房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(改正版)-資料下載頁
2025-06-21 23:59本頁面
【正文】 碼認(rèn)購須知》2. 相關(guān)登記表格3. 籌碼卡4. 收銀人員安排（由發(fā)展商指定其財(cái)務(wù)收銀）5. 點(diǎn)鈔機(jī)、驗(yàn)鈔機(jī)。6. 七號(hào)電池四排裝7排。（電話用）7. 認(rèn)籌咨詢電話（已有）8. 售樓人員吧臺(tái)椅9. 飲水紙杯（5條）10. 收款收據(jù)（由發(fā)展商指定的財(cái)務(wù)人員）1影響商鋪價(jià)值有那些因素商鋪投資是一項(xiàng)相對(duì)長期且風(fēng)險(xiǎn)較大的投資行為，商鋪投資者當(dāng)深思慎行。通過分析以往的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總結(jié)出有投資潛力的商鋪通常具備的幾點(diǎn)特質(zhì)： A．商圈 對(duì)于商鋪經(jīng)營者來說，商鋪所處區(qū)域商業(yè)氛圍是否濃厚或是否有日漸濃厚的趨勢(shì)是最重要的，而對(duì)商鋪投資者來說，一個(gè)已成熟的商圈未必具有投資潛力。當(dāng)一個(gè)商圈已成熟，商鋪價(jià)值已基本發(fā)掘甚至被追捧，價(jià)格趨于飽和，已不適合投資者追漲；一般投資者偏好的往往是一些區(qū)域規(guī)劃較好，某類型商業(yè)形態(tài)相對(duì)集中，已初具規(guī)模的漸成熟商圈，這類商圈內(nèi)的商鋪既有一定的增值潛力，又能避免風(fēng)險(xiǎn)過大。在這一點(diǎn)上，投資者需要重點(diǎn)關(guān)心的是城市規(guī)劃，一個(gè)區(qū)域的現(xiàn)狀好不好并不是決定投資價(jià)值的完全理由，如果該地塊的未來規(guī)劃有重要的改變，則其投資價(jià)值可能會(huì)發(fā)生巨大的變化，而這恰恰會(huì)帶來投資的機(jī)會(huì)。對(duì)投資者來說，如果能找到合適的商鋪進(jìn)行投資，也許就是機(jī)會(huì)。B． 地段 包括現(xiàn)在的地段價(jià)值和未來的地段價(jià)值，這是商鋪升值的基本條件，優(yōu)秀的投資者往往憑著獨(dú)到的前瞻性，挑到那些目前雖然不是很熱但的確將是未來的旺鋪，它們往往處在城市發(fā)展的方向上，城市中心區(qū)域的外移或者周邊大型居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，都可能使得這些沿街商鋪身價(jià)倍增。除了大型居住區(qū)的建設(shè)，區(qū)域重要商業(yè)中心的規(guī)劃或自然形成也會(huì)對(duì)未來地段的價(jià)值產(chǎn)生巨大的影響。C. 人氣 人氣對(duì)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)都是十分重要的，許多著名的連鎖服務(wù)機(jī)構(gòu)在選擇新店址時(shí)都要經(jīng)過一套嚴(yán)格的人流量統(tǒng)計(jì)。然而，這一因素也是商鋪投資者最難把握的一點(diǎn)，投資者對(duì)人氣的考察常常通過對(duì)區(qū)域居住密度以及公建配套的分布情況來完成，處于區(qū)域公建配套較完善較集中地段的商鋪通常會(huì)有較好的人氣。對(duì)于投資新區(qū)商鋪，人流量的基本保證就是周邊的居住人口，估算人口的基本辦法就是周邊居住區(qū)的規(guī)模，或者是不是有學(xué)校、醫(yī)院、車站等大型公建配套。有了大型的居住區(qū)之后，還要看是不是會(huì)有較高的入住率，在投資過程中，往往很多樓盤還沒有交付，難以估計(jì)入住率，那就要看，這個(gè)區(qū)域是不是當(dāng)?shù)厝讼矚g居住的地方，其居住的便利性和舒適性如何，其次開發(fā)商的實(shí)力是不是很強(qiáng)大，品牌開發(fā)商即便有很多的投資客追隨，但他們?cè)陧?xiàng)目操作上更嚴(yán)謹(jǐn)更務(wù)實(shí)，對(duì)項(xiàng)目的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套服務(wù)定位和商業(yè)規(guī)劃上，都會(huì)考慮得周全一些，成功的幾率會(huì)更高。如家樂福進(jìn)駐深圳梅林時(shí)，除對(duì)成本考慮外，更多看中是此地段旺盛的人氣，除了對(duì)地段的未來價(jià)值產(chǎn)生極大影響外，人氣對(duì)投資者和經(jīng)營者的影響也是十分重要。 D. 消費(fèi)需求 商鋪與住房有很大的不同，住宅滿足人住的基本生理功能，但商鋪是一種純粹的投資行為，它的本質(zhì)就是生產(chǎn)資料，是用來創(chuàng)造財(cái)富和贏利的。商鋪的價(jià)值在一定程度上還取決于經(jīng)營利潤的高低，所以適合做高檔商業(yè)和中低檔商業(yè)的物業(yè)其價(jià)值會(huì)有較大差別。所以從經(jīng)營的角度分析，并不是有了人流量，就有了消費(fèi)量的保證，從消費(fèi)理論講，除了人的數(shù)量，還要看人的消費(fèi)欲望和消費(fèi)能力。一般來說，20歲到40歲是人消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈的年齡段，30歲到45歲則是人的消費(fèi)能力最高的年齡段，如果商鋪所屬區(qū)域居民以中青年為主，那么該商鋪可能成為投資的首選，如果該區(qū)域是城市富裕階層聚集地，那么該商鋪必然擁有較大的投資潛力。E. 交通 商業(yè)的發(fā)展與道路、交通狀況密切相連。道路與交通的改善使一些原來被人忽視的地塊成為開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)，最典型的就是地鐵沿線出入口的商鋪。與人流量不同的是，過大的車流量對(duì)臨街商鋪價(jià)值并非是利好。