【正文】 0%標準客房每間凈面積不小于25平方米（不含小過道及衛(wèi)生間），擁有獨立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。擁有智能化管理系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與別墅區(qū)）、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設(shè)備設(shè)施。擁有性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。擁有先進的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會議及商務(wù)中心設(shè)施，其中會議廳面積不小于180平方米。擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。擁有符合高星級酒店標準的停車場地（所）。（三） 酒店設(shè)計設(shè)想與建議根據(jù)思茅市擬建三星級標準園林式賓館區(qū)塊示意圖及思茅市旅游市場調(diào)查結(jié)果和酒店建設(shè)基本思路，結(jié)合國家有關(guān)的規(guī)范、標準進行本酒店的設(shè)計。遵循“天地人和”及“以人為本”的原則，實現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿足現(xiàn)代生活水準需要的最佳效果?？傮w布局酒店總體布局擬呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，使之成為名副其實的公園一部分和一個特殊的景區(qū)與亮點。賓客主入口擬設(shè)南、北二處，整個酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢，客貨員工互不干擾。同時，為滿足日益增多的車流量，要求建有足夠的停車泊位，并能有部分室內(nèi)停車位，必要時可設(shè)計成封閉式停車庫。建筑設(shè)計根據(jù)思茅市主管部門提出的建造“園林式”酒店的要求，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點，酒店建筑層數(shù)以五～六層的多層建筑為主，主樓不設(shè)地下室，底層除必須設(shè)置的經(jīng)營用房外，可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房及停車庫。部分為二～三層的低層建筑。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號的現(xiàn)代建筑造型，建筑群體以分散與集中相結(jié)合，并以相對集中為主。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接。根據(jù)市場定位，酒店經(jīng)營的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的五大功能：⑴ 綜合性住宿接待功能。為能適應(yīng)市場需要，客房區(qū)總計設(shè)20間（套）左右，宜有普通客房區(qū)以接待一般會議和旅游團隊之用，可略低于三星級標準（骨架部分盡量少變），標準客房區(qū)為80%；豪華客房區(qū)即商務(wù)樓層區(qū)（行政樓層），總數(shù)可控制在20%左右，它應(yīng)有獨立的接待、商務(wù)、會議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以單床房為主；⑵ 綜合性會議等公共活動功能。建議設(shè)置專用中型會議廳一間，面積180平方米左右， 5米）。⑶另設(shè)咖啡廳、大堂吧等?？Х葟d（兼早餐自助餐）100平方米左右，大堂吧約150平方米左右。⑷ 舒適、先進的健康娛樂功能。書店、鮮花店、餅屋、商場、精品商店和美容美發(fā)中心及足浴按摩中心。健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計中要注意區(qū)域劃分的獨立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場需求的變化。⑸ 政府接待和會議功能。政府接待是一塊較大的市場，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。具體使用功能已包括在各項經(jīng)營內(nèi)容中，但在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨立性和安全性的要求，例如會見室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；大會議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨通道；套房不宜設(shè)在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設(shè)政府接待辦公室。與上述經(jīng)營功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：① 前廳是酒店的門面，面積控制在150平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)星級酒店的氣勢。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線要通暢。② 工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動對賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房，并附設(shè)員工服裝間。③ 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營區(qū)域，行政辦公可按對賓客服務(wù)和對內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來為主二類，前者宜設(shè)在前廳附近，后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨立設(shè)置通道。④ 員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為10人左右，男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂、獨立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。（四） 投資估算酒店按照1000平方米的建筑面積、20間（套）客房外加16間獨立產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的投資進行計算，一次投入費用初步估算如下：土建工程：1000平方米600元/平方米＝60萬元給排水及鍋爐工程：1000平方米200元/平方米＝20萬元強電工程：1000平方米280元/平方米＝28萬元弱電工程：1000平方米120元/平方米＝12萬元暖通空調(diào)工程：1000平方米200元/平方米＝20萬元電梯：20萬元道路、圍墻、庭院綠化：15萬元室內(nèi)裝修：1000平方米300元＝30萬元質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費：10萬元設(shè)計及咨詢費：10萬元開辦費用（包括餐飲、洗衣、娛樂、客房等設(shè)備設(shè)施費及員工服裝、培訓(xùn)等費用）：8萬元不可預(yù)見費：5萬元購買土地費用：60萬元總計：298萬元（五） 投資效益預(yù)測（年度經(jīng)營效益測算）產(chǎn)權(quán)式酒店一次性收益：16間 1600元/平方米25平方米＝64萬元商鋪出售一次性收益：200平方米10000元/平方米=200萬元年度經(jīng)營效益測算單位:萬元項目 金額 測算依據(jù)客房收入20間80元/天365天70%＝41餐飲收入 20 大堂吧、咖啡廳：20座25元/人365天25%＝保健按摩：30元/人10人365天＝11棋牌室：4間40元/天365天80%＝ 減：營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 娛樂： 20%＝：(－)5%＝城建稅 (7%)＝教育費附加 (4%)＝營業(yè)稅金及附加合計 減：營業(yè)成本 餐飲成本 2058%＝康樂成本 1130%＝其他成本 50%＋20%＝減：各項費用 工資及福利費用 6 工資：10人500元/月12月＝6福利：650%＝3 (包括:職工養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、大病保險、工傷保險、生育保險、糧食補償金、住房公積金、教育統(tǒng)籌基金、工會經(jīng)費等及其他有關(guān)職工福利費)能源費用 營業(yè)收入的10% 營業(yè)收入的2%營業(yè)部門費用 營業(yè)收入的7%（包括：客用品、免費食品、裝飾費用、清潔用品、賣房傭金、布草、器皿、酒吧費用、布草洗滌費、音樂娛樂費、印刷費、廚房用具、園林綠化費用等）市場推廣費用 營業(yè)收入的2%一般管理費用 營業(yè)收入的7%（包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓(xùn)費用、工作餐費、工作服裝費及不可預(yù)見費用等）各項費用合計 營業(yè)利潤（GOP）實際投資=總投資298萬元產(chǎn)權(quán)式酒店一次性收益64萬元商鋪出售一次性收益200萬元=34萬元投資回收期=34萬元247。=(年)投資回報率=%五、結(jié)論通過以上各項研究分析及測算，結(jié)果表明：無論是從旅游市場發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從酒店日后的經(jīng)營效益和投資風(fēng)險等方面來看，建造思茅陽光君悅假日酒店項目都是比較有利的，不但預(yù)計經(jīng)營效益良好，而且投資回報期非常短，所以是值得建造的。從社會效益來看，本項目如果正常經(jīng)營，此外酒店還能為當(dāng)?shù)靥峁┎糠謩趧泳蜆I(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對當(dāng)?shù)卣木薮笾С趾蛶椭? 可以說，思茅陽光君悅假日酒店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店的消費市場非常廣闊，它在思茅地區(qū)的率先推出也必將在當(dāng)?shù)匾疝Z動，同時也可彌補思茅大飯店投資大、回報期長的不足，無論是其社會效益還是經(jīng)濟效益都是非常明顯的。 綜上所述，我們的結(jié)論是：建造思茅陽光君悅假日酒店，無論是社會效益還是經(jīng)濟效益都非常地明顯，因此這是一個建造可行性很強的項目。9 / 9