地產(chǎn)樓盤(pán)市場(chǎng)銷(xiāo)售定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 02:42本頁(yè)面
【正文】 1 優(yōu)勢(shì)周邊已形成服飾主題商場(chǎng)的氛圍七浦路享有服裝批發(fā)市場(chǎng)盛名已經(jīng)十幾年了，目前聚集了5家大型專(zhuān)業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有幾千家個(gè)體服裝批發(fā)商，有相當(dāng)濃郁的服飾主題商場(chǎng)的氛圍，因此，對(duì)本案做主題商場(chǎng)非常有利。社區(qū)商鋪市場(chǎng)潛力較大做為社區(qū)商鋪，有一定的人流是必不可少的，基于本案規(guī)劃中有相當(dāng)大規(guī)模的住宅小區(qū)，因此今后的社區(qū)商鋪有非常大的市場(chǎng)，對(duì)本案的住宅底層商鋪來(lái)說(shuō)非常有利。2 劣勢(shì)由于周邊商場(chǎng)的檔次較低將會(huì)影響本商場(chǎng)的招商檔次。3 機(jī)會(huì)由于七浦路周邊已形成了一定的商業(yè)氛圍，投資商鋪的熱潮興起；高檔社區(qū)的興建，將帶來(lái)大量居住人流，對(duì)社區(qū)型商鋪需求較大。4 威脅由于周邊舊城改造規(guī)模較大，都將設(shè)計(jì)大量的服飾主題商鋪待出售，可能會(huì)超出市場(chǎng)承受能力。三 定位建議1 小單元專(zhuān)業(yè)投資品：服飾主題商場(chǎng)和社區(qū)商鋪本案將成為供投資者購(gòu)買(mǎi)的小面積服飾主題和社區(qū)商鋪的投資品，并規(guī)劃出服務(wù)現(xiàn)存和潛在人流的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)尺寸的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。服飾主題商場(chǎng)：為服飾商提供平臺(tái)由于本案周邊有較濃的服飾主題商場(chǎng)氛圍，因此，商場(chǎng)定位為服飾主題商場(chǎng)相當(dāng)有利。但由于周邊已有較多的服飾市場(chǎng)，因此在商場(chǎng)的定位時(shí)應(yīng)與周邊的服飾市場(chǎng)錯(cuò)位。服飾商場(chǎng)主題式分層：為最終消費(fèi)者提供消費(fèi)平臺(tái)商場(chǎng)應(yīng)統(tǒng)一安排經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可以對(duì)每層和每一街區(qū)定一個(gè)主題，讓逛商場(chǎng)的消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)內(nèi)的商品分布一目了然，可以有目的的直接購(gòu)物。服飾商場(chǎng)頂層：為入住商家提供配套服務(wù)七浦路服飾商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)主形成一支不可忽視的消費(fèi)群體，但區(qū)域內(nèi)餐飲、娛樂(lè)等配套服務(wù)不成規(guī)模，而四、五樓服飾商場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)一般。餐飲、娛樂(lè)等配套服務(wù)層將受到經(jīng)營(yíng)者的歡迎。社區(qū)商鋪：為高檔住宅業(yè)主提供社區(qū)服務(wù)由于本案將來(lái)有大量的居住人流量，因此今后住宅樓下的社區(qū)商鋪將有很大的消費(fèi)市場(chǎng)。2 主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間定位 人流組織垂直交通商場(chǎng)的電梯應(yīng)平均分布在商場(chǎng)的各區(qū)，與各入口有明顯連接，這樣不但可以使商場(chǎng)內(nèi)的商鋪位置均好，同層售價(jià)落差較小。而且使消費(fèi)者在逛商場(chǎng)時(shí)很容易找到上下樓的交通。應(yīng)設(shè)置自動(dòng)扶梯和貨梯等。臨街商鋪充分利用沿街人流和投資者對(duì)街鋪的看好，應(yīng)更多規(guī)劃一樓沿街鋪面，面向步行街，獲取高售價(jià)。 