【正文】 與 100120㎡的面積主要區(qū)間相吻合。住房要求總結(jié) — 羅莊區(qū)潛在客戶購房時主要要求集中于樓盤的區(qū)域環(huán)境及后期物業(yè)管理，如何打造出優(yōu)秀的區(qū)域環(huán)境及體現(xiàn)出物業(yè)管理的優(yōu)秀細致成為該項目前期的側(cè)重點。宣傳推廣及促銷總結(jié) — 羅莊區(qū)大部分潛在客戶通過報紙、戶外廣告、朋友介紹來獲取樓盤信息，對于樓盤打折及減少首付的促銷方式較為認可，為我們前期的宣傳策略及后期的營銷推廣畫出了重點。市場需求4 51市場現(xiàn)狀競品項目市場需求產(chǎn)品定位住宅研判32 3產(chǎn)品定位矛盾闡述項目產(chǎn)品與所在區(qū)域功能的矛盾項目所在羅莊區(qū)域主要功能是自住置業(yè)和改善型置業(yè)，當前區(qū)域內(nèi)項目以中端置業(yè)為主，高端置業(yè)為輔。而我項目主要以普通置業(yè)為主，與羅莊區(qū)域所發(fā)揮的主要功能存在矛盾，為產(chǎn)品的定位帶來巨大困難。產(chǎn)品定位產(chǎn)品特性與區(qū)域資源的矛盾項目所在區(qū)域位置屬高新區(qū)羅莊區(qū)結(jié)合地帶，人口居住密度較小，人流量稀薄，生活氛圍不強，而我項目的綠化率較低，容積率較高，這和羅莊區(qū)稀薄的人口想成一大反差，產(chǎn)品的定位帶來巨大困難。矛盾闡述產(chǎn)品定位核心客群界定經(jīng)過我們永福苑項目調(diào)研小組對各競品項目進行深度調(diào)研，整理分析發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)競品項目的客群主要來自兩個方面：羅莊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，下縣區(qū)域客群占比較少，主要為來自蒼山的置業(yè)人群。這也應(yīng)證了需求調(diào)研中主要客群來自羅莊區(qū)的需求結(jié)論，所以鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)人群也占據(jù)我項目核心客群的一部分。考慮到我項目屬于羅莊區(qū)，并處于二個區(qū)的相接的區(qū)域，這個區(qū)域在整個羅莊具有剛需置業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城、城區(qū)改善居住環(huán)境等市場行業(yè)作用，為我項目界定核心客群提供借鑒意義，對核心客群進一步把握。產(chǎn)品定位綜上所述，項目核心客群，主要分成以下幾種核心客群界定產(chǎn)品定位核心客群界定產(chǎn)品定位核心客戶游離客戶客群：臨沂蒼山置業(yè)者及周邊低收入置業(yè)者職業(yè)： 企業(yè)單位中低層管理者及員工、私營生、意業(yè)主、進城務(wù)工人員目的：一改、部分剛需需求：三房、特征：普遍對樓盤品質(zhì)及其它要求略低，更關(guān)注于價格方面的主導(dǎo)因素，對生活配套、區(qū)位環(huán)境、交通、區(qū)域有一定的要求客群：臨沂羅莊區(qū)置業(yè)者。職業(yè)： 高新區(qū)企業(yè)單位中高層管理著及私營生意業(yè)主目的：改善型、投資需求：三房特征： 對樓盤品質(zhì)、區(qū)位環(huán)境、區(qū)域發(fā)展的升值潛力要求較高，亦有部分投資型需求客群：羅莊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需型職業(yè)：私營生意業(yè)主、進城務(wù)工人員。目的：剛需自住、一改需求：三房、兩房特征： 對樓盤品質(zhì)、區(qū)位環(huán)境、區(qū)域發(fā)展的升值潛力要求較高，價格及性價比也是重要的參考因素重要客戶核心客戶60%30%10%最終，本案普宅產(chǎn)品實現(xiàn)主流購買力即 “羅莊區(qū)高新區(qū)改善 型 ”、 “鄉(xiāng)鎮(zhèn)下縣剛需型 ” 及“周邊剛需型 ”。