【正文】 程規(guī)劃許可證、銷售許可證、投資計(jì)劃、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。(8)土地在條件許可的情況下，可發(fā)做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。六、法務(wù)知識：商品房必須按套銷售嗎？可不可以分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅的做法，違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。因此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。商品房銷售廣告、宣傳資料可以認(rèn)定為合同內(nèi)容嗎？一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是合同的一部分。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房可以按什么樣的方式計(jì)價(jià)銷售？商品房可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)銷售。開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)如何處理？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)什么是不可抗力？不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。它包括自然現(xiàn)象和社會(huì)現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、海嘯，社會(huì)現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。商品房面積由誰來申請測繪？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。廣告和樣板間的內(nèi)容與實(shí)際交付的房屋不符，應(yīng)如何處理？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。另外，為了解消費(fèi)者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《商品房銷售管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。商品房現(xiàn)售應(yīng)符合那些條件？商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。房產(chǎn)商要對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。購房人以商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)為由，可以請求法院確認(rèn)合同無效嗎？購房人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。但是合同雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，按照約定處理，但如果合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。1商品房面積誤差如何處理？出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人不得請求解除合同；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息的。如果買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。1法律對于商品房廣告中關(guān)于價(jià)格有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。1法律對于商品房廣告中關(guān)于項(xiàng)目位置有什么規(guī)定？表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。1法律對于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。1法律對于商品房廣告中關(guān)于面積有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。1法律對于商品房廣告中關(guān)于效果圖片有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。1法律對于商品房廣告中關(guān)于貸款有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。1房地產(chǎn)廣告中不得含有的內(nèi)容：（1）不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚；（2）預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；（3）不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；（4）不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；（5）不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。