【正文】 “經(jīng)規(guī)劃設(shè)計單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準”。增加買受人不退房情況下雙方另行簽訂補充協(xié)議的時間限制。［風(fēng)險提示］建設(shè)部令第88號公布、自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起１５日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任?！迸f版合同的內(nèi)容與上述規(guī)定基本一致。從房地產(chǎn)開發(fā)全過程上，建設(shè)工程設(shè)計依先后次序可大致分為三個階段：概念設(shè)計（概算設(shè)計）、初步設(shè)計（擴初設(shè)計、估算設(shè)計）、施工圖設(shè)計（預(yù)算設(shè)計），后一類設(shè)計在前一類基礎(chǔ)上展開并進一步完善、細化。從用途上看，概念設(shè)計主要用于投資立項時作為編制可行性報告的依據(jù)，是提供給發(fā)改委（局）的；施工圖設(shè)計主要用于建筑施工，是提供給施工、監(jiān)理單位及建設(shè)主管部門的；用于編制規(guī)劃方案的設(shè)計以初步設(shè)計為主，即所謂“規(guī)劃設(shè)計”。若未涉及投資規(guī)模的大幅變化，取得立項批復(fù)一般不再調(diào)整概念設(shè)計；若客觀情況確需變更概念設(shè)計的，則項目本身即須變更，相應(yīng)的投資立項亦須重新報經(jīng)發(fā)改委（局）核準。實踐中概念設(shè)計變更時銷售尚未展開，將來的購房者與開發(fā)企業(yè)間無任何利害關(guān)系，合同中當然沒有必要涉及。在工程建設(shè)過程中，施工圖設(shè)計的變更是經(jīng)常且正常的，若事無巨細均須按舊版合同的要求嚴格執(zhí)行是不現(xiàn)實的，特別是許多施工技術(shù)措施的變化并不改變商品房的約定品質(zhì)，仍要求通知每位買受人對出賣人和買受人都是沉重負擔。當然，施工圖設(shè)計的某些重大變更需對審定的規(guī)劃方案進行調(diào)整的，往往會影響商品房的約定品質(zhì)，這種情況下開發(fā)單位在按規(guī)定報經(jīng)規(guī)劃設(shè)計單位同意并經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準的同時，還應(yīng)當征求已經(jīng)簽訂購房合同的利害關(guān)系人的意見，本條規(guī)定的內(nèi)容即征求意見的操作程序。因此，新版合同將“規(guī)劃、設(shè)計變更”改為“規(guī)劃設(shè)計變更”且嚴格限定其范圍，是合理、必要的?！渡唐贩夸N售管理辦法》及舊版合同均未規(guī)定買受人不退房情況下雙方另行簽訂補充協(xié)議的時間限制，而新版合同中增加了時間限制的內(nèi)容并允許雙方協(xié)商確定，此處變化實為畫蛇添足，因其仍無法解決實踐操作中的困難并帶來了新的問題。曾有類似糾紛：規(guī)劃設(shè)計變更發(fā)生后，開發(fā)商及時向每位購房者發(fā)出通知，絕大多數(shù)購客戶均表示同意或未提出書面答復(fù)，但個別業(yè)主在通知到達15日內(nèi)答復(fù)開發(fā)商稱其不接受變更但也不打算退房，并希望開發(fā)商答應(yīng)其索賠或降價的要求。雙方僵持不下，至交付時客戶以開發(fā)商違約為由拒收。對上述糾紛至今尚無明確的規(guī)定可以參照，各地法院在司法審判中的判決情況也大相徑庭。有意見認為，這實際上是一個團體規(guī)則的問題，規(guī)劃設(shè)計變更涉及全體至少是部分業(yè)主而不是一家一戶的利益，在多數(shù)購房者同意的情況下則不應(yīng)再考慮個別人的反對意見。本人認為，房屋交付前，業(yè)主團體尚未正式形成，適用多數(shù)決機制的條件并不具備，客戶的選擇自由僅在加不加入業(yè)主團體或者說退不退房之間，除此沒有任何討價還價的余地。因此，新版合同并未明確上述類似糾紛的解決途徑，同時又帶來了新的問題――“約定期限內(nèi)未簽訂補充協(xié)議的怎么處理？”針對上述案例，律師認為，從合同字面上理解，客戶收到變更通知后，對設(shè)計變更的接受與否僅可通過是否行使退房權(quán)利來表達，故其答復(fù)內(nèi)容應(yīng)僅限于是否退房，若稱其不接受變更但也不打算退房的，屬自相矛盾，僅可認定其中一種成立。［對策/建議］ 如前文分析，為規(guī)避可能的違約風(fēng)險，可將房號、樓層、陽臺數(shù)量等變化填寫在第2項空白處；因規(guī)劃設(shè)計變更導(dǎo)致面積差異的，本地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)均在舊版合同“面積差異及處理”條款中補充約定以下內(nèi)容：“因規(guī)劃、設(shè)計變更造成面積差異的，雙方不解除合同，無論該面積差異的絕對值是否超過3％，均按實結(jié)算價款”。但新版合同中“面積差異及處理”條款中僅允許按套計價時自行約定相關(guān)內(nèi)容，按面積計價應(yīng)遵從法定原則處理，沒有寫入該內(nèi)容的空間，故該內(nèi)容可于本條結(jié)尾處空白中填寫。如上文分析，補充協(xié)議的意圖應(yīng)僅在于由雙方重新明確商品房的特征、指標，若因客戶額外提出索賠或降價要求而無法有約定期限內(nèi)簽訂補充協(xié)議的，應(yīng)推定為其接受該變更。建議于本條結(jié)尾空白處另行填寫“若雙方未能在約定期限內(nèi)簽訂補充協(xié)議的，視為接受變更”。 