【正文】 是一致的。 ?②有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費(fèi)和運(yùn)距成正比，朝各個(gè)方向移動(dòng)都可行。 ?③生產(chǎn)者和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)行為合理的人。 ?④消費(fèi)者到離他們居住地最近的中心地購(gòu)買他們需要的貨物和服務(wù)，為此付出的實(shí)際價(jià)格等于銷售價(jià)格加上來(lái)往的交通費(fèi)用。 91 中心地理論 3． 六邊形網(wǎng)絡(luò)等級(jí)體系 ： ?克里斯塔勒探討市場(chǎng)中心和服務(wù)范圍關(guān)系結(jié)構(gòu)時(shí)，形成了三角形聚落分布和六邊形市場(chǎng)區(qū)模型。 92 中心地理論 門檻人口概念： ?根據(jù)門檻人口原則，可將各商業(yè)、服務(wù)行業(yè)分為高、中、低不同級(jí)別的序列，把各種行業(yè)序列按地域再進(jìn)行歸并。按照門檻人口原則和等級(jí)序列，克里斯塔勒的市場(chǎng)區(qū)結(jié)構(gòu)和分步就是一個(gè)由大小經(jīng)貿(mào)點(diǎn)和市場(chǎng)區(qū)交錯(cuò)疊合而成的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。 93 城市住宅區(qū)位理論 ? (1)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴吉斯，創(chuàng)立“ 同心圓帶狀住宅區(qū)位論 ”； ? (2)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍伊特，提出“ 扇形住宅區(qū)位論 ”； ? (3)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈里斯和烏爾曼，提出“ 多核心城市結(jié)構(gòu)下的住宅區(qū)位論 ”； ? (4)狄更遜提出“ 三地帶住宅區(qū)位論 ”； ? (5)愛(ài)里克森提出“ 折衷住宅區(qū)位論” ； ? (6)伊文思提出“ 社會(huì)集聚住宅區(qū)位論 ” 。 94 同心圓帶狀住宅區(qū)位論 ? 又稱“過(guò)濾論”，城市住宅分布呈現(xiàn)出以城市中心商務(wù)區(qū)的幾何中心為圓心的同心圓帶狀結(jié)構(gòu)；從市中心到市郊，住宅檔次由低到高、居民家庭收入由低到高漸次變化。以芝加哥為例 ，城市土地的住宅利用可分為四個(gè)地帶，由內(nèi)向外依次是： ? 高級(jí)住宅衰退帶 ? 低級(jí)住宅區(qū) ? 中級(jí)住宅區(qū) ? 高級(jí)住宅區(qū)，即巴吉斯的“通勤帶”。 95 扇形住宅區(qū)位論 ? 1939年，霍伊特著 《 美國(guó)城市住宅附近的結(jié)構(gòu)與增長(zhǎng) 》 ，收集了當(dāng)時(shí)美國(guó) 60多個(gè)大、中、小三種規(guī)模城市房租樣本資料 ，將城市劃分為 5級(jí)不同地帶 。他發(fā)現(xiàn)城市住宅區(qū)并非呈現(xiàn)巴吉斯所說(shuō)的同心圓狀分布，而是呈扇形發(fā)散狀。住宅區(qū)傾向于沿著空間摩擦和時(shí)間摩擦最小的路徑由中心向外延展。通常的拓展路徑是便利的交通路線，也有高級(jí)住宅區(qū)傾向于向高級(jí)商務(wù)中心和社會(huì)名流居住地逼近 。 96 多核心住宅區(qū)位論 ? 城市的中心往往不止一個(gè)，而是由多個(gè)中心組成的，城市實(shí)際上是靠這些城市中心及其附近的工業(yè)、商業(yè)和住宅業(yè)的聯(lián)合擴(kuò)張來(lái)發(fā)展壯大的；在多個(gè)城市中心和城市總體擴(kuò)張過(guò)程中，形成了與之規(guī)模和特點(diǎn)相適應(yīng)的住宅區(qū)位格局。 ? 工人住宅區(qū) (一般為低級(jí)住宅區(qū) )仍然處于城市住宅總體格局中的最內(nèi)層，只是分布的空間形態(tài)不太規(guī)則：既不是圓帶狀、也非扇形，而是一種塊狀結(jié)構(gòu)。 這種低級(jí)住宅區(qū)主要圍繞商業(yè)區(qū)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)分布。 ? 中級(jí)住宅區(qū)仍然位于低級(jí)住宅區(qū)的外圍。 ? 高級(jí)住宅的分布更多位于城市邊緣區(qū)甚至郊外。 97 三地帶住宅區(qū)位論 ? 狄更遜 1947年提出關(guān)于城市空間結(jié)構(gòu)的三地帶理論，把城市住宅分別定位于三個(gè)地帶中，揭示了城市住宅區(qū)的分異特征： ? 