1房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明什么事項(xiàng)？（1）開發(fā)企業(yè)名稱；（2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（3）預(yù)售或者銷售許可證書號。但是廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)一、人事制度（一）聘用與離職新員工報(bào)到手續(xù)：?交驗(yàn)學(xué)歷證書、戶口本、身份證及其崗位要求的其他證件的正本（如會(huì)計(jì)證等），并收存上述相關(guān)證件復(fù)印件各一份及一寸彩色免冠近照8張；?交付原工作單位開具的《終止勞動(dòng)合同書》或《離職證明》； ?交付公司指定的醫(yī)療定點(diǎn)醫(yī)院出具的體檢合格證明（或由公司人力資源部將體檢結(jié)果由指定醫(yī)院取回后分送至各二級公司人資部門），錄用員工的體檢費(fèi)到各部門內(nèi)勤處報(bào)銷；?交付人力資源部指定的其它資料；?填寫《錄用員工登記表》；?簽訂《勞動(dòng)合同》及《保守公司商業(yè)機(jī)密承諾書》；?簽訂《新員工服裝代購委托協(xié)議書》；?辦理員工胸卡、發(fā)放司標(biāo)；?地產(chǎn)公司人力資源部或二級公司人力專員（以下簡稱“人資部門”）填寫《新增員工登記表》；?人資部門按《地產(chǎn)公司員工人事檔案管理辦法》為新員工建檔，并錄入員工電子檔案。注: 新員工入司日期為參加公司人力資源部組織培訓(xùn)的具體日期，即依據(jù)《員工報(bào)到證》底部標(biāo)明的日期。如新員工培訓(xùn)后仍須回原工作單位交接工作或由于其它原因不能及時(shí)到崗的，以實(shí)際報(bào)到日期為入司日期。員工的個(gè)人信息有更改或補(bǔ)充時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向所在公司人資部門申報(bào)變更或聲明，以確保與員工本人有關(guān)的各項(xiàng)權(quán)益。?姓名、身份證號碼；?家庭地址和電話號碼；?婚姻狀況及家庭成員狀況；?學(xué)歷教育情況；?公司內(nèi)的特殊（親屬）關(guān)系；?業(yè)務(wù)合作單位內(nèi)的特殊（親屬）關(guān)系；?其他個(gè)人認(rèn)為有必要知會(huì)公司的個(gè)人信息。人事關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn)：按照《勞動(dòng)法》的相關(guān)規(guī)定，所有新入司員工在報(bào)到時(shí)都應(yīng)與原用人單位終止勞動(dòng)合同，并于三十日內(nèi)將人事關(guān)系轉(zhuǎn)入公司指定的當(dāng)?shù)貏趧?dòng)人事部門并向所在公司人資部門提供調(diào)轉(zhuǎn)人事關(guān)系證明（農(nóng)、漁業(yè)戶籍員工除外）。逾期不能轉(zhuǎn)入者，如屬特殊情形，需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可留任。保險(xiǎn)關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn)：新進(jìn)人員于報(bào)到后三十日內(nèi)將保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)入公司，由公司按照《勞動(dòng)法》的有關(guān)規(guī)定于試用期第一個(gè)月開始為其繳納“三險(xiǎn)一金”。逾期不能轉(zhuǎn)入者，如屬特殊情形，需提供繳納證明，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可留任。勞動(dòng)合同的簽訂?新員工應(yīng)于報(bào)到當(dāng)日持原工作單位開具的《終止勞動(dòng)合同書》或《離職證明》在人資部門簽訂勞動(dòng)合同，如有特殊情況，當(dāng)日不能辦理的，則必須在10日內(nèi)簽訂完畢；?新員工勞動(dòng)合同期限三年，其中含試用期三個(gè)月。勞動(dòng)合同起始日期以報(bào)到證日期為準(zhǔn)，終止日期為合同到期當(dāng)月最后一天。如某員工報(bào)到證日期為2004年2月9日，則其勞動(dòng)合同起止日期為2004年2月9日至2006年2月28日。?正式員工勞動(dòng)合同到期，公司如留任，將與其續(xù)簽勞動(dòng)合同，續(xù)簽期限為一年（人資部門須在勞動(dòng)合同期滿前15天辦理續(xù)簽手續(xù)）。員工轉(zhuǎn)正考核的辦理?地產(chǎn)公司人力資源部每月25日以通知形式公布參加下月轉(zhuǎn)正考試員工名單，并于每月5日（遇節(jié)假日、休息日順延）組織當(dāng)月轉(zhuǎn)正考試。?試用期員工（入司二個(gè)月員工）按通知要求在規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)參加由地產(chǎn)公司人力資源部統(tǒng)一組織安排的轉(zhuǎn)正考試，如遇外派離津情況，需提前向人力資源部提出延期考試申請。?