【正文】 表戶外計(jì)量。（6） 房間采光充足，通風(fēng)良好，日照有保證，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲光熱和空氣環(huán)境，隔聲效果和照度水平在現(xiàn)有的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1——2個(gè)等級(jí)。住宅樓梯類型(1)單元式住宅樓體類型梯間式(一般指板樓)梯間式住宅每層聯(lián)系的戶數(shù)一般在24戶之間,戶數(shù)越少,由公共樓梯所引起的對(duì)住戶的影響就越小,.外廊式外廊式每層聯(lián)系的戶型一般在4戶以上,且每戶都能得到均等的居住條件,由于公共外廊對(duì)住戶的私密性有一定的影響,故居室的位置宜遠(yuǎn)離外廊安排,靠外廊一側(cè)宜安排輔助用房,如廁所、廚房、儲(chǔ)藏室等。內(nèi)廊式內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對(duì)住戶私密性的影響亦較大，住戶的通風(fēng)、采光條件也不良。采用這種形式住戶的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。集中式（一般指塔樓）集中式住宅與梯間式住宅的不同點(diǎn)，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無(wú)直接采光，所以集中式住宅有著內(nèi)廊式住宅相同的缺點(diǎn)，但對(duì)住戶的影響比內(nèi)廊式少得多，而且能最大限度的利用外墻為戶內(nèi)創(chuàng)造良好的通風(fēng)和采光條件，每層聯(lián)系的戶數(shù)可多可少，一般在高層住宅中采用較多。(2)別墅式住宅樓體類型：A. 獨(dú)立式：即獨(dú)棟式別墅，是真正意義上的別墅B. 并列式：即雙拼（TOWNHOUSE）C. 聯(lián)立式：即聯(lián)排（TOWNHOUSE）D. 疊拼式：即疊拼（TOWNHOUSE）（七）各居室的選擇起居室的選擇起居室通常由客廳與餐廳兩處空間組成，是整套住宅的中心環(huán)節(jié)，把廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)、臥室、儲(chǔ)藏等多個(gè)部位有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，同時(shí)，滿足全家人飲食、起居的日常需求。經(jīng)濟(jì)型起居室的面積應(yīng)在20平方米左右，其中，客廳不小于12平方米，餐廳約6平方米左右，外加一些必要的交通路線?？蛷d的面寬最好大于進(jìn)深，這樣的空間可以保證陽(yáng)光充沛，也可以使人與電視機(jī)之間保持科學(xué)的視距，可惜，這樣的客廳的塔樓中不多見(jiàn)。舒適型起居室的面積應(yīng)為30平方米左右，其中，客廳18平方米左右，餐廳8平方米左右。120平方米的住宅，其起居室不應(yīng)低于這個(gè)面積標(biāo)準(zhǔn)。合理的起居室，首先要有充足的采光，其次是開(kāi)闊的視野，此外還應(yīng)有良好的通風(fēng)條件。舒適型起居室尤其是經(jīng)濟(jì)型起居室，應(yīng)該盡量是方正的，異形起居室往往不便于擺放家具，也很難有效利用空間?？蛷d與餐廳如果是“L”形銜接，兩者保持著一種可分可合的關(guān)系，倒也不失為一種較合理的設(shè)計(jì)。豪華型起居室的面積應(yīng)為40平方米以上，160平方米以下的住宅方有資格與之匹配。如此闊綽的起居室里，可以布置鋼琴、博古架、酒吧臺(tái)等，充分顯示氣派與尊貴，在這樣的面積標(biāo)準(zhǔn)之下，起居室是否方正已不重要，有些豪宅專門做出鉆古形或半弧型起居室，也別有一番情趣。實(shí)際上，豪華型起居室已不局限于客廳與餐廳，更有打橋牌、聽(tīng)音響等多種功能。陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)是戶外與戶內(nèi)的過(guò)渡性空間，陽(yáng)臺(tái)的本意是為觀景、透氣，令人不必下樓便可置身戶外，許多人還在陽(yáng)臺(tái)上養(yǎng)花、喂鳥(niǎo)、曬晾衣服。后來(lái)，由于北方氣候干燥、寒冷、多風(fēng)沙等原因，人們紛紛把陽(yáng)臺(tái)封了起來(lái)。