【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載！房商網(wǎng)-全國最低價(jià)銷售《2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系QQ：1053527879. 蚌埠置業(yè)有限公司。綠地·花都房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。第一章項(xiàng)目整體概述‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4. 第五節(jié)銷售計(jì)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36. 于1992年7月18日，在2020年中國企業(yè)500強(qiáng)排名中位列第169位，年業(yè)務(wù)銷售收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性現(xiàn)金流量三個(gè)指標(biāo)均突破400億元。2020年3月5日，“綠地”商標(biāo)被國家工商總局正式認(rèn)定為中國馳。中國馳名商標(biāo)是中國唯一在全球范圍內(nèi)得到國際法律保護(hù)的商

　　

【正文】 勢和威脅，發(fā)展商可克服內(nèi)部劣勢，避免或降低外部威脅的沖擊。 第 四 章 項(xiàng)目定位 及營銷 策 劃 第一節(jié) 、 產(chǎn)品 定位 案名 ： 綠地 花都 案名釋義 ：第一層含義：品牌 +項(xiàng)目形象 —— 全國知名地產(chǎn)品牌“綠地集團(tuán)” 繼成功打造合肥國際花都后的又一力作 ； 第二層含義：一種全新生活 理念 —— 融歐洲經(jīng)典建筑精粹，聚現(xiàn)代時(shí)尚建筑藝術(shù)，引領(lǐng)蚌埠居住理念新篇章； 廣告語 ： 品 味 國際生活 品牌包裝調(diào)性 /廣告調(diào)性 ： 浪漫 悠閑 品位 高雅 格調(diào) 形象定位 ：打造 大型國際化人文社區(qū) ， 以歐洲典型 國家國花為主線，演繹 經(jīng)典、時(shí)尚、現(xiàn)代氣息，以一種全新全方位的生活方式， 為 追求高品質(zhì)生活、高檔居住環(huán)境的城市中產(chǎn)階級、白領(lǐng)精英創(chuàng)造息居之地。 O 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 蚌埠市即將使“龍子湖風(fēng)景區(qū)”建設(shè)成為一個(gè)生態(tài)型、綜合型的現(xiàn)代化新城區(qū)，包括行政辦公中心、商務(wù)文化會(huì)展中心、國家級休閑旅游基地?? 本項(xiàng)目圍繞項(xiàng)目核心理念：“國際生活，品位居住”， 以國際化視野、人性化設(shè)計(jì)、國內(nèi)著名品質(zhì)、人文藝術(shù)濃厚為切入點(diǎn)，充分利用項(xiàng)目 毗鄰 龍子湖的獨(dú)特優(yōu)勢，營造一個(gè)親水、親綠、親地、親子、親合空間，真正意義 體現(xiàn)“人與自然和諧共存”的居住理念，引領(lǐng)城市居住文化的發(fā)展。 “ 國際花都 ”正 是 充分迎合了政府的這一定位 ， 建設(shè)一個(gè) 跨時(shí)代的、國際化的、尊貴高檔的 、符合當(dāng)?shù)鼐幼∥幕褪忻裣M(fèi)理念的 大型地標(biāo)性 國際化人文社區(qū) ，它的 建設(shè)打破了目前 蚌埠 房地產(chǎn)市場 一味營造所謂歐陸風(fēng)格 的地產(chǎn)格局，迎來一個(gè)浪漫、悠閑、品位 、高雅、格調(diào) 的湖居 水岸生活。 第二 節(jié) 、目標(biāo)客戶群定位 結(jié)合目前區(qū)域內(nèi)已形成的良好教育資源環(huán)境 以及龍子湖自然景觀 ，考慮未來“京滬高鐵” 、蚌埠市汽車客運(yùn)站 等 的建設(shè)，將會(huì)產(chǎn)生大量的客運(yùn)、旅游、就學(xué)人流 ，因此，本項(xiàng)目客戶將鎖定三 種人群。 第一種：青年群體 ；主要是針對剛走上工作崗位年輕教師或其他年輕人員，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，但對居住需求較高。 第二種： 中年群體 ；主要是針對事業(yè)發(fā)展有一定基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)支付能力較強(qiáng)，追求生活質(zhì)量與提高。 第三種：投資客 ；看中區(qū)域的未來發(fā)展及未來強(qiáng)大 發(fā)展前景 的各類人流量。 三種人群綜合看中 “綠地”公司品牌 和 “龍子湖”區(qū)域自然景觀對居住的舒適性 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 （ 1）年齡結(jié)構(gòu)： 主力客戶群為 30～ 50 歲之間的中年人，也有部分 25～30 歲的青年人客戶存在對中小戶型的需求。 （ 2）家庭結(jié)構(gòu)： 以三口之家為主，也有部分單身、兩人或多人家庭。 （ 3）職業(yè)： 大學(xué)城入駐高校的教師群體 ； 政府部門 公務(wù)員； 個(gè)體工商戶和 私營企業(yè)主； 本地或外資 企業(yè) 的 中、高層管理人員 ； 周邊縣區(qū)的各類人員； 省內(nèi)及外地的以投資為主要目的的投資客。 （ 4）收入： 具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭現(xiàn)有積蓄較高，或家庭年收入達(dá)到3～ 6 萬元以 上。 （ 5）主要特點(diǎn)： 追求 并提高 生活 品質(zhì)，同時(shí)又彰顯自己的 身份 與 地位。 第三節(jié) 價(jià)格定位與價(jià)格策略 （一）價(jià)格定位 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有成本因素、競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素、發(fā)展商的目標(biāo)、法律政策因素。 考慮到成本因素、競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素，以及本項(xiàng)目的中高檔樓盤定位，樓價(jià)區(qū)間應(yīng)定位于 4069～ 4450 元 /M2 之間。 （二）價(jià)格策略 1．總體價(jià)格策略。高價(jià)策略。 基于項(xiàng)目具有別的樓盤所沒有的明顯優(yōu)點(diǎn)、產(chǎn)品綜合性能佳、性價(jià)比高、發(fā)展商品牌信譽(yù)好、美譽(yù)度高等原因，項(xiàng)目的總體價(jià)格策略定為 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 高價(jià)策略，可在上述已測價(jià)的基礎(chǔ)上上調(diào) 5％，價(jià)格確定在 4280 元 /㎡左右，為迎合消費(fèi)者的心理，定價(jià)為 4300 元 /㎡或 4500 元 /㎡。 2．銷售過程中的價(jià)格策略。低開高走價(jià)格策略，尾盤價(jià)格適時(shí)考慮適當(dāng)降低。 低開高 走價(jià)格策略是隨著施工建筑物的形成和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略。價(jià)格先低，給消費(fèi)者以實(shí)惠，開盤初容易聚集人氣；先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑；尾盤價(jià)格適時(shí)降低，全部脫手。整個(gè)銷售過程中走出價(jià)格“低 — 高 — 低”的路線。 在每個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)上，要掌握好調(diào)價(jià)幅度和調(diào)價(jià)頻率，調(diào)價(jià)幅度要小，每次漲幅在 2％～ 3％之間；調(diào)價(jià)頻率要適度，本項(xiàng)目在銷售過程中擬調(diào)價(jià) 3～ 5 次。 3．住宅差別價(jià)格策略 住宅差別分為不同的樓棟，不同的朝向，不同的樓層。根據(jù)本 項(xiàng)目的特點(diǎn)，差別定價(jià)策略應(yīng)用為： （ 1） B 區(qū)樓價(jià)格＋ 2％ ， C 區(qū)樓價(jià)格＋ ％ （ 2）每棟樓東戶＋ 1％，西戶＋ ％。 4．折扣價(jià)格策略 為刺激客戶購買欲望，滿足其消費(fèi)心理，促使成交，項(xiàng)目銷售過程中，須有價(jià)格折扣策略。 本項(xiàng)目在執(zhí)行上述 2 策略的基礎(chǔ)上，一次性付款優(yōu)惠 2％，按揭付款優(yōu)惠 1％。 具體的住宅差別價(jià)格策略的應(yīng)用待發(fā)展商銷售價(jià)格確定以后制表列 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 出。 第四節(jié) 賣點(diǎn)策劃及賣點(diǎn)儲(chǔ)備 1．各種生活配套設(shè)施完善齊全，交通十分便捷，令您生活更自如。本項(xiàng)目周邊地區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃都是居住區(qū)、大學(xué)園區(qū)、龍子湖風(fēng)景區(qū) ，各種生活配套設(shè)應(yīng)有盡有，十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和風(fēng)景怡人的美麗風(fēng)光使你出行居家更加方便舒適。 2．靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。本項(xiàng)目的付款方式有一次性付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，擇優(yōu)選擇。 