【正文】 用社聯(lián)合社，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行山東省分行營(yíng)業(yè)，中信銀行、招商銀行、民生銀行青島分行，中國(guó)銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、招商銀行、浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、深圳發(fā)展銀行、恒豐銀行、渤海銀行、浙商銀行濟(jì)南分行，齊魯銀行，天津銀行、北京銀行、萊商銀行、威海市商業(yè)銀行、青島銀行、日照銀行濟(jì)南分行，山東省城市商業(yè)銀行聯(lián)盟，山東省農(nóng)村信用社聯(lián)合社濟(jì)南辦事處，濟(jì)南潤(rùn)豐農(nóng)村合作銀行，濟(jì)南歷城區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)、章丘市、濟(jì)陽(yáng)縣、平陰縣、商河縣農(nóng)村信用聯(lián)社抄 送：山東省銀行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部發(fā)送：局各領(lǐng)導(dǎo)，辦公室、各監(jiān)管處、政策法規(guī)處、統(tǒng)計(jì)信息處 監(jiān)管統(tǒng)計(jì)專(zhuān)刊第42期第27期（總第835期）中國(guó)銀監(jiān)會(huì)山東監(jiān)管局 2012年3月12日2011年山東省房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告■房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行：2011年，山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體平穩(wěn)，在多重調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫，調(diào)控效果明顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、土地購(gòu)置投資繼續(xù)增長(zhǎng)但增速明顯回落；房屋銷(xiāo)售面積增幅大幅回落、市場(chǎng)交易逐步放緩；四季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格松動(dòng)跡象明顯?！龇康禺a(chǎn)信貸投放：銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款保持可觀(guān)增量，增速顯著放緩；開(kāi)發(fā)貸款增速明顯低于按揭貸款；房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重略高于同期，但仍顯著低于全國(guó)平均水平?！龇康禺a(chǎn)貸款質(zhì)量：房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下遷速度加快，關(guān)注類(lèi)貸款增多，并出現(xiàn)大額不良貸款，主要分布于青島和濟(jì)南；建筑業(yè)貸款大幅增加且質(zhì)量下滑?！鲫P(guān)注問(wèn)題：房企的資金杠桿率資金杠桿率=資金來(lái)源總量/自籌資金量*100%創(chuàng)五年來(lái)同期新低，房企融資成本持續(xù)上升；多重因素疊加下房企資金鏈明顯趨緊，貸款到期風(fēng)險(xiǎn)積聚；房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的輻射連鎖反應(yīng)以及建筑業(yè)貸款變道入房企問(wèn)題值得關(guān)注?！龇康禺a(chǎn)政策導(dǎo)向：2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！笨梢灶A(yù)見(jiàn)，2012年房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策仍保持高壓態(tài)勢(shì)，調(diào)控方向和力度不會(huì)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。2011年，山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，但受限購(gòu)令、信貸控制、提高利率及增加保障型住房供給等政策綜合作用的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫，房屋銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)增速逐步放緩，調(diào)控政策效應(yīng)充分顯現(xiàn)。從緊貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)承受融資難度增加和銷(xiāo)售回款放緩雙重?cái)D壓，資金鏈明顯緊張，銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管控難度加大。一、山東房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體高位放緩，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速加快。2011年，列江蘇、廣東、遼寧、浙江之后居全國(guó)第五位，%。，仍占據(jù)主體地位，%，；，%,；，%，較同期上升11個(gè)百分點(diǎn)，增速較快；，%。（二）商品房銷(xiāo)售增速明顯減緩，房地產(chǎn)價(jià)格松動(dòng)跡象明顯。2011年，%，；，%，市場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)明顯放緩。2011年四季度，比三季度均價(jià)下降188元/平方米，這是此輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始以來(lái)，出現(xiàn)的最明顯的價(jià)格松動(dòng)。全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，2011年我省新建商品住宅中，濟(jì)寧自5月份，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)自8月份開(kāi)始進(jìn)入降價(jià)通道，但同比降幅未超5%。2011年山東省商品房累計(jì)銷(xiāo)售平均價(jià)格單位：元/平方米日期一季度二季度三季度四季度商品房銷(xiāo)售價(jià)格商品房銷(xiāo)售價(jià)格增速%%%%（三）土地投資、交易趨冷。2011年土地市場(chǎng)趨冷，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槌掷m(xù)減弱，全省土地購(gòu)置投資總額690億元，%。