大公地產(chǎn)評級方法-xxxx315-資料下載頁
2025-02-20 12:35本頁面
【正文】 經(jīng)營性凈現(xiàn)金流利息 保障倍數(shù) （ 倍 ） 經(jīng)營性凈現(xiàn)金流 /總 負(fù)債 （ %） 第三章 評審思路 AA企業(yè) ? 內(nèi)部管理 ? 陽光城集團(tuán) 2023年將總部遷至上海，公司管理團(tuán)隊(duì)人員主要來自于萬科、中海、龍湖、華潤等一線房企。經(jīng)歷過周期考驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)意識強(qiáng)。 ? 陽光城集團(tuán)董事會(huì)充分放權(quán)，同時(shí)通過股權(quán)激勵(lì)等穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)，近日 陳凱 升任聯(lián)席董事長，達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人的 最高位置 。 ? 泰禾集團(tuán)總部在福州，公司管理仍以 黃其森 董事長為核心，去家族化道路還較遙遠(yuǎn)。 ?龍湖地產(chǎn) 第三章 評審思路 AA企業(yè) ? 陽光城集團(tuán) — 2023年 11月完成 增發(fā) ， 歌斐資產(chǎn)助力 ， 融資成本下降明顯 ， 10%左右 ? 泰禾集團(tuán) — 信托 、 基金等 ， 定增尚未完成 ， 成本 12%左右 企業(yè)名稱 時(shí)間 融資方式 融資事件 融資總額（億元） 年限（年）融資利率（ %） 陽光城 2023年 12月 信托 中鐵信托擬向陽光城提供 3億元貸款 3 不超過 26個(gè)月 11 陽光城 2023年 8月 信托 由民生信托為全資子公司陽光城設(shè)立 10億元信托計(jì)劃 10 1 陽光城 2023年 9月 信托 華潤信托設(shè)立此次信托計(jì)劃，優(yōu)先級信托規(guī)模預(yù)計(jì) ，劣后級信托規(guī)模預(yù)計(jì) 17 4 11 陽光城 2023年 1月 基金 公司與匯添富資本管理有限公司合作設(shè)立的資產(chǎn)管理計(jì)劃 6 不超過12 陽光城 2023年 3月 委托貸款 中信建設(shè)通過渤海銀行向迅騰博房地產(chǎn)提供不超過 25億元的委托貸款 25 2 不超過10 泰禾集團(tuán) 2023年 11月 銀行貸款 興業(yè)銀行福州分行提供貸款 2 15 泰禾集團(tuán) 2023年 12月 信托 云南國際信托有限公司提供借款 12億元 12 8 12 泰禾集團(tuán) 2023年 10月 信托 東方資產(chǎn)管理公司提供借款 12億元 12 3 泰禾集團(tuán) 2023年 11月 銀行貸款 興業(yè)銀行福州分行提供貸款 10億元 10 2 12 ? 融資成本 第三章 評審思路 AA企業(yè) ? 風(fēng)險(xiǎn) 1: 市場下行周期， 高周轉(zhuǎn)難度增加 目前在未來市場不確定性較大的情況下，項(xiàng)目去化普遍受阻（去化率普遍不高，銷售周期拉長）； 現(xiàn)金回籠慢，擴(kuò)張中的未付土地款和持續(xù)的開發(fā)成本投入導(dǎo)致金鏈形成巨大壓力。 弱市下高周轉(zhuǎn)模式備受挑戰(zhàn) ? 風(fēng)險(xiǎn) 2: 負(fù)債率高 ， 資金鏈 緊繃 、 脆弱 較高的負(fù)債率影響后續(xù)融資 （ 基本維持在 10%以上 ） ， 很小的問題可能引發(fā)市場連鎖反應(yīng) 。 開發(fā)商 城市 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬平方米） 拿地時(shí)間 開盤時(shí)間 拿地開盤周期（月） 陽光城 上海 陽光城愉景灣 2023912 2023828 陽光城 蘇州 陽光天地 20231113 20231130 融信 福州 融信后海 2023719 2023927 融信 上海 融信鉑灣 2023427 2023927 泰禾 上海 泰禾紅御 2023918 2023927 泰禾 北京 泰禾北京院子 2023124 2023119 泰禾 北京 泰禾拾景園 2023520 2023629 第三章 評審思路 AA企業(yè) ? 中天城投 （ 區(qū)域地產(chǎn)龍頭企業(yè) ） 和市場 、 企業(yè)反復(fù)溝通了解情況： 前身是貴陽市城鎮(zhèn)建設(shè)用地綜合開發(fā)公司 ， 貴州省第一家上市公司 ， 也是 唯一一家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司 ， 貴陽市市場占有率近 20%。 依托與當(dāng)?shù)卣己藐P(guān)系 ， 承擔(dān)部分政府職能 ， 介入土地一級開發(fā) ， 資源獲取能力很強(qiáng) ， 盈利能力良好 。 