【正文】 500㎡劃分 自動化、網(wǎng)絡公司為主 創(chuàng)維大廈 劃分為小面積段的出租，200㎡IT、軟件開發(fā)，港資、美資企業(yè) 21 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 到3000㎡ 威新軟件園劃分為小面積段的出租，IT、軟件開發(fā)，華為等33家跨國及 3002000㎡為主力需求空間 內(nèi)地高科技公司 深圳市數(shù)字技術園 100㎡以上起租軟件、電子、通訊企業(yè)為主，深圳 迪威特視訊技術數(shù)字有限公司 飛亞達大廈多數(shù)以整層出租，少量劃分為小 面積單元出租甲骨文（深圳） 方大大廈多數(shù)以整層出租，少量劃分為小裕廊科技（深圳）、思源電子設計、 面積單元出租 深圳朗視科技 曙光大廈多數(shù)以整層出租，少量劃分為小 面積單元出租愛普生、迅雷 中國科技開發(fā)院整層出租與小面積單元分割出 租均有朗科、易思科訊、龍圖軟件 中科大廈(中國科技開發(fā)院3期半層起租 ) 資料來源：DTZ2011年10月市場調(diào)研 22 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 (三)按不同發(fā)展階段分類的企業(yè)需求分析 結合各功能產(chǎn)品市場發(fā)展趨勢和目標產(chǎn)業(yè)客戶的企業(yè)需求分析，通過3000多家企業(yè)資料調(diào)研，480多家企業(yè)問卷調(diào)查，上百家企業(yè)訪談考察，梳理上市/擬上市高科技總部企業(yè)、成長型中小企業(yè)所表現(xiàn)的需求特征，作為重要線索，總結市場機會，為研判本案產(chǎn)業(yè)用房租戶提供重要思路。 1）上市企業(yè)辦公用房需求調(diào)查——主板上市高新技術企業(yè) ?? 深圳企業(yè)在國內(nèi)主板上市的高新技術企業(yè)共有27家，其中74%的研發(fā)辦公用房都是自有物業(yè)，僅11%為租賃物業(yè)（另外4家情況不明，占15%。） ?? 企業(yè)規(guī)模大，現(xiàn)有辦公及研發(fā)用房面積巨大，平均超過4萬㎡；但租賃辦公面積在80030000均有分布。可見，企業(yè)的需求差異性較大 ?? 企業(yè)自用的物業(yè)，檔次多為乙級。近年入市項目已經(jīng)接近甲級寫字樓水平。如金證科技大廈（甲級）、桑達科技大廈 主板上市企業(yè)辦公用房自用與租售情況概況 ?? 自有辦公：20家自有辦公及研發(fā)用房，㎡，㎡； ?? 租賃：有3家租用辦公物業(yè)，分別租用30000、1900以及800㎡辦公面積 主板上市企業(yè)辦公物業(yè)分析分行業(yè) ?? 生物制藥上市公司共5家，其中4家自有生產(chǎn)、研發(fā)、辦公樓，平均每家43000㎡， 有1家生物制藥公司租賃辦公面積1000㎡。 ?? 計算機電子通訊企業(yè)共18家，其中16家自有辦公研發(fā)面積662215㎡，平均每家41388 ㎡，其中2家租賃辦公研發(fā)面積30800，平均每家15400。 2）上市企業(yè)辦公用房需求調(diào)查——中小板/創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè) 深圳市共有中小板、創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)73家（不限于高新技術產(chǎn)業(yè)），其中 ： ?? 上市企業(yè)對自有辦公用房需求強烈，有購買潛在需求的約占40%，平均每家需總部及研發(fā)用房1～2 萬㎡ ?? 部分租賃：31家企業(yè)租賃總部辦公用房，其中3家企業(yè)有明確的近期建設總部辦公用房 計劃； 萬㎡， 萬㎡ 。 ?? 完全租賃：完全租賃辦公及研發(fā)用房的企業(yè)有26 家， 萬㎡ ?? 完全自有（無租賃）：14家企業(yè)購入辦公及研發(fā)物業(yè)，所購辦公用房多為深圳南山科技園、 福田區(qū)的乙級寫字樓內(nèi)整層物業(yè)；總面積 ， 3）擬上市、創(chuàng)新型中小企業(yè)辦公用房調(diào)查 ?? 自建：28家企業(yè)自建廠房、辦公用房，自建的廠房和辦公物業(yè)多位于寶安、龍崗和南山創(chuàng)新型科中技小園企內(nèi)業(yè)是高新園區(qū)重點支持的企業(yè)，入園企業(yè)一般有良好發(fā)展前景，成長性較好。 。 23 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 近年來創(chuàng)新型中小企業(yè)物業(yè)需求增長明顯，可歸納為以下幾類： 企業(yè)發(fā)展特征歸納 物業(yè)需求特點 需求面積（㎡） ?? 