【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一節(jié)人員配備及崗位設(shè)置…………………第五章盈虧分析及減虧措施……………………業(yè)服務(wù)，深感榮幸的同時也清楚其責(zé)任重大。的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。經(jīng)典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水，是集團(tuán)公司智慧的結(jié)晶。區(qū)，需要高水平的物業(yè)服務(wù)與之相配套。求的基本標(biāo)志，也是和信水沐天城項目的物業(yè)服務(wù)所必須達(dá)到的基本要求。水沐天城項目打造成為公司的精品樓盤。針對“水沐天城”的特點，我們將各分支。牌建設(shè)和延續(xù)打下堅實基礎(chǔ)，并為和信的房產(chǎn)銷售提供有力支持。重經(jīng)濟(jì)效益，更重社會效益。希望能夠依托“水沐天城”良好的品牌優(yōu)勢和社會影響力，使自身能。項原始記錄，信息和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的傳遞，不得出現(xiàn)遺漏和誤報。部各職能部門的協(xié)調(diào)工作。貫徹執(zhí)行政府和職能部門的有關(guān)規(guī)定。

　　

【正文】 雨靴 雙 28 9+3 強(qiáng)光手電 支 60 9 滅火器 個 / / / 承建方配備 小計 環(huán)境部配備 單位：人民幣（元） 名稱 規(guī)格 單價 數(shù)量 金額 備注 辦公桌椅 套 200 1 對講機(jī) 臺 1100 3 椅子 把 25 4 清潔工具 套 50 23 毛巾、掃把、拖把、水桶 等 綠化工具 套 45 5 枝剪、排剪 噴霧器 個 45 2 花撬 把 60 1 水管 卷 100 8 清潔、綠化各 4 文件框 個 8 2 紙簍 個 5 1 飲水機(jī) 臺 150 1 標(biāo)識牌 個 30 2 更衣室 1 三輪車 輛 600 2 斗車 輛 300 2 垃圾桶 個 350 20 雨衣 套 50 8 雨靴 雙 28 8 小計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 四 ） 移交房屋開荒費(fèi)用（ 元） 明細(xì) 收費(fèi)項目 單價（元） 面積 （平方米） 金額 （元） 備注 多層 49108 小高層 120252 高層 12673 商業(yè) 11591 地下車庫 30915 合計 此費(fèi)用應(yīng)由施工方承擔(dān) 第三節(jié) 物業(yè)管理費(fèi) 收入 明細(xì) 收費(fèi)項目 單價（元） 面積（平方米） 金額（元） 備注 多層 49108 小高層 120252 地下車庫 50（管理費(fèi)） 759 個 高層 12673 商業(yè) 11591 合計 第五章 盈虧分析及 減虧措施 一、盈虧分析 根據(jù) 前期 銷售 時 和信 公司 向業(yè)主 的 承諾 ， 水沐天城項目物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為：小 高層 及高層 元 /平方米、多層 元 /平方米 、商業(yè) 元 /平方米 。 收支對比 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 見下表： 入住率 物管費(fèi)收入 支出 利潤 備注 100% 略有盈余 80% 虧損 75% 虧損 60% 虧損 20% 虧損 在物業(yè)接管前期，由于項目物業(yè)大量空置，物管費(fèi)收繳率也低 ，而日常管理和服務(wù)仍須正常開展，故支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入。但隨著入住率 及收費(fèi)率 的提高，虧損也將逐步降低，直至達(dá)到收支平衡。 另外，根據(jù)國家 及省、市 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》中相關(guān)規(guī)定： 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 結(jié)合 物業(yè)接管前期 實際情況 及 相關(guān)政策 ， 希望 集團(tuán)公司 繳足 空置房及停車場管理費(fèi)，以保證該項目 物業(yè)服務(wù)工作的正常開展及服務(wù)品質(zhì)。 二、減虧措施 在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降的情況下，我 們 擬采取 如下 增收 減虧措施： 一、采取“公開、透明、程式、規(guī)范、一體化”的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對人力資源不合理配置的浪費(fèi)，在確保 物業(yè) 服務(wù)質(zhì)量的前提下， 最大限度地降低人工成本。 二、 健全 員工競爭激勵機(jī)制， 采取“末位淘汰制”，“能者上， 平者讓 ， 庸者下” 的用人 理念，是對本物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)的堅實基礎(chǔ)。 