【正文】 項(xiàng)目洽談，企業(yè)進(jìn)駐審批，收集各類科技、經(jīng)濟(jì)信息和市場(chǎng)情報(bào)，推薦投資合作項(xiàng)目，文件翻譯，三資企業(yè)工商注冊(cè)服務(wù)等。對(duì)外宣傳、接待、文秘、檔案、內(nèi)部財(cái)務(wù)管理、信息調(diào)研、內(nèi)部管理等。 （3）安委會(huì)：負(fù)責(zé)生產(chǎn)安全，消防和保安等。 （4）物業(yè)管理處：負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)孵化基地的水、電、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生等一系列物業(yè)后勤配套服務(wù)。圖62調(diào)整后的組織結(jié)構(gòu)圖以上組織結(jié)構(gòu)基本上體現(xiàn)了現(xiàn)代孵化器做具有的功能配備情況，一個(gè)成功的孵化器離不開五大要素：共享空間、共享服務(wù)、租用企業(yè)、孵化器管理人員、扶植企業(yè)的優(yōu)惠政策。企業(yè)孵化器為創(chuàng)業(yè)者提供良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和條件，幫助創(chuàng)業(yè)者把發(fā)明和成果盡快形成商品進(jìn)入市場(chǎng)，孵化器管理人員提供綜合服務(wù)，幫助新興的小企業(yè)迅速壯大形成規(guī)模，為社會(huì)培養(yǎng)成功的企業(yè)和企業(yè)家。深圳高新區(qū)生物醫(yī)藥孵化器二期項(xiàng)目建議書 第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目招標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)為政府投資項(xiàng)目，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其建設(shè)過程應(yīng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》（以下簡(jiǎn)稱《招投標(biāo)法》）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的有關(guān)規(guī)定。本項(xiàng)目的招標(biāo)具體要求見表7－1：表7－1 招標(biāo)基本情況表招標(biāo)內(nèi)容招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式招標(biāo)范圍委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)全部招標(biāo)部分 招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√√施工√√√監(jiān)理√√√ 二、建設(shè)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)目前項(xiàng)目前期工作進(jìn)展情況和建設(shè)工期的要求，本項(xiàng)目計(jì)劃共42個(gè)月，于2010年12月底建成。項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排分前期準(zhǔn)備階段和工程建設(shè)兩個(gè)階段進(jìn)行。項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段：包括項(xiàng)目調(diào)研立項(xiàng)、項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告，用地選址、用地紅線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可、土地出讓協(xié)議書，方案設(shè)計(jì)招標(biāo)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及總概算報(bào)批等工作。預(yù)計(jì)需要20個(gè)月，從2007年7月初開始計(jì)算，至2009年2月底前完成。項(xiàng)目實(shí)施階段：包括施工圖設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位招標(biāo)、施工招標(biāo)、土建施工及裝潢、設(shè)備購置、安裝及調(diào)試、竣工驗(yàn)收、投入使用等工作。預(yù)計(jì)需要22個(gè)月完成，從2009年3月初開始，至2010年12月底前完成。項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見表72：表72 深圳高新區(qū)生物孵化器二期項(xiàng)目準(zhǔn)備階段工期序號(hào)項(xiàng)目階段工期（月）1項(xiàng)目調(diào)研立項(xiàng)、項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告82用地選址、用地紅線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可、土地出讓協(xié)議書，方案設(shè)計(jì)招標(biāo)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及總概算審批12合計(jì)工期20項(xiàng)目實(shí)施的程序及具體時(shí)間安排見表73：表73 深圳高新區(qū)生物孵化器二期項(xiàng)目實(shí)施階段工期序號(hào)項(xiàng)目階段工期（月）1施工圖設(shè)計(jì)、施工圖審查、監(jiān)理單位招標(biāo)、施工招標(biāo)32基坑支護(hù)、樁基礎(chǔ)施工、地下室施工、主體施工93設(shè)備采購、安裝及調(diào)試64二次裝修35竣工驗(yàn)收、投入使用1合計(jì)工期22深圳高新區(qū)生物醫(yī)藥孵化器二期項(xiàng)目建議書 第八章 投資估算與資金籌措第八章 投資估算與資金籌措一、投資估算1．