【正文】 高峰計(jì)算，日本的地價(jià)直線跌落了80％。這將日本經(jīng)濟(jì)拖入了幾乎看不到希望的長(zhǎng)期停滯階段。日本的泡沫歷史印證了資產(chǎn)市場(chǎng)一句古老的格言：漲了還能再漲，但跌了也還能再跌。在更加“人多地少”的香港，土地資源的極其有限性及港府對(duì)土地供應(yīng)的控制，讓香港人養(yǎng)成了一種根深蒂固的土地崇拜?？梢杂∽C這種崇拜的一個(gè)事實(shí)是，不僅地產(chǎn)股票市值占有香港股市10％以上的絕對(duì)份額，地產(chǎn)公司也一直被視為最為穩(wěn)定的籃籌。然而，在1997年香港地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰之后，到2002年短短5年之中，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌了70％。因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)首例SARS而一舉成名的香港淘大花園，1997年的價(jià)格是4000港元/平方英尺，而最低的時(shí)候只有1400港元/平方英尺。1997年之后香港地產(chǎn)暴跌的歷史第一次也決定性地打穿了香港人“房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌”的土地幻覺(jué)。驚人一致的是，在中國(guó)目前也有類(lèi)似的信念開(kāi)始流行：房地產(chǎn)是永不凋零的事業(yè)，因?yàn)榈仄び肋h(yuǎn)是在減少的。但就在離南京30公里的地方，每畝年租金僅100元的土地仍然大量存在。所以，真實(shí)的情況是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并無(wú)稀缺之虞。位于中國(guó)人口最為稠密的長(zhǎng)江三角洲的南京都如此，說(shuō)明中國(guó)可供城市化的土地資源仍然相當(dāng)寬裕。至少它不像有些渲染得那么緊缺。大量學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)的城市化趨勢(shì)以及城市化的欠帳對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的拉動(dòng)作用，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得以長(zhǎng)期興旺的一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，我們始終無(wú)法在房?jī)r(jià)上漲和城市化之間建立邏輯上的聯(lián)系。而且，其他國(guó)家的在城市化過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)似乎也并不支持這種結(jié)論。 　　在中國(guó)，一種直觀的對(duì)比非常深入人心：即使房地產(chǎn)價(jià)格下跌，下跌的空間也不大，因?yàn)樯虾５慕^對(duì)價(jià)格與東京和香港相比還差得很遠(yuǎn)。這種說(shuō)法顯然不能給我們帶來(lái)多少安慰，因?yàn)樯虾＜炔皇窍愀?，更不是東京。原因在于它們有著完全不同的收入水平。雖然有人總是特別樂(lè)于把上海當(dāng)作東京及香港一樣的所謂國(guó)際大都市。但上海顯然只是中國(guó) 一個(gè)發(fā)展中國(guó)家中的上海，除非它成為中國(guó)的一塊飛地。 　　無(wú)論在需求還是供給方面，我們都很難為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格如此暴漲找到堅(jiān)實(shí)的理由。唯一的理由可能是，中國(guó)的貨幣擴(kuò)張。在2004年6月末，M2/GDP的比例，在中國(guó)已經(jīng)達(dá)到200％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他國(guó)家。這可能暗示，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)被當(dāng)作宣泄通貨膨脹的一個(gè)渠道。不過(guò)，貨幣體系中過(guò)剩的流動(dòng)性，從來(lái)就是喜新厭舊的，它們可能迅速?gòu)囊呀?jīng)嚴(yán)重脫離價(jià)值的房地產(chǎn)中撤出而找到新的目標(biāo)。如果是那樣，房地產(chǎn)的大起大落就可能更加突然。 