【正文】 0較好0良好0極好10）個(gè)案六：本項(xiàng)目項(xiàng)目地理位置環(huán)山路與上夼東路交界處09分居住環(huán)境周遍居住環(huán)境成熟為老居民區(qū)09分居住氛圍與居住文化周邊區(qū)域生活氛圍濃厚，為老居民生活區(qū)，但居住文化為原生居住文化，近期由于舊城改造與周邊各大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的推動(dòng)，整體居住文化將向好的方向發(fā)展。08分交通便捷情況交通極為便利，周邊近11條公交線路通往市區(qū)各地10分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)整體規(guī)劃效果優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁，為區(qū)域內(nèi)極其罕有的高層雙塔樓建筑，而且外觀新穎獨(dú)特將吸引眾多關(guān)注。09分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為小規(guī)模生活社區(qū)，周邊生活配套俱全。但自身由于規(guī)模體量限制，無(wú)法建設(shè)過(guò)多提高項(xiàng)目質(zhì)素的輔助配套。08分發(fā)展商實(shí)力開(kāi)發(fā)商雖名不見(jiàn)經(jīng)傳，但開(kāi)發(fā)實(shí)力與魄力仍可。08分項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不單是芝罘區(qū)核心居住地段，而且從產(chǎn)品創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)等皆為獨(dú)特賣點(diǎn)。09分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)優(yōu)越的地理位置10分戶型間隔由于項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，仍有可修改余地，戶型設(shè)計(jì)可塑性強(qiáng)。08分建筑材料由于項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，仍有可修改余地，建材設(shè)備運(yùn)用可塑性強(qiáng)。08分銷售價(jià)格和租賃價(jià)格由于項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，仍有可修改余地，銷售價(jià)格可以適應(yīng)市場(chǎng)為基礎(chǔ)進(jìn)行附加增值躍升產(chǎn)品素質(zhì)，從而提升銷售價(jià)格。08分保值或增值潛力隨著周遍其他社區(qū)的建設(shè)，來(lái)自于本身項(xiàng)目地塊潛在的升值空間已經(jīng)較大。而且只要產(chǎn)品整體從設(shè)計(jì)至營(yíng)銷包裝推廣階段都遵循差異化與有效創(chuàng)新等緊貼市場(chǎng)的良好理念，增值空間潛力將繼續(xù)大大提升。09分物業(yè)和商業(yè)管理只要開(kāi)發(fā)商遵循人性化的積極管理模式并附之執(zhí)行，將大力提升本項(xiàng)目品牌實(shí)力。08分項(xiàng)目取得的業(yè)績(jī)和榮譽(yù)無(wú)00分項(xiàng)目在市場(chǎng)的受關(guān)注程度由于項(xiàng)目并未切入市場(chǎng)，所以營(yíng)銷推廣方式極為重要，直接關(guān)系到本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣與社會(huì)關(guān)注影響力。08分總評(píng)本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)為可塑性極強(qiáng)，而且兼有地利、天時(shí)（景觀）、人和（專業(yè)操作團(tuán)隊(duì)介入）之利，只要執(zhí)行到位，將能將項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益達(dá)至最大化。 