三、積極開展多種形式 的 方便業(yè)主居家生活的家政服務(wù)，采取有償服務(wù)的方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （家政、 中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家 庭醫(yī)生 、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢等），以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)、公道的價格，既 能 為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務(wù)活動的快捷等問題，又能為 服務(wù)中心創(chuàng)造一定的收入，以彌補(bǔ)日常虧損。 工程維修及設(shè)備管理部分： 一、創(chuàng)收： 抓特約服務(wù)，建立合理的特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務(wù)，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業(yè)主裝修過程相關(guān)的單位 協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭取折扣的同時，收取對方業(yè)務(wù)費(fèi)；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關(guān)場地提供給有需求的單位，采取業(yè)務(wù)提成或收取場地使用費(fèi)的方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤。 二、節(jié)支： 降低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，根據(jù)實際需求配置人員，有效控制人力成本，切實做得各盡其職、各負(fù)其 責(zé) ，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。 控 制能耗費(fèi)用：在不影響整體效果的前提下，針對區(qū)域位置的不同，合理調(diào)整區(qū)域景觀 ， 水系統(tǒng)運(yùn)行時段，降低運(yùn)行水耗和電耗；將小區(qū)道路 照明和光彩照明回路進(jìn)行合理調(diào)整，根據(jù)季節(jié)、分時段開啟光彩照明，在小區(qū)人流量較大的季節(jié)和時段保證整體光彩照明效果，突出高檔小區(qū)氛圍，在冬季等戶外活動人員較少時，適當(dāng)縮短光彩照明開啟時間，保證基本照明效果。籍此降低運(yùn)行能耗費(fèi)用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 控制維護(hù)維修成本，降低耗材費(fèi)用：在設(shè)備管理方面，堅持狠抓設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)工作，通過及時有效的維護(hù)保養(yǎng)，提高設(shè)備使用壽命，降低設(shè)備管理不善帶來的惡性大中修費(fèi)用支出，切實推行“抓管理，促效益”的方針。在日常耗材使用方面，嚴(yán)格執(zhí)行庫房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區(qū)的日常耗材由部門主 管開具出門條后，門崗保安登記后方予放行，單件金額 80 元以 下 物品需部門主管核實使用地點后方予領(lǐng)取；單件金額 80 元以上物品需經(jīng)理簽 字后方予領(lǐng)??；在日常耗材管理方面，建立部門物耗明細(xì)帳，每月由財務(wù) 盤點核查，杜絕材料流失；在材料的采購過程中，在嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)的同時，與供貨方簽訂質(zhì)保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費(fèi)用支出。 加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技術(shù)：通過有效的培訓(xùn)，提高員工綜合技術(shù)水平，使員工全面掌握小區(qū)設(shè)備控制原理，提高設(shè)備維護(hù)檢修能力，減少委外維護(hù)維修項目，達(dá)到降低維修成本的目 的。 保潔部分： 一、 人員 在保證現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上在現(xiàn)有配備人中員進(jìn)一步精簡工時，更進(jìn)一步合理安排工作時間和步驟，要求工作時間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶，力求保證現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的延續(xù)性 二、物耗 嚴(yán)格控制物資消耗，開源節(jié)流。 對每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細(xì)分析，尋找更佳的管理與控制方法。