【正文】 地。主題商場最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場”，但國內(nèi)的商業(yè)發(fā)展到今天，再做“專業(yè)市場”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。隨著競爭的日趨激烈，現(xiàn)在的重慶乃至整個中國，都已經(jīng)進(jìn)入了一個“商業(yè)聚焦”的時代。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜……商場也在“聚焦”，想方設(shè)法通過經(jīng)營內(nèi)容的集中和經(jīng)營方式的系統(tǒng)化，讓社會公眾買相關(guān)的東西時第一時間想到某個商廈，于是，近幾年出現(xiàn)了形形色色的專賣點（甚至煙草專賣點）、專業(yè)市場、主題商場，還有家樂福、山城超市之類的平價商場?？傊?，作為消費者來說，由于生活節(jié)奏越來越快，誰也不愿意漫無目標(biāo)地尋找自己想買的商品，總希望在同一地點、同一時間能得到最集中的選擇對象和最大范圍的選擇自由，于是，“商業(yè)聚焦”的概念便產(chǎn)生了。商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關(guān)。毫無針對性的推廣所取得的效果是非常有限的。市場中，沒有哪個行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢的變化。零售業(yè)往哪個方向走，市場就往哪個方向走。問題是，零售業(yè)究竟會朝何處走呢？一言以蔽之，就是專業(yè)化。今天，越來越多的人轉(zhuǎn)向主題購物中心。所以，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而在購物中心。凝聚焦點的一方又占了上風(fēng)。 百貨商店VS“shopping MALL”商場上的基本原則是，誰的經(jīng)營焦點較集中，誰就是贏家。當(dāng)情勢對你不利時，就算你原先的市場聲譽再卓著也無濟(jì)于事。我們的商業(yè)競爭已經(jīng)進(jìn)入了專業(yè)化時代，所以，在百貨商店日漸式徽之際，購物中心趁勢而起。這一趨勢不僅在現(xiàn)在的重慶有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國已經(jīng)是一個眾所周知的事實。美國玩具反斗城（Toys “R”US）的崛起就是典型的代表。目前，全美國玩具反斗城連鎖店多達(dá)618家，占玩具市場22％的銷售額。此外，玩具反斗城的海外分支有293家之多，是美國規(guī)模最大的玩具零售業(yè)者。玩具反斗城創(chuàng)始人查理斯拉察索〔Charles Lazarus〕開設(shè)了一家只賣打折玩具、規(guī)模很大的商場。換句話說，他把經(jīng)營焦點凝聚在玩具上。不同凡響的做法出奇制勝！玩具業(yè)如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機和活力的專業(yè)市場。 在這里，我們推崇的是一種目前重慶市全新的消費新觀念—— “shopping MALL”“一站式消費”（One Stop Shopping）。三、三峽廣場“景觀文化MALL”的開發(fā)構(gòu)想如前所述，市場精細(xì)化、專業(yè)化已是國際走向。與此同時，我們也看到問題出現(xiàn)——這些專業(yè)市場并未集中于同一區(qū)域，消費者往往需要往返奔波，導(dǎo)致時間、精力和金錢的大量浪費。那么，我們能否成立一個項目，將零星分散型的消費轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費。把這些不同類型的專業(yè)市場集合在同一大市場中，在越來越快的生活節(jié)奏中免去消費者的無謂損失？讓我們把目光走得更遠(yuǎn)些——不僅僅只滿足消費者購物的需求，設(shè)身處地地想一下，在購物的空隙或之后，人們是否還需要得到一些娛樂的松弛？例如餐飲娛樂等場所的設(shè)置。不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場所也會促進(jìn)購物場所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動、互借其勢互造其市的。在前面的市調(diào)部分中已印證了這一想法的可行性。于此，城中之城，即微縮購物中心的概念已初步形成。如果項目本身是好的，那么我們要考慮的是，消費者的素質(zhì)是否合適？區(qū)域消費接受度在哪一水平線上？消費重點在什么方面？項目本身的配套設(shè)施能否妥善解決后顧之憂以吸引投資和消費？能否以區(qū)域消費帶動城市整體消費？