【正文】 是最終需求者，而最終需求者是租戶。投資回報真正產生效應，是從租賃開始的。而目前市場上看到的小戶型物業(yè)，面積多在30—50平方米，銷售總價比較低，能夠承受的需求群體較為龐大。但是，如果辦公面積只有50平方米，租戶一定都是些小的公司，這些公司正處于事業(yè)的起步階段，正值創(chuàng)業(yè)的高風險期；再加之公司規(guī)模小，搬遷靈活，可能租半年就不租了，物業(yè)頻繁地更換租戶，其中一定會出現空置期，而空置期都會進入投資成本的結算里，投資價值未必能夠得到很順利的實現。 　　寫字樓是宏觀經濟的“顯示器”，是房地產市場中抗經濟風險最低的物業(yè)。一旦市場狀況不佳，受沖擊最大的必定是辦公樓市場。對于小戶型的寫字樓而言，作為辦公樓的過渡產品，在目前的市場推廣上是較為順暢的：利潤率相當高、目前的市場吸納力也相當強。這部分市場的供應情況應該是投資客關注的焦點。但由于小戶型寫字樓需 聚焦徐家匯寫字樓市場 　　近幾年隨著上海經濟的快速發(fā)展，越來越多的境內外知名企業(yè)不斷進入申城，市場上對于中高檔寫字樓的需求明顯增量，而其中大部分公司在選擇辦公地點時又多集中在CBD（中央商務區(qū)）地區(qū)，從而使得這些地區(qū)甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降、租金不斷上漲?！　∧壳埃虾］^為集中的CBD地區(qū)主要包括以下6大商圈，它們分別是：虹橋、淮海中路、南京西路、人民廣場、陸家嘴和徐家匯。本期“寫字樓”專版，我們將為廣大讀者詳細介紹上述6大CBD地區(qū)之一的徐家匯寫字樓市場?！　⌒旒覅R商圈內甲級寫字樓的代表樓盤有美羅大廈、圣愛廣場、上海實業(yè)大廈、匯銀大廈等，這些甲級寫字樓的客戶主要以各種金融機構、商業(yè)機構為主。目前區(qū)內已集聚拜耳、美孚等國際一流的大集團；同時，還有為數眾多的中小企業(yè)入住其中。依靠良好的人氣以及便利的交通，徐家匯寫字樓市場正處在不斷的增長過程中，還有一批在建中的甲級寫字樓將陸續(xù)上市?！　×己玫慕洕諊　鴥冉洕С帧凑漳壳?0%的經濟增長率推算，預計到2008年，上海人均GDP將達到8000美元，GDP總量將超過1200億美元；而以上海為龍頭的長江三角洲大都市經濟圈，其經濟總量將接近或超過目前東京的水平?！　⊥獠凯h(huán)境支持———2008年北京奧運會、2010年上海世博會等世界級活動的籌備與舉辦，將為上海帶來無限商機?！　妱诺沫h(huán)境優(yōu)勢　　徐家匯作為上海的城市商務次中心區(qū)，經過近十年的建設，已經形成了交通、商業(yè)等聚集效應，各種公共交通、軌道交通交錯縱橫，各商業(yè)中心也在地下形成了一個可與地面相媲美的城市亮點。　　充分發(fā)掘徐家匯地區(qū)的地下資源，以尋求徐家匯商圈的新發(fā)展為藍圖，以建設一個新的徐家匯地下商業(yè)城（預計可以深入地下45層）為目標，以國外成功的地下商業(yè)設施建設為借鑒，盡快確立和制定與地鐵站點建設相匹配的徐家匯商貿產業(yè)發(fā)展需求和規(guī)劃，用23年的時間，實現徐家匯商圈第二輪發(fā)展的實質性東擴和西移?！　?yōu)越的商業(yè)配套　　在大型購物中心洗牌零售業(yè)的時代背景下，徐家匯商圈作為一個整體品牌，從全局的角度及時調整商業(yè)結構，深化錯位經營、提升綜合消費，在企業(yè)堅持自主經營的基礎上，尋求共同提高管理水平、銷售水準，促進市場有序發(fā)展。匯金、港匯、美羅城等大型購物、娛樂、商業(yè)綜合中心鱗次櫛比，保證了徐家匯商圈的眾多人流量，而周邊寫字樓中的白領人士也保證了徐家匯娛樂、 商用房產穩(wěn)中有升，下一個出口走向何方？ 　　前幾日，、總價２９５萬元的價格被人買走，關于商業(yè)地產的話題又再度引起了人們的關注。 　　同時，北京目前在建的蘋果社區(qū)商業(yè)街、昆泰環(huán)繞商業(yè)街、金泉廣場商業(yè)步行街，散落于北京的幾大旺市，無疑又將給北京的商用房地產帶來一番熱鬧景象。 　　