，%。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自籌資金占比上升，利用外資明顯增加。2011年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，%，；主要由“定金及預(yù)付款”和“個(gè)人按揭貸款”，%，；，%。，、。此外，增幅高達(dá)45%，，值得深入關(guān)注。（五）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展明顯放緩。省工商局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，全省新登記房地產(chǎn)企業(yè)4976戶(hù)，注冊(cè)資本（金），%%，%%。從發(fā)展情況看，下半年放緩趨勢(shì)更明顯。截至2011年底，注冊(cè)資本（金）4067億元，%%。（六）保障性住房建設(shè)完成既定目標(biāo)。2011年，%，其中：、，均超額完成年初制定的目標(biāo)任務(wù)。二、銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸運(yùn)行情況2011年，銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸政策明顯收緊，各行房地產(chǎn)貸款審批權(quán)限也逐步上收省行或總行，房地產(chǎn)信貸融資難度明顯加大。貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)和利率上浮幅度加大進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。從山東情況看，盡管房地產(chǎn)貸款仍保持可觀(guān)增量，但增速明顯回落，下半年，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量出現(xiàn)下滑，風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)增強(qiáng)。（一）房地產(chǎn)貸款仍維持較高增量，但增速明顯放緩。截至2011年末，全省銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額5756億元，較年初增加882億元，增幅18%。%。從增量分布看，五家國(guó)有大型銀行增加516億元，市場(chǎng)占比59%；政策性銀行增加93億元，市場(chǎng)占比11%；股份制銀行增加153億元，市場(chǎng)占比17%，較年初增速62%，增幅最快。（二）開(kāi)發(fā)貸款“剎車(chē)”跡象明顯，按揭貸款仍保持較快增速。按貸款品種分類(lèi)，，%,同比下降14個(gè)百分點(diǎn)，新增開(kāi)發(fā)貸款主要集中于股份制商業(yè)銀行和政策性銀行，%%。，%，%。（三）不良貸款余額有所增加，新增多筆大額不良貸款。2011年，；%。其中，；。需要注意的是，2011年上半年全省房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好，但下半年不良貸款有所反彈。（四）關(guān)注類(lèi)貸款大幅增加，質(zhì)量下遷加快。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下遷速度有所加快，風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn)。2011年末，，%，%。，；。從貸款質(zhì)量下遷情況看，一、二、三、下半年下遷勢(shì)頭明顯加快，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)加速上升。三、需關(guān)注的問(wèn)題近年來(lái)山東銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款持續(xù)增加，行業(yè)整體運(yùn)行質(zhì)量對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響力增大。整體判斷山東房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基本可控，但隨著政府調(diào)控加強(qiáng)和持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道收緊，局部風(fēng)險(xiǎn)有所增加，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量有所下降，應(yīng)及早重點(diǎn)防控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)非常關(guān)鍵及敏感時(shí)期，有以下幾個(gè)問(wèn)題需要引起關(guān)注：（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資成本明顯上升，貸款到期風(fēng)險(xiǎn)積聚。房企資金杠桿率的進(jìn)一步去杠桿化，意味著房企自籌資金壓力在不斷疊加，信托融資、民間借貸等高成本資金占比持續(xù)提高。目前各行對(duì)房地產(chǎn)貸款均是按照基準(zhǔn)利率上浮30%以上來(lái)執(zhí)行，有的還收取財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)或投行費(fèi)。地產(chǎn)信托資金一般的資金年回報(bào)率達(dá)15%20%，遠(yuǎn)高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本。成本升、利潤(rùn)降、銷(xiāo)量縮、現(xiàn)金流收窄，企業(yè)還款能力弱化，2012年隨著銀行貸款和部分信托類(lèi)產(chǎn)品到期，房企還本付息壓力增大，在房市持續(xù)低迷及未來(lái)走勢(shì)尚欠明朗情況下，風(fēng)險(xiǎn)向銀行轉(zhuǎn)嫁可能性增大。（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條緊繃，三重壓力短期不會(huì)消除。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張問(wèn)題突出，一些中小房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)90%，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大。一是銀行信貸融資渠道收窄，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)貸款的門(mén)檻進(jìn)一步提高，對(duì)房企實(shí)行“名單式”管理，并提高抵押品標(biāo)準(zhǔn)，中小房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取貸款難度進(jìn)一步增加。