129分類比項(xiàng)目本項(xiàng)目東海山莊進(jìn)德小區(qū)今日花園華僑新城靜海山莊銷售均價(jià)4580元/㎡4280元/㎡4620元/㎡4450元/㎡4310元/㎡評(píng)估得分129分119分123分137分110分114分比較系數(shù)可調(diào)均價(jià)49464494434352074870評(píng)估均價(jià)4772■均價(jià)定位動(dòng)態(tài)價(jià)格基礎(chǔ)：經(jīng)過(guò)針對(duì)以本項(xiàng)目的一手市場(chǎng)與二手市場(chǎng)結(jié)合的整體市場(chǎng)價(jià)格體系的詳實(shí)市場(chǎng)資料計(jì)算與深化論證，暫時(shí)排除以成本為導(dǎo)向的成本定價(jià)模式與以針對(duì)與特定目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的排它定向定價(jià)模式，采取以市場(chǎng)導(dǎo)向法的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法相互結(jié)合最終得出本項(xiàng)目現(xiàn)市場(chǎng)均價(jià)定位動(dòng)態(tài)價(jià)格基礎(chǔ)為：4610元/㎡~4772元/㎡正式施工期前年增長(zhǎng)率按二手市場(chǎng)銷售價(jià)格年折舊率的50%計(jì)算約為RMB110元/㎡逐年遞增四、定位總結(jié)價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目上述市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析結(jié)果及本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位與地段價(jià)值、景觀朝向等相關(guān)影響因素，建議本項(xiàng)目的價(jià)格定位為：4100~5100元/㎡■均價(jià)定位為：4600元/㎡■內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格均價(jià)起價(jià)為：根據(jù)本項(xiàng)目的價(jià)格定位及價(jià)格策略，建議本項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)均價(jià)起價(jià)為：4200元/㎡實(shí)際端數(shù)定價(jià)為4188元/㎡注：端數(shù)定價(jià)為一種典型的心理定價(jià)法，對(duì)想制定1000元的產(chǎn)品定價(jià)為980元，會(huì)在一定程度的潛意識(shí)上使目標(biāo)消費(fèi)群體注意到1000元與900元之間的差距較大，而模糊弱化實(shí)際相差只為千分之一、二的實(shí)際價(jià)格差距，此定價(jià)法已廣泛應(yīng)用于社會(huì)上多數(shù)產(chǎn)品推廣和促銷中?！鋈胧袃r(jià)格：根據(jù)本項(xiàng)目的入市價(jià)格應(yīng)與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格拉開(kāi)較高距離的原則，建議本項(xiàng)目的入市價(jià)格為：4500元/㎡實(shí)際端數(shù)定價(jià)為4488元/㎡注：如遇市場(chǎng)反映熱烈，與預(yù)估市場(chǎng)價(jià)格相抵，并銷售持續(xù)白熱化攀升，可考慮封盤(pán)處理從新調(diào)整價(jià)格。■價(jià)格升幅周期：價(jià)格的升幅周期應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的整體營(yíng)銷節(jié)奏的安排與市場(chǎng)的反應(yīng)而定，在推出新貨量的每個(gè)銷售區(qū)間都應(yīng)相應(yīng)做出調(diào)整?！鰞r(jià)格升幅比例：價(jià)格的升幅比例調(diào)整的過(guò)程中主要是控制價(jià)格、面積和樓層的配比，價(jià)格調(diào)節(jié)幅度的關(guān)鍵是：小幅穩(wěn)步遞增。調(diào)價(jià)的要點(diǎn)是：小幅頻漲。一般每次為3%—5%，調(diào)價(jià)新近的幾天，可配以適當(dāng)折扣等促銷策略，作為價(jià)格局部過(guò)渡，有新生客源流時(shí)，再撤銷折扣。在調(diào)價(jià)過(guò)程不能任意折扣，沒(méi)有市場(chǎng)購(gòu)買之基礎(chǔ)，不能回落，隨意往下調(diào)?！