【正文】 成本加大，迫使開發(fā) 企業(yè)將開始重視樓盤品質(zhì)、自身品牌的塑造， 產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。預(yù)計 2022 年這種產(chǎn)品之 間的品牌競爭會愈加明朗與激烈，堅持樓盤的品牌化、品質(zhì)化將是**房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的必由之路。、外地企業(yè)與投資者來渝置業(yè)持續(xù)升溫近兩年，越來越多的外地經(jīng)濟組織和個人來渝置業(yè)，紛紛看好**市場的巨大潛在需求和未來的投資升值前景。04 年 1－9 月， **房地 產(chǎn)吸引外來投資迅速增長，其中港資占了約 80%，已成 為諸多外來地產(chǎn)軍團強勢登陸的地產(chǎn)新高地。國內(nèi)知名地..產(chǎn)商如上海綠地、天津融創(chuàng)、 聯(lián)想融科置地、陽光 100 等都在**拿下大盤。外地企業(yè)的擴張戰(zhàn)略，向**本土企業(yè)提出了挑戰(zhàn)，加 劇了**樓市的競爭。根據(jù)**發(fā)展情況，結(jié)合項目情況,為契合房地產(chǎn)周期，實現(xiàn)本項目目標，采取如下節(jié)奏與推進計劃。2022 2022 2022 2022時間項目 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月 16 月前期投資收入2022 2022 2022 2022時間項目 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月前期投資收入第六章 經(jīng)營與銷售一、開發(fā)與經(jīng)營計劃 開發(fā)理念界定和詮釋富人文化..豪宅與富人區(qū)是兩個不同的概念。雖然構(gòu)成富人區(qū)建筑主體的當然是豪宅，但豪宅組成的小區(qū)并不就是富人區(qū)。豪宅只是一種產(chǎn)品形式，而富人區(qū)自有其獨特內(nèi)涵。而本項目為富人區(qū)。為此, 界定和詮釋富人文化是我們之責任。 ? 富人區(qū)是以價值而非價格來衡量，像歐美等國家的富人區(qū)，建筑都有上百年的歷史。銅鑼峽的歷史文脈將成為本項目的基因,而百年鉅作是本項目的追求。? 富人區(qū)的歷史就是人居文化變遷的歷史。**要產(chǎn)生真正現(xiàn)代意義上的富人區(qū)，就要體現(xiàn)下列要素人居文化：這是一座具有 3000 多年歷史文化的名城，中西部唯一的中央直轄市, 長江上游最大的中心城市并惟一擁有長江黃金水道的特大城市。? 占用大量且獨特的公共資源，包括景觀資源和人文資源。本富人區(qū)占有銅鑼峽這一景觀和人文雙重資源。? 富人區(qū)里的每個樓盤的單價都應(yīng)有一定的高度，這是一個富人區(qū)的價格門檻；這片區(qū)域應(yīng)該有形成一定數(shù)量和規(guī)模的項目，但規(guī)模又不能過于龐大；，富人區(qū)絕對要求體現(xiàn)稀有、高 貴和私密；品質(zhì)要整齊且達到一定水準，要有完善的國際學(xué)校、高級的配套設(shè)施，科學(xué)的保安措施等。經(jīng)營理念山川文化生活方式富人文化的在本項目的最真詮釋就是設(shè)計、引領(lǐng)并實現(xiàn)一種山川文化生活方式。因本地塊覆蓋銅鑼峽全部景 觀， 依山臨川,眺望南山，峽居其 間,可謂空前絕后。自然景觀神奇,文化底 蘊雄厚,在**甚至全國的別墅項目中都具有絕對的不可復(fù)制性，這種絕對的不可復(fù)制性表 現(xiàn)為依山臨川,居高臨下,有山高人為峰的霸氣,川流我獨尊的淡然?？?謂此情此景，舍我其誰! 這山川文化無窮地豐富產(chǎn)品的內(nèi)涵,因而變?yōu)闃I(yè)主可以體驗的生活方式。 為此，重要的在于引 導(dǎo)，一種 觀念樹立..和灌輸，營銷不是簡單的推銷，真正的 營銷不應(yīng)僅僅體現(xiàn)于價值，它 還應(yīng)該創(chuàng)造價值，產(chǎn)品在一系列的成功地推銷過程中得以厚重和增值。