【正文】 月以后項(xiàng)目全面運(yùn)營(yíng)第八章 項(xiàng)目投資和效益分析 項(xiàng)目投資概算“蜀韻原鄉(xiāng)”。　內(nèi)容面積（畝）規(guī)模（㎡）單價(jià)單位投資規(guī)模（萬元）一土地整理4950　55000元/畝 二建設(shè)用地取得645　120000元/畝 三基礎(chǔ)設(shè)施投入645　50000元/畝 四鄉(xiāng)村野奢度假區(qū)建設(shè) 1鄉(xiāng)村野奢酒店群落120320163000元/㎡ 2鄉(xiāng)村林盤會(huì)館群落100266803000元/㎡ 4原鄉(xiāng)田園俱樂部100266803000元/㎡ 5原鄉(xiāng)休閑街區(qū)40160082000元/㎡ 6原鄉(xiāng)豪華房車接待基地6040021500元/㎡ 五創(chuàng)意天下匯105840422500元/㎡ 六現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè) 1建設(shè)期土地租賃（三年）4300　1400元/畝年 2農(nóng)業(yè)改造投入 4300　60000元/畝 七規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)645　5000元/畝 八項(xiàng)目報(bào)規(guī)報(bào)建 九流動(dòng)資金 十合計(jì) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng) 目金額（萬元）說明一經(jīng)營(yíng)收入　　24700（1—8）項(xiàng)合計(jì)1鄉(xiāng)村野奢酒店群落32016㎡5200特色住宿、特色餐飲、參與式娛樂等2鄉(xiāng)村林盤會(huì)館群落26680㎡2800特色住宿、特色餐飲、會(huì)議、展覽等3原鄉(xiāng)田園俱樂部26680㎡6500特色餐飲、療養(yǎng)消費(fèi)、運(yùn)動(dòng)康體、參與式娛樂等4原鄉(xiāng)休閑街區(qū)16008㎡2000物業(yè)租賃、旅游購(gòu)物、參與式娛樂、體驗(yàn)式消費(fèi)、特色餐飲等5原鄉(xiāng)旅游房車營(yíng)地60畝1000房車接待、露營(yíng)、停車、野炊等6創(chuàng)意天下匯84042㎡5200物業(yè)租賃、會(huì)議展覽、互動(dòng)娛樂、拍賣會(huì)等7觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地860畝1050農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、農(nóng)產(chǎn)品及二次加工品銷售等8生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地3010畝950農(nóng)產(chǎn)品及二次加工品銷售等二經(jīng)營(yíng)成本　　10235（15）項(xiàng)合計(jì)1土地租金4300畝602按1400元/畝測(cè)算2經(jīng)營(yíng)成本　　6175平均按經(jīng)營(yíng)收入的25%測(cè)算3營(yíng)銷費(fèi)用　　1235按經(jīng)營(yíng)收入的5%測(cè)算4管理費(fèi)用　　741按經(jīng)營(yíng)收入的3%測(cè)算5銷售稅金　　1482按經(jīng)營(yíng)收入的6%測(cè)算三稅前利潤(rùn)　　14465經(jīng)營(yíng)收入減經(jīng)營(yíng)成本四所得稅　　按稅前利潤(rùn)的25%測(cè)算五稅后利潤(rùn)　　%。 農(nóng)民就業(yè)與增收“蜀韻原鄉(xiāng)”項(xiàng)目大力促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為地方政府提供持續(xù)、穩(wěn)定的稅收的同時(shí)，還將廣泛的解決農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)和建立農(nóng)民長(zhǎng)效增收機(jī)制作為項(xiàng)目的重要訴求點(diǎn)，并納入了項(xiàng)目的總體運(yùn)營(yíng)思路和發(fā)展目標(biāo)。 農(nóng)民就業(yè)本項(xiàng)目的實(shí)施預(yù)計(jì)可解決就業(yè)人口8000－10000名，為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的就近就業(yè)，對(duì)農(nóng)民的構(gòu)成進(jìn)行分析，從年齡、性別、素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行產(chǎn)業(yè)區(qū)分：1）年齡層面：20－30歲男女重點(diǎn)以服務(wù)業(yè)為主，可進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)后安排在項(xiàng)目涉及的服務(wù)產(chǎn)業(yè)工作；30－40歲男女重點(diǎn)以農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品深加工為主，可進(jìn)行農(nóng)業(yè)高新技術(shù)培訓(xùn)后安排在農(nóng)業(yè)生態(tài)加工廠或花卉產(chǎn)業(yè)園區(qū)的園藝工作；40－50歲男女重點(diǎn)以家庭旅游文化產(chǎn)品專賣店為主，可進(jìn)行旅游景區(qū)文明服務(wù)規(guī)范的培訓(xùn)，樹立國(guó)際鄉(xiāng)村旅游文明服務(wù)的形象。