轉(zhuǎn)正考試成績在70分（含70分）以上為合格，轉(zhuǎn)正考試成績合格的試用期滿三個(gè)月的員工到人資部門領(lǐng)取并填寫《員工轉(zhuǎn)正申請表》，并按相關(guān)程序分別由部門經(jīng)理、主管副總經(jīng)理簽字審批，審批合格后由人力資源部以通知形式進(jìn)行公布。轉(zhuǎn)正考試成績不及格的試用期員工，公司將延期一個(gè)月補(bǔ)考，補(bǔ)考成績?nèi)圆患案?，將予以辭退。員工異動(dòng)員工發(fā)生職務(wù)異動(dòng)，需向人力資源部或二級公司人力專員申領(lǐng)并填寫《員工異動(dòng)審批表》，需經(jīng)調(diào)出部門的部門經(jīng)理和主管副總簽字批準(zhǔn)，報(bào)人資部門會(huì)簽。,需經(jīng)調(diào)出公司的部門經(jīng)理和主管副總簽字批準(zhǔn)，報(bào)人資部門會(huì)簽，調(diào)入公司部門經(jīng)理簽字批準(zhǔn)，報(bào)人資部門會(huì)簽。，需經(jīng)調(diào)出部門的部門經(jīng)理、主管副總簽字批準(zhǔn)后，報(bào)人資部門會(huì)簽后，報(bào)地產(chǎn)人力資源部。D.《員工異動(dòng)審批表》完成審批程序后，異動(dòng)員工應(yīng)填寫《離職（調(diào)動(dòng)）工作交接表》并辦理相關(guān)工作交接手續(xù)，及時(shí)報(bào)送人力資源部或異動(dòng)員工所屬二級公司存檔，并辦理相關(guān)人事檔案及保險(xiǎn)關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。員工離職員工離職包括：辭退（含開除）、辭職、勞動(dòng)合同期滿不再續(xù)簽員工申請辭職，由員工本人提前一個(gè)月填寫《員工辭職申請表》及《離職審批表》；公司辭退（開除）員工，由用人部門經(jīng)理提前一個(gè)月填寫《離職審批表》；員工合同到期不續(xù)簽,由不續(xù)簽的一方填寫《離職審批表》?！峨x職審批表》需經(jīng)主管副總經(jīng)理審核后報(bào)人力資源部會(huì)簽、總經(jīng)理批準(zhǔn)。人力資源部應(yīng)安排與離職員工進(jìn)行離職面談，了解辭職具體情形及原因，征詢其對公司的意見?！峨x職審批表》完成審批程序后，離職員工應(yīng)按“離職員工工作交接單”內(nèi)容辦理工作交接手續(xù)，并及時(shí)報(bào)送人力資源部或二級公司人力專員，由人力資源部存檔并辦理檔案調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。（詳細(xì)流程參見《員工離職實(shí)施細(xì)則》）員工的離職未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自離崗，否則以曠工論。（二）薪酬福利（一）薪酬薪酬構(gòu)成：員工現(xiàn)金年收入包括固定收入和浮動(dòng)收入兩部分。（1）固定收入=崗位工資+工齡工資+異地津貼A、崗位工資：公司實(shí)行月薪制，崗位薪金是固定收入的主要組成。B、工齡工資：新員工進(jìn)入公司工作，試用期轉(zhuǎn)正后可以享受每月200 元的工齡工資，以入司日為工齡工資起算日，每滿一年增加200元，三年以上不再累計(jì)。部門經(jīng)理級（含）以上人員均不享受工齡工資。員工若屬于從公司離職后重新進(jìn)入公司的情況，其工齡將從最近一次進(jìn)入公司起計(jì)算。C、異地津貼：公司為派往異地工作的員工給予異地津貼， 總經(jīng)理助理級（含）以上人員和派往戶籍地的員工均不享受此項(xiàng)津貼。（2）浮動(dòng)收入以獎(jiǎng)金體現(xiàn)，包括季度獎(jiǎng)、半年獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng)等，由公司根據(jù)考核指標(biāo)完成情況隨時(shí)調(diào)整。（3）公司依政府規(guī)定替員工代扣代繳個(gè)人所得稅。發(fā)薪日期和支付方式：公司按員工的實(shí)際工作天數(shù)支付薪金，付薪日為每月8日，支付上月26日至當(dāng)月25日的薪金。若付薪日遇節(jié)假日或休息日，則在最近的工作日支付。公司將在每月付薪日前將薪金轉(zhuǎn)入以員工個(gè)人名義開立的中國農(nóng)業(yè)銀行存折帳戶內(nèi)。 （二）福利：社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金公司依政府規(guī)定，自員工入司滿一個(gè)月后為員工購買社會(huì)保險(xiǎn)，包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)以及住房公積金，應(yīng)由員工個(gè)人承擔(dān)部分每月從員工工資中扣除。具體險(xiǎn)種、繳交比例依各地社會(huì)保險(xiǎn)政策不同而有所不同，可向人力資源部及所在二級公司人力專員咨詢。每月15日繳納當(dāng)月住房公積金，每月25日繳納次月保險(xiǎn)費(fèi)用。每月15日前進(jìn)入公司員工，其當(dāng)月保險(xiǎn)由公司次月補(bǔ)繳；15日后進(jìn)入公司員工，當(dāng)月保險(xiǎn)費(fèi)用自行繳納。員工入司滿一個(gè)月后，因個(gè)人原因不能將保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移到公司，致使公司不能繳納社會(huì)保險(xiǎn)的，員工本人須填寫個(gè)人聲明，其后果應(yīng)由個(gè)承擔(dān)。休假