小面積辦公及簡易研發(fā)租賃需求 創(chuàng)新型中小企業(yè)新增數(shù)量多 ?? 對價格敏感 100200 ?? 對辦公物業(yè)要求不高 ?? 較大面積研發(fā)辦公租賃需求 創(chuàng)新型中小企業(yè)成長擴張需要 ?? 更關注物業(yè)指標，注重實用性 2001000 ?? 開始對工作環(huán)境有一定要求 優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新型中小企業(yè)籌備上市需?? 較大面積研發(fā)辦公租賃或購買需求 要?? 對企業(yè)形象有一定要求 5002000 ?? 對工作環(huán)境、配套服務均有要求 4）重要趨勢線索——優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新型中小企業(yè)將在??新三板??擴容的背景下未來將加速增加 深圳高新區(qū)正申請成為??新三板??擴容區(qū)，獲批后將吸引更多優(yōu)秀的創(chuàng)新型中小企業(yè)進駐。 ?? “新三板”市場特指中關村科技園區(qū)非上市股份有限公司進入代辦股份系統(tǒng)進行轉(zhuǎn)讓試點，因為掛牌企業(yè)均為高科技企業(yè)而不同于原轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)內(nèi)的退市企業(yè)及原STAQ、NET系統(tǒng)掛牌公司，故形象地稱為??新三板??。 ?? “新三板”擴容即增加其他國家級高新區(qū)成為代辦股份報價轉(zhuǎn)讓試點園區(qū) 中關村試點結果 ?? 共有115家企業(yè)參與試點，70多家企業(yè)掛牌（占總60%），有18家掛牌企業(yè)完成或啟動了21次定向增資，市盈率最高達到39倍, ?? 在首批創(chuàng)業(yè)板上市的28家公司中，有6家是中關村企業(yè) ?? 2010年有30余家公司上市 ?? 目前中關村的上市公司總數(shù)達166家，其中，境內(nèi)98家，境外68家，IPO融資總額超過1500億元，總市值超過1萬億元，市值超百億的上市公司超過30家 由中關村的例子可見??新三板??對優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)的扶植及促進作用。由此推論，一旦高新區(qū)獲批成為??新三板??示范區(qū)，將有更多優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)進駐園區(qū)以爭取獲得??新三版??融資機會，進而向IPO上市邁步。 5）不同發(fā)展階段企業(yè)對園區(qū)服務平臺需求調(diào)研 在本次調(diào)研結果中，根據(jù)高新技術企業(yè)初創(chuàng)發(fā)展、加速成長的周期規(guī)律，將成立三年以內(nèi)的企業(yè)作為初創(chuàng)期企業(yè)，將成立38年的企業(yè)作為成長期企業(yè)，而成立8年以上的企業(yè)作為成熟期企業(yè)，分別總結分析其對園區(qū)服務的需求差別，包括七大類：政策、技術、資24 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 金、基礎設施、中介服務、人才和信息需?蟮取?研究結果表明： 政策支持需求：絕大比例的技術研發(fā)類企業(yè)認為需要更多的優(yōu)惠政策，其中，以解決人才職稱評定和福利待遇問題、稅收減免、土地面積和場地租金成本問題是最為重要。希望園區(qū)能宣傳、介紹科技創(chuàng)新方面的優(yōu)惠政策和協(xié)助企業(yè)操作申請； 技術支持需求：大多數(shù)企業(yè)表示希望由政府協(xié)助園區(qū)建立不同行業(yè)的科技咨詢和技術平臺，建立與高校和科研機構聯(lián)絡的溝通渠道，以幫助其引進國際尖端技術。 資金供給需求：成長期企業(yè)更需要拓寬投融資渠道、風險投資支持；而初創(chuàng)期企業(yè)更多希望得到投資政策、政府支持（如專項資金、創(chuàng)新基金等）。 設施配套需求：企業(yè)普遍反映其研發(fā)人員需要一些文化設施，如圖書館和科技數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)等；成長期的企業(yè)額外強調(diào)對住宿、餐飲等生活配套、辦公用地的基礎設備如電力保障等需求。 