一個(gè)城市主干道的兩側(cè)通常很難聚集上規(guī)模的商業(yè)物業(yè)。一方面，過寬的道路對(duì)兩側(cè)的溝通帶來阻隔，另一方面，過快的車速不利于人流聚集。所以，通常旺鋪產(chǎn)生的道路往往是：路面寬度適中，一般34車道為宜；有一定的車流、有相對(duì)方便的停車地點(diǎn)；公共交通便捷，公交線路較集中。除了現(xiàn)有車流量、人流量和道路狀況，投資者和經(jīng)營者需要關(guān)注的是道路的變化情況，如單行道的設(shè)置、新道路的開通、高架路的建設(shè)等等，單行道和高架路往往會(huì)對(duì)商鋪產(chǎn)生負(fù)面的影響，而新道路的開通則有可能帶來不錯(cuò)的商機(jī)。F. 商鋪本身的一些特性 商鋪本身的特性包括：開間、進(jìn)深、層高、與人行道是否直接銜接等等因素。通常投資者喜好開間大的商鋪，可增強(qiáng)商鋪的可視性，有益于形象識(shí)別；進(jìn)深和層高影響著商鋪的可分割性；與人行道的銜接方式直接影響商鋪對(duì)人流量的吸引力，一般說來，直接與人行道相連的商鋪較受青睞，適合一些商品展示性好的行業(yè)，商鋪前有臺(tái)階或內(nèi)廊與人行道相連的更適合受眾相對(duì)固定的行業(yè)。1業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程： 國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定 房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識(shí) A 術(shù)語、常識(shí)的理解 B 建筑識(shí)圖 C 計(jì)算戶型面積 心理學(xué)基礎(chǔ) 銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用 國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì) 公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度 .銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧 A 如何以問題套答案 B 詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等 C 掌握買家心理 D 恰當(dāng)使用電話的方法 展銷會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧 A 客戶心理分析 B 銷售員接待客戶技巧 推銷技巧 語言技巧 1身體語言技巧 1簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序 A 辦理按揭及計(jì)算 B 入住程序及費(fèi)用 C 合同說明 D 其他法律文件 E 所需填寫的各類表格 1展銷會(huì)簽訂合同的技巧和方法 A 訂金的靈活處理 B 客戶跟蹤 1物業(yè)管理課程： 1物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1管理規(guī)則 1公共契約 1銷售模擬 以實(shí)際樓盤為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易 利用項(xiàng)目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程 及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬 . 實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場(chǎng) 批文： 公司營業(yè)執(zhí)照 商品房銷售許可證 樓宇說明書： 項(xiàng)目統(tǒng)一說詞 戶型圖與會(huì)所平面圖 會(huì)所內(nèi)容 交樓標(biāo)準(zhǔn) 選用建筑材料 物管內(nèi)容 .1價(jià)格體系： 1價(jià)目表 1付款方式 1按揭辦理辦法 1利率表 1辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用 1入住流程 1入住收費(fèi)明細(xì)表 1物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等） 合同文本： 2預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書） 2銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本 2個(gè)人住房抵押合同 2個(gè)人住房公積金借款合同 2個(gè)人住房商業(yè)性借款合同 2保險(xiǎn)合同 2公證書 .電話接聽登記表 .新客戶表 .老客戶表 .客戶訪談?dòng)涗洷怼 ?銷售日統(tǒng)計(jì)表 .銷售周報(bào)表 .銷售月報(bào)表 .已成交客戶檔案表 應(yīng)收帳款控制表 保留樓盤控制表 .職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則 職業(yè)精神 職業(yè)信條 職業(yè)特征 銷售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧： 業(yè)務(wù)的階段性 業(yè)務(wù)的特殊性 業(yè)務(wù)的技巧 項(xiàng)目概括： 項(xiàng)目基本情況 1 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求 1 阻力點(diǎn)剖析 1 升值潛力空間 1 銷售部管理架構(gòu)： 1 職能 1 人員設(shè)置與分工 1待遇26 / 26
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