【正文】 216。 項目教育及商業(yè)配套項目緊臨雙流老城區(qū)，教育資源極其豐富：棠湖小學、實驗小學、東升小學，國家級重點中學雙流中學、棠湖中學。項目附近的雙流縣中醫(yī)院、婦幼保健院、縣醫(yī)院近在咫尺，能最大限度地滿足醫(yī)療、衛(wèi)生方面的需求。216。 項目地塊現(xiàn)狀項目地塊目前為待拆遷地塊，地塊沿澗槽北街一側(cè)散落的老林盤較多。項目地塊內(nèi)目前有大量苗圃，部分苗圃可以為項目景觀打造所用。216。 項目指標解讀解讀指標：178。 規(guī)劃建設凈用地面積約：178。 代征道路面積約：178。 代征綠地面積約：178。 用地使用性質(zhì)：二類居住用地（兼容不大于總建筑面積20％的商業(yè)）178。 用地使用強度：，建筑密度不大于25％，建筑航空高度不大于45米，綠地率不小于25％178。 滿足90平方米以內(nèi)的戶型面積、套數(shù)占整個項目的70％以上，整個地塊形狀較為規(guī)整，基本呈長方形，有利于項目布置；受航空限高限制，建筑高度不能超過45米，限制了項目高層發(fā)展方向，但是由于東升整體受限高限制，故，項目限高對本項目的展示性影響不大。通過指標分析，發(fā)現(xiàn)容積率指標是限制本案實際建筑面積提升的主要影響因素。216。 機會——O新城規(guī)劃雙流縣政府規(guī)劃重點向西發(fā)展，新城區(qū)規(guī)劃配套及建設規(guī)模均高于其他區(qū)域，在這一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)有著非常好的開發(fā)前景，項目緊鄰新城區(qū)，對于項目品質(zhì)的提升是一個機會。新行政中心、新城綠化帶、體育中心等項目的陸續(xù)推出將迅速拉動該區(qū)域房價向上攀升。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展決 策近年來雙流區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步快速發(fā)展，消費者收入逐年增加，購買能力在逐步提升，對住房需求及對高端物業(yè)的支撐力度加大。把項目置于東升宏觀大環(huán)境之中，借助東升新城規(guī)劃及區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步提升的良好態(tài)勢，將項目與東升未來發(fā)展方向接軌，從產(chǎn)品、配套等方面拔高項目，挖掘項目潛在客群。216。 威脅——T政策威脅國家出臺了一系列政策來降低房地產(chǎn)市場的熱度，目前，這些政策的作用已初顯，尤其是國家對第二套房貸款的政策出臺后。而且國家還可能繼續(xù)出臺相關政策，本項目面臨的政策環(huán)境充滿變數(shù)。資金威脅國家目前加緊對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，尤其是對開發(fā)貸款進行了更加嚴格的控制，增加了本項目資金運作的難度。市場競爭區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有不少的高檔社區(qū)，市場競爭激烈。對 策本項目與區(qū)域內(nèi)高端項目站在同一個競爭平面上，單純做同類產(chǎn)品不能樹立鮮明的產(chǎn)品形象和建立項目核心競爭力，因此必須跳出區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品設計的老套路，力爭做出產(chǎn)品特色，采取差異化競爭的方式。216。 優(yōu)勢——S區(qū)位優(yōu)勢項目位于老城區(qū)與新城區(qū)交界處，屬于過渡地段，既承接了老城區(qū)的繁華，又銜接了新城區(qū)的未來，隨著政府對新城區(qū)的重點打造，本區(qū)域的房地產(chǎn)項目會受到越來越多的追捧與關注。位置優(yōu)勢項目位于白河路與澗槽北街交匯處，擁有兩面共304米的展示面長度。同時，白河路與澗槽北街交匯處路口的口岸優(yōu)良，商業(yè)價值較大，有利于項目打造高品質(zhì)商業(yè)的打造，高品質(zhì)商業(yè)對住宅品質(zhì)的提升有一定作用。交通優(yōu)勢項目緊鄰的兩條路――白河路和澗槽北街均為雙向六車道，通達性良好；環(huán)城公路，一桿旗路，西安路，棠中路等道路為項目編織出發(fā)達的道路交通網(wǎng)絡。