【正文】 有關規(guī)定，目前一般不計漲價預備費；基本預備費按照工程建設費用和其他費用之和的5%計算，其估算值為713萬元。 （4）建設投資以上合計為建設投資，其估算值為14980萬元。詳見附表1“建設投資估算表”。項目建設投資14980，建設總工期15個月，計算期為2年，預計第一年投資2996萬元，第二年投資11984萬元，% 計，經(jīng)估算，建設期利息為676萬元。 項目總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，建設期利息676萬元。本項目資金建設投資為14980萬元，資金來源為銀行貸款。本項目總投資使用計劃和資金籌措情況詳見附表2“項目總投資使用計劃與資金籌措表”。十、財務評價（1）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（2）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；（3）國家有關稅收政策及寧波市、象山縣的相關收費政策；（4）項目建設單位提供的相關資料；（5）財務基準收益率取8%。本項目在運行過程中主要消耗水、電，其價格均采用目前市場價格，；。根據(jù)項目實施進度、實際情況以及行業(yè)有關規(guī)定，確定本項目計算期為15年，從投資發(fā)生年2007年開始為第1年。其他計算參數(shù)按照國家和行業(yè)以及地方有關法規(guī)并結(jié)合項目的具體情況選取。（1）房屋建筑物折舊年限取20年，殘值率按照5%計，采用平均年限法計算；（2）維修費按照固定資產(chǎn)原值（不含建設期利息）的2%計?。唬?）人工工資及福利費按人均2000元/月測算；（4）土地購置費按40年平均攤銷計算； （5）營業(yè)收入根據(jù)建設單位提供的有關資料測算營業(yè)收入估算本項目營業(yè)收入主要來自賣場攤位出租、超市整體出租、地下車位出租和地下批發(fā)市場出租。依據(jù)企業(yè)提供資料，城東市場各項收益如下：賣場收入來源：攤位出租。預設攤位1000個，分高、中、低檔，比例為1︰3︰1，其中高檔攤位平均月租金5萬元，中檔攤位月租金2萬元 ，低檔攤位月租金2000元。年計營業(yè)收入：2700萬超市整體對外承包經(jīng)營，估計年承包收入300萬。車位地下車位出租年收入20萬地下批發(fā)市場出租年收入80萬，項目運營后正常年營業(yè)收入為3100萬元。詳見附表2“營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表”。 總成本費用采用生產(chǎn)要素估算法估算。（環(huán)境保護費）項目達產(chǎn)后年經(jīng)營成本為423萬元，其中動力費132萬元，人員工資及福利24萬元，修理費267萬元 。詳見附表3“總成本費用估算表”。根據(jù)2007年3月16日通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅稅率按25%計。經(jīng)計算得出本項目年平均利潤總額為1470萬元，年平均所得稅367萬元，年均凈利潤為1102萬元。%經(jīng)附表5“項目投資現(xiàn)金流量表”計算，得出以下指標：稅前：項目投資財務內(nèi)部收益率 %財務凈現(xiàn)值（ic=8%） 6841萬元投資回收期 稅后：項目投資財務內(nèi)部收益率 %財務凈現(xiàn)值（ic=8%） 2000萬元投資回收期（靜態(tài)） 各項數(shù)據(jù)詳見附表6“利潤及利潤分配表”。本項目銀行長期借款為14980萬元，%，還款資金來源包括折舊、攤銷及未分配利潤。經(jīng)測算，貸款償還期為13年（含2年建設期）。詳見附表7“借款還本付息計劃表”。通過對項目進行財務經(jīng)濟分析計算，財務凈現(xiàn)值大于零，財務內(nèi)部收益率大于基準收益率。項目具有較好的盈利能力、較強的償債能力，項目的經(jīng)濟效益較穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本項目在技術上先進，經(jīng)濟上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風險小，項目可行。十一、 社會評價城東市場作為象山縣公益設施的重要硬件建設項目，建成后僅賣場將容納約800個攤位，再加上超市營業(yè)崗位，市場管理和維護崗位，將解決相當部分市民的就業(yè)問題。另外，隨著人流量的增加和聚集，對于附近的商業(yè)氛圍將起到積極促進作用，居民就業(yè)商機也將隨之呈現(xiàn)。城東市場周邊的居民不但可以就近在進行日常采購，一部分居民還可以在此基礎上把握商機增加收入。隨著社會的快速發(fā)展，人民群眾的生活節(jié)奏越來越快，生活水平也大幅提高。繁忙的工作中，人們更加重視生活的質(zhì)量，期望方便放心的日常采購環(huán)境。本項目建成后，將解決城東區(qū)域居民的菜市場配套問題。不僅增加了社區(qū)居民的買菜購物的方便程度，高質(zhì)量的建造和管理水平還將提升居民的購物環(huán)境，保證安全衛(wèi)生的菜市場供給供應，讓人們吃上放心菜。 有了良好的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活質(zhì)量，才能使人們工作起來精力充沛，提高工作效率，同時降低生病的概率，減少醫(yī)藥費用的開支，給社會發(fā)展帶來經(jīng)濟效益。