【正文】 用社聯(lián)合社，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行山東省分行營業(yè)，中信銀行、招商銀行、民生銀行青島分行，中國銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、招商銀行、浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、深圳發(fā)展銀行、恒豐銀行、渤海銀行、浙商銀行濟南分行，齊魯銀行，天津銀行、北京銀行、萊商銀行、威海市商業(yè)銀行、青島銀行、日照銀行濟南分行，山東省城市商業(yè)銀行聯(lián)盟，山東省農(nóng)村信用社聯(lián)合社濟南辦事處，濟南潤豐農(nóng)村合作銀行，濟南歷城區(qū)、長清區(qū)、章丘市、濟陽縣、平陰縣、商河縣農(nóng)村信用聯(lián)社抄 送：山東省銀行業(yè)協(xié)會內(nèi)部發(fā)送：局各領(lǐng)導(dǎo)，辦公室、各監(jiān)管處、政策法規(guī)處、統(tǒng)計信息處 監(jiān)管統(tǒng)計?？?2期第27期（總第835期）中國銀監(jiān)會山東監(jiān)管局 2012年3月12日2011年山東省房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險監(jiān)測報告■房地產(chǎn)市場運行：2011年，山東省房地產(chǎn)市場運行整體平穩(wěn)，在多重調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場不斷降溫，調(diào)控效果明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置投資繼續(xù)增長但增速明顯回落；房屋銷售面積增幅大幅回落、市場交易逐步放緩；四季度房屋銷售價格松動跡象明顯?！龇康禺a(chǎn)信貸投放：銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款保持可觀增量，增速顯著放緩；開發(fā)貸款增速明顯低于按揭貸款；房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重略高于同期，但仍顯著低于全國平均水平?！龇康禺a(chǎn)貸款質(zhì)量：房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下遷速度加快，關(guān)注類貸款增多，并出現(xiàn)大額不良貸款，主要分布于青島和濟南；建筑業(yè)貸款大幅增加且質(zhì)量下滑?！鲫P(guān)注問題：房企的資金杠桿率資金杠桿率=資金來源總量/自籌資金量*100%創(chuàng)五年來同期新低，房企融資成本持續(xù)上升；多重因素疊加下房企資金鏈明顯趨緊，貸款到期風(fēng)險積聚；房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的輻射連鎖反應(yīng)以及建筑業(yè)貸款變道入房企問題值得關(guān)注。■房地產(chǎn)政策導(dǎo)向：2011年中央經(jīng)濟工作會議提出“2012年堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！笨梢灶A(yù)見，2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍保持高壓態(tài)勢，調(diào)控方向和力度不會有實質(zhì)性松動。2011年，山東省房地產(chǎn)市場整體運行平穩(wěn)，但受限購令、信貸控制、提高利率及增加保障型住房供給等政策綜合作用的影響，房地產(chǎn)市場不斷降溫，房屋銷售、房價增速逐步放緩，調(diào)控政策效應(yīng)充分顯現(xiàn)。從緊貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)同時承受融資難度增加和銷售回款放緩雙重擠壓，資金鏈明顯緊張，銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管控難度加大。一、山東房地產(chǎn)市場運行基本情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資總體高位放緩，商業(yè)營業(yè)用房增速加快。2011年，列江蘇、廣東、遼寧、浙江之后居全國第五位，%。，仍占據(jù)主體地位，%，；，%,；，%，較同期上升11個百分點，增速較快；，%。（二）商品房銷售增速明顯減緩，房地產(chǎn)價格松動跡象明顯。2011年，%，；，%，市場銷售增長明顯放緩。2011年四季度，比三季度均價下降188元/平方米，這是此輪房地產(chǎn)調(diào)控開始以來，出現(xiàn)的最明顯的價格松動。全國70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)顯示，2011年我省新建商品住宅中，濟寧自5月份，濟南、青島、煙臺自8月份開始進(jìn)入降價通道，但同比降幅未超5%。2011年山東省商品房累計銷售平均價格單位：元/平方米日期一季度二季度三季度四季度商品房銷售價格商品房銷售價格增速%%%%（三）土地投資、交易趨冷。2011年土地市場趨冷，開發(fā)商拿地?zé)崆槌掷m(xù)減弱，全省土地購置投資總額690億元，%。，%。（四）房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金占比上升，利用外資明顯增加。2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，%，；主要由“定金及預(yù)付款”和“個人按揭貸款”，%，；，%。