投資估算范圍、依據(jù)（1）投資估算范圍本建設(shè)項(xiàng)目投資估算的內(nèi)容包括：生物孵化器二期大樓土建、安裝、室外等工程建安工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)。（2）投資估算依據(jù)A．2003《深圳市建筑工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》B．2003《深圳市建筑裝飾工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》C．2003《深圳市安裝工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》D．2007年第6期《深圳市建設(shè)工程價(jià)格信息》E．國(guó)家或深圳市建設(shè)定額價(jià)格管理站頒布的各種收費(fèi)規(guī)定F．有關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研資料2．估算方法根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，借鑒本地區(qū)近期的同類改造工程資料，參考2006年《深圳市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》，采用單位指標(biāo)法進(jìn)行投資估算的編制。3．投資估算（1）建安工程費(fèi)用A．室內(nèi)工程包括土石方、室內(nèi)土建、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、電梯、空調(diào)、燃?xì)?、蒸氣、純水等工程。B．室外工程包括50個(gè)停車位的停車場(chǎng)、道路以及室外管網(wǎng)、照明系統(tǒng)。（2）工程建設(shè)其他費(fèi)用A. 建設(shè)單位管理費(fèi)。按照《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理若干規(guī)定》（財(cái)建〔2002〕394號(hào)）計(jì)取。B. 工程建設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)。依照《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本），以建設(shè)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為基數(shù)，按內(nèi)插法計(jì)取。C. 工程勘察費(fèi)。暫按工程建設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)的30％計(jì)取。D. 施工圖預(yù)算編制費(fèi)。依照《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本），按設(shè)計(jì)費(fèi)的10％計(jì)取。E. 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)。依照計(jì)價(jià)格〔2002〕1980號(hào)文，按照差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)方式計(jì)取。F. 施工圖技術(shù)審查費(fèi)。依照粵建設(shè)函〔2004〕353號(hào)文，按設(shè)計(jì)勘察費(fèi)的10％計(jì)取。G. 竣工圖編制費(fèi)。依照《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本），按照基本設(shè)計(jì)費(fèi)的8％計(jì)取。H. 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)。依照深圳市物價(jià)局、深圳市建設(shè)局文件《深圳市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)規(guī)定》（深價(jià)〔2000〕183號(hào)），以建設(shè)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為基數(shù)，按內(nèi)插法計(jì)取。I. 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。按建安工程費(fèi)用的1％計(jì)取。J. 工程安全監(jiān)督費(fèi)。依照深建字〔1994〕191號(hào)文，按建安工程費(fèi)用的1‰計(jì)取。K. 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)。依照粵價(jià)函〔2004〕477號(hào)文，按每平方米建筑面積2元計(jì)取。L. 工程保險(xiǎn)費(fèi)。按建安工程費(fèi)用的1‰計(jì)取。M. 招投標(biāo)交易費(fèi)?！胗?jì)取。N. 前期工作費(fèi)。依照計(jì)價(jià)格〔1999〕128〔2002〕125號(hào)文，計(jì)取環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制費(fèi)用。O. 白蟻防治費(fèi)。依照粵價(jià)〔2002〕370號(hào)文，按每平方米建筑面積3元計(jì)取。（4）預(yù)備費(fèi)A．