二是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受控。2011年四季度房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模顯著下降， 從全國(guó)來(lái)看，第四季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金為488億元，大大少于第三季度1139億元。三是房地產(chǎn)企業(yè)回款放緩。諸多調(diào)控措施實(shí)施以及保障房建設(shè)加力的擠出效應(yīng)使商品房成交量持續(xù)放緩，居民購(gòu)房觀(guān)望情緒濃厚，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠受阻。（三）需關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的輻射連鎖反應(yīng)。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)將帶來(lái)鋼鐵、水泥、建材、家電、建筑等10多個(gè)相關(guān)行業(yè)的連鎖反應(yīng)及銀行眾多抵押資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)復(fù)雜多元，管理難度大。，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的還貸能力將受到較大沖擊；三是土地出讓合同價(jià)款及溢價(jià)率大幅下降，以土地作為抵押物的貸款將面臨擔(dān)保能力減弱風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)主要依賴(lài)土地出讓收入償貸的融資平臺(tái)貸款產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。四是12月末，全省有425戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外提供了大額貸款擔(dān)保，比年初增加135戶(hù)，擔(dān)保貸款金額415億元，比年初增加157億元，增幅61%，需關(guān)注擔(dān)保能力弱化問(wèn)題。（四）建筑業(yè)貸款快速增長(zhǎng)，資金變道入房企問(wèn)題值得關(guān)注。今年以來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)信貸增速明顯放緩的情況下，轄區(qū)銀行業(yè)建筑行業(yè)貸款異常增長(zhǎng)。2011年末，， %。且建筑業(yè)貸款質(zhì)量明顯下滑，，%，調(diào)查發(fā)現(xiàn)建筑業(yè)貸款存在流入房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)象。日前，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布：將通過(guò)加快培育房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的知名企業(yè)、品牌企業(yè)，支持企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合、兼并、重組，豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)品種等，大力實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工程。在此背景下，更應(yīng)關(guān)注建筑業(yè)貸款挪用風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加大貸款新規(guī)推進(jìn)執(zhí)行力度，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶(hù)“名單制”管理制度，強(qiáng)化貸款合同約束與貸后資金監(jiān)控之間的聯(lián)動(dòng)。2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！笨梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)宏觀(guān)調(diào)控政策還將持續(xù)，且力度和方向不變，限購(gòu)令仍將繼續(xù)，同時(shí)不排除對(duì)限購(gòu)范圍和方式進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，以及醞釀新的調(diào)控手段等將成為2012年政策的重點(diǎn)。撰寫(xiě)：工商銀行山東省分行信貸管理部 　 劉可輝臨沂銀監(jiān)分局統(tǒng)計(jì)信息科 　 朱 紅提示：本報(bào)告所使用的有關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息來(lái)自公開(kāi)資料和相關(guān)國(guó)家職能部門(mén)，統(tǒng)計(jì)信息處力求信息及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，但對(duì)此類(lèi)信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性不做保證。發(fā)　　送：各銀監(jiān)分局，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行山東省分行，恒豐銀行，山東省農(nóng)村信用社聯(lián)合社，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行山東省分行營(yíng)業(yè)，中信銀行、招商銀行、民生銀行青島分行，中國(guó)銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、招商銀行、浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、深圳發(fā)展銀行、恒豐銀行、渤海銀行、浙商銀行濟(jì)南分行，齊魯銀行，天津銀行、北京銀行、萊商銀行、威海市商業(yè)銀行、青島銀行、日照銀行濟(jì)南分行，山東省城市商業(yè)銀行聯(lián)盟，山東省農(nóng)村信用社聯(lián)合社濟(jì)南辦事處，濟(jì)南潤(rùn)豐農(nóng)村合作銀行，濟(jì)南歷城區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)、章丘市、濟(jì)陽(yáng)縣、平陰縣、商河縣農(nóng)村信用聯(lián)社抄 送：山東省銀行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部發(fā)送：局各領(lǐng)導(dǎo)，辦公室、各監(jiān)管處、政策法規(guī)處、統(tǒng)計(jì)信息處45 / 45