龆▋r(jià)原則：●低開(kāi)高走為在開(kāi)盤(pán)初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人其，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購(gòu)房所產(chǎn)生的利息差及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，建議采取“低開(kāi)高走”的銷售戰(zhàn)略。即開(kāi)初期定一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)位，在后期根據(jù)銷售反應(yīng)上調(diào)價(jià)格，維持均恒的總體均價(jià)水平?！駜r(jià)質(zhì)均衡：排除本地市場(chǎng)原始的依據(jù)基價(jià)方式排布樓層上下價(jià)差，而不考慮項(xiàng)目景觀、通風(fēng)采光等實(shí)際因素，建議根據(jù)市場(chǎng)接受程度量化樓層差別，具體指標(biāo)包括朝向、景觀、視野、噪音、結(jié)構(gòu)、戶型、通風(fēng)、采光、間距等。以量化打分的形式保證每個(gè)單位的價(jià)格質(zhì)素比能夠均衡，避免出現(xiàn)部分單位因價(jià)格低估而暢銷、部分單位因價(jià)格譏估而滯銷，而這些滯銷單位最終不得不講降價(jià)造成銷售損失。量化打分保證價(jià)格質(zhì)素比的合理性，通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售均衡?！窳粲杏嗟兀阂?yàn)楫a(chǎn)品定位可能出現(xiàn)的偏差（如戶偏大或偏?。?、建筑規(guī)劃不可能達(dá)到十全十美（如部分超向單位在景觀、視野、采光方面成為死角），所以一定有少量單位或因市場(chǎng)原因或因產(chǎn)品原因回成為滯銷點(diǎn)。這些單位將回成為后期銷售的主要障礙。我們指定的整體均價(jià)水平，給后期難銷單位留出足夠的降價(jià)讓利空間?！裰鲃?dòng)預(yù)防：在產(chǎn)品形成之后，根據(jù)市場(chǎng)狀況分析可能會(huì)有些單位成為滯銷點(diǎn)。與其在尾盤(pán)階段以降價(jià)讓利為促銷手段，倒不如先期主動(dòng)預(yù)防，在制定價(jià)格策略上適當(dāng)抬高易銷單位的價(jià)格，同時(shí)壓低難銷單位的價(jià)格，以此方式在前期就消化部分難銷單位，實(shí)現(xiàn)各種戶型、各種朝向單位均衡有序的銷售目標(biāo)。目標(biāo)客戶群體定位：本項(xiàng)目如按上述市場(chǎng)均價(jià)定價(jià)目標(biāo)客戶群體初步定位則為：中小規(guī)模的成長(zhǎng)型公司投資者首次或多次置業(yè)的自住型家庭物業(yè)形態(tài)定位：而最終通過(guò)慎密的市場(chǎng)調(diào)研論證與使用以開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙效益最大化和消費(fèi)投資者回報(bào)經(jīng)濟(jì)效益與居住環(huán)境氛圍最理想化的四大重點(diǎn)研究因素為基礎(chǔ)后得出結(jié)論。本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)定位為：定位于商住公寓形態(tài)的——一體化配套式高尚商住公寓關(guān)鍵詞匯解釋：一體化配套：所謂一體化配套亦即與物業(yè)本為一體的，在建設(shè)的時(shí)候與交付使用后就已經(jīng)具備和定位了的配套條件，是與產(chǎn)品項(xiàng)目為一個(gè)整體的實(shí)體，并非后天附加的配套功能。高尚：與高檔的區(qū)分，將項(xiàng)目的品位提升但不會(huì)在表面上提升項(xiàng)目的檔次，而采用環(huán)境氛圍人文氣息來(lái)宣揚(yáng)項(xiàng)目品質(zhì)，達(dá)致輔助項(xiàng)目檔次的跳躍。 商住公寓：宜商宜住的公寓大樓。定位依據(jù)簡(jiǎn)述：（本項(xiàng)目定位依據(jù)為整體市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果的倒推，以下僅為簡(jiǎn)述）業(yè)態(tài)市場(chǎng)空白；由于市場(chǎng)較為落后，整體市場(chǎng)內(nèi)并無(wú)此類型物業(yè)存在，市場(chǎng)價(jià)格差異空間較大，所以市場(chǎng)需求空間亦相對(duì)旺盛。