雙流交通的整體改造拉近了雙流與成都城區(qū)的距離；同時，由于路網(wǎng)條件優(yōu)良，使得項目與機場、華陽、牧馬山等區(qū)域的時間距離均較短?？傊椖康慕煌▋?yōu)勢明顯。景觀優(yōu)勢，可借力臨近項目的景觀優(yōu)勢，更可以通過自身景觀的打造，使得項目區(qū)域景觀融為一體；新城規(guī)劃中的45米沿河綠化帶、500畝白河濕地公園等綠色生態(tài)項目為本案呈現(xiàn)出未來的景觀藍圖。配套優(yōu)勢項目處于東升老城區(qū)與新城區(qū)的交匯處，既可以依托東升老城區(qū)完善的配套，又可以借力東升新城高品質(zhì)的配套設施，從教育、醫(yī)療到體育場館、會議中心等一應俱全。另，項目三期可以依托御苑楓景一、二期的小區(qū)配套設施，以提升項目品質(zhì)感和大盤感。從總體看，項目的配套設施完善。品牌優(yōu)勢貴通建設集團在雙流知名度較高，、二期，實景已經(jīng)呈現(xiàn)，口碑良好，價格更是引領了東升地區(qū)的房價，這些都為三期的開發(fā)奠定了良好的基礎。借 勢利借助開發(fā)商在雙流東升的品牌優(yōu)勢，積極樹立東升精品項目的形象，、二期項目的高端定位，全盤占有東升高端客群。從客群關注的生活便利性入手，著力宣傳項目背靠東升老城區(qū)仰止東升新城區(qū)的便利性生活條件，并從產(chǎn)品設計、營銷概念、整體形象設計等都有充分的延展空間。項目有優(yōu)越的區(qū)位條件，良好的交通狀況，緊鄰規(guī)劃中的新城區(qū)，可借助宣傳工具，對項目前景加以描繪，借以提升項目的整體價值。216。 劣勢——W地塊現(xiàn)狀項目地路邊的高壓電線密集，將會影響項目的展示性，規(guī)劃條件要求妥善保護地塊內(nèi)高壓電力設施，因此還有待進一步考慮。地塊內(nèi)部的原化工建材廠現(xiàn)在已經(jīng)改建成園丁幼兒園，雖然從一定程度上增加了項目的配套，但是影響項目內(nèi)部組團的整體打造，幼兒園附近環(huán)境雜亂會影響小區(qū)整體品質(zhì)。同時由于無法整合化工建材廠地塊，導致本案地塊的規(guī)整性得到一定程度的破壞。地塊臨近原化工建材廠一側(cè)的道路為規(guī)劃道路，目前道路現(xiàn)狀較差，對項目品質(zhì)的打造將會形成一定程度的影響。地塊指標限制項目地塊不足三十畝，這樣的規(guī)模對于高品質(zhì)社區(qū)的打造具有一定的阻力。項目地塊擁有航空限高、建筑密度、容積率等多重限制指標，而限高條件和建筑密度更是影響到項目可實現(xiàn)的容積率大小，這些指標將在一定程度上影響項目的規(guī)模等。項目地塊需要受到“9070”政策的限制，這將會嚴重影響到項目的戶型配比。這一政策限制，將會在一定程度上制約項目的整體高品質(zhì)打造。地塊周邊現(xiàn)狀項目地塊周邊雖然小區(qū)較多，品質(zhì)也較好，但是入住率低，區(qū)域人氣不旺，商業(yè)的打造將是一個較長期的過程。規(guī) 避利地塊周邊密布高壓電線，需在建筑擺布上，盡可能減少項目物業(yè)與高壓線的接觸面，或?qū)⒏邏壕€埋入地下，將高壓線的影響削弱到最低。規(guī)劃道路問題不大，可以同棠湖柏林鎮(zhèn)共同修建?；S對地塊的整體性有一定影響，可以從建筑擺放及朝向方面規(guī)避，將影響減至最小。對于9070限制，可借鑒萬科金域藍灣的做法，需要時可以考慮贈送灰空間、全送陽臺面積等來突破項目指標限制。 項目發(fā)展策略分析 項目可選擇的發(fā)展方向通過對項目指標分析和區(qū)域市場分析，我司認為項目可最大化利用項目指標，（容積率為瓶頸指標），故項目住宅部分的產(chǎn)品類型預判為中高層電梯產(chǎn)品。商業(yè)部分將隨住宅部分的定位及投資收益情況進行設計，此節(jié)占不考慮。世家機構通過對成都（含東升）房地產(chǎn)市場、相關新政影響和項目地塊開發(fā)條件等信息的綜合分析研究得出，本案可以開發(fā)三個類型的產(chǎn)品：開發(fā)全部為大戶型的高端電梯類產(chǎn)品，本報告稱之為方案一；開發(fā)在9070政策限制下的常規(guī)電梯類產(chǎn)品，本報告稱之為方案二；開發(fā)既能承襲一、二期檔次定位，又建立在一定程度總價控制上的高檔電梯類產(chǎn)品，本報告稱之為方案三。 