而根據記者近日的消息，11月底，“2004中國商業(yè)地產周 ” 及“投資型商用房地產展示交易會”將在中國國際貿易中心舉行。以“直觀商用房產，演繹高端平臺”為主題的此次活動勢必又將給北京的房產界注入一股新鮮血液。 　　這一系列的事實讓我們相信，商用房地產在經過一段時間的發(fā)展后，逐漸進入一個需求旺盛的階段，其蓬勃的發(fā)展前景和持續(xù)不斷的活力讓越來越多的投資者關注這一領域。 　　商用地產蓬勃發(fā)展引來各方關注 　　商用房地產自其出現伊始，就以高回報受到業(yè)界和投資者的極大關注。幾年來，我國國際化步伐日益加快，特別是加入WTO之后，本土企業(yè)迅速地成長起來，對商務辦公環(huán)境的要求逐漸提高。而隨著中國政府在加入世貿協(xié)議中的承諾逐步兌現，也促使了外籍客戶大舉進京，諸如諾基亞、微軟等世界500強企業(yè)在北京的寫字樓不斷擴租。從今年上半年的實際情況來看，外籍客戶在北京寫字樓市場表現活躍。這種種原因，促進了北京商用物業(yè)的迅速崛起。據戴德梁行最近發(fā)布的數據顯示，%，%，成為北京三大寫字樓區(qū)域中空置率最低的區(qū)域。前段時間雖然有不少企業(yè)在搬離CBD，但是，還有更多的企業(yè)在爭相搬進CBD，畢竟有需求才會有市場，CBD不斷高漲的租金和不斷降低的空置率就是最好的證明。 　　除了寫字樓之外，目前的社區(qū)商鋪也越來越受到關注，隨著住宅市場的火爆而帶動的對社區(qū)商鋪的投資熱情已有目共睹。許多開發(fā)商在項目前期進行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從市場定位、產品設計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進行詳細策劃，力求將項目完美地推向市場。 　　可以說，是這些地產商和投資者帶動了商用房地產的蓬勃發(fā)展。記者在與“2004中國商業(yè)地產周暨投資型商用房地產展示交易會”組織的有關負責人交談中了解到，正是看中了北京商用房地產在發(fā)展中所表現出來的活力和前景，主辦方才花大力氣組織這次活動，這是市場發(fā)展的需求，也是消費者的需求。在需求旺盛的情況下， 重慶寫字樓十年演義 重慶寫字樓十年演義 寫字樓市場是一塊晴雨表，它體現著一個城市和區(qū)域經濟的冷暖寒暑。重慶寫字樓發(fā)展的10年，經歷了陽光、也經歷了風雨，起伏之間我們看到它成長的足跡。 重慶寫字樓市場第一個小高潮突現在19931995年間。市場熱鬧的大背景源于中國第一波房地產市場熱。客觀地講，這時的重慶市場，沒有嚴格意義上的專業(yè)寫字樓需求，市場是在資金的假想中被迅速“做大”。 到九十年代中期時，市場“綜合癥”就開始突現出來售價持續(xù)下滑、租金一蹶不振。有資深業(yè)界人士回憶說，對重慶寫字樓而言，1997年具有紀念性意義，空置率迅速膨脹使寫字樓市場遭遇了前所未有的“滑鐵盧”。 低迷不振在隨后的兩三年間一直彌漫著市場。這一時期，重慶的住宅市場在短暫的盤整之后，再次活躍起來。而寫字樓市場卻始終沉默著。 市場的回暖是在2000年前后。伴隨重慶中小型公司的快速成長，市場形成了新一輪商務用房的需求。這一階段，“酒店式商務公寓”是流行一時的詞匯。創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時段營銷的主力客戶。 與此同時，重慶寫字樓市場租、售價格漸趨合理，高檔寫字樓市場也逐建浮出水面。這里有兩個明顯的例證，一是大都會寫字樓出租率迅速提升；二是國際甲級寫字樓浪高?凱悅大廈引爆的投資概念，短短一個月時間里，銷售突破8000萬元大關。 與重慶高檔寫字樓突現的時機吻合，在北京、上海等一級城市，主要高檔寫字樓的入住率不斷攀升，報價明顯回升。 