對每一項物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應(yīng)做到物盡其用，杜絕浪費(fèi)和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。 建立完備的物資耗用計劃和預(yù)算，減少庫存。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對所消耗 物資的采購和供應(yīng)，做好市場調(diào)研，建立質(zhì)優(yōu)價廉的供應(yīng)商名錄，并定期對供應(yīng)商的資格進(jìn)行審核，保證每以分錢用到了實處。 控制工作中各環(huán)節(jié)對能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛(wèi)生計劃和流程，達(dá)到降低能耗的目的。 綠化部分： 一、 人員 以人為本，通過對人員的充分整合，使之成為復(fù)合型的物業(yè)管理員和在工作實際操作中實現(xiàn)交叉作業(yè)，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業(yè)服務(wù)的時效性同時降低了管理成本。 二、物耗 在管理中實行“扁平化”的管理模式，以客戶服務(wù)中心為龍頭建立和業(yè)主溝通服務(wù)的平臺；充分利用物業(yè)資源，以物業(yè)經(jīng)營部為核 心為公司創(chuàng)收。主要體現(xiàn)在提供特約服務(wù)和專業(yè)性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司 ）。 打破現(xiàn)行的用工機(jī)制，充分利用鐘點工、臨時工和上班時間的調(diào)整等； 實行目標(biāo)成本管理，成本管理細(xì)化到每一個部門、每一個員工； 在 9000 體系的指導(dǎo)下，規(guī)范服務(wù)過程，使之規(guī)范操作、降低服務(wù)的成本； 在保證標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)的前提下，在現(xiàn)行的操作中通過大量的實踐和統(tǒng)計，減去無謂的人力、物力的投入； 調(diào)整和利用小區(qū)的設(shè)備設(shè)施和資源，降低小區(qū)能耗（例如合理調(diào)整園區(qū)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行時間，充分利用水資源等）； 使用性價比良好的物品或替代物 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第六章 接管工作的進(jìn)度安排 序號 內(nèi)容 要求 責(zé)任人 完成時間 1 起草并簽定《物業(yè)管理委托合同》 合同的合理性、合法 性 項目經(jīng)理 物業(yè)接管方案通過后五個工作日內(nèi)， 11 月 30 日前 2 同開發(fā)商銜接，確定物管用房裝修方案及設(shè)施設(shè)備配備 位置、數(shù)量的準(zhǔn)確性 同上 簽訂《物業(yè)管理委 托合同》后 7 日內(nèi) 3 跟進(jìn)物業(yè)用房裝修質(zhì)量及進(jìn)度 是否按約定裝修方案施工及如期完工 同上 根據(jù)約定時間，交 房前 7 日內(nèi) 4 客戶服務(wù)中心及辦公用品、辦公設(shè)備、小區(qū)操作層員工工作服的采購 完善管理用房、安排員工宿舍、 調(diào)配物資裝備 行政采購人員 物業(yè)用房裝修完畢 7 日內(nèi) 5 與開發(fā)商（或委托單位）結(jié)清有關(guān)人事、勞資、資產(chǎn)、財務(wù)等方面的事宜 行政財務(wù)人員 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 7 個工作日內(nèi) 6 制定相關(guān)的管理制度及操作規(guī)程 引入 ISO9001 質(zhì)量體系，切合實際 項目經(jīng)理、各部門主管、綜合管理部負(fù)責(zé)人 12 月 10 日前 7 對各部門人員的定編定崗，客服、秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修人員的招聘、培訓(xùn)、上崗 達(dá)到崗位職責(zé)要求 項目經(jīng)理和各部門主管 交房前 30 日人員到位，前 10 日所有培訓(xùn)完成 8 物業(yè)相關(guān)資料、圖紙、鑰匙的 交接 資料完整、記錄清晰 房產(chǎn)工程部和物業(yè)相關(guān)人員 資料、圖紙交房前30日，鑰匙交房前15 日 9 物業(yè)工程接管驗收、整改跟進(jìn) 物業(yè)通過驗收，公區(qū)所有導(dǎo)示、警示標(biāo)識到位 房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員 交房前 15 日 10 開荒清潔的聯(lián)系及督導(dǎo) 清潔達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境部經(jīng)理 交房前 7 日 11 業(yè)主入伙、二次裝修相關(guān)資料準(zhǔn)備，包括業(yè)主資料錄入 房產(chǎn)和物業(yè) 相關(guān)人員 交房前 20 日 12 入伙通知發(fā)布 售樓部相關(guān) 人員 交房前 7 日