【正文】 運(yùn)效率。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：　　 世景國(guó)際的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自其三部分功能的相互依賴(lài)，共同形成對(duì)外部強(qiáng)大的商務(wù)輻射能力首先，立足于傳統(tǒng)商業(yè)旺地的商業(yè)部分，以經(jīng)營(yíng)品牌、電訊和數(shù)碼科技等時(shí)尚商務(wù)產(chǎn)品，將項(xiàng)目與周邊商業(yè)、賓館、金融、通訊及娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嫁接，共同形成進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的區(qū)域環(huán)境。其次，是世景酒店式投資公寓的出現(xiàn)，與臨近兩家四星級(jí)酒店遙相呼應(yīng)，為商務(wù)人士提供更完善的服務(wù)，同時(shí)通過(guò)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的前期炒做，傲顯酒店式公寓所蘊(yùn)涵的商機(jī)。第三，是世景甲級(jí)寫(xiě)字樓強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)，以其獨(dú)樹(shù)一幟的經(jīng)營(yíng)模式和絕對(duì)與國(guó)際接軌的軟硬件配套設(shè)施，通過(guò)高檔的形象及相對(duì)低廉的租金，將蘇州蘇州最具發(fā)展?jié)摿Φ母黝?lèi)公司、企業(yè)及商家聚集在一起，共同組成項(xiàng)目?jī)?nèi)部的商務(wù)環(huán)境。最后，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部形成商業(yè)、寫(xiě)字樓與酒店公寓商務(wù)鏈的基礎(chǔ)上，與周邊大環(huán)境進(jìn)行全面接軌，以本項(xiàng)目為標(biāo)志共同推進(jìn)蘇州中央商務(wù)區(qū)的全面成熟?！　　?這就是我們項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：完善全面內(nèi)部商務(wù)功能，依托周邊環(huán)境共同組成——商務(wù)活動(dòng)生態(tài)鏈 前景展望：　　商務(wù)生態(tài)鏈以全新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念為投資者提供最具投資價(jià)值的產(chǎn)品，為商務(wù)客戶提供周到貼心的服務(wù)，優(yōu)雅舒適的商務(wù)環(huán)境，必將成為引領(lǐng)本地區(qū)商務(wù)潮流，極大程度的引導(dǎo)城市功能格局的國(guó)際化進(jìn)程。同時(shí)本項(xiàng)目引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)，形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，有助于提升整體商業(yè)水平，對(duì)促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。五、目標(biāo)客戶群所定及分析目標(biāo)客戶群定位：本案的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。隱性目標(biāo)客戶群是針對(duì)項(xiàng)目本身的氛圍與形象以及服務(wù)配套的好話、獨(dú)特與否吸引而來(lái)的人流類(lèi)型而提出的。而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場(chǎng)地，以及大量人流量等先決條件所吸引購(gòu)買(mǎi)或租賃本案來(lái)經(jīng)營(yíng)的大大小小的各類(lèi)型商家、公司、企業(yè)及投資者。 目標(biāo)客戶群描述：l 隱性目標(biāo)客戶群：這部分主要描述的是進(jìn)入項(xiàng)目購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)及辦公的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：省內(nèi)省外的人、商務(wù)活動(dòng)者、本地人等，而且本案要達(dá)到的目的是，使來(lái)過(guò)本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標(biāo)客戶進(jìn)入的前期和基礎(chǔ)。省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其來(lái)本地進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的首選地點(diǎn)省外人流來(lái)到蘇州必到的首選地點(diǎn)本地人使其認(rèn)知到這是蘇州市CBD的一個(gè)最重要標(biāo)志性商務(wù)中心及最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)l 顯性從目前掌握的市場(chǎng)情況來(lái)看，蘇州市寫(xiě)字樓的租金價(jià)格比較平穩(wěn)，投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購(gòu)買(mǎi)意向不強(qiáng)；而高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項(xiàng)目，規(guī)模都比較大。同時(shí)這些高檔寫(xiě)字樓租賃情況不理想，中小型寫(xiě)字樓因租金優(yōu)勢(shì)較被市場(chǎng)認(rèn)可；對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商規(guī)模、水平良莠不齊，競(jìng)爭(zhēng)多處在較低層次；沿街營(yíng)業(yè)房從設(shè)計(jì)到銷(xiāo)售同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、商業(yè)氛圍濃的項(xiàng)目銷(xiāo)售依然良好。由此可以看出，本案顯性目標(biāo)客戶群主要由：國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)或本地區(qū)大型企業(yè)、中小型企業(yè)、品牌經(jīng)銷(xiāo)商、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者組成。A、國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)或本地區(qū)大型企業(yè)鑒于展示已有企業(yè)文化及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的需要，力圖在市區(qū)內(nèi)最核心、最具標(biāo)志的物業(yè)中建立自己的辦公場(chǎng)所，以確定企業(yè)形象B、中小型企業(yè)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間發(fā)展的公司，雖然有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但是由于業(yè)務(wù)的特殊性，并不愿意太快擴(kuò)展隊(duì)伍，而寧愿保持非常精簡(jiǎn)的人員配置。