2，清算的時(shí)刻正在臨近 　　(提要：投機(jī)市場(chǎng)最瘋狂的心理驅(qū)動(dòng)機(jī)制已經(jīng)啟動(dòng)，在這個(gè)時(shí)候，泡沫已經(jīng)發(fā)出了最致命的誘惑，它會(huì)像“牧師勸人搬到天堂”一樣輕易俘虜人們的心智，并吸附著金錢(qián)潮水般向它涌去。 ) 測(cè)定泡沫已屬不易，預(yù)測(cè)泡沫破裂的具體時(shí)間則更是名聲的一種冒險(xiǎn)。因?yàn)轭A(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)而損害了名聲的名人，前有在2003年6月就預(yù)測(cè)“房地產(chǎn)冬天來(lái)了”的任志強(qiáng)，最近則有近年來(lái)中國(guó)內(nèi)地聲名大躁的投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠。 　　2004年10月，謝國(guó)忠在“有史以來(lái)最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂”的文章中聲稱(chēng)，上海這個(gè)有史以來(lái)最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂。他斷言，泡沫破裂的時(shí)間“僅僅是幾個(gè)月，而不是一年”。然而，大半年過(guò)去之后，謝國(guó)忠并沒(méi)有看到泡沫的破裂，倒是看到了來(lái)自同學(xué)的抱怨。去年十月，謝的一位同學(xué)在聽(tīng)信謝國(guó)忠的預(yù)測(cè)之后，停止了炒房。但這之后，上海的房子仍然在發(fā)了瘋地上漲，他向謝國(guó)忠抱怨道：“因?yàn)槟?，我失去?0％的收益?！敝x在講述這個(gè)故事的時(shí)候，悄悄地對(duì)自己的預(yù)測(cè)做出了修正，并盡量淡化自己可能留下的笑柄。 　　謝國(guó)忠是靠預(yù)測(cè)吃飯的，名聲比任志強(qiáng)來(lái)得更要緊。之所以敢如此鐵口直斷，肯定是發(fā)現(xiàn)了某種強(qiáng)有力的泡沫崩裂的跡象。但謝國(guó)忠在做出正確判斷的同時(shí)，卻將泡沫的破裂的時(shí)間預(yù)測(cè)得如此具體，顯然是犯了一個(gè)投資預(yù)測(cè)的大忌。如果他能夠像王建那樣，一家伙預(yù)測(cè)十年，那么謝的名聲就會(huì)安全得多。因?yàn)榈侥莻€(gè)時(shí)候，人們可能早就忘記了這件事情。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，謝國(guó)忠不僅是極其出色的，而且也是相當(dāng)坦率的，但從來(lái)就不服從于理性的投資市場(chǎng)，最喜歡作弄的就是優(yōu)秀的智力。 　　但不管泡沫破裂的精確時(shí)間如何難以預(yù)知，我們還是可以憑借一些投資市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)去揣摩我們與最后時(shí)刻的接近程度。 　　在中國(guó)的許多大城市中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資品和投機(jī)品大概是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。既然如此，我們就可以按照投資品的方式去衡量房地產(chǎn)偏離投資價(jià)值的大致水平。 　　一個(gè)被廣泛使用的衡量房地產(chǎn)投資價(jià)值的尺度是所謂的租售比，即房地產(chǎn)售價(jià)與房地產(chǎn)月租賃價(jià)格之間的比較。這非常像衡量股票投資價(jià)值的所謂市盈率指標(biāo)，即衡量多長(zhǎng)時(shí)間投資可以收回本錢(qián)。一般的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，租售比的正常范圍應(yīng)該在100－230之間。以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量，中國(guó)許多大城市的租售比正在日益偏離投資價(jià)值。有調(diào)查顯示，目前北京、上海、杭州等地的租售比分別達(dá)到300，360和470的高危水平。這意味著在這三個(gè)城市，投資房地產(chǎn)收回本錢(qián)的時(shí)間分別需要25年、30年和40年。即便不考慮長(zhǎng)期利率風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)比例也顯然已經(jīng)嚴(yán)重偏離投資價(jià)值。 　　