產(chǎn)品市場價值的挖掘進行產(chǎn)品市場價值的挖掘,從而讓產(chǎn)品價值得以提升并且實現(xiàn)超額市場價值。高品質(zhì)的專業(yè)支撐確保產(chǎn)品的高性價比與高增值對項目的定位、策劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷、招商、物管與 經(jīng)營等產(chǎn)品形成的每環(huán)節(jié)都力爭增加和提升產(chǎn)品價值。比如營銷增值計劃： 案名、題字VI 及題賦設(shè)計投資概念和產(chǎn)品俱樂部營運市場調(diào)研產(chǎn)品定位山川文化產(chǎn)品文化引導(dǎo)宣傳市場滲透要素 產(chǎn)品 理念理念表達產(chǎn)品市場理念市場理念.. 人性化物業(yè)管理按照著名心理學(xué)家馬斯洛的需要層次理論，人的需求表現(xiàn)為金字塔結(jié)構(gòu)，從低到高依次是：生理的需要、安全的需要、社交的需要、尊重的需要和自我實現(xiàn)的需要。每一個人的需要都是按照這個層次來逐步實現(xiàn)和滿足的。對于住別墅的人——那些生活在頂端的富豪階層來說，尊重的需要以至自我 實現(xiàn)的需要都獲得了極大的滿足。但在他們的現(xiàn)實生活中，特 別是在居住時，其最大的需要是對安全的需要。 現(xiàn)實的貧富差距、治安狀況、城市管理水平等，都令別墅業(yè)主更加在乎居住地的安全和管理?？梢哉f，相 對于建筑外觀、園林 規(guī)劃，甚至戶型等硬件設(shè)施而言，物業(yè)管理這樣的“軟環(huán)境”正在成為別墅市 場 最重要的賣點。別墅的居民都是有較高收入、較高文化層次和較高社會地位的人士，這種相對單純的人口結(jié)構(gòu)和相對封閉的自然山水環(huán)境，居住區(qū)域生成了獨到的別墅居住文化。對于別墅來說，光有豪華的外表、尊 貴的氣息， 還稱不上是真正的別墅。別墅與其他物業(yè)的真正區(qū)別，要從文化上，而物 業(yè)管理是文化的體 現(xiàn)。我 們應(yīng)該在別墅文化和管理上進行了諸多創(chuàng)新。 “親密有 間”的業(yè)主服務(wù)。而為這群高端住戶提供獨特的管理服務(wù)，也是 這種居住文化的重要 組成部分。 別墅的物 業(yè)管理不應(yīng)該片面地依賴硬整合營銷..件設(shè)施，物業(yè)管理的最核心因素是人，所以 專業(yè)技術(shù)人員和保安員的素質(zhì)和責任感才是最關(guān)鍵的,必須是一個有高度凝聚力和獨特企業(yè)文化的團隊。二、銷售策略 1項目整體推廣　　　 前期蓄勢要充分　　高臺蓄水，概念傳播。無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前 進行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗?zāi)繕讼M群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。同 時我們的重要任務(wù)是進行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市 場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關(guān)注?！　?期推廣要謹慎　 少量面市，試探市場。在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于本案產(chǎn)品和所針對的消費群是極具選擇性，因此在推廣初期以少量別墅的推出,進行產(chǎn)品風格、面積、功能的市場檢驗，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市?！?推廣要層次清晰、組團性強　　分期推出，滾動開發(fā)。別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團性強。