，、。此外，增幅高達(dá)45%，，值得深入關(guān)注。（五）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展明顯放緩。省工商局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，全省新登記房地產(chǎn)企業(yè)4976戶，注冊資本（金），%%，%%。從發(fā)展情況看，下半年放緩趨勢更明顯。截至2011年底，注冊資本（金）4067億元，%%。（六）保障性住房建設(shè)完成既定目標(biāo)。2011年，%，其中：、，均超額完成年初制定的目標(biāo)任務(wù)。二、銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸運行情況2011年，銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸政策明顯收緊，各行房地產(chǎn)貸款審批權(quán)限也逐步上收省行或總行，房地產(chǎn)信貸融資難度明顯加大。貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)和利率上浮幅度加大進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。從山東情況看，盡管房地產(chǎn)貸款仍保持可觀增量，但增速明顯回落，下半年，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量出現(xiàn)下滑，風(fēng)險信號增強。（一）房地產(chǎn)貸款仍維持較高增量，但增速明顯放緩。截至2011年末，全省銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額5756億元，較年初增加882億元，增幅18%。%。從增量分布看，五家國有大型銀行增加516億元，市場占比59%；政策性銀行增加93億元，市場占比11%；股份制銀行增加153億元，市場占比17%，較年初增速62%，增幅最快。（二）開發(fā)貸款“剎車”跡象明顯，按揭貸款仍保持較快增速。按貸款品種分類，，%,同比下降14個百分點，新增開發(fā)貸款主要集中于股份制商業(yè)銀行和政策性銀行，%%。，%，%。（三）不良貸款余額有所增加，新增多筆大額不良貸款。2011年，；%。其中，；。需要注意的是，2011年上半年全省房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好，但下半年不良貸款有所反彈。（四）關(guān)注類貸款大幅增加，質(zhì)量下遷加快。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下遷速度有所加快，風(fēng)險有所顯現(xiàn)。2011年末，，%，%。，；。從貸款質(zhì)量下遷情況看，一、二、三、下半年下遷勢頭明顯加快，風(fēng)險預(yù)警信號加速上升。三、需關(guān)注的問題近年來山東銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款持續(xù)增加，行業(yè)整體運行質(zhì)量對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響力增大。整體判斷山東房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險基本可控，但隨著政府調(diào)控加強和持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源渠道收緊，局部風(fēng)險有所增加，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量有所下降，應(yīng)及早重點防控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險。當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于一個非常關(guān)鍵及敏感時期，有以下幾個問題需要引起關(guān)注：（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資成本明顯上升，貸款到期風(fēng)險積聚。房企資金杠桿率的進(jìn)一步去杠桿化，意味著房企自籌資金壓力在不斷疊加，信托融資、民間借貸等高成本資金占比持續(xù)提高。目前各行對房地產(chǎn)貸款均是按照基準(zhǔn)利率上浮30%以上來執(zhí)行，有的還收取財務(wù)顧問費或投行費。地產(chǎn)信托資金一般的資金年回報率達(dá)15%20%，遠(yuǎn)高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本。成本升、利潤降、銷量縮、現(xiàn)金流收窄，企業(yè)還款能力弱化，2012年隨著銀行貸款和部分信托類產(chǎn)品到期，房企還本付息壓力增大，在房市持續(xù)低迷及未來走勢尚欠明朗情況下，風(fēng)險向銀行轉(zhuǎn)嫁可能性增大。（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條緊繃，三重壓力短期不會消除。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張問題突出，一些中小房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)90%，資金鏈斷裂的風(fēng)險加大。