3．大學(xué)園區(qū)，住進(jìn)本項(xiàng)目，您的孩子一只腳已踏進(jìn)了高校殿堂?，F(xiàn)在的工薪白領(lǐng)階層特別注重孩子的教育投入，有時(shí)“地段”、“價(jià)格”、“戶型”等因素與“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我們不應(yīng)忽略這一點(diǎn)，抓住項(xiàng)目中緊臨大學(xué)城這一有利因素，瞅準(zhǔn)“父母心”。 4．優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)，令您無后顧之憂。優(yōu) 質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)是項(xiàng)目立足于日益激烈競爭房地產(chǎn)市場的必要條件，可以解決業(yè)主的后顧之憂，一心一意的工作、經(jīng)營。本項(xiàng)目由發(fā)展商旗下的安徽省綠安物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，它是上海綠地集團(tuán)下屬的一家經(jīng)驗(yàn)豐富的 專業(yè) 物 管 公司，為業(yè)務(wù)提供 “英式 管家 ” 式的物業(yè)服務(wù)，能使業(yè)主更安心、放心。 5．物業(yè)升值潛力巨大。根據(jù)蚌埠市房地產(chǎn)市場 與 本項(xiàng)目鄰近地段的市場價(jià)格走勢以及即將建成的高鐵站對周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)來看，本物業(yè)升值潛力巨大。 策劃好的賣點(diǎn)，并不是一次性的全部廣而告之，而是視市場狀況、銷售進(jìn)度陸續(xù)推出，賣點(diǎn)要儲(chǔ)備 一部分以留需要時(shí)急用，以后要隨時(shí)進(jìn) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 一步地挖掘賣點(diǎn)。 第五節(jié) 銷售計(jì)劃 根據(jù)近、長期公司發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品特性和當(dāng)?shù)刭徺I力度來全面衡量，制定適合的銷售政策 。項(xiàng)目的銷售周期盡量控制在三年以內(nèi)，營銷策略注重綠地品牌的營造和樹立，在消費(fèi)者心目中樹立良好的口碑形象和傳播效應(yīng)，使綠地的產(chǎn)品品質(zhì)成為當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者購買的標(biāo)桿性產(chǎn)品。 第一階段：形象導(dǎo)入期。 2020 年 1～ 2 月份進(jìn)行形象導(dǎo)入和聚集人氣。重點(diǎn)實(shí)施以新聞專題報(bào)道等軟廣告為主題的形象宣傳，圍墻廣告、橫幅、售樓處指示牌跟進(jìn)。 第二階段：開盤預(yù)熱期。 2020 年 3～ 4 月份的 60 天左右時(shí)間，力爭10%銷售量。重點(diǎn)推出報(bào)紙廣告、手機(jī)短信，制造完成宣傳單張。 第三階段：強(qiáng)銷期。 2020 年 5 月～ 2020 年 12 月份前后。全方位進(jìn)行立體廣告轟炸，公開宣傳等全面鋪開，目標(biāo)爭取達(dá)到 70％的銷售量。 第四階段：持續(xù)銷售及尾盤消化期。 2020 年 1 月份以后，完成 后續(xù)20%及 尾盤 10％左右的消化收尾工作。 第 五 章 項(xiàng)目規(guī)劃 與 建筑設(shè)計(jì) 第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃 “ 綠地 花都 ” 依托于政府對該地塊的整體規(guī)劃， 整合開發(fā)、規(guī)劃、景觀、建筑、物業(yè)等各方強(qiáng)勢資源 ， 尊重蚌埠市民的傳統(tǒng) 文化底蘊(yùn)和審美觀，建筑立面 采用新古典主義的建筑風(fēng)格， 搭配端莊、凝重的色彩和 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 線條， 與周邊現(xiàn)代式的建筑及即將形成的濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍形成鮮明對比，突出一種 穩(wěn)重、厚實(shí) 的感覺，打造本項(xiàng)目的高檔形象與層次。 住宅 布局 —— “展示性、識(shí)別性、均好性和認(rèn)同感” 在建筑規(guī)劃上，其蘊(yùn)涵尊貴優(yōu)雅的自然生活為主題，分分合合的建筑布局使得內(nèi)外空間得以互相滲透，根據(jù)陽光與地理位置的設(shè)計(jì)原則，采用了 南低北高 的布局，在實(shí)現(xiàn)每戶擁有良好景觀與采光的同時(shí)，體現(xiàn)了“詩意水岸，康居人家”的設(shè)計(jì)想法。 