基本預(yù)備費(fèi)。按建安工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用合計(jì)的8％計(jì)取。B．漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。本項(xiàng)目中暫不考慮。4．總投資估算表，、。詳見表81：表81 生物孵化器二期工程項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià) （元） 估算投資 （萬元）備 注一建筑安裝工程費(fèi)用　　　 %（一）室內(nèi)工程m215000 3374 　1土石方工程m322422 80 土石比按3：7的比例2土建工程m215000 2050 包括主體結(jié)構(gòu)、建筑、室內(nèi)裝飾工程3給排水工程m215000 70 包括給水、雨水、污水系統(tǒng)4消防工程m215000 50 　5強(qiáng)電工程m215000 120 　6弱電工程m215000 230 包括電話通訊系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、呼叫系統(tǒng)、消防控制、樓宇智能化系統(tǒng)、綜合布線、公共廣播及背景音樂系統(tǒng)、智能IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)7電梯臺(tái)3 350000 客梯2座，貨梯1座8通風(fēng)空調(diào)工程m215000 460 　9燃?xì)夤こ蘭215000 20 　10空氣壓縮機(jī)臺(tái)2 30000 　11蒸氣系統(tǒng)套1 1500000 含設(shè)備及管道12純水系統(tǒng)套1 1200000 含設(shè)備及管道（二）室外工程m22000 365 　1室外停車場(chǎng)m21000 200 50個(gè)停車位2室外道路、綠化m21000 250 　3室外管網(wǎng)、照明m22000 140 　二工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) %1建設(shè)單位管理費(fèi)（一）％ 　2設(shè)計(jì)費(fèi)（一）％ 　3勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)30％ 　4施工圖預(yù)算編制費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)10％ 　5招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按規(guī)定計(jì)取 　6施工圖技術(shù)審查費(fèi)設(shè)計(jì)勘察費(fèi)10％ 　7竣工圖編制費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)8％ 　8工程監(jiān)理費(fèi)（一）％ 　9建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（一）1％ 　10工程安全監(jiān)督費(fèi)（一）1‰ 　11工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)每平方米建筑面積2元 　12工程保險(xiǎn)費(fèi)（一）1‰ 　13招投標(biāo)交易費(fèi)（一）‰ 　14前期工作費(fèi)按規(guī)定計(jì)取 包括環(huán)評(píng)、建議書、可研報(bào)告編制費(fèi)用15白蟻防治費(fèi)每平方米建筑面積3元 　三預(yù)備費(fèi)　 %　基本預(yù)備費(fèi)（一+二）8％ 　　合 計(jì)一+二+三 %二、資金籌措本建設(shè)項(xiàng)目資金來源為市財(cái)政撥款。深圳高新區(qū)生物醫(yī)藥孵化器二期項(xiàng)目建議書 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)實(shí)現(xiàn)孵化器的商業(yè)化運(yùn)作，組建公司架構(gòu)只是第一步，接下來的關(guān)鍵問題就是考慮如何盈利，即建立合理的盈利模式，并妥善管理現(xiàn)金流，控制成本，使孵化器通過企業(yè)孵化活動(dòng)給孵化器的自身的運(yùn)作提供資金支持，甚至可以為投資方提供長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)。孵化器的收入大致上可分為兩種:一種以收取現(xiàn)金收入 (當(dāng)期收入)為主，主要是日常租金和服務(wù)收入。比如，有的孵化器提供的創(chuàng)業(yè)條件非常好，服務(wù)很到位，創(chuàng)業(yè)者愿意在這里 “扎堆”，以產(chǎn)生聚集效應(yīng)。這時(shí)，孵化器提供的房子和辦公設(shè)備即使不優(yōu)惠，甚至貴一些，創(chuàng)業(yè)者也愿意到孵化器中，因?yàn)檫@里的成功率要高得多。這種在國(guó)外孵化器比較成熟的國(guó)家，有不少孵化器是這樣的。還有一種以股權(quán)收益或利潤(rùn)分成 (延期收入)為主，我國(guó)的孵化器多為這一種。孵化器提供的最基本的條件是便宜的房子和一些簡(jiǎn)單的家具等辦公設(shè)備，從出租這些東西上，孵化器并不能獲得滿意的回報(bào)。但是，孵化器要和入駐企業(yè)簽訂一些合約，比如，孵化器提供的條件，算作原始投資，占入駐企業(yè)總股本的一定的比例，也可以按原始股的價(jià)格買一定比例的在孵企業(yè)的股票，一旦入駐企業(yè)成功上市或被高價(jià)收購，企業(yè)孵化器的股本就會(huì)獲得高額回報(bào)。這種企業(yè)孵化器相當(dāng)于風(fēng)險(xiǎn)投資中的專門投種子期的那一類。