【正文】 現(xiàn)在還挺有建開發(fā)區(qū)的經驗，他還沒有建大學城的經驗，他還要去繼續(xù)認識。所以說建大學城應該把教育系統(tǒng)動員起來，應該是名牌大學和投資機構共同來興建大學城。我們講了大學城辦起來那么好，為什么大學缺乏熱情呢？一個是沒有資金，二個牽扯到遷校，那么現(xiàn)在資金已經沒有問題了，很多家長都愿意拿錢買教育，但是起動大學城是需要一筆起動資金，這是需要呼吁的。但是建大學城的投資要比一般城市基礎設施投資要好得多，他的回收要比后邊這個快得多，比一般的投資大學效益大得多，最近我們國家花了大量的錢去花600億搞西部大開發(fā)，如果將來把這一部分資金拿來投入大學城，這種基礎設施它的帶動力、影響力會更大，回收能力會更強，對于教授怕遷校的思想顧慮，我看多半會擔心怕新地方、新校園基礎設施不完善，生活不方便，因為我們大學里面的老教師不少人他有的經歷就是大學下鄉(xiāng)的經歷和鄉(xiāng)間分校的經歷，那是慘不忍睹。其實我們這個國外意義上的大學城和我們現(xiàn)在概念上的鄉(xiāng)間分校完全不同，是一個高品質的新興城市，一個大學有了幾十平方米的土地，教師可以住別墅，學生可以住公寓，學生家長愿意出這個錢，學生還可以打工掙錢，教師可以買汽車，學生也可以花八百美金、一千美金買二手車，這樣才能改變我們目前大學里面校長都在騎自行車這樣一種落后的狀態(tài)。具有高素質這種居民才能夠享受到這種高素質的新加坡文明，我想大學城的思路大部分教師是歡迎的，因為現(xiàn)在很多老師在國外學習過，他們在國外呆的時間比我還長，他們知道國外的大學城是怎么回事，況且北京大學他也不是歷史上一開始就在這兒的，他也有遷校的經驗，那么北京大學在沙灘紅樓，占地我說他5000平方米可能多說了，毛主席在北大當圖書管理員的時候，李大釗在北大編新青年的時候，不是在這兒，他是在沙灘紅樓。那么，這個沙灘紅樓離天安門比較近，所以鬧五四運動的時候比較好走，幾步就到天安門廣場了。那么，現(xiàn)在的北大校園是最早清代官吏和坤的園子，私家園林，是建在一個邊遠地區(qū)背著人建的，皇上建了個頤和園他也挖了個為人民服務，那么皇上挖了個石方，他也有一個石方的磨子，那么美國人來中國辦大學，就選了這么一個和坤的園子旁邊就建了北京大學，因為那地方有水，那么1953年解放以后，實行院系合并，燕京大學和北大合并，這樣北大才遷出了京師大學堂那個地方，沙灘紅樓，遷到這個地方來，那么我們可以想象，當時遷的時候，不少的教師也是很不情愿的。因為從沙灘紅樓到遷到我們這個蠻荒質地，我們上大學還是鐵絲網圍著，更不要說53年，那么沙灘紅樓是市中心，我們這個地方乘公共汽車到市中心還要走一個小時，在現(xiàn)在情況又變化了，中關村已經成為著名的商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)展和教育發(fā)展在用地上已經形成了尖銳的矛盾，在規(guī)劃上已經形成了尖銳的沖突，從發(fā)展趨勢看這個地方已經不是辦教育的良好場所了，燈紅酒綠的喧囂之地，已經容不下學生的書桌了，我在這地方講的話，北大的老師會罵我的，我想辦大學城以后，這個老校址還可以長遠留給學校，我可以跟這個意見，一些領導人有顧慮，這個校址一遷恐怕老師不干，那么我說你不要遷，如果教師在的話，我講一定要留校址，另找一塊地，另投資，可以做別的，做高新產業(yè)園區(qū)，因為這是商業(yè)的地方，要尋找今天的為人民服務，去建設今天的北大。
我們這一代人，今天的智慧和眼光不應當遜色于三十年代的司徒雷登和五十年代我們那些老教授、老前輩們，這種大學城起步的時候土地比較低廉，不僅給開發(fā)商留下了巨大的發(fā)展空間，也為初始居民和教授們留下了家庭財產巨大增值的空間。那么在美國大學城帶動房地產增值最典型的例子就是斯坦副大學帶動了硅谷，由斯坦副大學硅谷所造成的這周圍的房地產增值是不可想象的，我去年到美國，看到美國的媒體上登了這么一個故事，一個年輕教師在四十年前在斯坦副大學園區(qū)以四千美金買了一棟房子，到前年他以400萬美元把這個房子賣掉了，增值一千倍，那么我想大學城會給教師和學生帶來比原先優(yōu)秀得多的生活環(huán)境和教學環(huán)境，并且還會使將來不少人從土地升值和房屋升值中得到收益。