作為重慶的二級中心，沙區(qū)的地段優(yōu)勢人所皆知。作為重慶的科教文化區(qū)，老百姓收入相對穩(wěn)固較高，其消費能力亦毋庸置言。尤為重要的一點是，沙區(qū)政府微縮三峽景觀的建設(shè)為商業(yè)物業(yè)的設(shè)置提供了一個全新的模式，同時因沙區(qū)文化消費市場的供給嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)未飽和的市場潛量等待引發(fā)。加之沙區(qū)良好的社區(qū)形象和消費能力，吸引了大量其他社區(qū)消費者的前來。綜上所述，“三峽廣場”——真正意義的“景觀文化MALL”已然呼之欲出。第八部分 管理模式一、管理機構(gòu)組織架構(gòu)工商稅務(wù)沙區(qū)政府發(fā)展商業(yè)主委員會會 經(jīng)營管理委員會項目招商辦公室物業(yè)管理公司商業(yè)管理公司 財務(wù)部辦公室二區(qū)管理部促銷執(zhí)行部美工部人員培訓(xùn)部三區(qū)管理部一區(qū)管理部宣傳企化部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理二、經(jīng)營方式及細(xì)則三、經(jīng)營管理章程管理機構(gòu)的設(shè)立 由業(yè)主委員會匯同發(fā)展商，沙區(qū)政府及各工商、稅務(wù)部門聯(lián)合成立經(jīng)營管理委員會，做為三峽廣場的最高經(jīng)營管理機關(guān)，由它牽頭與專業(yè)商業(yè)管理公司接洽，確定合作伙伴及合作方式（管理或顧問），對三峽廣場營業(yè)用房實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，確保商場的有序競爭和可持續(xù)發(fā)展。同時由政府出面，為盤活商場商城經(jīng)營氛圍，同工商、稅務(wù)等職能部門協(xié)商，為經(jīng)營者在商場開張頭三年內(nèi)獲得相應(yīng)稅收減免等優(yōu)惠措施，吸引商場經(jīng)濟(jì)流的正常發(fā)展。鑒于業(yè)主投資比例的大小差異，經(jīng)營管理委員會所做出的決議需通過人和、資和雙重才能生效，切實保護(hù)中、小投資者的權(quán)益。三峽廣場招商辦公室的成立（1）基于三峽廣場投資者比例較大的特點，為保證投資者投資收益最大化，三峽廣場經(jīng)營管理委員會特設(shè)項目招商辦公室，匯同業(yè)主、物管公司、商業(yè)管理公司協(xié)調(diào)，對商鋪實行統(tǒng)一招商租賃，確保業(yè)主收益不低于8％及商場經(jīng)營的統(tǒng)一性。（2）項目招商部職能l 直接向經(jīng)營管理委員會負(fù)責(zé)，以保障業(yè)主投資收益為目的同時符合商城的統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃的原則對外招租；l 同政府職能機關(guān)協(xié)商商城的優(yōu)惠政策，為招商引資、帶動商城商氣提供政策基礎(chǔ)；l 根據(jù)商城經(jīng)營主題，展開定向招商，確保商城的可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)管理公司職能設(shè)置本商城引進(jìn)的商業(yè)管理公司屬專業(yè)運營商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營公司。實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，統(tǒng)籌安排商城經(jīng)營活動，同時總經(jīng)理向經(jīng)營管理委員會負(fù)責(zé)，其下屬三位副總經(jīng)理分管商城推廣包裝、經(jīng)營業(yè)務(wù)管理、后勤管理。共分設(shè)9個部門，其具體工作如下。宣傳企劃部l 負(fù)責(zé)對商城整體形象的包裝推廣計劃及廣告執(zhí)行；l 為商家提供產(chǎn)品推薦服務(wù)，如產(chǎn)品展示會、發(fā)布企劃，并同片區(qū)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)場地、時間的安排問題；l 負(fù)責(zé)為商家的產(chǎn)品作促銷企劃方案，并協(xié)調(diào)美工部參于制作并審核。美工部l 負(fù)責(zé)商城形象推廣活動的POP、美工字、招貼畫的制作；l 負(fù)責(zé)企劃部產(chǎn)品推薦、企劃方案中的推廣包裝制作工作，包括美工字、POP招畫、燈箱、花車、貨柜包裝等。促銷執(zhí)行部l 負(fù)責(zé)對商城促銷活動、產(chǎn)品促銷活動的費用核算、組織安排及執(zhí)行；l 對促銷活動產(chǎn)生的效益進(jìn)行統(tǒng)計、評估、調(diào)整修正。