深圳高新區(qū)生物孵化器的盈利模式主要是以房地產(chǎn)收益為主，輔助風(fēng)險(xiǎn)投資公司對(duì)在孵企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，并提供各種服務(wù)，收取相應(yīng)費(fèi)用。收入主要來源于兩塊：一是房租收入（見表9－1）；二是設(shè)備服務(wù)收入（見表9－2）。表 91 房租收入表已裝修38元/平米未裝修28元/平米表92設(shè)備服務(wù)收入蒸汽294元/平米壓縮空氣1元/平米純水28元/噸根據(jù)2006年的數(shù)據(jù)，。，具體支出內(nèi)容如下（見表9－3）：表 93 費(fèi)用一覽表（單位：萬元）人員費(fèi)用水電費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)動(dòng)力設(shè)備支出稅費(fèi)及附加考察費(fèi)活動(dòng)組織費(fèi)交通費(fèi)維修費(fèi)4電話費(fèi)郵電費(fèi)勞務(wù)費(fèi)污水處理費(fèi)總計(jì)所以，深圳高新區(qū)生物孵化器在運(yùn)營(yíng)期間不僅能夠以物業(yè)收入和服務(wù)性收入支持孵化器的基本運(yùn)營(yíng)，還能有較大的盈余，作為非稅收入上繳財(cái)政，這對(duì)以后的孵化器的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金保障。深圳高新區(qū)生物孵化器二期項(xiàng)目建議書 第十章 結(jié)論與建議第十章 結(jié)論與建議生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今世界發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，是21世紀(jì)的發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮漠a(chǎn)業(yè)之一。各國(guó)政府都將生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來培育，采取各項(xiàng)措施搶占生物經(jīng)濟(jì)的制高點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速騰飛，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增強(qiáng)，也是深圳市政府產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局中重要的一環(huán)。一、生物孵化器二期項(xiàng)目的必要性生物孵化器是深圳市政府培育生物醫(yī)藥初創(chuàng)型企業(yè)的專業(yè)化孵化器，是市政府大力扶持生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善產(chǎn)業(yè)鏈的重要舉措之一。首先，生物孵化器二期工程可以滿足不斷增加的有入駐意向的企業(yè)的需求，為其提供孵化場(chǎng)所和服務(wù)，提高它們的創(chuàng)業(yè)成功率和研發(fā)能力，進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和管理水平。其次，孵化器二期提升了接納容量，增強(qiáng)了管理人員的數(shù)量和水平，優(yōu)化了分工，這樣就為生物醫(yī)藥企業(yè)形成集群創(chuàng)造了有力的環(huán)境和條件，也利于整個(gè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈的成熟和完善。再有就是提高孵化器內(nèi)企業(yè)與國(guó)外同行的合作和交流，促使入駐企業(yè)從孵化初期就處于國(guó)際視野的環(huán)境中，有利于其把握行業(yè)的方向和提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。最后生物孵化器對(duì)于深圳整個(gè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重大的作用，政府對(duì)孵化器的支持體現(xiàn)了對(duì)這個(gè)行業(yè)的支持，業(yè)內(nèi)企業(yè)從此能夠看到政府對(duì)發(fā)展生物醫(yī)藥高新科技的決心，從而堅(jiān)定了在深圳發(fā)展事業(yè)的信心，對(duì)于實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)“效益深圳，和諧深圳”有著不可估量的作用。二、項(xiàng)目選址孵化器二期項(xiàng)目地址初步選擇在一期項(xiàng)目附件，可以共享相關(guān)配套設(shè)施，目前已經(jīng)擁有在位于生物孵化器一期以東，長(zhǎng)源新材料園以西，北環(huán)大道以南，萬和醫(yī)藥園以北地塊，占地面積：約6953平米，已初步達(dá)成用地意向。三、建設(shè)規(guī)模及投資二期建筑工程項(xiàng)目占地6953平方米，將用于增加53個(gè)獨(dú)立的實(shí)驗(yàn)室、辦公用房及配套設(shè)施用房空間，、。四、項(xiàng)目存在問題及解決建議 一個(gè)產(chǎn)業(yè)在不同城市發(fā)展具有自己的特色，深圳沒有高校學(xué)術(shù)實(shí)力的沉淀，也缺乏大型制藥企業(yè)的積累。深圳將生物醫(yī)藥作為未來發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，但是本身的發(fā)展時(shí)間還比較短暫，相關(guān)技術(shù)和研發(fā)人員還比較缺乏，這幾亟需建立一個(gè)高效的平臺(tái)筑巢引鳳，不僅僅吸引優(yōu)秀人員前來創(chuàng)業(yè)同時(shí)對(duì)生物醫(yī)