中國(guó)股市中的高市盈率也曾經(jīng)一度被人借口國(guó)情特殊而宣布為合理，但最后還是無(wú)奈而又殘酷地走上漫漫的價(jià)值回歸之路。中國(guó)樓市的奇高的租售比，應(yīng)該會(huì)有同樣的命運(yùn)。 　　讓人不解的是，在一些中國(guó)城市中，房?jī)r(jià)與租金不僅沒(méi)有追隨房?jī)r(jià)上升而上漲，而且處于奇怪的反向運(yùn)動(dòng)中。中國(guó)央行副行長(zhǎng)吳曉靈就透露，從1998年到2004年，青島房?jī)r(jià)上漲了50%多，而房租卻離奇地下降了7%。如果我們將青島這樣的城市看作股市中的二、三線股票的話，那么二、三線股票的率先反轉(zhuǎn)，往往意味著像上海、北京這樣的績(jī)優(yōu)股票也在醞釀反轉(zhuǎn)趨勢(shì)。當(dāng)然，這只是一種形象的比較，而不是一種邏輯上的推論。但關(guān)鍵是，租售比的急劇攀升，會(huì)使得人們的行為發(fā)生逆轉(zhuǎn)。人們會(huì)更多地選擇租房而不是買(mǎi)房。事實(shí)上，隨著租售比的上升，第一批“聰明人”已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)。一位年輕人就在網(wǎng)上宣布，他已經(jīng)在2005年4月將“上海惟一自住的房子賣(mài)了”，原因在于，他發(fā)現(xiàn)賣(mài)掉現(xiàn)有的房子而轉(zhuǎn)為租房不僅改善了居住條件，而且收益頗豐。當(dāng)像上面這個(gè)青年一樣的“聰明”人越來(lái)越多的時(shí)候，住房的供給就會(huì)大量上升。價(jià)格下跌的循環(huán)可能就開(kāi)始了。 　　與股市高度雷同的是，在“第一批聰明人”產(chǎn)生的同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最后一批博傻者也開(kāi)始出現(xiàn)了。漏夜排隊(duì)領(lǐng)號(hào)已是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中屢見(jiàn)不鮮的現(xiàn)象，但帶著帳篷排隊(duì)一個(gè)月的購(gòu)房者恐怕還是第一次見(jiàn)到。這無(wú)異于表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最瘋狂的博傻者已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)。第一批“聰明人”的離開(kāi)和最后一批（往往也是最瘋狂的）博傻者的進(jìn)場(chǎng)，一直是觀測(cè)股市的市場(chǎng)氣氛以及趨勢(shì)變化的一個(gè)重要的經(jīng)驗(yàn)性窗口，這個(gè)窗口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能具有同樣的價(jià)值。 　　2003年年初時(shí)候，上海人一見(jiàn)面就問(wèn)：“買(mǎi)樓了嗎？”這在當(dāng)時(shí)已經(jīng)被列為房地產(chǎn)過(guò)熱的警訊，而到了2005年初，一位久居上海的朋友給我打電話的時(shí)候，辟頭第一句話就是：“不得了，上海人手上已經(jīng)沒(méi)有現(xiàn)金了，全用來(lái)炒樓了?！蔽业倪@位朋友置身投資市場(chǎng)15年之久，熟讀過(guò)金融史上所有的泡沫經(jīng)典。他是在暗示，上海本地人作為最后的接盤(pán)者已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)。 　　在上海人傾城而出開(kāi)始集體炒樓的時(shí)候，農(nóng)民工據(jù)說(shuō)也找到了更為輕松的職業(yè)，他們替炒家排隊(duì)，一夜的收入可以達(dá)到100～200元不等，這比他們?cè)诠さ厣享斨胰账鶔甑腻X(qián)要多得多。這些都是在任何一個(gè)投機(jī)泡沫崩裂前經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象。 　　2003年初期的統(tǒng)計(jì)表明，中國(guó)有超過(guò)300家公司沾手地產(chǎn)，占當(dāng)時(shí)上市公司的25％以上。海爾開(kāi)始搞房地產(chǎn)了，TCL開(kāi)始搞房地產(chǎn)了，就連聯(lián)想這樣的房地產(chǎn)外行也開(kāi)始進(jìn)入了。