戶型配比研究 結(jié)合供給量和去化曲線，可以看到供給量大且去化較好的區(qū)間為 100110㎡的產(chǎn)品，可 見 100110㎡產(chǎn)品是當前區(qū)域內(nèi)熱銷的產(chǎn)品。 而供給量最大的為 115125㎡產(chǎn)品，其次為 90100㎡產(chǎn)品，這也說明當前區(qū)域內(nèi)對這區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品有較高的需求?！　?當?shù)匦枨竺娣e相對較為集中，主要區(qū)間為 100120㎡，占比約為 %，其次 120130㎡的舒適三室及 90100平的緊湊三室也有一定需求約占 30%。普通置業(yè)者需求主要集中在三室戶型產(chǎn)品上。產(chǎn)品定位 結(jié)合核心客群對戶型配比進一步推導(dǎo)羅莊區(qū)改善型蒼山剛需型鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需型需求需求需求110120㎡100110㎡8595㎡主力需求面積：100120㎡， 8595㎡216。 基于需求市場調(diào)研，主力需求面積區(qū)間為 100120㎡的產(chǎn)品，因此，在產(chǎn)品戶型面積以功能性居住為主，迎合核心客群的需求面積區(qū)間，項目主力面積區(qū)間應(yīng)設(shè)置在 100120㎡之間，兩段面積區(qū)間總配比不能超過50%，次主力面積區(qū)間為 8595㎡之間，總配比不能超過 20%。戶型配比研究產(chǎn)品定位戶型配比研究產(chǎn)品定位戶型配比面積下限的設(shè)定二房產(chǎn)品設(shè)置問題：本項目為普通住宅產(chǎn)品，且面積區(qū)間普遍較小，為了避免二房戶型較多過多，建議在多層上適當設(shè)置。在保證二房產(chǎn)品的功能性及實用性的情況下，對面積下線仔細斟酌，確定不能低于 80㎡的下線。分析羅莊區(qū)域內(nèi)項目大量的戶型，二房產(chǎn)品均設(shè)置在 80㎡以上，少部分 80㎡ 為三房產(chǎn)品，本案可以借鑒 。二房產(chǎn)品設(shè)定216。 結(jié)合需求調(diào)研，對需求面積進行分析，發(fā)現(xiàn)超過 130㎡的產(chǎn)品需求量較少，而超過 140㎡以上的需求量更少，因此項目產(chǎn)品面積上線應(yīng)設(shè)置在 140㎡以下，主力設(shè)置迎合較大需求的產(chǎn)品，走穩(wěn)健銷售路線，規(guī)避銷售風(fēng)險。216。 本項目定位為剛性需求樓盤，無法支撐高端置業(yè)人群對大戶型產(chǎn)品所需求的高品質(zhì)樓盤，所以項目不設(shè)置較大面積的戶型產(chǎn)品。216。 同區(qū)域競品項目當期產(chǎn)品有推出雙衛(wèi)產(chǎn)品，考慮到市場存在這部分需求，因此可以適當設(shè)置雙衛(wèi)產(chǎn)品，以吸收這部分置業(yè)客群，雙衛(wèi)面積分界線為 119㎡，既 119㎡以上才考慮設(shè)置雙衛(wèi)。216。 同時為了豐富項目產(chǎn)品線，應(yīng)設(shè)置小部分雙衛(wèi)產(chǎn)品，總占比不能超過 5%。戶型配比面積上限的設(shè)定雙衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)置建議產(chǎn)品建議研究產(chǎn)品定位二房與三房分界線設(shè)定： 95㎡216。 結(jié)合需求調(diào)研，對需求面積進行分析，發(fā)現(xiàn)目標客戶群體兩房需求最大面積約為 9095㎡，超過 95㎡則更傾向于選擇緊湊型小三室。216。 結(jié)合周邊競品項目供給調(diào)研，周邊主要兩房設(shè)置區(qū)間為 90㎡以下，主力戶型為 91㎡、 95㎡。 95㎡以上主要設(shè)置為三室。216。 結(jié)合周邊競品項目去化率調(diào)研，去化率高的兩室面積主要為 90㎡、 95㎡、 98㎡。