一是銀行信貸融資渠道收窄，銀行業(yè)對房地產(chǎn)貸款的門檻進(jìn)一步提高，對房企實行“名單式”管理，并提高抵押品標(biāo)準(zhǔn)，中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取貸款難度進(jìn)一步增加。二是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受控。2011年四季度房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模顯著下降， 從全國來看，第四季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金為488億元，大大少于第三季度1139億元。三是房地產(chǎn)企業(yè)回款放緩。諸多調(diào)控措施實施以及保障房建設(shè)加力的擠出效應(yīng)使商品房成交量持續(xù)放緩，居民購房觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠受阻。（三）需關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的輻射連鎖反應(yīng)。一是房地產(chǎn)市場的波動將帶來鋼鐵、水泥、建材、家電、建筑等10多個相關(guān)行業(yè)的連鎖反應(yīng)及銀行眾多抵押資產(chǎn)價值的變動，風(fēng)險表現(xiàn)復(fù)雜多元，管理難度大。，土地儲備機構(gòu)的還貸能力將受到較大沖擊；三是土地出讓合同價款及溢價率大幅下降，以土地作為抵押物的貸款將面臨擔(dān)保能力減弱風(fēng)險，并對主要依賴土地出讓收入償貸的融資平臺貸款產(chǎn)生實質(zhì)性影響。四是12月末，全省有425戶房地產(chǎn)企業(yè)對外提供了大額貸款擔(dān)保，比年初增加135戶，擔(dān)保貸款金額415億元，比年初增加157億元，增幅61%，需關(guān)注擔(dān)保能力弱化問題。（四）建筑業(yè)貸款快速增長，資金變道入房企問題值得關(guān)注。今年以來，在房地產(chǎn)行業(yè)信貸增速明顯放緩的情況下，轄區(qū)銀行業(yè)建筑行業(yè)貸款異常增長。2011年末，， %。且建筑業(yè)貸款質(zhì)量明顯下滑，，%，調(diào)查發(fā)現(xiàn)建筑業(yè)貸款存在流入房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)象。日前，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布：將通過加快培育房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的知名企業(yè)、品牌企業(yè)，支持企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合、兼并、重組，豐富房地產(chǎn)市場品種等，大力實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工程。在此背景下，更應(yīng)關(guān)注建筑業(yè)貸款挪用風(fēng)險，進(jìn)一步加大貸款新規(guī)推進(jìn)執(zhí)行力度，完善房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶“名單制”管理制度，強化貸款合同約束與貸后資金監(jiān)控之間的聯(lián)動。2011年中央經(jīng)濟工作會議提出“2012年堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！笨梢灶A(yù)見，未來宏觀調(diào)控政策還將持續(xù)，且力度和方向不變，限購令仍將繼續(xù)，同時不排除對限購范圍和方式進(jìn)行針對性調(diào)整，房產(chǎn)稅試點范圍擴大，以及醞釀新的調(diào)控手段等將成為2012年政策的重點。撰寫：工商銀行山東省分行信貸管理部 　 劉可輝臨沂銀監(jiān)分局統(tǒng)計信息科 　 朱 紅提示：本報告所使用的有關(guān)市場數(shù)據(jù)信息來自公開資料和相關(guān)國家職能部門，統(tǒng)計信息處力求信息及時、準(zhǔn)確、完整，但對此類信息的及時性、準(zhǔn)確性和完整性不做保證。發(fā)　　送：各銀監(jiān)分局，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行山東省分行，恒豐銀行，山東省農(nóng)村信用社聯(lián)合社，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行山東省分行營業(yè)，中信銀行、招商銀行、民生銀行青島分行，中國銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、招商銀行、浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、深圳發(fā)展銀行、恒豐銀行、渤海銀行、浙商銀行濟南分行，齊魯銀行，天津銀行、北京銀行、萊商銀行、威海市商業(yè)銀行、青島銀行、日照銀行濟南分行，山東省城市商業(yè)銀行聯(lián)盟，山東省農(nóng)村信用社聯(lián)合社濟南辦事處，濟南潤豐農(nóng)村合作銀行，濟南歷城區(qū)、長清區(qū)、章丘市、濟陽縣、平陰縣、商河縣農(nóng)村信用聯(lián)社抄 送：山東省銀行業(yè)協(xié)會內(nèi)部發(fā)送：局各領(lǐng)導(dǎo)，辦公室、各監(jiān)管處、政策法規(guī)處、統(tǒng)計信息處45 / 45