這被人們稱(chēng)之為房地產(chǎn)中的“三外”現(xiàn)象，即“外行搞房地產(chǎn)、外來(lái)人搞房地產(chǎn)、外來(lái)資金搞房地產(chǎn)”。這與1999年之后，中國(guó)全民炒股，大量上市公司涉足股市的情景何其相似乃爾。我的一位熟人，在2003年的時(shí)候還汲汲營(yíng)營(yíng)于一家裝修公司，2004年再見(jiàn)面的時(shí)候卻在一夜之間變成了房地產(chǎn)大亨。而我的一位朋友的朋友，兩三年之前還在蘇南某市的一個(gè)單位上班，轉(zhuǎn)眼之間就在蘇州的房地產(chǎn)中積累了幾千萬(wàn)身家。中國(guó)仿佛又重新回到了一個(gè)“輕松賺錢(qián)”的時(shí)代。在我們身邊，突然間流傳起那么多的暴富故事，已經(jīng)不是第一次了。1990年年代初期南方地產(chǎn)熱的時(shí)候是一次，中國(guó)股市1999年牛市的時(shí)候又是一次，而每一次之后，由于最高峰介入而導(dǎo)致的破產(chǎn)故事總是同樣的多。當(dāng)然，國(guó)有銀行找不到債主而疲于奔命的情形更是俯拾皆是。 　　從1999年正式啟動(dòng)算起，中國(guó)的房地產(chǎn)牛市已經(jīng)延續(xù)了6年。其間，房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作過(guò)各種概念，從“拉動(dòng)內(nèi)需論”到“消費(fèi)升級(jí)論”，再到“城市化論”，這幾乎與中國(guó)證券市場(chǎng)中的“為國(guó)企解困論”到“資產(chǎn)重組論”，再到“價(jià)值發(fā)現(xiàn)論”的概念炒作歷史完全同構(gòu)。這可能不僅僅是一種巧合。而所有中國(guó)證券市場(chǎng)的投資者都知道，概念窮盡之后將會(huì)出現(xiàn)什么。另外一個(gè)值得提及的巧合是，日本地產(chǎn)泡沫從1985年開(kāi)始到1991年達(dá)到頂峰，大約也持續(xù)了六年。在中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)六年的牛市中，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了將近3倍。無(wú)論是時(shí)間的長(zhǎng)度，還是房?jī)r(jià)的升幅都已經(jīng)足以構(gòu)成一場(chǎng)完美的崩潰。 　　由于中央政府的預(yù)警，2004年初開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)熱的標(biāo)志性城市上海的樓價(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)短暫的徘徊，但到了秋天之后，房地產(chǎn)開(kāi)始“井噴”式的上漲，有報(bào)道稱(chēng)，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)三個(gè)月漲6000元的情形。這種走勢(shì)與1996年12月到1997年5月中國(guó)證券市場(chǎng)的走好有一比。這可能預(yù)示，投機(jī)市場(chǎng)最瘋狂的心理驅(qū)動(dòng)機(jī)制已經(jīng)啟動(dòng)，在這個(gè)時(shí)候，泡沫已經(jīng)發(fā)出了最致命的誘惑，它會(huì)像“牧師勸人搬到天堂”一樣輕易俘虜人們的心智，并吸附著金錢(qián)潮水般向它涌去?？磥?lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最壯觀，最令人嘆為觀止的時(shí)候正在到來(lái)，然而，這可能也是多頭最壯烈的時(shí)候。 　　測(cè)定房地產(chǎn)溫度的方法多種多樣，有些憑理論，有些憑經(jīng)驗(yàn)，有些用這種方法，有些用那種方法，但沒(méi)有任何一種具有令人信服的解釋力，也沒(méi)有任何一種沒(méi)有遭到過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)牛市經(jīng)歷的嘲笑。我們沒(méi)有謝國(guó)忠那樣的理性自負(fù)，敢于將時(shí)間預(yù)測(cè)得如此精確，不過(guò)，當(dāng)所有的理論指標(biāo)，所有的經(jīng)驗(yàn)判斷都開(kāi)始趨向負(fù)面的時(shí)候，我們就可以說(shuō)：中國(guó)房地產(chǎn)最后清算的時(shí)間已經(jīng)快步向我們走來(lái)。15 / 1