城東市場的建立將大大提高城區(qū)居民生活質(zhì)量。城東市場的建立將吸納附近街頭菜市場，提升區(qū)域的菜市場管理水平，改善小區(qū)街道環(huán)境，使其走上規(guī)范化。該市場建筑材料先進，建筑手法新穎，達到了理想的外觀效果，將作為城東區(qū)域乃至整個城區(qū)的名片出現(xiàn)，提升城市形象項目對當?shù)厣鐣杖萘俊⒒A設施的影響項目所在地的供水、供電、供熱等基礎配套設施較好，可基本保障項目運營所需；運營期的廢水和廢棄物將通過收集處理后統(tǒng)一排放。項目實施不會給當?shù)鼗A服務容量形成壓力。城東市場建成后，所在地人流、車流將有很大的增量，對交通將有更高的要求。象山縣城東市場的建設場地位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北為東河花園及文峰學校，西為興盛路，南為河道。地理位置十分優(yōu)越，周圍的交通條件較好。城動市場的建設充分考慮了交通人流的要求。建筑主要入口分別設置在丹峰路和興盛路兩條城市道路上。建筑南側(cè)設置兩個次要入口，建筑東側(cè)設置兩個貨物入口。滿足人流要求；地下一層設機動車庫，車位137個；廣場機動車位104個，非機動車位850個。避免給周圍交通帶來過度負荷。對于城東市場周邊由于商業(yè)運營可能帶來一定的污染，可以通過城東市場采取有力環(huán)保和監(jiān)督措施，避免賣場產(chǎn)生垃圾給周圍道路帶來污染。垃圾清運出場過程中也要采取防護措施，以免影響居民生活環(huán)境。市場與道路相臨，并不會對道路對面周邊居民帶來顯著的不適。 市場的建立是應廣大人民的需求，同時又采取先進的建筑手法和良好的環(huán)保措施，避免在服務居民的同時帶來負面影響，該項目將極大贏得周邊居民的支持和認同。城東市場的建立獲得了各級政府部門和領導的支持，為更好地保證本項目的功能實現(xiàn)，按照國家有關規(guī)定及時辦理各種手續(xù)，與各相關政府部門保持溝通十分必要。本項目建設牽涉到設計和施工等系列技術問題，當?shù)氐募夹g可保障項目的實施。項目建設選擇優(yōu)秀的設計、監(jiān)理、施工單位，保障工程質(zhì)量和進度。本項目堅持以人為本、方便百姓、實實在在為百姓做事的目標來提高社區(qū)服務群眾的能力，因而，本項目建設與當?shù)厣鐣男枨笙噙m應。表111 社會對項目的適應性和可接受程度分析表序號社會因素適應程度可能出現(xiàn)的問題措施建議1交通狀況較好因私家車問題引發(fā)停車違章問題；車輛過多阻礙出入場內(nèi)設置的241輛機動車停車位供管理使用，另有非機動車庫和車位。2不同利益相關者較好因環(huán)保等問題處理不當引發(fā)當?shù)鼐用癫粷M。采取有力環(huán)保措施 3當?shù)亟M織機構(gòu)與政府部門較好項目建設程序不符合國家有關規(guī)定，建設進度受阻。項目嚴格按照國家有關建設程序執(zhí)行，辦理規(guī)劃、環(huán)保、立項審批、開工審批、招投標等有關手續(xù)。與政府部門及時溝通。4象山的技術文化條件較好設計、施工單位選擇不當，保障不了工程質(zhì)量和進度。通過招投標選擇好的設計、監(jiān)利、施工單位，保障工程食糧和進度。本項目的社會風險因素主要為工程建設相關風險，詳見表10－2。表10－2 社會風險分析表序號風險因素持續(xù)時間可能導致的后果措施建議1工程及進度勘查不到位項目建設期間工程量變更、工期拖長、投資增加。堅持公平、公開、公正原則，選擇資質(zhì)符合要求、業(yè)績優(yōu)良的勘查設計單位、施工單位及監(jiān)利單位，對項目的建設全面負責。2工程設計缺少前瞻性與合理性項目建設及運行期間工程設計與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，主體結(jié)構(gòu)設計欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一，無法滿足正常使用需求，浪費投資資金3施工及監(jiān)管不到位項目建設及運行期間工程進度拉長、建設質(zhì)量低劣，影響項目功能的有效發(fā)揮。4不可預見風險因素項目建設期間項目建設過程中可能遭遇的不可預見的不理地址條件，異常惡劣天氣，未預料人工、材料價格上漲等，將對工程進度、建設質(zhì)量和投資費用造成影響。辦理工程保險，以轉(zhuǎn)移不可預見因素帶來的風險。綜上所述，本項目對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入、生活水平和質(zhì)量以及市容環(huán)境都具有促進作用；對當?shù)鼗A設施建設和社會服務容量可能產(chǎn)生的壓力較?。慌c當?shù)夭煌嫦嚓P者，各級政府部門和現(xiàn)有技術文化狀況適應性較高；主要存在工程建設相關風險，但會產(chǎn)生風險的可能性不大 十二、可行性研究的結(jié)論與建議，是提高小區(qū)服務水平和人民群眾的生活質(zhì)量的需要，有助于促進象山經(jīng)濟及和諧社會的發(fā)展。“十一五”發(fā)展規(guī)劃。，采用的設計方案合理，投資估算合理，經(jīng)濟效益和社會效益顯著，建設方案可行。綜上所述，象山縣城東市場的建設是必要的，也是可行的。、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 ，城東市場的建設管理應遵循高標準的要求，積極采取有效的措施保證市場周圍環(huán)境，塑造真正的城市名片。 53 / 53