中央地帶 ：商業(yè)、政府辦公機(jī)構(gòu)房產(chǎn)、住宅房產(chǎn)的集聚地； ? 中間地帶 ：在中央地帶的外側(cè)，是中級(jí)住宅分布區(qū)，但沿河地帶分布有工業(yè)房產(chǎn)； ? 邊緣地帶 ：在城市市區(qū)的邊緣地區(qū)，為住宅和工業(yè)房產(chǎn)的分布地區(qū)，但住宅與工業(yè)房產(chǎn)的分布是相互獨(dú)立的，這與市內(nèi)低級(jí)住宅與工商業(yè)企業(yè)臨近布局的特點(diǎn)根本不同。 98 折衷住宅區(qū)位論 ? 愛(ài)克森 1954年對(duì)上述理論進(jìn)行了綜合研究，提出折衷理論，認(rèn)為： ? 城市的中央商務(wù)區(qū)通常由市中心向外呈放射狀延伸；放射狀的中央商務(wù)區(qū)之間為住宅區(qū)的分布地帶；中央商務(wù)區(qū)和城市住宅區(qū)的外圍通常分布著城市大工業(yè)。 ? 該理論創(chuàng)新點(diǎn)不多，但是對(duì)當(dāng)時(shí)歐洲一些城市住宅的空間分布狀況有很強(qiáng)的解釋力。 99 社會(huì)集聚住宅區(qū)位論 ? 1985年，伊文思出版 《 城市經(jīng)濟(jì)學(xué) 》 ，書中提出了三類社會(huì)集聚因素與居民住宅決策有直接的關(guān)系。 ? 人的社會(huì)交往需求、集聚與住宅區(qū)位決策 ? 需求類型的差異、集聚與住宅區(qū)位 ：需求類型相同的居民傾向于聚居在同一地區(qū)。 ? “向美心理”、集聚與住宅區(qū)位 ? 在此基礎(chǔ)上，直接或間接地探討了影響住宅區(qū)位的幾個(gè)關(guān)鍵因子：收入、距離、住宅價(jià)格、社會(huì)集聚等。 100 工業(yè)宏觀區(qū)位選擇 ? 在進(jìn)行工業(yè)用房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇時(shí)，一般可采用原材料指向、能源指向、市場(chǎng)指向、原材料與市場(chǎng)雙重指向、科技指向等來(lái)安排工業(yè)部門的布局。 ? 原材料指向的工業(yè) ，一般其產(chǎn)品在生產(chǎn)過(guò)程中，原料失重程度大，單位產(chǎn)品的原料消耗量大大高于產(chǎn)成品的重量，同時(shí)，還有部分原料不宜運(yùn)輸和儲(chǔ)藏，因而對(duì)于大多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品、礦產(chǎn)品的加工工業(yè)，一般都要求布局在原料產(chǎn)地。 ? 能源指向的工業(yè) 在生產(chǎn)過(guò)程中，單位產(chǎn)品能耗量大，能源消耗占總成本的比例高 (能源費(fèi)占成本一般 20％～ 30％，高的達(dá) 50％ )，故一般要求布局在能源產(chǎn)地。 ? 市場(chǎng)指向的工業(yè) 與原材料指向的工業(yè)正好相反，需長(zhǎng)途運(yùn)輸?shù)脑显谏a(chǎn)過(guò)程中失重程度小甚至增重，或產(chǎn)成品不宜運(yùn)輸，如玻璃、家具、大多數(shù)食品、消費(fèi)品等工業(yè)，一般要求布局在消費(fèi)地。 ? 科技指向的工業(yè) 是指產(chǎn)品的科技含量高，需要得到大量科學(xué)、技術(shù)的幫助和智力支持的工業(yè)，如生物工程、計(jì)算機(jī)等高科技產(chǎn)業(yè)，一般要求布局在科研單位及高等院校比較集中、勞動(dòng)力素質(zhì)比較高、環(huán)境比較優(yōu)美的城市里。 101 城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇 商業(yè) ? （ 1） 中央商業(yè)區(qū) ：經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的大城市或特大城市中，一般總存在一個(gè)具有全市商業(yè)、交通和信息中心功能的區(qū)域。 ? （ 2）城區(qū)商業(yè)區(qū) ：是城市的二級(jí)商業(yè)中心，在規(guī)模和影響方面都次于中央商業(yè)區(qū)，是城市中某一城區(qū)的商業(yè)、交通和信息中心。 ? （ 3）街區(qū)商業(yè)區(qū) ：是城市最低一級(jí)的商業(yè)中心，供應(yīng)的商品大多是購(gòu)買頻率高的日用消費(fèi)品，它的功能主要是方便居民生活，服務(wù)范圍大致為 7000～ 20220人口。 思考：北京中央商務(wù)區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀及現(xiàn)存主要問(wèn)題 102 中央商業(yè)區(qū)特征 ? ① 區(qū)域內(nèi)匯集的大公司及機(jī)構(gòu) (如商業(yè)公司、銀行、保險(xiǎn)公司和公司的總部或分支機(jī)構(gòu)以及各種咨詢機(jī)構(gòu)等 )種類繁多，影響范圍很大。 ? ②土地區(qū)位形成全市標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位，地租 (地價(jià) )最高，勞動(dòng)力成本也較高。 ? ③客流量和信息流量高度集中。 ? ④基礎(chǔ)設(shè)施和各種配套設(shè)施完善。 103 城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇 工業(yè) ? 內(nèi)圈工業(yè)區(qū) ：占地面積小，主要面向當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)，且要求與中央商業(yè)區(qū)中的企事業(yè)單位建立密切聯(lián)系，及時(shí)了解市場(chǎng)信息并獲得技術(shù)支持， 一般處在中央商業(yè)區(qū)外側(cè) ，如高檔服裝、首飾、食品、印刷、精密儀表等。 ? 外圈工業(yè)區(qū) ：一般是裝備有自動(dòng)化生產(chǎn)線，機(jī)械實(shí)行平面布局，產(chǎn)品體積大，所需的倉(cāng)庫(kù)和廠房較大、產(chǎn)品多屬標(biāo)準(zhǔn)化的定型產(chǎn)品，適于大批量生產(chǎn) (如家用電器等 )，技術(shù)要求高，對(duì)環(huán)境污染較輕的工業(yè)，包括大部分輕工業(yè)和重工業(yè)中的機(jī)械制造、金屬加工業(yè)等， 處在城市的邊緣地區(qū) ，這里地價(jià)低，交通方便，距離住宅區(qū)也較近。 ? 遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū) ：一般是規(guī)模大、占地多、污染嚴(yán)重的工業(yè)，如冶金、石油化工、重型機(jī)械及造紙等工業(yè)。 ? 思考：北京的工業(yè)區(qū)布局狀況 104 城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇 居住 ? 居住區(qū)是人們生活、休閑的場(chǎng)所。它 一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間 。它要求交通便利，環(huán)境優(yōu)美無(wú)污染，治安良好，文化教育設(shè)施齊全，購(gòu)物、娛樂(lè)便捷，人際交往方便等。隨著城市化的發(fā)展和人們生活水平、健康意識(shí)的提高，伴隨著大城市病的日益顯現(xiàn)和突出，城市住宅區(qū)，尤其是高檔住宅區(qū)有向空氣清新、山水景觀獨(dú)特的城市郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊發(fā)展的趨勢(shì)。 ? 思考：北京城市居住區(qū)分布狀況 105 四、土地價(jià)格理論 土地資源價(jià)格 土地資本的價(jià)格 對(duì)土地價(jià)格質(zhì)和量的規(guī)定 （ 1）質(zhì)的規(guī)定：土地價(jià)格是地租的資本化 （ 2）量的規(guī)定：土地價(jià)格 =地租 /利息率 106 土地資本價(jià)格 ? 凝結(jié)于土地之中的固定資產(chǎn) 價(jià)格。不是虛幻的，是真正的價(jià)值價(jià)格。 ? 土地資源價(jià)格和資本價(jià)格在經(jīng)濟(jì)性質(zhì)上的區(qū)別 ： – 土地資源價(jià)格是土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式； – 土地資本價(jià)格是土地的投資及其帶來(lái)的利息性地租的資本的收回。 107 土地資源價(jià)格 ? 土地資源本身不是勞動(dòng)產(chǎn)品，不具有價(jià)值，但憑借對(duì)其壟斷可以獲得真正的地租，使土地資源具有虛幻的價(jià)格形式，其價(jià)格由真正的地租的資本化決定。 ? 形成土地資源價(jià)格的基礎(chǔ)條件 ： （ 1）物質(zhì)基礎(chǔ)：土地特殊的使用價(jià)值 （ 2）社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度基礎(chǔ) ：土地所有制和商品經(jīng)濟(jì) 108 思 考 題 什么是地租？ 資本主義級(jí)差地租和絕對(duì)地租形成的條件、原因是什么？ 級(jí)差地租 I和級(jí)差地租 II的關(guān)系如何？ 分析杜能圈的空間結(jié)構(gòu)模型。 結(jié)合區(qū)位理論，分析一下北京的城市區(qū)域布局