探討房地產開發(fā)中土地增值稅與售價關系模型-資料下載頁
2025-06-28 14:13本頁面
【正文】 期間費用減少并不影響房地產開發(fā)費用的扣除，而房地產開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。房地產企業(yè)在進行房地產開發(fā)業(yè)務過程中，一般都會因借款產生大量利息費用，計算土地增值稅時，利息費用的不同扣除方法也會對應納稅所得額產生很大影響。房地產企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。假設房地產開發(fā)項目取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本合計為A，為該項目借款發(fā)生的利息支出為B。若該企業(yè)能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能夠提供金融機構貸款證明時，允許扣除的開發(fā)費用為（5%A＋B），否則允許扣除的開發(fā)費用為10%A，令兩者相等就可以得出：B＝5%A。企業(yè)在對房地產開發(fā)項目進行預算時，如預計該項目在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，借款的利息超過開發(fā)成本和土地價款合計的5%時，應對利息支出進行詳細記錄，以便在轉讓房地產時計算分攤利息支出。此外，應注意要取得銀行貸款利息結算清單等貸款的證明資料，以使利息支出能夠作為單獨扣除項目。相反，預計開發(fā)過程中借款不多，利息費用率較低，預計不會超過土地價款和開發(fā)成本合計的5%時，企業(yè)可選擇不將利息費用作為單獨扣除項目據實扣除?！ ∑髽I(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據實扣除時，應根據具體情況從多方面加以考慮。如：企業(yè)開發(fā)房地產發(fā)生借款利息多少；企業(yè)是以權益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主：相關證明文件取得的難易程度；企業(yè)所在地規(guī)定的開發(fā)費用扣除的具體比例（該比例不是一定的，稅法規(guī)定計算開發(fā)費用扣除率的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定）。還應明確，企業(yè)超過貸款期限部分和加罰的利息不允許扣除，企業(yè)在安排資金周轉時，應按規(guī)定使用貸款，盡量避免貸款逾期和罰息發(fā)生?！ ±纾撤康禺a開發(fā)企業(yè)開發(fā)一處房地產，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。通過核算可以發(fā)現：如果不提供金融機構證明，不將利息支出據實扣除，則該企業(yè)能扣除開發(fā)費用最高限額為：（1000＋1200）10%＝220（萬元）；如果提供金融機構證明，將利息費用作為單獨項目據實扣除，該企業(yè)所能扣除開發(fā)費用的最高限額為：200＋（1000＋1200）5%＝310（萬元）?？梢?，在這種情況下，該企業(yè)將利息支出作為單獨扣除項目據實扣除是更有利的選擇?！ 】傊康禺a開發(fā)企業(yè)在進行房地產項目開發(fā)規(guī)劃時，要充分考慮到土地增值稅對開發(fā)項目利潤的影響，并根據企業(yè)自身特點和開發(fā)項目特點，選擇適合本企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃方法，從而達到降低企業(yè)稅負，使企業(yè)價值最大化的目的。（明源綜合整理，資料來源中國房地產財稅咨詢網、華夏納稅人網）
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