封起來(lái)的陽(yáng)臺(tái)，其實(shí)已不能算陽(yáng)臺(tái)，而帶有了陽(yáng)光室的味道。有人干脆拆掉了陽(yáng)臺(tái)與居室之間的隔斷，使陽(yáng)臺(tái)儼然成了起居室的一部分。未封閉的陽(yáng)臺(tái)上，可采用鐵藝護(hù)攔，增加通透感，強(qiáng)化裝飾效果，同時(shí)也能減輕陽(yáng)臺(tái)的負(fù)重。但是，這樣的陽(yáng)臺(tái)之上不能堆放雜物，否則有礙觀瞻，因此，購(gòu)房者一定要選擇帶有內(nèi)部?jī)?chǔ)藏間的住宅。陽(yáng)臺(tái)不必太寬，一般來(lái)說(shuō)，能夠滿足人的憑欄遠(yuǎn)眺的要求即可。豪華型陽(yáng)臺(tái)需要略寬一點(diǎn)，應(yīng)容得下座椅、棋桌、健身器等，再安置一點(diǎn)花草便可，不必太寬，否則，易將陽(yáng)光擋在室外，況且，買房人還要為此多花數(shù)萬(wàn)元費(fèi)用。有些樓盤將暖氣安裝到了陽(yáng)臺(tái)上，并把上下水管也接到了陽(yáng)臺(tái)上，居民可在陽(yáng)臺(tái)上洗衣服。這種陽(yáng)臺(tái)往往是住宅主體結(jié)構(gòu)的延伸，和一般意義上的陽(yáng)臺(tái)建筑材料與技術(shù)要求均不同。陽(yáng)臺(tái)也可設(shè)在廚房之外，使廚房外增加一個(gè)操作性空間，可以把一些買回來(lái)未洗的菜放在那里。陽(yáng)臺(tái)也可設(shè)在臥室之外，相當(dāng)于在臥室外增加了一道保溫層。陽(yáng)臺(tái)并不一定要設(shè)在起居室外面，以一面通透性很好的飄窗來(lái)代替陽(yáng)臺(tái)也很不錯(cuò)，坐在起居室里便可以感受到陽(yáng)光在身邊流動(dòng)。陽(yáng)臺(tái)不是可有可無(wú)的，它對(duì)提升生活品質(zhì)大有好處。關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的建議專家建議，陽(yáng)臺(tái)最好不要封閉，為住宅保留一個(gè)通風(fēng)口。未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按半面積計(jì)算房?jī)r(jià)，而封閉的陽(yáng)臺(tái)，則按全面積計(jì)算房?jī)r(jià)。即使是全封閉的陽(yáng)臺(tái)，也不要設(shè)置落地長(zhǎng)窗，否則不安全，會(huì)使恐高癥或心臟病不適應(yīng)，窗臺(tái)的高度應(yīng)在60厘米以上。陽(yáng)臺(tái)不能隨意拆改，防止影響陽(yáng)臺(tái)的結(jié)構(gòu)安全。如何選玄關(guān)玄關(guān)是連接室內(nèi)與室外的過(guò)渡性空間，如今已成為住宅設(shè)計(jì)中不可缺少的一部分，充分發(fā)揮玄關(guān)功能的設(shè)計(jì)并不容易。玄關(guān)的來(lái)由玄關(guān)，有些人叫它“門廳”，舊式住宅的門里常設(shè)一道照壁，堂前擺一屏風(fēng)，這些都帶有玄關(guān)的意味。隨著生活質(zhì)量的提高，玄關(guān)已成為住宅設(shè)計(jì)中不可或缺的一部分，客人進(jìn)門來(lái)，先在玄關(guān)換上拖鞋，摘掉帽子，脫去大衣，然后再登堂入室。主人出門前，在玄關(guān)穿起外套，并可以照照鏡子，最后檢查一下自己的裝束，再?gòu)娜莩鲂?。玄關(guān)另一個(gè)重要功能是避免來(lái)客開(kāi)門見(jiàn)廳。，否則很難容下衣櫥與鞋柜。100平方米左右的兩居室，150平方米以上的三居室應(yīng)該設(shè)計(jì)3平方米以上的玄關(guān)。玄關(guān)的忌諱玄關(guān)的尺度應(yīng)盡量方正，過(guò)于狹長(zhǎng)的玄關(guān)不便于使用，感覺(jué)就像一個(gè)“風(fēng)道”。玄關(guān)處要預(yù)留電源插座還要為電子門禁預(yù)留位置。同時(shí)，這里還應(yīng)設(shè)有起居室的電燈開(kāi)關(guān)，否則，晚歸的您就要摸黑走進(jìn)起居室。注意，有些精裝修住宅，在玄關(guān)與起居室的連接處設(shè)計(jì)了臺(tái)附，其實(shí)這并不好，尤其是有老人與兒童的家庭更不適宜。