第十二條 交接 商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗房屋。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。商品房交付使用時，買受人對房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量提出異議的，出賣人應(yīng)當給予解釋和說明，仍不能達成一致意見的，雙方委托 進行質(zhì)量檢測。雙方對檢測費用墊付和結(jié)算約定為 。檢測結(jié)果為合格的，出賣人書面通知的交付日期視為交付；檢測單位提出返修意見的，出賣人應(yīng)當按要求返修，并承擔賠償責任。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理： 。［主要變化］增加“在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗房屋”的內(nèi)容；增加關(guān)于房屋質(zhì)量異議的解決條款。［風(fēng)險提示］ 對于商品房的質(zhì)量異議，建設(shè)部令第88號公布、自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定： “第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任?！笨梢?，主管部門將質(zhì)量異議的提出時間限定為“交付使用后”，且將異議的范圍限定為“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”，而新版合同將異議時間提前至“簽署房屋交接單前”并將異議范圍擴及“房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量”，此變化可謂巨大，對地產(chǎn)企業(yè)存在嚴重影響。事實上，各級政府針對房地產(chǎn)開發(fā)實踐中出現(xiàn)的大量交付糾紛研究過對策，有些地方政府也出臺了包括驗房前置及質(zhì)量異議范圍擴大等內(nèi)容的管理辦法，但浙江省的類似規(guī)定因阻力過大遲遲未能出臺，但這次卻以合同范本的名義達到了疏途同歸的效果。前文在分析交付條件時曾指出，房屋是否具備交付條件，既是買賣雙方間的民事關(guān)系，同時又是建設(shè)單位與主管部門之間的行政管理關(guān)系，考慮到購房者并非專業(yè)人士及個別不影響正常居住使用的細微瑕疵應(yīng)屬正常等因素，應(yīng)主要由行政部門而非購房者個人來嚴把房屋質(zhì)量關(guān)才是合理的。若將驗房前置并擴大質(zhì)量異議的范圍，不難預(yù)期將來會出現(xiàn)大量的交付糾紛。經(jīng)本人與部分地產(chǎn)企業(yè)討論，對于新版中的此處變化多數(shù)企業(yè)最關(guān)心倒并非質(zhì)量異議本身，對于房屋中的確存在的質(zhì)量問題，包括墻體或地面空鼓、局部墻角滲漏、細微裂縫等建筑物質(zhì)量通病，任何一家正規(guī)的負責任的企業(yè)都不會逃避整改維修的責任，多數(shù)企業(yè)關(guān)心的是――因此可能導(dǎo)致的違約責任，若因個別瑕疵導(dǎo)致買受拒絕簽署房屋交接單，甚至檢測機構(gòu)因此提出返修意見的（確有瑕疵情況下這幾乎是必然的），是否可認定為房屋不合格并因此構(gòu)成交付逾期呢？但新版合同中對此沒有明確的態(tài)度，而且也沒有在條款中留下可以填補的空間，需要通過附件八的補充約定予以明確。單純從法律視角理解，房屋屬不動產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)以登記過戶為準，而其占有轉(zhuǎn)移以簽署房屋交接單、移交鑰匙為準，關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的內(nèi)容由合同第十六條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”解決，本條解決的僅為占有轉(zhuǎn)移的問題。之前的交房實踐中多數(shù)企業(yè)均按以下步驟操作：簽到→結(jié)算面積差額款項→簽署房屋交接單→收交物業(yè)費用→交鑰匙→驗房。即使驗房中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，除非該瑕疵足以構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，不影響開發(fā)商已經(jīng)履行交付房屋的結(jié)果，不致于導(dǎo)致開發(fā)商承擔逾期交付的違約責任。新版合同要求將驗房程序前置于簽署房屋交接單，如果買受人以沙漿不勻、地面不平、墻體有色差之類的理由拒不簽署房屋交接單，或者每次查驗僅提出部分問題，整改后再次提出另外一些問題，一而再、再而三地拖延下去，甚至任何實質(zhì)性問題也提不出來但就是以感覺不好為由拒不簽署房屋交接單，是否都應(yīng)由開發(fā)商按約定比例賠付違約金呢？的確存在這樣的風(fēng)險。簽署房屋交接單與移交鑰匙均系法律認可的轉(zhuǎn)移占有方式，實踐中的理想狀態(tài)是既簽單也交鑰匙的，但如果發(fā)生糾紛，二種方式僅實現(xiàn)其一，應(yīng)當不影響認定房屋已經(jīng)交付的事實。因此，要規(guī)避可能的違約風(fēng)險，需要重新考慮交鑰匙與簽署交接單的次序安排。［對策/建議］選擇的質(zhì)量檢測單位應(yīng)為“ 城區(qū)范圍內(nèi)有檢測資質(zhì)的單位”，檢測費用墊付和結(jié)算可約定為“異議方全額墊付，檢測結(jié)果為不合格的，由對方承擔”。