中介服務需求：接受訪談的企業(yè)認為科技中介服務機構十分必要，企業(yè)需要的服務包括傳達及時確切的市場和技術信息、協(xié)助企業(yè)研發(fā)成果發(fā)布、介紹風險投資等；其次，成長期企業(yè)希望由管理咨詢、廣告營銷公司等商務中介服務機構。 創(chuàng)新人才需求：85%以上的企業(yè)都提現(xiàn)出對技術人才的強烈需求， 80%的企業(yè)需要中層管理人才；成長期和成熟期的企業(yè)也需要高層管理人才。 信息服務需求：內(nèi)容上，企業(yè)需要市場、人才、科技信息；需要拓寬多層次信息交流渠道，包括各專業(yè)領域的人才交流平臺、企業(yè)與政府互動的網(wǎng)絡互動平臺、區(qū)內(nèi)科研成果交流平臺、產(chǎn)學研交流合作平臺、跨領域交流平臺。 不同發(fā)展階段企業(yè)對園區(qū)服務的需求情況90%80%70%60%50%40%30%成熟期企業(yè)20%成長期企業(yè)10%初創(chuàng)期企業(yè)0% 從上表可見，各階段企業(yè)的需求較強烈的集中在優(yōu)惠政策、資金和技術支持需求上。 6）小節(jié) 25 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 ①上市、擬上市總部型企業(yè)需求總結 上市企業(yè)總數(shù)有限，但擬上市企業(yè)以及符合上市資格數(shù)量眾多，至少其中大約40%有購買辦公物業(yè)需求，保守估計有超過40家此類企業(yè)落戶高新園區(qū)。 ?? 根據(jù)相關部門數(shù)據(jù)和深圳市中小企業(yè)服務中心訪談，深圳共有上市企業(yè)200多家，高新技術企業(yè)共有27家。其中約40%有購買或自建辦公物業(yè)需求，自有辦公物業(yè)需求強烈。 ?? 深圳目前有1100家企業(yè)符合中小板及創(chuàng)業(yè)板上市條件，370家已經(jīng)備案，其中約有50%左右為高新科技及相關企業(yè)。根據(jù)目前企業(yè)所在辦公物業(yè)地址等研發(fā)分析，保守估計，擬上市企業(yè)有10%（即18家左右）可能選擇落戶高新區(qū)。 深圳符合創(chuàng)業(yè)板??兩高六新??的要求，主營業(yè)務在中國大陸，持續(xù)經(jīng)營三年以上，銷售收入超過2000萬元，有一年以上贏利記錄的成長型企業(yè)約30個左右，這部分企業(yè)有較大希望落戶高新園區(qū)。 根據(jù)高新區(qū)官方數(shù)據(jù)，園區(qū)內(nèi)產(chǎn)值超億元企業(yè)230余家，其中超百億元企業(yè)9家，超千億元企業(yè)2家，海內(nèi)外上市企業(yè)超過20家。從園區(qū)的成長歷程看，園區(qū)培育本土企業(yè)上市具有一定優(yōu)勢。加上??新三板??的利好及促進作用，預計本土培育企業(yè)將成為園區(qū)內(nèi)上市、總部企業(yè)的主力。 ②不同發(fā)展階段企業(yè)對辦公產(chǎn)品需求總結 從項目盈利模式和運營管理綜合分析，結合前兩個方面的判斷，本案未來吸引將是以創(chuàng)新型中小企業(yè)為主，其次是擬上市類大中型企業(yè)，通過資源整合或融資平臺形式吸引部分上市企業(yè)入駐。 企業(yè)發(fā)展階段 產(chǎn)品需求分析 ?? 需求面積：大于10000㎡；以購地自建及購買辦公物業(yè)為主；少數(shù)租賃需求 ?? 企業(yè)類型：深圳主板、中小板、創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)；通過上市募集資金或者獲高新技術上市企業(yè) 得科研基金，具備一定的資本運作能力，注重企業(yè)形象、辦公環(huán)境以及配臵，同時關注企業(yè)運營成本 ?? 需求面積：在100010000㎡；約40%有購買需求，其余租賃為主，少數(shù)自建 高新技術大中型擬?? 企業(yè)類型：a. 快速發(fā)展期的大中型企業(yè) ，需要較大面積研發(fā)，且具備一定上市企業(yè) 臵業(yè)能力； 、處于上市培育期、或有上市準備的企業(yè)，需要購臵資產(chǎn)以增加上市的砝碼 ?? 需求面積：在2001000㎡；以租賃為主，少數(shù)購買需求 創(chuàng)新型中小企業(yè) ?? 企業(yè)類型： a. 成長型的企業(yè)，發(fā)展前景良好； b. 