如何選臥室？臥室設(shè)計(jì)一定要以床為中心。臥室的尺度主臥室的面積不能小于10平方米，雙人床的頂端可以靠墻，但左面、右面與前面應(yīng)留有足夠的走道，以便夫妻中的一方下床時(shí)不至于驚擾另一方。有些臥室過(guò)小，雙人床只能靠在墻邊的暖氣上，這樣會(huì)影響暖氣散熱。除了床以外，臥室中必備的設(shè)施還包括衣櫥、床頭柜、梳妝臺(tái)。若是兩居室以上的套型，則主臥室內(nèi)還應(yīng)配有一個(gè)衛(wèi)生間，這樣，臥室的面積至少應(yīng)達(dá)到14平方米，墻角處還可增設(shè)一臺(tái)電視機(jī)。至于跑步機(jī)、躺椅等設(shè)施，則屬于20平方米左右的大臥室。臥室的電力雖然臥室的最主要功能是睡覺(jué)，但是隨著人們生活質(zhì)量的提高，臥室里的電力配置水平一點(diǎn)也不能遜于客廳。目前，把彩電擺進(jìn)臥室已成為時(shí)尚，所以臥室也應(yīng)像客廳那樣留有閉路電視接口。電話接口也不可缺少，兒童臥室中還應(yīng)留有電腦上網(wǎng)的寬帶接口，以滿足兒童學(xué)習(xí)與游戲的需要，另外男主人剃須、女主人吹風(fēng)都需要電源插座。靜音空調(diào)也需預(yù)留接口。同時(shí)注意，以免兒童誤碰。臥室的墻與門要設(shè)隔音層，以確保安然入睡是不被其他房間的聲音打擾。倘若是精裝修的住宅，臥室的地面切忌不要鋪裝孔雀綠等天然石材，雖然看上去名貴，但礦物質(zhì)的輻射性對(duì)人體有害，甚至?xí)?dǎo)致夫妻不孕，這絕非危言聳聽(tīng)，此前已有先例。臥室的門不應(yīng)朝向客廳，因?yàn)榕P室屬于私密區(qū)，而客廳屬于公共區(qū)，兩者容易互相干擾。如何選廚房廚房堪稱是住宅的心臟，技術(shù)最密集、設(shè)備最集中，施工與設(shè)計(jì)要求最嚴(yán)格，同時(shí)也是家庭生活的污染源。廚房的尺度廚房并非越大越好，基本要求是便于操作。專家建議，面積應(yīng)不小于5平方米，帶餐廳的廚房應(yīng)不小于8平方米，而且還應(yīng)為冰箱預(yù)留位置。廚房的布置廚房應(yīng)盡量靠近住宅入口，以便于各種食品及生活垃圾的運(yùn)送，同時(shí)廚房與餐廳應(yīng)保持緊密聯(lián)系，二者與起居室共同組成了住宅的公共區(qū)域。廚房的常見(jiàn)形狀I(lǐng)型、U型、L型。I型廚房屬于經(jīng)濟(jì)型，各種廚具沿一側(cè)排開(kāi)：U型廚房屬于寬裕型，洗、切、燒等主要功能應(yīng)集中于一側(cè)，而微波爐、洗碗機(jī)等輔助設(shè)施可放置在另一側(cè)，其中洗碗機(jī)要靠近水源與電源；L型廚房會(huì)使您操作起來(lái)更方便，好的廚房應(yīng)合理利用空間，設(shè)計(jì)緊湊，壁柜、吊櫥應(yīng)有盡有。煤氣灶不能放置在窗下，以免被風(fēng)吹滅灶火。廚房的通風(fēng)非常重要，廚房中不能有“口袋”現(xiàn)象，即門與窗不能安排在同一側(cè)，以免空氣對(duì)流不暢。直排式風(fēng)道要好一些，可將油煙直接排到樓外。如何選擇衛(wèi)生間經(jīng)濟(jì)型衛(wèi)生間應(yīng)為4平方米左右。配備有三件套，坐便器、洗手池和浴缸。機(jī)械排風(fēng)與除濕設(shè)備萬(wàn)萬(wàn)不能少，尤其是暗衛(wèi)生間。舒適型衛(wèi)生間的面積應(yīng)在6平方米以上，增設(shè)淋浴和沖浪浴缸，可在墻壁上懸掛幾幅畫。主人既可在衛(wèi)生間里看新聞、聽(tīng)音樂(lè)，也可接受保健按摩。同時(shí)，衛(wèi)生間可與更衣間相連。更衣間里設(shè)有化妝臺(tái)、穿衣鏡、儲(chǔ)衣柜等，設(shè)在主臥室之內(nèi)的衛(wèi)生間，可以采取通透設(shè)計(jì)，以磨砂玻璃做成隔斷，再配以柔和的燈光，會(huì)增加很多生活情趣。衛(wèi)生間的忌諱衛(wèi)生間的門千萬(wàn)不能開(kāi)向客廳或餐廳。衛(wèi)生間的地面應(yīng)強(qiáng)調(diào)防滑，若家中有老人，則尤其要重視這一點(diǎn)。衛(wèi)生間的門切忌不能向里開(kāi)，若有老人或病人暈倒在里面，則會(huì)把門堵住，使外面的人無(wú)法進(jìn)門施救。衛(wèi)生間的排風(fēng)系統(tǒng)也很關(guān)鍵，否則人在里面洗澡會(huì)感覺(jué)胸悶。 