第三章 評審思路 AA企業(yè) ? 新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn) （ ） ? 原大公客戶 ， 2023年 11月 公司債 評級 AA ? 本次中票發(fā)行在東方金誠 報(bào)備 ， 大公堅(jiān)持 AA， 該放棄的放棄 。 ? 兩個(gè)特點(diǎn)：凈利潤持續(xù)下滑；公允價(jià)值變動(dòng)及投資收益占比較大 。 轉(zhuǎn)型做旅游地產(chǎn) ？ 第三章 評審思路 AA企業(yè) ? 嘉凱城 （ ） ? 原大公客戶 （ AA） ， 本次中票聯(lián)合資信 報(bào)備 （ AA） ， ? 自身盈利能力較差 ， 主營業(yè)務(wù)虧損； 2023年年底擬出售杭州銀行股權(quán)等通過出售資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利 ， 轉(zhuǎn)型小城鎮(zhèn)商業(yè) ？ 有待進(jìn)一步考察 。 ? 2023年全年巨額預(yù)虧 。 第三章 評審思路 AA企業(yè) 嘉凱城 20230930 20231231 20231231 20231231 報(bào)告期 三季報(bào) 年報(bào) 年報(bào) 年報(bào) 數(shù)據(jù)來源 合并報(bào)表 合并報(bào)表 合并報(bào)表 合并報(bào)表 資產(chǎn)總計(jì) 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 營業(yè)收入 銷售毛利率 (%) 毛利潤 營業(yè)稅金及附加 期間費(fèi)用 利潤總額 減：所得稅 凈利潤 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量 第四章 大公評審思路小結(jié) ? 依托 《 大公信用評級原理 》 ，服從和服務(wù)于公司發(fā)展戰(zhàn)略， 充分考慮 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本規(guī)律（供求關(guān)系） ， 既要 大膽探索、勇于開拓 （龍湖拓展、華夏幸福） ，也要 審慎穩(wěn)妥、三思而后行 （嘉凱城） ， 重視規(guī)模，但不唯規(guī)模論（嘉凱城）；關(guān)注成長，更關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)；考慮競爭，但堅(jiān)守評級三性 。 ? 通過規(guī)范操作體系， 充分發(fā)揮民主集中制， 持續(xù)努力統(tǒng)一思想，尊重集體決策和團(tuán)隊(duì)智慧，準(zhǔn)確判定受評企業(yè)信用級別，保障 評審結(jié)果的穩(wěn)定性、一致性和可比性 ，最終促進(jìn)大公評級話語權(quán) 和市場地位 的提升。 指導(dǎo)思想 ? 拿地節(jié)奏和周期操作能力 ? 土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的主要成本壓力 ， 尤其是一二線城市 （ 50%） 。 ? 關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)跨周期操作能力 （ 金地 、 遠(yuǎn)洋和中糧 VS恒大 ） 。 ? 對于頻繁高價(jià)拿地的企業(yè)要給予關(guān)注： 企業(yè)對賭未來 ， 評級機(jī)構(gòu)不能墊背 。 ? 融資能力 ? 關(guān)注融資成本高低和渠道是否多樣 。 ? 資本市場對行業(yè)前 100強(qiáng) 、 國有地產(chǎn)企業(yè)較認(rèn)可 。 ? 去化能力及銷售回款能力 ? 去化及 回款能力 即是自身財(cái)富創(chuàng)造能力的集中體現(xiàn) 。 ? 銷售回款是保障自身現(xiàn)金流系統(tǒng)穩(wěn)定的關(guān)鍵 。 ? 關(guān)注產(chǎn)品高端同時(shí)自身負(fù)債率高的企業(yè) 。 （ 綠城 ） 融資渠道 融資成本 是否具有門檻 海外債 低 很高 國內(nèi)債券市場 低 很高 開發(fā)貸款 低 較高 股權(quán)融資 股權(quán)層面 較高 券商資管通道 高 一般 信托融資 高 一般 私募基金 高 一般 第四章 大公評審思路小結(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)弱市環(huán)境下企業(yè)評審重點(diǎn)關(guān)注： THANKS ?演講完畢，謝謝觀看！
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