第三個問題咱們再關心關心老年人問題，關心一下保險業(yè)，房地產和保險業(yè)能做什么？原先我曾經想過保險業(yè)應該參加抵押貸款保險，這個觀念已經被接受了，問題是現(xiàn)在抵押貸款保險進不去，光給別人保險，自己是拿保險費而不能夠掙抵押貸款的收益，這是保險業(yè)很惱火的，我們給他們保險，給金融業(yè)保險，壽險公司有大量的資金要用用不掉，但是為什么不讓壽險進入抵押貸款呢？因為現(xiàn)在的中國銀行已經有太多的資金。所以現(xiàn)在我們在談論住房抵押貸款證券化的問題不是時候，我不再談了，在銀行有足夠資金急著往外貸的時候，沒有必要不證券化分攤給社會，他沒有這個壓力，也沒有需要，因為分享到社會就是讓社會分享他的收益。但是保險和房地產是有新的結合點，這個結合點就是我今天向大家介紹的，也是第一次推出的東西，叫做一種新的壽險服務。
由于公房出售，形成了居民家庭財產的重要構成，如果折成現(xiàn)金計算，有些家庭的財產規(guī)模還比較大，比如說有的報紙就分析北京，北京房價高，但是北京房價高，公房房改的時候掏的錢不一定高，花10萬、8萬把房子買了，最后這個房屋可能會值80萬、90萬、100萬，有些老部長房屋值到將近200萬。所以，有的報紙登出來北京有多少多少百萬富翁，他指的就是房產，由于有了私人房產所形成的百萬富翁。但是我們發(fā)展這個說法引起了很多人的反感，很多人說我沒有百萬富翁的感覺，我每月收入還就只有一兩千塊錢，我仍然還要下午到菜市場上去看，蔫的菜才敢買，生活很困難。那么，他們的價值幾十萬、上百萬的房產因為是在現(xiàn)有的基礎下不能夠先行出售，也不能租出去掙錢，因為你不管把它賣了還是把它租出去，你自己就無家可歸。
那么套房產只能留在身后傳給子女，那么子女又有了自己的房子，子女發(fā)愁的是我怎么能夠年復一年的贍養(yǎng)父母，那么大家想想能不能把這個問題解決，那么能不能讓老年人價值幾十萬、上百萬的房產在有限的幾十年足夠的變現(xiàn)，能不能讓老年人能夠安排自己的老年生活支付能力，那么保證在社會上和在子女面前的自尊和自信，同時又能夠在有生之年始終約有著這套房產，有沒有這種辦法？
在國外已經有一個成熟的保險品種，我說的東西都不是空中樓閣，我們房地產發(fā)展很多東西就是從國外學過來的。那么國外特別是英國，這個保險品種已經成熟，就是在老年居民中推行那種房權抵押終身適用這種壽險服務，這種服務能夠把已經擁有房產權的投保人他的房產權抵押給保險公司，再按照房屋的評估值減去預期折損，加上預期增值這套復雜的計算，按照平均計算把房屋抵押為零，分攤到你這個投保人的預期壽命中去，根據(jù)這個計算按年或者按月，一般是按月，把現(xiàn)金或者支票支付給投保人，他就使這些老年人可以終生提前就使用他這些房子的銷售款，直到投保人身亡，保險公司才把這個抵押的房子收回，進行銷售和拍賣。這種制度促進了社會保障制度的成熟，同時也使保險公司極大的拓展服務領域，獲得了巨大的收益。
現(xiàn)在，這個險種完全可以引進中國，它的對象就是擁有房產的并且愿意投保的老年居民，特別是在房產值錢的地方，北京、上海、廣州，這些地方房產越之前它的效益就越大。
下面我給大家舉兩個例子，我們模擬設計一下：我們舉一個例子，張副部長，老部長，六十歲，住120米，房屋八成新，位置大約是在翠微路這一帶。中國人男性平均壽命是69歲，這里邊我還沒算北京地區(qū)包括他保健比較好的這個層次它的具體的預期壽命，我們就暫且按平均壽命來計算。那么，他的房屋評估是127萬，他的投保計算年數(shù)，他距69歲一個平均壽命還有多長時間，還有9年，在這9年里，127萬的房屋會折損多少？會折損23萬，但是預期他這個地方房屋和土地增值也會23萬，因此相互抵消不計了，那么我們就形成他這個房屋一算，按照85％來算，為什么？保險公司要有一個不可預見的計算，那么按照這個不可預見的打掉，張副部長他給付的金額就是108萬，那么108萬除以9年，那么再除以12個月，那么每個月他可以得到1萬元，那么這個1萬元再加上他的退休金1萬2，那么夠不夠老人花費？足夠了。