對辦公需求面積不高，26 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 整體承受能力有限，價格敏感度較高；，大多為需要園區(qū)政策支持的企業(yè)，多為租用 資料來源：DTZ戴德梁行 ③不同發(fā)展階段企業(yè)對服務平臺需求總結 不同發(fā)展階段企業(yè)對園區(qū)服務平臺的需求差異對照表 需求類型 成熟期企業(yè) 成長期企業(yè) 初創(chuàng)期企業(yè) 土地政策、解決人才解決人才職稱評定和福政策支持需求 職稱評定和福利待遇利待遇問題、稅收減免、場地租金優(yōu)惠、稅收減免、問題其他資金政策支持 土地面積 科技咨詢和交流平技術支持需求 臺，跨領域交流平臺，科技咨詢和交流平臺，詢和交流平臺 產(chǎn)學研合作平臺產(chǎn)學研合作平臺科技咨 資金供給需求 拓寬投融資渠道拓寬投融資渠道、風險投資政策、政府支持（如專 投資支持 項資金、創(chuàng)新基金等） 設施配套需求 文化設施、生活配套 文化設施、生活配套 文化設施 科技中介、管理咨詢、中介服務需求 科技中介服務機構 廣告營銷公司等商務中科技中介服務機構、人才培介服務機構訓等機構 創(chuàng)新人才需求 中高管理與技術人才 中層管理技術人才 技術人才 資料來源：DTZ戴德梁行 27 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 （四）高新區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品硬件特征總結 區(qū)域內(nèi)企業(yè)自建自用寫字樓體現(xiàn)了對檔次形象要求，發(fā)展趨勢以甲級寫字樓為主，用于經(jīng)營性出租的辦公物業(yè)雖然硬件不足甲級，但是通過綠色概念及建筑與環(huán)境友好處理，實現(xiàn)增值與溢價。同時區(qū)域產(chǎn)品硬件特征也順應了市場主流產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。 ?? 康佳研發(fā)大廈在空調(diào)系統(tǒng)、幕墻系統(tǒng)、配套設施及生態(tài)環(huán)保方面均領先于高新園其他甲級寫字樓，無疑成為區(qū)域的市場標桿； ?? 乙級寫字樓較為注重生態(tài)環(huán)境的塑造，如金融創(chuàng)新基地1期，獲得了LEED認證金獎，生態(tài)型寫字樓是高新園市場的發(fā)展趨勢。 項目 空調(diào)系統(tǒng) 幕墻系統(tǒng) 配套設施 備注 康佳研日立中空雙銀預計設臵食堂、大廈采用了中水回收系統(tǒng)、綠色環(huán)保幕VRV中發(fā)大廈 央空調(diào)LOWE玻璃幕快餐店、銀行、墻、環(huán)保裝飾材料、節(jié)水潔具等環(huán)保節(jié)能 墻 空中花園 措施。 長虹科熱回收新風低輻射鍍膜項目的空中花園和高層東面辦公室可觀玻璃食堂、銀行、空望到沙河高爾夫球場以及深圳灣，受客戶技大廈系統(tǒng)和環(huán)保（LOW－E） 追捧；總投資約3億元，平均4000元/㎡VRV空調(diào) 幕墻中花園 造價；空調(diào)可節(jié)約30%用電量 一期集中式全空氣中央園區(qū)由深圳威新軟件科技園有限公司管威新軟空調(diào)系統(tǒng)食堂、籃球場、理，是新加坡星獅地產(chǎn)有限公司旗下公 件園雙層玻璃幕墻 便利店、地面花司，管理理念先進，園區(qū)服務及流程規(guī)范； 二期獨立分區(qū)園 另外，園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有30%的室外休閑VRV冷暖空調(diào)系統(tǒng)綠地，籃球場為有償使用。 邁克龍?zhí)仂`中央空LowE玻璃幕食堂、空中花園采光較好，高層景觀豐富，能夠觀賞深圳大廈 調(diào)系統(tǒng) 墻 及陽臺 灣及沙河高爾夫球場景致 松日發(fā)中央空調(diào)系展大廈 統(tǒng)防爆玻璃幕墻 食堂、銀行 —— 15F美國約克中央空調(diào) 研祥科真空鋼化鍍塔樓采用日本一層設展廳、商技大廈 膜玻璃 原裝??三菱??商務中心，食堂—— 用多聯(lián)變頻空調(diào) 金融創(chuàng)新基地分體式空調(diào) 玻璃幕墻 銀行、餐飲深圳首家榮獲國際綠色建筑LEEDTM認證 金獎的寫字樓 1期 紫光信白領餐廳、公共調(diào)優(yōu)美，打造了水系加綠地的生態(tài)息港中央空 玻璃幕墻+石材 會客廳、空中花園區(qū)環(huán)境 園環(huán)境 深圳甲級寫字樓產(chǎn)品硬件特征 28 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 類別 產(chǎn)品主要硬件描述與發(fā)展趨勢 辦公面積 主要集中在4000060000㎡ 的區(qū)間內(nèi)，超高層建筑除外 空間指標 標準層面積 主要集中在1800 2200㎡的區(qū)間內(nèi) 實用率 達到70%基本能夠滿足