2）性別層面：服務(wù)產(chǎn)業(yè)以解決農(nóng)村女性為主，所占比例可為80％；高新農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)生態(tài)加工產(chǎn)業(yè)以男性為主，所占比例為75％；3）素質(zhì)層面：按農(nóng)民的基本素質(zhì)進(jìn)行劃分，素質(zhì)較高的可安排在野奢度假區(qū)從事服務(wù)工作；素質(zhì)較低的進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)后上崗，可進(jìn)行園藝技能、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)、生態(tài)生產(chǎn)、工藝制作、旅游服務(wù)和禮儀培訓(xùn)等，提高安置農(nóng)民的就業(yè)水平。就業(yè)崗位表如下：產(chǎn)業(yè)類型崗位類型崗位人數(shù)共計(jì)第一產(chǎn)業(yè)高新農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)1000人(男800人/女200人)1900人花卉種植500人(男400人/女100人)體驗(yàn)農(nóng)業(yè)400人(男350人/女50人)第二產(chǎn)業(yè)農(nóng)產(chǎn)品二次加工，手工藝產(chǎn)業(yè)工人2000人(男1500人/女500人)3650人技術(shù)工人1500人(男1250人/女250人)營(yíng)銷人員100人(男80/人女20人)管理人員50人(男40人/女10人)第三產(chǎn)業(yè)旅游、服務(wù)、會(huì)展、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)酒店服務(wù)員1500人(男500/女1000人)2500人園藝師300人(男250人/女50人)保潔員200人(男40人/女160人)保安人員300人(男性)其他雜工200人(男性)總計(jì)8050人 農(nóng)民增收本項(xiàng)目實(shí)施后，克實(shí)現(xiàn)人均年增加收入近1800元；該項(xiàng)目實(shí)施后可解決當(dāng)?shù)丶s8000名農(nóng)民就業(yè)，人均年工資收入12000元；該項(xiàng)目可使當(dāng)?shù)丶s1000戶農(nóng)村家庭轉(zhuǎn)化為餐飲、加工、旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)主，可以有效解決農(nóng)民就業(yè)，家庭增收問題。 環(huán)境保護(hù)效益 水資源系統(tǒng)保護(hù)本項(xiàng)目通過規(guī)模種植的生態(tài)涵養(yǎng)林帶和區(qū)內(nèi)大范圍多樣性的綠色植物將有效的保護(hù)區(qū)內(nèi)的水資源環(huán)境。并且在區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施中設(shè)置了雨水收集系統(tǒng)，匯聚的雨水形成人工湖和人工濕地，湖底采取生態(tài)化的處理方式，可使地下水得到及時(shí)的補(bǔ)充。同時(shí)在人行道、自行車道，以及廣場(chǎng)上鋪砌透水性地磚。雨水作為景觀水的使用，將可以減少城市供水系統(tǒng)的負(fù)荷壓力，減少自來水的過渡消耗，而水景也可大大改善園區(qū)環(huán)境的生態(tài)品質(zhì)。 大氣保護(hù)系統(tǒng)本項(xiàng)目的大氣保護(hù)系統(tǒng)主要體現(xiàn)在空氣凈化和減少溫室氣體的排放方面。區(qū)內(nèi)種植的大量果樹、花卉與林木，一方面可形成良好的景觀，另一方面還能有效的凈化空氣，降低大氣含塵量，殺菌消毒，提高大氣清潔度。同時(shí)，由于鄉(xiāng)村野奢度假區(qū)實(shí)行無汽車交通，將大大減少二氧化碳等溫室氣體的排放量，緩解熱島效應(yīng)，改善局部小氣候。在區(qū)內(nèi)建筑上自然通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)置，將引導(dǎo)氣流自然流動(dòng)，從而降低室內(nèi)溫度，減少對(duì)空調(diào)的使用，節(jié)約電能的消耗。 噪音防治具體措施有三項(xiàng)：一是在河邊湖岸和公共綠地中，種植成片樹林，可以有效降低噪音；二是將各功能分區(qū)都以樹林、綠地進(jìn)行分割，并加強(qiáng)對(duì)噪音的監(jiān)管力度，將減少噪音的影響；三是度假區(qū)內(nèi)內(nèi)無汽車出入，將杜絕交通噪音的干擾，營(yíng)造優(yōu)美安靜的度假空間。 生物多樣性在本項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)中，各種植物共存，如喬木、灌木、地被植物、花卉、各種果樹、水生植物等，良好的植被和水質(zhì)將吸引大量水生鳥類嬉戲，各種動(dòng)植物元素共同構(gòu)成了度假區(qū)豐富多樣的生態(tài)系統(tǒng)。