同時認為，市場機會點中呈現出幾大共同現象，一是新一批高檔寫字樓在區(qū)域市場中都具有標高的意義，它們的物業(yè)品質、管理國際化上均有強力的支撐；二是它們的活躍與大機構、大財團的入駐和搶灘帶動有關。商務區(qū)間的變遷與重慶寫字樓跌蕩變幻的市場一樣，重慶的商務區(qū)間也經歷著數度變遷。 解放碑應該是重慶寫字樓區(qū)間變化的起點。歷史文脈的積淀以及商業(yè)中心地位的確立，使這一區(qū)域在相當一段時間里被人們很容易誤認為它就是重慶的商務中心區(qū)。 而商業(yè)中心區(qū)和商務中心區(qū)的適度分離卻是國際化的一種必然的趨勢。在九十年代中后期，數家金融組織將中心機構匯集到了上清寺至兩路口沿線。這一格局曾被前來考察重慶市場的希爾頓酒店集團所看好，隨后，它將搶灘重慶的立足點選擇到了這里。從周邊的寫字樓穩(wěn) 中關村核心區(qū)發(fā)展前景暨CEO價值論壇——對話二 　　11月23日，由CEO大廈主辦，《寫字樓薈》雜志社承辦，北京民營科技實業(yè)家協(xié)會、北京市軟件行業(yè)協(xié)會和焦點房地產網絡媒體協(xié)辦的“中關村核心區(qū)發(fā)展前景暨CEO價值論壇”在北京翠宮飯店舉行。區(qū)政府高層領導、專家學者、商業(yè)地產巨頭、企業(yè)代表、媒體共同出席論壇，對入住中關村企業(yè)所遭遇的產業(yè)問題和在實際操作中可能遇見的問題作深度探討。 ●現場對話　　【提問】你好，我想提一個問題，就是目前寫字樓市場競爭特別激烈，項目與項目之間特別強調差異化競爭，我想問一下首創(chuàng)拓展大廈有哪些亮點區(qū)別于其他寫字樓項目的亮點，謝謝。 　　【陳曲】你這個問題問的特別好，就是西區(qū)有特別多的樓，每一個樓看重差異化，差異化包括特點，我認為這個問題交給CEO拓展大廈操盤手華軍先生回答。 Ceo首創(chuàng)拓展大廈總經理華軍　　【華軍】這個問題其實大多數的內容剛才徐小姐已經講過了，剛才徐小姐沒有講到的我補充一下。首先從樓的位置、區(qū)位徐小姐都談到建筑外形，差異化是很明顯的，我就不談了。另外這個樓本身來說它對于人本上的東西，剛才徐小姐談的不是很多，包括這個樓里面對使用者的一些功能的要求配套問題，實際上做得很細，是非常細的，就是這些東西剛才說的亮點，我們也是搜集亮點，包括跟一些媒體、朋友探討的時候什么叫亮點？總是說這些很突出的東西，但是那天比較震撼，應該說是IT業(yè)的使用者，客戶類的人物提出來的他最感興趣的，實際上在這個樓每一層有多個衛(wèi)生間和有冷餐廚房或者叫茶水間，這個很小的功能。很細的東西但是體現很人性化的東西，因為做廣告、IT不是像工作機關朝九晚五的工作時間，他們的工作時間有的時候需要連頭轉的工作，對他們的餐飲，而且他們的工作性質有時候經常是干一會兒需要休息一下調節(jié)一下，像很多的廣告公司辦公不需要穿西裝，這種靈活布置能夠滿足，但是這種休閑、休息調整的功能，像衛(wèi)生間傳統(tǒng)的本身一般的寫字樓，每層雙衛(wèi)，一男一女，每層多個本身距離縮短了，功能會劃分很清楚，有客用，有自己用，甚至領導用的，很細的細節(jié)。 我再談一個，就是很小的細節(jié)，例如電梯，電梯設計上咱們一般的大家通常底下坐的電梯，一般門是在左邊進出，這個樓我們現在是橫過來，雖然這是一個很小的變化，它在樓里面實際上所占的面積都是沒有太大的變化，僅僅是轉了90度，實際上人流進出轎箱的時間每一個人縮短0點幾秒，但是對于整個人進入電梯的整體時間縮短起到非常大的作用，這我 集團動向：保利地產齊推十盤 決戰(zhàn)廣州高端市場 　　近日，記者從保利地產有關負責人處獲釋，以“國家康居工程示范”產品為主打的保利地產，2005年將全面邁向高端市場，以別墅、豪宅及高級寫字樓開發(fā)為重點，加緊向全國大規(guī)模布點，遍地開花，發(fā)展態(tài)勢驚人。目前，保利地產的足跡已遍及廣州、北京、沈陽、武漢、上海、重慶、岳陽等各大中城市，還在東莞、深圳、佛山、天津、西安、南京等地加緊看地，其總體土地儲備量超過8000畝，目前全國在售樓盤已近十個。