分批推案..本項目共二個地塊銅鑼峽 畝, 觀賞園 畝,每地塊分二期推出，具體分三階段推進，具體階段如下：第一階段：以小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分，塑造本案富人區(qū)的視覺沖擊力。 　　第二階段：頂級入市，搶占定位制高點，力求實現(xiàn)資金的迅速回籠。第三階段： 在前兩階段整體 80%以上時，推出剩余房源， 實現(xiàn)本盤的完全銷售。三、銷售渠道與伙伴頂級別墅，屬特定的產(chǎn)品，客戶屬于少數(shù)和極為狹窄的客戶層面，我 們認為，通過大眾傳媒進行宣傳顯然不合適，必須找到符合特定的渠道和活動營銷。第一，俱樂 部營運。第二,會刊。第三 ,融入其生活的軌 跡中，比如在他們可能出入的場所，將印刷精美的樓書 和廣告放置在哪里，如高爾夫球場、游艇、 飛機頭等艙、五星 級酒店等。四、定價策略本案綜合價格定位為頂級的樓盤頂級的價格頂級的配置定價策略：采用高開高走的定價策略由于本項目高價開盤，頂級入市,唯我獨尊。而隨后每次調(diào)價能造成項目增值的..印象，給前期購房者以信心，從而能進一步形成人氣，刺激有購房動機者的購買欲，促使其產(chǎn)生購房的想法。五、銷售計劃銷售進度：一期推出 60%,均價 8500元/㎡； 二期推出 40%,均價 8800/㎡。進度時間一期(60%)二期(40%)2022年 16月 20%2022年 712月 30% 20%2022年 16月 30% 30%2022年 712月 20% 30%2022年 16月 20%：一期推出 60%,均價 8500元/㎡； 二期推出 40%,均價 8800/㎡。進度時間一期(40%)二期(60%)2022年 16月 15%2022年 712月 20% 15%2022年 16月 25% 20%..2022年 712月 25% 25%2022年 16月 15% 25%2022年 712月 15%推進原則（1）、一期產(chǎn)品進度與原則原則：最快速度占領(lǐng)競爭對手爭取的客戶；形成小區(qū)生活氛圍。（2）、二期產(chǎn)品進度與原則原則：早啟動，晚實施，盡快占領(lǐng)本案特有客戶；形成增值潛力。第七章 財務(wù)計劃一、預(yù)計成本表銅鑼峽地塊建筑面積 99332㎡,總投資 71257 萬元,單位成本 7173 元/㎡。觀賞園地塊建筑面積 160461㎡,總投資 95193 萬元,單位成本 5932 元/㎡。項目總建筑面積 259793㎡,總投資 166450 萬元,單位成本 6407 元/㎡。二、預(yù)計收入表銅鑼峽地塊一期建筑面積 59599㎡,均價 8500 元/㎡； 二期建筑面積39732㎡,均價 8800 元/㎡；總 收入 85624 萬元,平均售價 8620 元/ ㎡。觀賞園地塊一期建筑面積 64184㎡,均價 7300 元/㎡； 二期建筑面積96276㎡,均價 7500 元/㎡；總 收入 119061 萬元,平均售價 7420 元/ ㎡。項目總建筑面積 259793㎡,總收入 204686 萬元,平均售價 7878 元/㎡。..三、資金的營運及回收方案銅鑼峽資金的營運及回收方案? 從靜態(tài)來看：銅鑼峽地塊總收入 85624 萬元, 總投資 71257 萬元,利潤14367 萬元，投資回收期 年，全部 資金投資回報率 %,自有資金投資回報率 %。? 從動態(tài)來看：按 10%折現(xiàn)，銅鑼峽地塊財務(wù)凈現(xiàn)值 9460 萬元, 投資回收期 年，財務(wù)內(nèi)部收益率 %。? 從分析角度看：于 2022 年 712 月投入 20354 萬元可啟動本項目。觀賞園資金的營運及回收方案? 從靜態(tài)來看：觀賞園地塊總收入 119061 萬元, 總投資 95193 萬元,利潤26868 萬元，投資回收期 年，全部 資金投資回報率 %,自有資金投資回報率 %。? 從動態(tài)來看：按 10%折現(xiàn)，觀賞園地塊財務(wù)凈現(xiàn)值 12691 萬元, 投資回收期 年，財務(wù)內(nèi)部收益率 %。? 