【正文】 公共開放空間平方米5首層建筑占地面積平方米6綠化面積平方米7室外停車位平方米5518總戶數(shù)套27739居住人口人746110總停車位輛2221其中室外輛551室內(nèi)輛1670，其中：，配套設(shè)施（社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施），地下室（半地下室）。注：地下室（半地下室），將嚴(yán)格按照《某市城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》（附則二）有關(guān)不計(jì)入容積率的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。第六章 項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃一、項(xiàng)目總投資及構(gòu)成估算根據(jù)目前及今后兩年的建材價(jià)格走勢及工資成本走勢的預(yù)測，以及本項(xiàng)目的實(shí)際情況。經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資額為116208萬元（含土地費(fèi)用）。投資估算詳見下表：項(xiàng) 目 投 資 估 算 表 序號工程費(fèi)用名稱建筑面積（㎡）估價(jià)單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）一土地費(fèi)用215927774二建筑工程費(fèi)用726041地下室1850132542商業(yè)180096473住宅1700482315配套設(shè)施15003957室外道路廣場1208278其他土建（圍墻等）250三設(shè)備費(fèi)用　　83131給排水工程6022182電氣工程5520323消防工程3011084報(bào)警系統(tǒng)259235電梯3512936其他室外設(shè)備20739四安裝費(fèi)用以設(shè)備費(fèi)用的30%計(jì)算 2494五勘察費(fèi)用按用地面積10元/㎡計(jì)算 129六設(shè)計(jì)費(fèi)用按建筑工程和設(shè)備、安裝工程的2%計(jì)算1668七監(jiān)理費(fèi)用按建筑工程和設(shè)備、%計(jì)算1251八其他費(fèi)用含不可預(yù)見費(fèi)等1975　項(xiàng)目總投資　116208總投資估算說明如下：項(xiàng)目總投資116208萬元，其中：土地費(fèi)用27774萬元建筑工程費(fèi)用72604萬元勘察費(fèi)用129萬元設(shè)計(jì)費(fèi)用1668萬元設(shè)備費(fèi)用8313萬元安裝費(fèi)用2494萬元監(jiān)理費(fèi)用1251萬元其他費(fèi)用（含綠化費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等）1975萬元二、建設(shè)資金籌措資金來源：全部開發(fā)資金由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。其中：自有資金35000萬元，借貸資金30000萬元，房屋銷售資金51208萬元。借貸資金預(yù)計(jì)借貸年限為3年，自2013年起還本付息，2013年還本金6000萬元，利息1556萬元；2014年還本金12000萬元，利息3112萬元；2015年還本金12000萬元，利息3112萬元。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測算。工程款的支付與工程進(jìn)度表相對應(yīng)，不考慮工程隊(duì)大額墊資，即進(jìn)場支付30%，竣工驗(yàn)收后支付率達(dá)90%，分別在工程建設(shè)過程中按平均投入速度支付。按照實(shí)際情況，工程費(fèi)用中10%留取保修金及滯留金，竣工驗(yàn)收后按照合同約定方式支付。第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益分析在確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和功能定位后，以下將對項(xiàng)目各類型物業(yè)的規(guī)模以及價(jià)格進(jìn)行定位，規(guī)模定位方面，結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)和物業(yè)類型進(jìn)行確定，而銷售價(jià)格定位方面主要參照區(qū)域房地產(chǎn)同類項(xiàng)目的售價(jià)，并參考本項(xiàng)目自身位置、品質(zhì)及開發(fā)商的品牌等因素進(jìn)行確定。一、物業(yè)價(jià)格確定根據(jù)市場樓盤的類比價(jià)格，我們可以得出本項(xiàng)目目前在該區(qū)域的住宅市場價(jià)格(高層住宅與低層住宅綜合均價(jià))在5000元/㎡至9000元/㎡之間，商業(yè)市場價(jià)格在8000元/㎡至12000元/㎡之間，隨著市場的變化和周邊環(huán)境的日漸改善，預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目單價(jià)將持續(xù)走高，升值潛力較大。