房屋交付法律評說研究與分析-資料下載頁
2025-01-01 14:22本頁面
【正文】 交房的條件，只要被告具備了合同中約定的交房條件就應(yīng)當(dāng)向原告交付房產(chǎn)的鑰匙，至于原告何時交納如何交納上述稅費是原告意愿，原告從未向被告作出過由其代收上述稅費的承諾或表示，原告收到鑰匙并確認(rèn)房屋的交付是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)才是真正的交房。本案經(jīng)過法院審理后認(rèn)為合同的約定是雙方意思表示不違反法律的強制性規(guī)定，對雙方均具有約束力；被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定時間、條件、方式向原告交房；被告不是上述稅費的代征機關(guān)，原告也沒有以明示的方式委托被告代收代交上述稅費；被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。律師評析：在本案雙方發(fā)生爭議的原因在于代收的契稅問題上。在2005年前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納的各項稅費的現(xiàn)象比較普遍，其原因主要是業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商不能夠協(xié)商解決而不支付稅費或是采取按揭方式付款的業(yè)主不積極辦理產(chǎn)權(quán)以無法完成產(chǎn)權(quán)抵押解除開發(fā)商的保證責(zé)任。所以開發(fā)商為了不出現(xiàn)到辦證時收不上錢的局面出現(xiàn)而采取了這樣那樣的方式。被告的代收契稅的行為產(chǎn)生了兩個后果。后果一即變更了合同約定的交房條件及收房的方式。按照合同法的一般規(guī)定合同的訂立、變更、解除應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)意思自治、平等自愿的原則。被告在交房時提出先收取稅費再交鑰匙的要求實際上應(yīng)當(dāng)屬于對合同中交接房屋一節(jié)的變更。變更合同內(nèi)容 實際上是雙方訂立一個新的合同，仍應(yīng)當(dāng)遵循要約承諾的過程。原告對于被告的變更要求予以了明確的拒絕，雙方對于交接房屋一節(jié)也就未作出變更，被告就應(yīng)按照原合同約定履行。按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定，商品房的交付以向買受人交付鑰匙為準(zhǔn)，雙方另有約定的除外，房屋的風(fēng)險由此轉(zhuǎn)移。被告在交房條件具備時不向原告交房而提出變更合同的約定明顯違反了合同理應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。后果二即在原告與被告之間形成委托關(guān)系。被告作為原告的受托人將所收的稅費交給稅務(wù)機關(guān)將完稅憑證交與原告。雙方形成委托關(guān)系也是應(yīng)當(dāng)遵循合同訂立的規(guī)則。如果原告同意將稅費交與被告但是不將其作為交房的條件的變更，原告與被告之間也僅成立委托合同關(guān)系。所以，原告同意或承諾由被告代收稅費而與被告形成的法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)是獨立于購房合同關(guān)系之外的。在事實上，原告委托被告與否應(yīng)當(dāng)完全決定于原告，委托的表示應(yīng)當(dāng)由原告提出經(jīng)過被告承諾后委托合同成立。按照《北京市契稅管理規(guī)定》契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是本市轄區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位、社會團(tuán)體、其他組織和個體經(jīng)營者以及其他個人。納稅義務(wù)發(fā)生的時間為單位或個人購買房屋應(yīng)當(dāng)按照簽定房屋買賣合同（包括預(yù)售合同）時的簽約日期納稅。從此可見原告可以將交納契稅的事項委托與被告，也可以自行到稅務(wù)部門交納或向稅務(wù)機關(guān)委托的代征機關(guān)交納。所以，在本案中被告提出代收并將此作為交房的條件實為不當(dāng)，以此阻卻原告收房更無法律依據(jù)或合同依據(jù)。第 7 頁 共 7 頁
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