從分析角度看：于 2022 年 712 月投入 31366 萬元可啟動本項目。銅鑼峽與觀賞園組合運作的資金營運及回收方案? 從靜態(tài)來看：二項目組合運作總收入 204686 萬元, 總投資 166450 萬元,利潤 38236 萬元，投資回收期 年，全部 資金投資回報率 %,自有資金投資回報率 %。? 從動態(tài)來看：按 10%折現(xiàn)，二項目組合運作財務(wù)凈現(xiàn)值 22152 萬元, 投資回收期 年，財務(wù)內(nèi)部收益率 %。? 從分析角度看：二項目組合運作,于 2022 年 712 月投入 20354 萬元,于..2022 年 712 月投入 25531 萬元,便可啟動本項目。第八章 總結(jié)與結(jié)論一、主要結(jié)論? **經(jīng)濟在近幾年將會快速發(fā)展,在西部處于領(lǐng)先的位置,由此將產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。**的房地產(chǎn)在未來 510 年將會呈上升之勢，而未來 35 年 **的房地 產(chǎn)將是供需兩旺的快速增長。? 某公司以**為契機，投入西部開發(fā)的熱土，從國家西部大開發(fā)的戰(zhàn)略中,實現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展。? 某公司以**項目為契機，參與**快速發(fā)展,并以項目提升**的房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，樹立業(yè)主投資團隊的品質(zhì)形象與強勢地位。? 某公司以從本項目營運中,獲取良好的經(jīng)濟利益,并建立起適度超前的項目投資營運盈利模式。? 外來投資者在**除與本土開發(fā)商爭奪開發(fā)資源外，外來投資者之間也會在**展開競爭。? 通過以上調(diào)研得出一個結(jié)論，在某鐵山坪修建頂級別墅是有市場的，一方面**的成功人士和有身份、地位的人還沒有充分挖掘出來，另一方面是我們選擇了某這個欣欣向榮的區(qū)域，許多**人還是對它抱有很大的信心。? 本項目覆蓋銅鑼峽全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,自然景觀神奇,文化底蘊雄厚,在**甚至全國的別墅項目中都具有絕對的不可復(fù)制性，所以其價值更多的是一種永恒的價值，隨著時間的推移，積淀在別墅上的經(jīng)濟價值和人文價值都將與日俱增?？梢哉f，本 項目 空前絕后的自然，獨享天成的尊貴,將給**“富人區(qū) ”概念一錘定音。..? 開發(fā)理念界定和詮釋富人文化。本項目不僅是豪宅,更是富人區(qū)。雖然構(gòu)成富人區(qū)建筑主體的當然是豪宅，但豪宅組成的小區(qū)并不就是富人區(qū)。豪宅只是一種產(chǎn)品形式，而富人區(qū)自有其獨特內(nèi)涵。而本項目為富人區(qū)。 為此, 界定和詮釋富人文化是我們之責任。? 經(jīng)營理念山川文化生活方式。富人文化的在本項目的最真詮釋就是設(shè)計、引領(lǐng)并實現(xiàn)一種山川文化生活方式。因 本地塊 覆蓋銅鑼峽全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,可謂空前絕后。 這種 絕對的不可復(fù)制性表現(xiàn)為依山臨川,居高臨下,有山高人為峰的霸氣,川流我獨尊的淡然。? 對項目的定位、策劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、 營銷、招商、物管與經(jīng)營等產(chǎn)品形成的每環(huán)節(jié)都力爭增加和提升產(chǎn)品價值。二、資金運營高價開盤，頂級入市,唯我獨尊。銅鑼峽項目營運狀況：? 從靜態(tài)來看：銅鑼峽地塊總收入 85624 萬元, 總投資 71257 萬元,利潤14367 萬元，投資回收期 年，全部 資金投資回報率 %,自有資金投資回報率 %。? 從動態(tài)來看：按 10%折現(xiàn)，銅