去化率高的三室面積主要為 95110㎡及 110120㎡緊湊型三室。 綜合本案，兩房與三房分界線設(shè)定為： 95㎡。三房與雙衛(wèi)三房分界線為： 119216。 結(jié)合需求調(diào)研，對需求面積進行分析，發(fā)現(xiàn)目標客戶群體三房需求最大面積約 95120㎡緊湊型小三室及120135㎡舒適型三室，相對于 135㎡以下的戶型，大多數(shù)目標客戶群體更愿意選擇舒適型三室而非緊湊型四室。216。 結(jié)合周邊競品項目供給調(diào)研，舒適型三室設(shè)置區(qū)間為 120135㎡，雙衛(wèi)舒適三室分界線設(shè)定為 119㎡ 。216。 結(jié)合周邊競品項目去化率調(diào)研， 120㎡ 135㎡舒適型三室去化率優(yōu)異， 119㎡以上適當設(shè)置雙衛(wèi)戶型。 綜合本案，三房與雙衛(wèi)分界線設(shè)定為： 119㎡。產(chǎn)品建議研究產(chǎn)品定位㎡綜上所述，項目戶型配比為產(chǎn)品建議研究產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議研究產(chǎn)品定位一衛(wèi)與兩衛(wèi)的分界線設(shè)定： 119㎡一衛(wèi)兩衛(wèi)由圖表可看出當?shù)厝藢πl(wèi)生間設(shè)置上選擇一衛(wèi)的人數(shù)要遠大于選擇二衛(wèi)的人數(shù)， 一衛(wèi)需求達到 %，選擇兩衛(wèi)的僅占 %。 因此，面積略小的三室應(yīng)以功能性一衛(wèi)為主，面積較大的舒適性三室可設(shè)置兩衛(wèi)，但總體比列應(yīng)與需求保持平衡。據(jù)市場調(diào)研得知，當?shù)卦谑垌椖績尚l(wèi)線呈現(xiàn)參差不齊，但主流產(chǎn)品在 115 ㎡ 122㎡之間（例：盛世沂城兩衛(wèi)線為 119 ㎡ 、金湖明珠 115㎡）；綜合考慮本案產(chǎn)品定位，一衛(wèi)與兩衛(wèi)的分界線設(shè)定為： 119㎡ .一衛(wèi)兩衛(wèi)產(chǎn)品建議研究產(chǎn)品定位41外立面戶型重要環(huán)節(jié)細節(jié)打造42 3立面建議細節(jié)打造218。臨沂市對樓盤建筑風(fēng)格的選擇情況：p基于需求調(diào)研結(jié)果，大多數(shù)的被訪者更傾向于選擇現(xiàn)代簡約設(shè)計風(fēng)格。因此，在小區(qū)規(guī)劃中， 建議項目立面設(shè)置現(xiàn)代風(fēng)格的元素，提升項目的整體品質(zhì)，迎合當?shù)氐闹脴I(yè)偏好。p設(shè)計中整體建筑風(fēng)格應(yīng)與周邊建筑相協(xié)調(diào)，選擇現(xiàn)代簡約風(fēng)格的建筑外立面更能迎合大眾置業(yè)者的審美觀點。立面建議細節(jié)打造p因本項目物業(yè)類型普通住宅，針對客群更多的是相對年輕置業(yè)者，現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格則更受該部分置業(yè)者的追捧。同時， 立面適當增加其他元素更顯品位時尚 。p綜合成本考量， 現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格可以降低建筑成本，一定程度上可以降低本案的風(fēng)險。p鑒于本案容積率較大， 現(xiàn)代簡約式風(fēng)格在建筑設(shè)計方面可以給人很大空間感 ，大大增加本案的空間感。立面建議細節(jié)打造臨沂安聯(lián)現(xiàn)代城立面建議細節(jié)打造 現(xiàn)代風(fēng)格建筑在臨沂市場的體現(xiàn)：臨沂萬閱城臨沂派克國際臨沂久隆奧斯卡臨沂萬閱城實景41外立面戶型重要環(huán)節(jié)細節(jié)打造42 3戶型研究細節(jié)打造臨沂置業(yè)習(xí)慣最大限度挖掘、利用項目內(nèi)外部景觀資源保證視野開闊與戶型的觀景面提升居住品質(zhì)在設(shè)計中考慮戶型朝向、采光通風(fēng)等因素起居室盡量面向景觀資源重要景觀面設(shè)置觀景陽臺主臥室保證朝南南側(cè)可設(shè)計為落地窗邊單元可設(shè)計轉(zhuǎn)角飄窗采光要求景觀要求216?？