（詳見(jiàn)第18頁(yè)論證）效益最大化；同為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目，業(yè)態(tài)定位的不同將直接導(dǎo)致項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值與市場(chǎng)社會(huì)效益、開(kāi)發(fā)商品牌效益的波動(dòng)影響。如本地塊純?yōu)殚_(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的話，該項(xiàng)目在整體受惠上以開(kāi)發(fā)商而言只是短期的有限經(jīng)濟(jì)效益，而該項(xiàng)目和消費(fèi)者客戶群體僅將利用于居住，整體檔次氛圍受規(guī)模體量和配套功能限制不可能提升過(guò)高檔次，隨之而來(lái)的亦是目標(biāo)客戶群的推廣面縮窄和投資增值保值力度銳減。而將業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化為宜商宜住的商住公寓大樓，不但在經(jīng)濟(jì)效益上利于提高檔次與價(jià)格門(mén)坎，而且在于遠(yuǎn)期的投資者購(gòu)房后的出租經(jīng)營(yíng)與自住使用者的配套利用生活便利上亦有著較大的提升。更因?yàn)闃I(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變而跳離了整體競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，凌駕于住宅市場(chǎng)與寫(xiě)字樓市場(chǎng)兩方位客戶群體的選擇之內(nèi)，將項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益在實(shí)際功能應(yīng)用上附加增值。戶型定位本項(xiàng)目戶型面積定位建議如下：戶型面積建議中偏大戶型為主，建議；戶型面積占總面積比例戶型間隔90㎡~110㎡25%左右兩室一廳一衛(wèi)（主力戶型）110㎡~130㎡30%左右三室一廳一衛(wèi)（主力戶型）三室兩廳一衛(wèi)（次主力戶型）130㎡~150㎡30%左右三室兩廳兩衛(wèi)（主力戶型）150㎡~170㎡15%左右三室兩廳兩衛(wèi)（主力戶型）四室兩廳兩衛(wèi)（次主力戶型）戶型間隔初步建議：■鑒于本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)需要考慮到宜商宜住的兩用目的，大廳作為公共辦公空間的處理必須相對(duì)設(shè)計(jì)較大，而相對(duì)臥室（除主人房外）而言與其他非必要功能區(qū)域而言設(shè)計(jì)相對(duì)縮小?！鲈谧≌膽粜徒Y(jié)構(gòu)上，以創(chuàng)新為基礎(chǔ)，適當(dāng)減少平層的設(shè)計(jì)，增加兩錯(cuò)結(jié)構(gòu)、三錯(cuò)結(jié)構(gòu)（同時(shí)亦必須考慮辦公區(qū)域的功能分區(qū)），并在戶型設(shè)計(jì)上有效考慮到戶型可組合或拆分，以加強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。戶型總價(jià)定位建議：居室面積照顧到了目標(biāo)客戶的實(shí)際需求，總價(jià)上的控制使這種需求成為可購(gòu)買能。建議本項(xiàng)目戶型的平均總價(jià)控制在：90平米—110平米之間的戶型總價(jià)：控制在41萬(wàn)元—50萬(wàn)之間；110平米—130平米之間的戶型總價(jià)：控制在50萬(wàn)元—59萬(wàn)之間；130平米—150平米之間的戶型總價(jià)：控制在60萬(wàn)元—69萬(wàn)之間；150平米—170平米之間的戶型總價(jià)：控制在70萬(wàn)元—78萬(wàn)之間；五、其他配套建議：行政支持系統(tǒng)：行政中心代辦以下服務(wù)：分送留物：包裹、報(bào)紙、信件、傳真、電傳、特快專遞話務(wù)服務(wù)辦公室、會(huì)場(chǎng)臨時(shí)出租代發(fā)傳真、電傳……后勤支持系統(tǒng)：管理公司代辦如下服務(wù)：代叫出租車服務(wù)汽車美容服務(wù)汽車修理服務(wù)車輛技術(shù)咨詢訂送餐服務(wù)……經(jīng)營(yíng)支持系統(tǒng)：金融服務(wù)信息查詢健康咨詢保健服務(wù)……物業(yè)管理系統(tǒng)：家政鐘點(diǎn)工服務(wù)洗衣熨燙垃圾清運(yùn)看護(hù)嬰兒服務(wù)……=完=謝謝52 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