經(jīng)過分析，我們確定項(xiàng)目的價(jià)值定位如下：物業(yè)價(jià)格定位預(yù)測表物業(yè)類型建筑面積（m2）平均估價(jià)單價(jià)（元）住宅 7800商業(yè)8500二、項(xiàng)目銷售收入分析按照上面的物業(yè)定價(jià)，項(xiàng)目銷售收入的預(yù)測如下。項(xiàng)目銷售收入測算表序號類型建筑面積（m2）估價(jià)單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）1住宅78002212962商業(yè)850045557　銷售收入合計(jì)　　266853由上表可知，銷售收入總和266853萬元。預(yù)計(jì)銷售回款進(jìn)度：2012年回款15000萬，2013年回款53371萬元，2014年回款53371萬元，2015年回款65056萬元，2016年回款53371萬元，2017年回款26684萬元。 三、項(xiàng)目總成本測算按照項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，項(xiàng)目總成本包括項(xiàng)目總投資、稅收與費(fèi)用，其中項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、土建費(fèi)用、水電設(shè)備等其它費(fèi)用；稅收包括營業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)；費(fèi)用包括城市建設(shè)專用金、公共設(shè)施配套資金、施工報(bào)建及銷售廣告費(fèi)等。具體測算如下表：項(xiàng)目總成本測算表序號成本構(gòu)成科目估算費(fèi)用（萬元）備注1項(xiàng)目總投資　 1162082項(xiàng)目稅費(fèi)營業(yè)稅13343按總銷售額的5%計(jì)算印花稅80 ‰計(jì)算土地增值稅1334%計(jì)算堤圍費(fèi)26 ‰計(jì)算代征所得稅12008 %計(jì)算城建稅934 按營業(yè)稅的7%計(jì)算教育附加稅400 按營業(yè)稅的3%計(jì)算3城市建設(shè)專用金　10674 以總銷售額4%計(jì)算4銷售費(fèi)用及廣告費(fèi)　16011 以總銷售金額6%計(jì)算5其他費(fèi)用　7192 含公共設(shè)施配套資金等　成本合計(jì)　184405注：項(xiàng)目的房地產(chǎn)公共設(shè)施配套資金及其施工報(bào)建等有關(guān)費(fèi)用以建筑面積170元/ｍ2計(jì)算可見，項(xiàng)目成本合計(jì)184405萬元。四、項(xiàng)目利潤測算本項(xiàng)目利潤測算如下表：利 潤 測 算 表項(xiàng)目金額(萬元)備注銷售總額266853投資總額116208 企業(yè)上繳稅收28125城市建設(shè)專用金10674銷售及廣告費(fèi)用16011其他費(fèi)用7192稅后利潤88643從上表可知，項(xiàng)目稅后利潤為88643萬元。投資利潤率：稅后利潤247?？偼顿Y=88643萬元247。116208萬元=%成本利潤率：稅后利潤247?？偝杀?88643萬元247。184405萬元=%可見，扣除所有費(fèi)用后利潤為88643萬元，%，%，效益高。該項(xiàng)目的興建既能為橋頭鎮(zhèn)提供一個(gè)功能齊全的樣板商住區(qū)，促進(jìn)橋頭的商業(yè)、住宅發(fā)展，增加地方消費(fèi)力，又能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。因此，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是很好的。五、盈利能力分析投資的敏感性分析：因素變化對凈現(xiàn)值的影響：（基準(zhǔn)收益率i=18%）變化率不確定因素10%5%基本方案（所得稅前）5%10%銷售收入69332369801393420890經(jīng)營成本82777628698063305684建設(shè)投資1749912239698017183542年銷售收入平均敏感度為：（20890（6933））/6980/20*100%=%年經(jīng)營成本平均敏感度為： |（56848277）|/6980/20*100%=%建設(shè)投資平均敏感度為：|（354217499）|/6980/20*100%=%結(jié)論：凈現(xiàn)值的變化對于銷售收入和建設(shè)投資規(guī)模變化的敏感度較為接近，對于年經(jīng)營成本幾乎不敏感，但總體上看凈現(xiàn)值的變化對于銷售收入的變化更為敏感。融資計(jì)劃：3億元期限：1年3年。質(zhì)押物：土地（證照齊全，手續(xù)全部辦理完畢）42