經(jīng)營片區(qū)管理部l 按照商城經(jīng)營業(yè)態(tài)范圍的劃分，同進(jìn)駐商家協(xié)商其經(jīng)營范疇；l 同企劃部協(xié)調(diào)片區(qū)鋪面的裝修風(fēng)格；l 對商家經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行考評；l 對營業(yè)員禮儀、服務(wù)、著裝進(jìn)行管理；l 組織安排片區(qū)物流組織；l 統(tǒng)一協(xié)調(diào)片區(qū)貨柜POP、招貼畫的擺放位置；l 負(fù)責(zé)商城的日常管理；l 負(fù)責(zé)與業(yè)主、經(jīng)營管理委員會、物管公司協(xié)商制定商城經(jīng)營管理費的取費標(biāo)準(zhǔn)；l 負(fù)責(zé)進(jìn)駐商城商家貨品的采樣鑒定，并接合商城經(jīng)營商品的定位標(biāo)準(zhǔn)選擇貨物品牌。財務(wù)部l 負(fù)責(zé)商城統(tǒng)一的財務(wù)收支及管理；l 負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的財務(wù)管理；l 同項目招商部協(xié)調(diào)管理鋪面租賃、收支費用辦公室l 負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的后勤業(yè)務(wù)工作；l 負(fù)責(zé)與招商部，經(jīng)營管理委員會及業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作。培訓(xùn)部l 為經(jīng)營者代招營業(yè)人員并加以培訓(xùn)。包括（禮儀、銷售技巧、財務(wù)收銀、著裝等）；l 定期培訓(xùn)商城管理人員；l 制定人員培訓(xùn)計劃內(nèi)容。 物管公司的設(shè)置（1）物管公司的組織架構(gòu)總經(jīng)理1人辦公室2人財務(wù)部維修部事務(wù)部保安部保潔部會計1人出納1人崗位2人崗位5人巡邏崗位3人固定崗位8人日常維修工1人機電維修工2人共計崗位10個，人數(shù)26人（2）部門職責(zé)l 維修部：負(fù)責(zé)商城公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)及店鋪水電的維修；l 保潔部：負(fù)責(zé)商城公共通道的日常清潔并為店鋪提供清運垃圾服務(wù)；l 保安部：負(fù)責(zé)商城的日常保衛(wèi)及巡邏工作；l 事務(wù)部：負(fù)責(zé)處理客戶投訴，并根據(jù)客戶反映情況對物管方案進(jìn)行動態(tài)調(diào)整；l 財務(wù)部：向經(jīng)營管理委員會報請物業(yè)管理費的取費標(biāo)準(zhǔn)，并管理物業(yè)公司的日常財務(wù)費用，同時受經(jīng)營委員會委托代管設(shè)備設(shè)施大修基金；l 辦公室：處理物業(yè)管理公司的日常事物。（3）服務(wù)項目行政支持系統(tǒng)l 分送留物、包裹、報紙、信件、傳真、電傳、特快專遞，提供留言、物品轉(zhuǎn)交等服務(wù)；l 辦公室、會場出租；l 商務(wù)中心將為經(jīng)營者提供代收、代發(fā)業(yè)務(wù)；l 通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)，我們將為經(jīng)營者提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。后勤支持系統(tǒng)l 為經(jīng)營者提供物流運輸服務(wù)；l 為經(jīng)營者提供定餐送餐服務(wù)；l 為商家提供搬運服務(wù)；l 為商家提供代辦托運服務(wù)。物業(yè)管理支持系統(tǒng)l 商家將垃圾裝好放置于指定地點，每天將定時上門收取垃圾；l 為商城提供失物招領(lǐng)服務(wù)；l 公共地面清洗；l 為商家提供花木出租，維護(hù)服務(wù)；l 日常水電維修；l 店鋪維修服務(wù)；l 店鋪裝飾、裝修服務(wù)；l 投訴受理；l 顧客物品托管；l 保安服務(wù)經(jīng)營支持系統(tǒng)l 組織成立業(yè)主及經(jīng)營者俱樂部，定期邀請經(jīng)濟(jì)專家進(jìn)行講座或開展聯(lián)誼會。一來可以加強業(yè)主、經(jīng)營者的溝通，二來可以增強經(jīng)濟(jì)信息的交流，再有就是可以使業(yè)主、經(jīng)營者了解到全新的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式，提升自身素質(zhì)。36 / 3