其中單是在大本營廣州，明年就至少有十個樓盤會同時推貨。 　　廣州至少10盤齊推 　　據保利地產有關負責人透露，單是廣州市場，保利地產明年就將至少有十個樓盤會同時推貨。而在全國其他城市，估計同時推盤量也將不少于于八九個，集團“三年進入十個城市”的目標，有可能在明年提前完成。 　　據了解，2005年保利集團在珠江新城又將會有23個新項目推出，其中至少有一個是住宅項目，規(guī)模將不亞于保利香檳。加上目前已在售的保利香檳花園和另外兩個寫字樓項目，保利地產在珠江新城的項目總數將至少有56個，其“勢力”已直逼目前該區(qū)域項目最多的“地主”富力集團。 　　在海珠區(qū)工業(yè)大道、江燕路一帶的“保利城”，新盤海棠花園（橡膠廠項目）目前已全面動工，估計將在明年“五一”期間，以“準現樓”形式推出。而保利地產的最著名“王牌”———保利花園，也將在明年推出最后絕版壓軸的500多套中心園景單位。保利百合花園的銷售也將全面完成。最令人關注的是其科學城的第一大住宅項目———林語山莊。據保利地產有關負責人透露，該項目將在今年12月開始內部認購，元旦前后正式入市。首期將以連排別墅和獨立別墅為主，別墅總量約500多套，起價150萬元/套，連排別墅均價約200萬元/套，獨立別墅約300萬元/套。 　　總投資約15億元、堪稱目前廣州寫字樓市場最高端產品的琶洲保利國際廣場，目標客戶群鎖定世界500強企業(yè)。目前政府組織的推廣活動不少，認購非?；钴S，創(chuàng)下了廣州寫字樓新高。明年估計還將再刷新紀錄。另外，在海珠區(qū)新港東路麗影華庭后面，據稱保利地產還將有一個新寫字樓合作項目現已進入細節(jié)洽談階段，估計明年也將上市，定位也在中高端。決戰(zhàn)高端市場據透露，不管是廣州本地項目還是外地項目，保利地產明年的出品都將以豪宅、別墅、高級寫字樓 上海市甲級寫字樓未來三年供不應求 　　本報記者 龐仕影 　　“200007年這三年上海甲級寫字樓的租金會直線上升。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民在這次研討會上作了這樣的預測。陳立民認為，目前上海市商業(yè)房產仍然面臨供小于求的局面。據他介紹，上海寫字樓的需求量在過去幾年始終保持在每年平均40萬平方米左右，但是隨著中國進入WTO后，各方面發(fā)展速度越來越快，預計對商業(yè)房產的需求量將會從40萬平米增長到50萬平米。“而根據現在的情況，今年寫字樓的供應量只有40萬平米，明年也只是50萬平米。很明顯，供不應求?！?　　據資料顯示，目前跨國企業(yè)進入上海的速度在過去的十二個月中呈成倍發(fā)展趨勢，陳立民具體列舉了福特汽車的例子，該公司的辦公樓需求已經從今年年初的2000平米增長到了目前的12000平米，可見對辦公面積的需求很大。他進而預計，到2006年底金融業(yè)完全開放時，將會有更多金融系統(tǒng)的跨國公司進軍中國，屆時對商業(yè)房產的需求將會成倍的增長。“比如，摩根士丹利在香港有超過了2萬平米的辦公樓，但是在上海卻只有200平米，如果2006年金融業(yè)全面開放，它們的增長速度將會是100倍。如果金融行業(yè)這樣繼續(xù)發(fā)展下去的，供給遠遠追不上需求。我預計2006年上海甲級寫字樓市場平均每平米的租金將會突破1美元?！?　　《國際金融報》 加息引發(fā)寫字樓“整售”熱潮 　　業(yè)內人士稱，零售與整售的比例是8比2，整售短期內還不會成為主流 　　新京報 吳海花 　　11月23日，首創(chuàng)高層公開披露，首創(chuàng)集團上市后的第一個面世的商務地產項目———CEO首創(chuàng)拓展大廈要實施整體銷售，目前已經有數家“國”字頭投資企業(yè)與其洽談。據了解，在近期土地政策及央行加息的壓力下，目前北京有不少商業(yè)地產的開發(fā)商都存在“整售”的想法。據了解，