第五章 房地產(chǎn)涉及的綠化知識(shí)一、軟質(zhì)景觀 綠化用地與綠地 綠化用地所包括的不僅僅是用于種植各種植物的土地，在城市規(guī)劃中它是指以種植綠色植物為主的城市用地，簡(jiǎn)稱綠地。它通常包含有植物種植用地(包括草皮、花卉、灌木、喬木、爬植物等)、包含在植物種植用地中的鋪裝硬地(包括步行道、步行休息廣場(chǎng)、喬木周圍的休息場(chǎng)地等)、可活動(dòng)的或處于植物種植用地內(nèi)的水體。 住宅區(qū)的綠地是位于住宅周圍用于種植綠色植物并不屬于住宅區(qū)公共綠地的用地。 道路綠地是指在道路用地(道路紅線)界線以內(nèi)的綠地，如花壇、行道樹(shù)、草皮等。 專用綠地是通常指各類設(shè)施(如公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等)地界內(nèi)所屬的綠地。綠地的作用與規(guī)劃設(shè)計(jì) 住宅區(qū)的綠地具有三種主要作用：使用功能、生態(tài)功能和景觀功能。 使用功能是指具有可活動(dòng)性，如游戲、運(yùn)動(dòng)、散步、健身、消閑等；生態(tài)功能是指具有生態(tài)平衡、氣候調(diào)節(jié)的作用，如住宅區(qū)小氣候的形成(包括降溫、增濕、導(dǎo)風(fēng)等)、環(huán)境污染的防治與質(zhì)量的改善(有噪聲減弱、空氣降塵、殺菌和吸收二氧化碳等)、水土保持、動(dòng)植物生長(zhǎng)與繁殖等；景觀功能所括賞性與美化環(huán)境。在整個(gè)公共綠地中一般用于種植綠色植物的用地(包括小徑)的比例不應(yīng)小于73％87％，活動(dòng)場(chǎng)地(硬地為主)的比例為10％22％，景觀與休息小建筑及環(huán)境小品用地不宜大于3％5％。二、硬質(zhì)景觀 環(huán)境小品根據(jù)其設(shè)置的環(huán)境可分為街道廣場(chǎng)小品和綠地小品兩人類。雖然設(shè)置的環(huán)境不同使其表現(xiàn)出的特征也不同，但其內(nèi)容與設(shè)計(jì)考慮的基本因素是一致的。 環(huán)境小品主要包含座椅(凳)、護(hù)柱、種植容器、垃圾箱等功能性設(shè)施和雕塑、水池、噴泉、構(gòu)架等景觀性設(shè)施。 座椅的設(shè)計(jì)可以考慮以其也設(shè)施的組合，如與花壇、喬木、燈具等，其組合形式也應(yīng)該考慮美觀的要求。 總之，景觀性小品應(yīng)考慮合適的設(shè)晉位背及藝術(shù)性，以形成環(huán)境的趣味點(diǎn)或觀賞點(diǎn)。水體水體是自然界中極為生動(dòng)的景觀，易于形成開(kāi)敞的空間，也是生態(tài)素藐麗重要組成部分，同時(shí)它還具有可用性。住宅區(qū)中可利用水體造景、調(diào)節(jié)小氣候或作為兒童戲水場(chǎng)所，還可以供蓄水、消防。因此，只要有可能就應(yīng)該盡量利用或經(jīng)過(guò)改造加以利用。在住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，常見(jiàn)的水體形式有水池、流水、瀑布和噴泉等，宜根據(jù)地形條件和設(shè)計(jì)意圖宋采用。住宅區(qū)中的水體特別應(yīng)該注意兩個(gè)方面：水的深度和水體邊緣應(yīng)該經(jīng)過(guò)處理，使其更具有觀賞性，同時(shí)也應(yīng)避免發(fā)生危險(xiǎn)，因?yàn)樽≌幸话愣加休^多的人會(huì)去接近水體。另外，水體清潔問(wèn)題也必須考慮，天長(zhǎng)日久之后，水體的污染將會(huì)破壞整個(gè)住宅區(qū)的居住環(huán)境。三、環(huán)境要求要素舒適：人們對(duì)安靜、空氣、綠化這三要素最為關(guān)心，并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。目前，我國(guó)主要有五個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量舒適度：居住密度；綠化面積；室外活動(dòng)場(chǎng)地和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)；日照。