過(guò)道人氣塑造在商場(chǎng)的空間定位時(shí)應(yīng)考慮到人氣的塑造，合理的過(guò)道寬度（經(jīng)測(cè)算，一般三人并肩能通行，最能體現(xiàn)人氣）使消費(fèi)者在商場(chǎng)中不會(huì)感覺(jué)過(guò)分擁擠或感覺(jué)沒(méi)有人流。 商鋪尺寸：根據(jù)目前的商鋪市場(chǎng)來(lái)看，專(zhuān)業(yè)的、合理的商鋪尺寸較受消費(fèi)者歡迎。一般來(lái)說(shuō)，服飾商鋪的進(jìn)深不能太深，而面寬要略微的寬一點(diǎn)，一般進(jìn)深與面寬的比例為2：3較為合理。 熱鋪面積：經(jīng)營(yíng)面積6—10平方米小面積商鋪一直是近階段商鋪市場(chǎng)的熱點(diǎn)，一般對(duì)與服飾專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，商鋪的經(jīng)營(yíng)面積為6—10平方米較為熱銷(xiāo)，建筑面積為915平方米。 公共展示空間的利用本案可以考慮利用空間做一個(gè)公共展示的地方。如在商場(chǎng)的入口外有一個(gè)大的公共廣場(chǎng)，那自然是較理想的地方；若沒(méi)有公共廣場(chǎng)，將公共展示做在室內(nèi)的話，不但減少了室內(nèi)的使用空間，還增加了用戶(hù)的公用面積。 廣告牌一般，一些大型的商場(chǎng)對(duì)廣告牌的放置并不是十分重視，本案可以利用一些先決條件，如室內(nèi)的柱子等，合理的放置鋪面經(jīng)營(yíng)品種或街區(qū)分布的廣告牌，以達(dá)到良好的效果。 經(jīng)營(yíng)管理提供工商、稅務(wù)、銀行、保安等一系列常規(guī)服務(wù)；在統(tǒng)一劃分街區(qū)和樓層的前提下，統(tǒng)一招商，為投資客提供招租服務(wù)；并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)公共展示區(qū)和公共廣告牌，舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)，統(tǒng)一宣傳。 氣派、簡(jiǎn)約的外立面突出商場(chǎng)的整體感，現(xiàn)代感較強(qiáng)的裝飾線條和圖片，以及特定內(nèi)容的燈箱，將為商場(chǎng)塑造一流形象，招攬一流人氣。3 社區(qū)商鋪：海派風(fēng)情社區(qū)商鋪應(yīng)與高檔住宅相協(xié)調(diào)，建議外立面采用仿石庫(kù)門(mén)裝飾，反映一種對(duì)海派情懷的懷舊，為住宅增添文化氣氛。同樣，商鋪單元面積不宜過(guò)大，與街面臺(tái)階數(shù)不宜太多，以利于降低總價(jià)出售。社區(qū)應(yīng)適應(yīng)專(zhuān)賣(mài)店的經(jīng)營(yíng)要求而劃分，面積以3050平方米為一單元，并便于組合。4 客源定位根據(jù)周邊情況來(lái)看，七浦路服飾市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者大部分為專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)商，并以江浙一帶客戶(hù)居多。因此，本案可以將客源將是一些江浙地帶的客戶(hù)和一些原來(lái)七浦路服飾市場(chǎng)的客戶(hù)。投資客持有現(xiàn)金的投資群體更認(rèn)可這里的人氣和鋪面總價(jià)，喜歡分散投資。以外地居多，而本地客戶(hù)較謹(jǐn)慎。他們一部分具有租住客源，一部分需商場(chǎng)提供統(tǒng)一招商服務(wù)。自購(gòu)自用者屬行業(yè)內(nèi)人士，對(duì)行業(yè)較了解，并對(duì)鋪面尺寸和位置較挑剔，對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)較重視。5 售價(jià)建議主題商場(chǎng)分層售價(jià)樓 層售 價(jià)（建筑面積）一50000元/㎡二35000元/㎡三20000元/㎡四11000元/㎡五9000元/㎡根據(jù)周邊的市場(chǎng)來(lái)看，本案商場(chǎng)的價(jià)格應(yīng)在25000元/平方米左右。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)后，有望達(dá)到30000元/平方米左右。以上建議，僅供參考。上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2002年12月5日
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