那么我們再舉一個例子，今年張教授，女性的壽命是72歲這么一相減就是12年，那么地理位置在周邊，雖然遠點，但是潛力大，預期12年內的折損是18萬，那么在這期間估計其會增值23萬，這都是咱們的本事計算出來的，那么相互減的話要加上5萬塊錢，我這樣計算的話，這位張教授他每個月應該得到4700多塊錢，那么我們可以想象一個退休老人每個月可以得到幾千塊、上萬塊的保險費用，而且終身源源不斷，他的生活將會得到多么大的改善，應當說明一旦他和保險公司定立了合同，這就是生死合同了，你活到100歲，保險公司也要按照這個給你，你要是買了這個保險以后兩年死了，保險公司也可以收回，當然保險公司收回的時候應該給點補償金和安慰金，那么如果收益高了還可以返還一點。這種保險對老年居民好一點，可以增加老年生活的支付能力，本來老年是收入低谷期，他可以起動他已經通過一生積蓄形成的房產金庫來補償個人消費，第二個可以接觸老年人對生活沒有保障的擔心，放心大膽的消費，心情愉快的延長壽命，而且活多久這個社會保障體系就要供養(yǎng)他多久。第三個還可以保持老年人的體面和尊嚴，和子女對他的長期尊重，因為經濟上不必靠子女撫養(yǎng)，錢多的還可以給子女寄去以補貼，這個老年人過去擔心就是擔心久病床前無孝子，這種擔心將不復存在。第四個他保證了社會弱勢群體的生活安定，也就是保障了中國的社會安定。第五個將來中國實行遺產稅，這個遺產稅可以防止繼承人由于不勞而獲而形成新的社會分配不公，一實行遺產稅這個問題就大了，日本的田中角榮死的時候，他的家產90％交了遺產稅，剩下10％是歸子女和妻子分享。那么實行了遺產稅以后，我這套保險對居民和他的家庭作用就更大了。
實行這個保險制度對于發(fā)展保險業(yè)的作用也很大，他可以使保險業(yè)現(xiàn)在是大額支付，小額分給，那么由于我們國家多年以來房屋價格是連年上升，城市土地普遍增值，短期內不會反轉，推行這種壽險制度對于保險公司贏利和資產質量的改善是很有好處的。
第三是對社會，他不是單向社會，而是一種社會工程，他把老年人的風燭殘年變成了幸福的晚年，他使年輕人也有了新的生活方式，放心花錢，不必攢錢養(yǎng)老，現(xiàn)在我們中國老百姓儲蓄率過高，不愿意消費，就是為了防老，推行這種制度的話，活多久保險公司付多久，你就不用擔心，這樣的話徹底改變了老年保障制度，那么人們?yōu)橥砟晟疃鴥π罹筒辉俪蔀楸匾?，中年人本來就屬于人生的碩果期，購買能力最強的時期，中年人現(xiàn)在不用擔心攢錢防老了，他可以去買東西，最好的辦法是買房子，再買第二套住房，一套保一個月一萬，兩套我一年兩萬，這樣的話，就把購買房產形成一種養(yǎng)老儲蓄，那么這種制度對保險發(fā)展、社會穩(wěn)定、家庭和睦都有重大的作用和影響。
那么第四個，關于房地產業(yè)可以和發(fā)展信息產業(yè)相結合，加速社區(qū)信息化建設。通過產業(yè)間的合作，來解決最后一公里的入戶問題，這個數(shù)字社區(qū)將帶來巨大的財富，那么對小區(qū)形成了終端服務以后，對小區(qū)服務可以開展網上購物等等，也可以促進房地產業(yè)從傳統(tǒng)產業(yè)向新興產業(yè)專辦。
最后一個就是關于和建立個人信用相結合的問題，發(fā)展房地產業(yè)現(xiàn)在已經有條件和發(fā)展銀行對居民的金融服務和建立個人信用相結合。因為現(xiàn)在老老百姓不少都有了個人的家產，那么由于這樣的情況，就造成了居民過去單一家庭財產就是金融，就是長期儲蓄、短期存款。現(xiàn)在主要的或者大部分變成了一種固定的房屋，那么以房屋產權抵押那么就可以建立一種有效的個人信用，那么去年在上海推行了老百姓信用制度的考察，他們考察的第一批是有信用，有信用是什么意思？就是你借了錢還能還錢，這就是有信用，他們考察的這一批人都是屬于抵押貸款開始還帳的人，因為居民很少有買別的東西去借款的。這樣的話，老百姓在房產的基礎上就有了信用，有了信用就可以有效增強居民購買其他產品的支付能力。
我講了這么幾點，可以看出房地產業(yè)和其他產業(yè)相結合有著廣闊的創(chuàng)新空間，對于培育內需市場，有效的擴大內需，將可以起到一舉多得的作用，那么從這里可以看到房地產業(yè)不光是一門生意，也是一門學問。
房地產業(yè)在我們國家發(fā)展時間還不長，國外有很多成熟的經驗值得吸收和引進，國內產業(yè)發(fā)展中也還有很多的新事物、新問題，有待于研究和解決。所以，最后我要說這樣一句話，我認為房地產學院派是天地廣闊，大有作為的。
好，我就講這些，謝謝大家。
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