方便：居住環(huán)境的方便主要依據(jù)下列因素：居住區(qū)內(nèi)外交通的方便程度；公共服務(wù)設(shè)施的配套程度；服務(wù)方式、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間的方便程度。安全：居住區(qū)環(huán)境不僅要保證居民的日常安全，如設(shè)置防盜防匪設(shè)施等，還要考慮在發(fā)生特殊情況時(shí)的安全，如火災(zāi)、地震等。衛(wèi)生：居住環(huán)境保持空氣清新，對(duì)有害物質(zhì)的濃度要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，如飲用水應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)，室外公共環(huán)境長(zhǎng)期保持清潔衛(wèi)生等。美觀：居住小區(qū)的室外環(huán)境主要取決于群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配等。四、小區(qū)園林綠化要點(diǎn)小區(qū)園林綠化宗旨是追求靜美閑雅秀的意境，令人工藝術(shù)與自然景象渾成一體，這是我們規(guī)劃小區(qū)高起點(diǎn)的期望。規(guī)劃內(nèi)容包括：l 對(duì)空間組織要有層次；l 園景配置要有韻律感，對(duì)比性，活潑逗人；l 園中分區(qū)、分級(jí)、分段設(shè)置要分老少、動(dòng)靜，景中有景，園中有園；l 山、水、花木、草地要統(tǒng)籌安排；l 園路、小品、園燈、亭、廊、臺(tái)、噴池、花壇等設(shè)置要精、巧、趣，因應(yīng)襯托，步移景異。第六章 物業(yè)與物業(yè)管理知識(shí)物業(yè)定義“物業(yè)”一詞來(lái)源于香港(property或real estate).表示單元性的房地產(chǎn),即可以是單元性的地產(chǎn),盡管物業(yè)常常作為房地產(chǎn)的同義詞,房地產(chǎn)以詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整個(gè)房地產(chǎn)。而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念,它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn),或一個(gè)具體的實(shí)物資產(chǎn)。 物業(yè)管理的概念有多種解釋,目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念.廣義的物業(yè)管理,是指在午夜的壽命周期內(nèi),為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值,管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段,對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理,租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理,是指對(duì)專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)受業(yè)主委托,按合同或契約,一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行固,管理,對(duì)房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理,并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)（一）物業(yè)管理的含義：廣義：房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)—房地產(chǎn)項(xiàng)目的建立—房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售—后期的物業(yè)管理狹義：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公共部分的管理和服務(wù)。196號(hào)文件對(duì)公共區(qū)域收費(fèi)，室內(nèi)的維修要業(yè)主自己出。（二）物業(yè)管理的目的：1）