)勢(shì) ● 旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂項(xiàng)目及收費(fèi)、主要旅游度假酒店分布及收費(fèi)等旅游常識(shí)介紹 ● 旅游及發(fā)展規(guī)劃與開發(fā)前景 ● 國(guó)外酒 店式公寓的特色和優(yōu)勢(shì)介紹 ● 公寓的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的介紹 2 折頁樓書 折頁式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項(xiàng)目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解銷售操作細(xì)節(jié)的興趣。 形式： ● 大折頁 ● 設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁（每張插頁一個(gè)內(nèi)容） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 內(nèi)容： ● 大折頁 簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目的位置、周邊旅游資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等內(nèi)容。（標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色） ●風(fēng)琴袋插頁 平面圖、價(jià)目表、付 款方式、認(rèn)購流程、認(rèn)購須知、銷售方式、附加值優(yōu)惠。 3 單張 與大折頁的內(nèi)容相同，但可更加簡(jiǎn)單。 4 沙盤模型 ● 大模型： 固定在售樓中心使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂 ● 小模型： 目標(biāo)市場(chǎng)展銷會(huì)使用，以易于搬運(yùn)為原則 上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果。 5 展板 ● 規(guī)格 以 60cm 90cm 的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做 78 塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。 ● 內(nèi)容 地理位置、周邊旅游資源介紹、項(xiàng)目概念介紹、公寓配套設(shè)施及園林規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。 7 銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算，均指公寓部分） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 ● 形象建立及售前宣傳鋪墊階段（另定）： 完成 5%（本階段，需要努力爭(zhēng)取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認(rèn)購之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)） ● 試銷階段（另定）： 完成 50%。 ● 正式銷售階段（另定）： 完成 95% 8 資金計(jì)劃（見附件 6） ● 本項(xiàng)目建設(shè)資金自籌？萬元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進(jìn)度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進(jìn)帳的情況下自籌資金可維持至？年？月份。 ● 按照目標(biāo)銷售進(jìn)度，至？年？月底，預(yù)計(jì)可完成 50%的銷售率，即銷售面積達(dá)到約？平方米（按總銷售面積？平方米計(jì)），因此，可實(shí)現(xiàn)銷售合同額約？萬元，按首期款平均回款 20%計(jì)，約可實(shí)現(xiàn)銷售款？萬。 ● 至？年？月底，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售率將突破 60%，即銷售面積達(dá)到？平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售合同總額約？萬元，由于至？月底，以前實(shí)現(xiàn)銷售的房屋全部按照合同約定支付了 30%以上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高），因此，按平均回款率30%計(jì)算，此時(shí)期約可實(shí)現(xiàn)銷售款？萬元。 ● ？年？月份至？年？月份，預(yù)計(jì)銷售率實(shí)現(xiàn) 95%，即銷售面積達(dá)到？平方米，共實(shí)現(xiàn)銷售合 同額？萬元，按平均回款率 30%計(jì)算，約可實(shí)現(xiàn)？萬元的銷售回款；同時(shí)，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項(xiàng)目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項(xiàng)目開始實(shí)現(xiàn)了贏利。 ● 根據(jù)以上資料資金計(jì)劃，資金使用和資金供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)供求矛 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 盾，為確保項(xiàng)目資金流暢，可考慮吸納項(xiàng)目貸款，建議貸款額度為？萬元（見附件 5）。 故此，根據(jù)常規(guī)測(cè)算，本項(xiàng)目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項(xiàng)目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)極小。 第五章 投資估算和資金籌措 1 投資估算（見附件 1）（僅供參考） ● 總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng) A、 土地費(fèi)用： B、 前期費(fèi)用： C、 土建及安裝 : D、 消防自動(dòng)系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)： E、 公寓內(nèi)部精裝修費(fèi)用： 小計(jì)： ?萬元 ● 其它開發(fā)費(fèi)用列項(xiàng)： F、 管理費(fèi)用： G、 財(cái)務(wù)費(fèi)用： H、 銷售費(fèi)用： I、 開發(fā)期稅費(fèi)： ● 成本綜計(jì) ?萬 2 資金籌措（見附件 2） ● 自籌資金： ?萬（用于土地成本、前期及土建） ● 銷售回款或銀行貸款： ?萬 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 1 盈虧平衡分析（擬定參考） 本項(xiàng)目可銷售的總面積為 20200平方米，其中公寓部分 18900平方米；商業(yè)用房部分 1100平方米。按公寓部分實(shí)現(xiàn)平均銷售價(jià)格 5850元 /平方米計(jì)算，公寓部分總銷售收入為： 11060 萬；商業(yè)用房部分平均實(shí)現(xiàn) 4000元 /平方米計(jì)算，商業(yè)用房部分總銷售收入為 440萬。兩項(xiàng)合計(jì) 11500萬。 由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為 6578 萬元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平衡點(diǎn) =總建設(shè)費(fèi)用 /總銷售收入 =6578/11500=% 就是說本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。 2 贏利預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 名稱 金額（萬元） 備注 說明 公寓部分 5850元 /平 方米 商業(yè)用房部分 4000元 /平方米 銷售收入 11500 按全部可售面積算 開發(fā)稅費(fèi) 630 營(yíng)業(yè)稅及附加按 %計(jì)算 總建設(shè)費(fèi)用 5468 管理、財(cái)務(wù)、銷售及其它費(fèi)用 480 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 所得稅 832 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的 15% 稅后利潤(rùn) 4090 凈收益率 62% 3 敏感性分析 本項(xiàng)目在銷售面積不變的情況下，利潤(rùn)變化的敏感因素為銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。由于本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品為公寓，因此，只分析公寓部分。 ● 假設(shè)單位成本費(fèi)用不變， 銷售價(jià)格降低 元，則利潤(rùn)減少110萬元，即每平方米銷售價(jià)格比擬定銷售價(jià)格降低 1%，開發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低 %； ● 假設(shè)銷售價(jià)格不變，單位成本費(fèi)用增加 1%，即元，則總成本費(fèi)用增加 萬元，銷售利潤(rùn)相應(yīng)減少 ，即每單位成本比擬定單位成本增加 1%，開發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低 %。 因此，銷售價(jià)格的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本