這些公司一直以來(lái)都在租用小面積的辦公間，也許是老式寫(xiě)字樓的一間，也許是酒店的一個(gè)房間。然而，隨著時(shí)代的發(fā)展，高科技企業(yè)的興起，經(jīng)營(yíng)形式的增多，這些小企業(yè)已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。有些企業(yè)在創(chuàng)建伊始便力圖建立一個(gè)國(guó)際化的公司，他們有一定的資金量，注重企業(yè)形象，C、品牌經(jīng)銷(xiāo)商此類(lèi)商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)集團(tuán)，其實(shí)力、資金較為雄厚，其進(jìn)入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)駐，其經(jīng)營(yíng)貨品檔次高，價(jià)格中等以上，類(lèi)型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。該類(lèi)知名品牌商家進(jìn)入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。D、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者此類(lèi)型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)也有小型公司經(jīng)營(yíng)，有效填補(bǔ)了城內(nèi)真正將購(gòu)物、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。E、投資者投資者是每一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶，本案作為蘇州著名企業(yè)、知名品牌聚集地及傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)地，將達(dá)到提升物業(yè)檔次的重要作用。同時(shí)穩(wěn)定的商務(wù)客源也可最大程度的支持其投資信心。 第三章 項(xiàng)目整體組合營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告一、 項(xiàng)目總體整合營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略即營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略指導(dǎo)下的計(jì)謀與謀略，它雖由營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略所規(guī)定，是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的進(jìn)一步細(xì)化，但自身也是極為豐富多彩的，是可以對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行創(chuàng)造性的發(fā)揮的，從而使戰(zhàn)略本身更加血肉豐滿，最終得以完美的實(shí)現(xiàn)。內(nèi)容如下： １、傳播形式的重點(diǎn)是創(chuàng)新性活動(dòng) 以少而精為原則，適當(dāng)打一些戶外廣告、車(chē)體廣告、報(bào)紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告，把重點(diǎn)放在公益性、公關(guān)性、文化性的活動(dòng)廣告上，形成強(qiáng)大的口碑廣告。 活動(dòng)必須有所創(chuàng)新，有時(shí)需要大創(chuàng)新，這是必須堅(jiān)持的一個(gè)原則，平庸無(wú)為的活動(dòng)寧愿不搞。 許多創(chuàng)新型公關(guān)文化活動(dòng)的原則爭(zhēng)取以最小的投入獲得最大的效果。 把握好市場(chǎng)推廣的節(jié)奏感 這些年的這方面的教訓(xùn)太多太深刻了，那種開(kāi)盤(pán)初期火爆不久便門(mén)可羅雀的經(jīng)營(yíng)景觀在很大程度上便是節(jié)奏感把握不好的結(jié)果。這方面一定從顧客心理和市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，以追求長(zhǎng)期的、持續(xù)性的發(fā)展為原則，精心策劃營(yíng)銷(xiāo)階段，寧可先稍低潮一點(diǎn)而逐漸掀起一波波新的高潮，也不可一下子耗盡了競(jìng)爭(zhēng)力的精華，最后不得善終。 組合營(yíng)銷(xiāo)，環(huán)環(huán)相扣項(xiàng)目整體銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵在于，各功能組合所形成的內(nèi)部商務(wù)鏈及與外部環(huán)境的融合，因此無(wú)論是推廣任何一部分都必須與其他功能相結(jié)合，以整體商務(wù)環(huán)境做推廣營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)。 明確堅(jiān)定的經(jīng)營(yíng)思路 在統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)整體策劃、經(jīng)營(yíng)與管理相結(jié)合的前提下（經(jīng)法律合同認(rèn)定，不準(zhǔn)隨意變更）將項(xiàng)目全部出售，然后統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或委托專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行管理，以保持經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性、整體性、長(zhǎng)期性和雙贏性。 實(shí)行銷(xiāo)售合同條款限制 對(duì)購(gòu)房者施于嚴(yán)格的合同條款限制是有必要的，這也是許多商鋪銷(xiāo)售教訓(xùn)所告訴我們的真理。應(yīng)該規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)者在用途限定的區(qū)域內(nèi)只能進(jìn)行相應(yīng)內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)，不得亂來(lái)。 慎重承諾，有諾必踐 不要輕易作承諾，尤其不要作過(guò)多的、過(guò)頭的承諾，因?yàn)檫@只會(huì)圖一時(shí)快意而埋下可能的隱患（數(shù)十萬(wàn)平米的花園住宅就在旁邊使這一隱患更為可怕），盡量只作做得到的進(jìn)行承諾。但一旦承諾了的就應(yīng)該做到，有時(shí)多付出一些代價(jià)也是必要的。 完美DOC格式整理