蛷d朝陽，臥室朝陽216。南北通風(fēng)采光216。陽臺要大戶型研究 戶型布局原則細節(jié)打造p為了規(guī)避邊戶等具有銷售抗性的戶型，結(jié)合市場以有產(chǎn)品進行借鑒創(chuàng)新，并結(jié)合地塊在整個地塊規(guī)劃的位置，把邊戶產(chǎn)品變成優(yōu)勢戶型，建議在大戶型及邊戶產(chǎn)品上設(shè)置大戶型景觀陽臺，盡量朝向中心景觀或自然景觀，打造差異化產(chǎn)品，減輕銷售壓力。觀景大陽臺 觀景大陽臺戶型研究 戶型布局原則細節(jié)打造p針對市場調(diào)研結(jié)果，迎合置業(yè)者對創(chuàng)新戶型方面的需求，以及在大戶型產(chǎn)品上營造產(chǎn)品的品質(zhì)感，建議對大戶型產(chǎn)品進行入戶花園式戶型創(chuàng)新的設(shè)置，來增加產(chǎn)品的多樣性，打造差異化優(yōu)勢，以求更好的去化，緩解銷售壓力。入戶花園戶型研究 戶型布局原則細節(jié)打造為了弱化對待 144㎡ 線戶型產(chǎn)品的契稅抗性，嚴格把握戶型的總建筑面積，建議對 140㎡ 左右的戶型進行偷面積設(shè)置，提高產(chǎn)品戶型的整體舒適度，增加應(yīng)市賣點，規(guī)避總價抗性因素戶型研究 戶型布局原則細節(jié)打造41外立面戶型重要環(huán)節(jié)細節(jié)打造42 3推盤節(jié)奏重要環(huán)節(jié)推盤思路分析重要環(huán)節(jié)本案體量較小在充分考慮縮短銷售周期的情況下不適合分期銷售，采取短平快的操盤思路迅速去化，達到快速回籠資金。3124 56 78地塊分布角度 由地塊分析可知，每棟樓靠近中間景觀帶的資源略優(yōu)于其他，故將面積稍大的戶型產(chǎn)品放在該位置，有利于提高項目整體面積的去化速度。推盤順序角度 根據(jù)推盤順序，應(yīng)將戶型較大的產(chǎn)品放在自然資源優(yōu)勢位置，將面積較小戶型放在前期，從而增大后續(xù)產(chǎn)品溢價空間，進而實現(xiàn) “低開高走 ”的營銷目標標準層角度 置業(yè)者對西邊戶有抗性，從而針對標準層設(shè)置應(yīng)將小面積戶型設(shè)置在西山。而中間單元考慮到南北通透性應(yīng)將靠近景觀邊戶設(shè)置大戶型，中間設(shè)置小戶型，從而實現(xiàn)產(chǎn)品的快速去化。景觀資源角度 權(quán)衡項目周邊及內(nèi)部景觀資源，應(yīng)將景觀資源優(yōu)勢位置設(shè)置大戶型，景觀資源弱勢位置設(shè)置剛需小戶型重要環(huán)節(jié) 節(jié)點安排 各戶型位置設(shè)置建議3124 56 78進一步深化樓前屋后的庭院景觀主題，更具私密性，不受來往人流影響，布置以休閑桌椅、長廊小品等，更現(xiàn)安逸性，同時也減少了總體成本及占地面積。3124 56 78重要環(huán)節(jié) 景觀建議 景觀小品設(shè)置經(jīng)過精心的設(shè)計和擺設(shè)，造型獨具匠心， 營造出很自然的田園情景化生活。重要環(huán)節(jié) 景觀建議恒久 全程策略伙伴 專注地產(chǎn) 君子行 而不同服務(wù)理念：誠信 專業(yè) 規(guī)范 高效恒久集團 作為全國一線地產(chǎn)營銷團隊，十分榮幸為本項目做出產(chǎn)品報告提案。聯(lián)合公司 地產(chǎn)策劃部、地產(chǎn)設(shè)計推廣部 之力，希望借此發(fā)揮團隊在 市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃、整合營銷 方面之所長，為永富置業(yè)提供高品質(zhì)專業(yè)服務(wù)，攜手領(lǐng)軍品牌，共贏精彩未來！