方案一描述分析基于項目基地條件分析和東升區(qū)域內(nèi)地塊條件較好的在售電梯項目現(xiàn)狀，提出較為貼近本案規(guī)劃指標限制的方案一，此方案的典型特征為大戶型使用面積、高端電梯產(chǎn)品：216。 方案預判項目檔次：高端物業(yè)，品質(zhì)感強；項目客群：雙流區(qū)域內(nèi)的金字塔尖人群；容 積 率：讓出部分容積率指標，提升樓盤品質(zhì)；總平布局：商業(yè)部分與住宅部分徹底分離；沿街設置一定體量的精品商業(yè)街；景觀、配套打造：精細，品味感足；戶型配比：三室以上大戶型產(chǎn)品占比100％，各功能間均強調(diào)舒適性，擁有很大的戶型使用面積為規(guī)避“9070”政策，項目需采用負公攤設計，仿造金域藍灣的設計手法，每戶至少贈送30平米以上120150平方米使用面積的舒適型套三150－170平方米使用面積的享受型套三200平方米左右使用面積的享受型套四216。 方案分析方案優(yōu)勢1） 能充分發(fā)揮地塊的區(qū)域價值、地塊資源東升，作為雙流的政治中心，區(qū)域地位得天獨厚，但由于東升老城規(guī)劃等的限制，使得東升的發(fā)展一直次于華陽、牧馬山等。隨著東升新城規(guī)劃的提出，東升的地位和形象得以迅速提升。本案位于東升新、老城區(qū)交匯處，既能依托東升老城配套，又能近享東升新城的發(fā)展，區(qū)位優(yōu)勢足以支持項目的高端物業(yè)的檔次定位。在項目開發(fā)條件中已經(jīng)分析到，項目周邊景觀資源豐富、交通便利、配套齊全，具備打造東升區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)的外部條件。2） 能承延項目一、二期的高端形象不論從產(chǎn)品上，還是從銷售售價和購買客群上都顯示御苑楓景一、二期為東升區(qū)域內(nèi)的高端盤。本案地塊位于御苑楓景一、二期地塊旁，可與上兩期并為同一項目開發(fā)，不僅能延承高端形象，而且能進一步提升御苑楓景項目的區(qū)域影響力。3） 能進一步塑造貴通集團的品牌形象獨特的產(chǎn)品、高調(diào)的亮相，以及在一、二期基礎上的形象提升，將會進一步的塑造貴通集團的開發(fā)商品牌形象。4） 能成為項目亮點從東升目前的樓盤現(xiàn)狀來看，贈送觀景陽臺和入戶花園的做法較為普遍，但“贈送一個房間”、“贈送一個客廳”的做法基本沒有。雖說項目受“9070”政策的限制，為達到項目內(nèi)均為大戶型效果而采用附送大量可變空間的做法是不得已而為之，但這一項目亮點無疑會引爆整個東升，為東升房地產(chǎn)市場帶來質(zhì)的變化。5） 提升項目的均價御苑楓景項目作為東升房地產(chǎn)界領軍集團中的一份子，其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、獨特的定位，使項目成為區(qū)域內(nèi)名副其實的領頭羊，如何延續(xù)這一優(yōu)勢，保持較高的均價水平成為項目的關鍵。獨特的亮點、高端的項目定位都可以支持項目預期。方案劣勢1） 客戶面較窄此類產(chǎn)品由于總價高，因此客戶面較窄，這就要求擁有很強的渠道營銷的技巧。2） 單位開發(fā)成本上升由于該方案為追求項目品質(zhì)將在規(guī)劃條件上做出讓步，這將會提升項目的單位開發(fā)成本，同時，項目優(yōu)質(zhì)環(huán)境的打造、相對完善的配套投入、較有難度的產(chǎn)品設計功底要求在產(chǎn)品上花費更多的精力和金錢等，這些都將影響項目的單方成本。單方成本的增加不僅會間接推高項目的售價，而且會增大項目的投資風險。3） 對產(chǎn)品設計的要求較高項目受“9070”政策限制的開發(fā)條件，使得項目的住宅部分中有70％是小戶型產(chǎn)品，而這與本方案的調(diào)性不符，故需采用負公攤設計以提升項目的使用面積。但從產(chǎn)品設計角度，要達到本方案預判的戶型使用面積水平，仍需較高的設計要求，90平米以下建筑面積修建150平米以上的面積的困難較大。4） 較大的市場和政策風險由于本方案所提供的產(chǎn)品并未在東升市場上得到檢驗，因此，存在一定的市場風險。隨著國家對房價的眾多調(diào)控政策的不斷出臺，市民對房價上漲的預期不斷下降，政策的調(diào)控作用逐漸顯現(xiàn)。