第九章 項(xiàng)目結(jié)論“蜀韻原鄉(xiāng)”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目緊緊抓住成都作為中國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的歷史際遇，結(jié)合成都推出的一系列有關(guān)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的相關(guān)政策，在“郫縣旅游發(fā)展總體思路”和“郫縣國(guó)際鄉(xiāng)村度假村控制性詳細(xì)規(guī)劃”的基礎(chǔ)上進(jìn)行論證和規(guī)劃。項(xiàng)目提出了以發(fā)展鄉(xiāng)村旅游經(jīng)濟(jì)為主題，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展的新農(nóng)村建設(shè)的創(chuàng)新模式，抓住中國(guó)作為世界重要旅游目的地的契機(jī)，瞄準(zhǔn)旅游中高端市場(chǎng)，以推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)為重點(diǎn)，借力中國(guó)西部特大型城市——成都巨大的休閑度假市場(chǎng)和方興未艾的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)濟(jì)，在成都郫縣實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，從而在中國(guó)日新月異的新農(nóng)村建設(shè)中真正起到示范作用。通過本研究報(bào)告，“蜀韻原鄉(xiāng)”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目從各個(gè)方面都具備項(xiàng)目建設(shè)條件和建設(shè)可行性。一、國(guó)家政策方面。該項(xiàng)目符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和地方的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試驗(yàn)區(qū)的土地政策已經(jīng)解決了農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，“拆院并院”解決了局部、小部分土地的調(diào)整問題，而不占用耕地，不改變耕地性質(zhì)作為取得項(xiàng)目用地的前提，實(shí)事上為項(xiàng)目的觀光、體驗(yàn)理念作了最恰當(dāng)?shù)闹С趾脱a(bǔ)充。二、產(chǎn)品定位方面。該項(xiàng)目充分考慮到成都、郫縣的消費(fèi)群體，通過“野”“奢”這一主題，對(duì)高、中、低端客戶資源進(jìn)行了充分考慮，既體現(xiàn)了個(gè)性化、時(shí)尚化、差異化，又體現(xiàn)了高中低產(chǎn)品的巧妙過渡，讓所有的消費(fèi)群體消除貧富等級(jí)的思想障礙，同時(shí)又可以各取所需，“野有更野”，“奢有更奢”。三、市場(chǎng)營(yíng)銷方面。該項(xiàng)目將一改通常的營(yíng)銷路線，項(xiàng)目的鄉(xiāng)村野奢酒店群落和林盤會(huì)館通過企業(yè)協(xié)會(huì)、影視機(jī)構(gòu)、高級(jí)俱樂部、藝術(shù)家組織、駐川辦事處、政府機(jī)構(gòu)等建立獨(dú)立渠道銷售，體現(xiàn)專業(yè)管理品質(zhì)。而對(duì)于大眾共享的創(chuàng)意天下匯、原鄉(xiāng)田園俱樂部、原鄉(xiāng)休閑街區(qū)直接通過獨(dú)具創(chuàng)意的廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、主題晚會(huì)、影視發(fā)布等共享成都周邊旅游市場(chǎng)，同時(shí)還能形成固定的消費(fèi)群體，保證項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)行。四、建設(shè)方實(shí)力方面。項(xiàng)目的投資商—香港中天基金會(huì)有限公司是致力于在內(nèi)地進(jìn)行環(huán)保節(jié)能、旅游文化以及其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)作的國(guó)際性財(cái)團(tuán)，在內(nèi)地的累計(jì)投資額超過140億元人民幣，公司具有雄厚的資金實(shí)力。同時(shí)公司還擁有一批高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，管理團(tuán)隊(duì)具有豐富的項(xiàng)目運(yùn)作能力，能夠承擔(dān)該項(xiàng)目的持續(xù)性運(yùn)作。公司與成都市農(nóng)投集團(tuán)等多家農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)業(yè)科技公司在此項(xiàng)目上已經(jīng)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化調(diào)整和優(yōu)化提供強(qiáng)大的資金、技術(shù)和市場(chǎng)支持。五、建設(shè)效益方面。，其中稅收約5,000萬元，年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約1億。在社會(huì)綜合效益方面，通過引導(dǎo)農(nóng)民就業(yè)，增加農(nóng)村收入，提高環(huán)境質(zhì)量達(dá)到與地方經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展。 46 香港中天基金會(huì)有限