小 高 層住宅，讓業(yè)主們最大限度感受到園林美妙景色，上下間皆可體驗(yàn)愜意風(fēng)光，盡情領(lǐng)略開闊景觀，可以登高望遠(yuǎn)，開窗見景。將住宅的舒適性、城市景觀的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，增添幾分生活情趣和品位，高層部分則更有“君臨天下”的華貴氣度。 在地塊東、 南 、北側(cè)布置了商業(yè)，滿足居民的基本生活需求。 整個(gè)道路骨架呈發(fā)散形展開，形成簡潔、連貫、通暢、分級有序、功能明確的道路組織和人車分行系統(tǒng)；為了保證居民出行的方便與消防要求，地塊 于南、 北側(cè)各設(shè)置了 1 處出入口，南側(cè)為主入口 ； 采取地面停車、地下停車與住宅底層車庫相結(jié)合的方式，解決機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng) 車的停放問題；同時(shí)，沿著水系形成主要步行系統(tǒng)。 以龍子湖天然水體為源頭，以中心島為景觀核心，以水系為景觀軸線，形成縱橫交錯(cuò)的濱水景觀通廊與綠化景觀通廊；同時(shí)強(qiáng)調(diào)各組團(tuán)內(nèi)部景觀中心，形成各組團(tuán)不同的景觀特色；引入自然元素，將水、草地、樹等自然要素引入鄰里單位。給人享受自然的樂趣；鋪地以磚為主在其中種植小草，利用行人自然踏出的小路徑修整做為小徑，使其有充分的可達(dá)性；將各級綠地結(jié)合成為統(tǒng)一整體，為居住者提供良好的戶外休閑與交往環(huán)境，并創(chuàng)造生動(dòng)活潑的戶外休閑空間；沿河道兩側(cè)形成居民休閑娛樂的主要場所。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 第二節(jié) 建筑設(shè)計(jì) 一 、建筑造型設(shè)計(jì) 建筑提倡時(shí)代感與藝術(shù)性的有機(jī)結(jié)合。融地域文化與時(shí)代進(jìn)步 為一體。 ：房屋的側(cè)面是它的觀景面，盡端戶型的山墻上不應(yīng)是沉悶的一面實(shí)墻，而是開放，通透的觀景面。 ： 陽臺(tái)是室內(nèi)外空間的交觸點(diǎn)，也是觀景的好視點(diǎn)。所以戶型設(shè)計(jì)中保證每戶均有向南大陽臺(tái)，端頭戶型有側(cè)向大陽臺(tái)。北側(cè)入戶花園的運(yùn)用提升了戶型的檔次，改善了入戶的流線。 ： 窗是使房間空間生動(dòng)活躍的重要元素。在本次設(shè)計(jì)中，大量使用了各種不同形式的窗，低窗臺(tái)，落地窗，轉(zhuǎn)角窗等 ，使觀景的視線更加開闊。并結(jié)合建筑立面，在合適位置設(shè)置空調(diào)機(jī)位，外設(shè)穿孔鋁板遮擋，以減輕空調(diào)機(jī)對建筑立面的負(fù)面影響。 ，直接由門到樓梯口，在本小區(qū)設(shè)計(jì)中，我們?yōu)槊恳粏卧O(shè)計(jì)了一座的獨(dú)立門廳，將室外綠意延伸入戶，并以簡潔現(xiàn)代的裝修營造出住戶放松回家的感覺，并結(jié)合對講系統(tǒng)及信報(bào)間，沙發(fā)椅等增加住宅親和力與鄰里間的認(rèn)同感，同時(shí)增加了安全性與領(lǐng)域感。 ，立面處理簡潔明快，從整體入手，細(xì)膩刻畫。注重空間造型手法的變化，追求空間，光影，色彩，質(zhì)感的對比組合。突出個(gè)性，強(qiáng)調(diào)識(shí)別性和歸屬 感。同時(shí)也將各種建筑元素巧妙的融入整個(gè)建筑風(fēng)格之中。色彩的大膽運(yùn)用和體形的凹凸變化及高低錯(cuò)落， 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 形成了豐富的輪廓線和建筑景觀。 住宅區(qū)域樓數(shù)量多，體量較大。為避免壓抑呆板的效果，空間開合有致，立面曲線圓潤，表達(dá)充分的人情味。 二 、戶型平面布置 住宅總體配比 根據(jù)本案容積 率（ ） 的要求，結(jié)合該地 塊成本及區(qū)域市場對不同類型住宅的接受度，本案 建筑業(yè)態(tài) 為小高層 及 高層住宅。 目前蚌埠住房消費(fèi)市場對 小高 層 、高層 住宅 已普遍 接受，隨著小高層住宅在當(dāng)?shù)氐闹饾u興起， 已 慢慢被當(dāng)?shù)?所 接受 ，根據(jù)這一市場情況，綜合目前區(qū)域 內(nèi)其他項(xiàng)目的開發(fā)情況，考慮本項(xiàng)目各組團(tuán)開發(fā)成熟度、住宅整體規(guī)劃及項(xiàng)目市場售價(jià)的發(fā)展趨勢 ，一期應(yīng)以多層、聯(lián)排別墅為主，小高層為輔，使小高層住宅在前期有個(gè)緩沖和預(yù)熱過程，在獲得市場認(rèn)可后，二期項(xiàng)目開始逐步提高小高層、高層的推案比例。 好的景觀是小區(qū)設(shè)計(jì)中寶貴的資源，同時(shí)也是發(fā)展商