隨著幾個月前新一輪房價暴漲后，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期，房價漲幅呈現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢，而成交量則小幅萎縮。在這樣一個充滿不確定性的環(huán)境中，政策風險將成為影響本項目的主要因素之一。5） 與東升內(nèi)其它項目的戶型面積的同質(zhì)化將帶來較大的競爭和風險從雙流東升內(nèi)的現(xiàn)有產(chǎn)品來看，130平米以上的大戶型是地塊位置較好的項目的普遍戶型定位，并將在一定時段內(nèi)占據(jù)供應主力。本方案定位不能很好的與他們形成錯位競爭。 方案二描述分析基于項目開發(fā)條件，尤其是受“9070”政策的限制，提出在常規(guī)產(chǎn)品思路下較為貼近項目規(guī)劃指標限制的產(chǎn)品開發(fā)方案：216。 方案預判項目檔次：中高檔（與目前東升大多數(shù)電梯住宅產(chǎn)品的檔次持平）項目客群：雙流區(qū)域內(nèi)的普通購房人群；容 積 率：用足項目各項指標，提升項目實際容積率以降低單位開發(fā)成本；總平布局：商業(yè)部分與住宅部分相重合，最大限度減少建筑的占地面積；沿街設置一定體量的社區(qū)商業(yè)；景觀、配套打造：一般；戶型配比：項目產(chǎn)品按照規(guī)定，以90平米以下小戶型為主力戶型，占比70％；三室以上大戶型產(chǎn)品占比100％，各功能間均強調(diào)經(jīng)濟實用性；60平方米的舒適型套一8090平方米的常規(guī)套二120平方米左右的舒適型套三216。 方案分析方案優(yōu)勢1） 產(chǎn)品受眾面廣根據(jù)市場調(diào)研和消費需求測試，常規(guī)產(chǎn)品是市場需求的主要產(chǎn)品。雖然該類產(chǎn)品在東升區(qū)域尚未成為主流，尤其是套一產(chǎn)品，但是從區(qū)域宏觀分析、政策研究和調(diào)研樓盤發(fā)展趨勢的歸總可以看出該類產(chǎn)品將逐漸成為供應主流。由于市場上有大量首次置業(yè)者和承價能力有限的換房客群，故方案二的產(chǎn)品設計所面向的目標客群廣。2） 房屋總價低，購買門檻不高常規(guī)產(chǎn)品由于受90/70規(guī)定的限制，90平米以下小戶型占比較多，單位戶型面積較小，因此市場可接受度較高，購買門檻較低。3） 投入較低由于該方案追求最大容積率以降低項目的樓面地價，同時，項目環(huán)境的打造、配套的投入、產(chǎn)品的設計等投入相比較而言不大，故將會降低項目的投入。4） 較好的抗風險能力由于購買客戶的購買目的大部分為自住，故，該方案的抗政策風險能力較高。方案劣勢1） 、二期的高端定位由于該方案小戶型占比較大，根據(jù)初級房地產(chǎn)市場（東升房地產(chǎn)市場尚處初級）的發(fā)展規(guī)律，小戶型占比大將會影響項目的高端定位，使其定位為中高端產(chǎn)品，此種定位無論在戶型舒適度上，還是在配置上都無法與大戶型相媲美，無法延續(xù)貴通御苑楓景一、二期的高端定位，不利于項目整體一致性。2） 不能發(fā)揮項目地塊優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和地塊優(yōu)勢從項目開發(fā)條件可知，項目在澗槽北街與白河路的交匯處，兩條道路均為雙向六車道，尤其白河路將建成東升區(qū)域主要交通干道，項目環(huán)境也較好，項目位于白河路上有著得天獨厚的發(fā)展前景，定位為中高端產(chǎn)品無法發(fā)揮項目優(yōu)勢。3） 不能實現(xiàn)項目價值最大化本方案中高端的定位將不得不降低產(chǎn)品的檔次，因此在售價上將無法同高端產(chǎn)品相比，無法達到項目產(chǎn)值最大化和利潤最大化。4） 項目亮點不足本方案將會導致項目亮點不足，無法從眾多競品中脫穎而出，而且會在一定程度上影響貴通御苑楓景二期的銷售。 方案三描述分析基于高端方案和常規(guī)方案的不足，通過對方案的深入分析和研討，世家機構提出是否能通過走折中路線實現(xiàn)項目的開發(fā)。216。 方案預判項目檔次：高端物業(yè)，高于東升區(qū)域現(xiàn)有樓盤品質(zhì)；項目客群：雙流區(qū)域內(nèi)的金字塔尖人群和次金字塔尖人群；容 積 率：用足項目指標，作足容積率，通過總平布局等弱化其影響；總平布局：根據(jù)指標來設定商業(yè)與住宅部