建議將交鑰匙程序移至查驗房屋之前，同時要求客戶簽署《鑰匙交接單》，其法律意義等同于房屋交接單。于附件八中補充約定以下內(nèi)容：A“房屋存在墻體或地面空鼓、局部墻角滲漏、細微裂縫等建筑物質(zhì)量通病但不構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題且不影響正常居住使用的，不視為不合格”；B“買受人對房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量提出異議后雙方未達成一致意見的，異議人應(yīng)于7日內(nèi)委托約定的檢測單位進行檢測，否則視為撤回異議”；C“若非因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題買受人拒絕簽署房屋交接單的，其接受鑰匙的行為視為該房屋已交付”。 第十三條 抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù) 與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程存在抵押情形的，出賣人將相關(guān)情況（登記機關(guān)、抵押當事人、債務(wù)人、被擔保的主債權(quán)的數(shù)額、登記時間等）告知如下： 。出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任。 。 [主要變化] 增加關(guān)于土地使用權(quán)與在建工程抵押披露的內(nèi)容。[風(fēng)險提示] 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建設(shè)用地使用權(quán)抵押及在建工程抵押均為正常、合法的融資手段，單純依賴自有資金完成全部建設(shè)項目的極為罕見，多數(shù)開發(fā)企業(yè)都能于產(chǎn)權(quán)過戶前付清貸款并注銷土地使用權(quán)或在建工程抵押登記，但不排除個別經(jīng)營能力低劣的開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)困難無法在產(chǎn)權(quán)過戶前注銷抵押的現(xiàn)象，這種情況下，若債權(quán)人（抵押權(quán)人）申請拍賣土地或在建工程優(yōu)先受償?shù)脑?，則必然會出現(xiàn)買受人錢、房兩空的結(jié)果。 為最大限度制止上述情況的發(fā)生，最高人民法院于２００３年３月２４日頒布實施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、九條作出懲罰性規(guī)定： “第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；” 雖然該規(guī)定中并未涉及土地抵押的情況，但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第200條的規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！惫释恋氐盅阂嗫赡軐?dǎo)致買受人無法取得房屋的結(jié)果； 在建工程抵押目前尚未在寧波地區(qū)執(zhí)行，但僅僅是相關(guān)部門暫未出臺操作細則，《物權(quán)法》已為其預(yù)留了足夠空間，將來肯定實施的在建工程抵押包括建設(shè)用地使用權(quán)抵押與地上新增建筑物抵押在內(nèi)。因此，應(yīng)將最高院司法解釋中所指的“房屋抵押”理解為包括土地使用權(quán)抵押在內(nèi)。 查現(xiàn)行法律、法規(guī)，未見關(guān)于抵押人于轉(zhuǎn)讓抵押物時應(yīng)向買受人披露轉(zhuǎn)讓標的已抵押的規(guī)定。實際上，若因轉(zhuǎn)讓標的已抵押給第三人導(dǎo)致買受人利益受損的，買受人可通過主張合同無效或可撤銷、損害賠償?shù)韧緩綇浹a損失，沒有必要特地要求抵押人在交易中承擔信息披露義務(wù)來保護買受人。從這個角度觀察，新版合同中的此處變化，無異于為開發(fā)企業(yè)創(chuàng)設(shè)一項新的義務(wù)，從而增加了銷售的難度。不過，結(jié)合司法解釋中關(guān)于惡意欺詐規(guī)定的懲罰性賠償措施，也可以將之理解為一種對開發(fā)企業(yè)的保護措施，其通過抵押信息的事先披露可以避免承擔懲罰性賠償。[對策/建議] 如上分析，若開發(fā)企業(yè)隱瞞抵押事實，該隱瞞行為本身并不導(dǎo)致其承擔任何法律責任，而僅在出現(xiàn)嚴重損害買受人利益的情況下可能承擔懲罰性賠償責任，司法實踐中，若開發(fā)商于起訴前注銷抵押的，一般不支持買受人提出的雙倍賠償請求。故該條款空白處可酌情決定如實填寫或劃斜線。 第十四條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任 雙方將該商品房的裝飾、設(shè)備標準約定于本合同附件四，如為精裝修房，雙方應(yīng)當約定裝修使用的主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容。出賣人交付的商品房，應(yīng)當符合約定的裝飾、設(shè)備標準。達不到約定標準的，出賣人補償裝飾、設(shè)備差價，并承擔違約責任如下： [主要變化] 增加關(guān)于精裝修房的詳細約定要求； 取消舊版中關(guān)于違約責任的選擇性模式，新版中采取“固定責任加（并）商定責任”的模式。[分析] 新版合同中增加的“如為精裝修