【正文】 較短，主要通過銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對(duì)也較短；相對(duì)而言，而寫字樓的開發(fā)周期長，主要通過出租而實(shí)現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長，占?jí)壕揞~長線資金，受國家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。由此可見，對(duì)于開發(fā)商而言，應(yīng)以住宅開發(fā)為主，當(dāng)政策與經(jīng)濟(jì)形勢利好且有優(yōu)良的地段時(shí)，便可適時(shí)投資寫字樓。 投資高檔寫字樓與投資普通寫字樓比較分析 普通寫字樓主要是由工廠、學(xué)校等非開發(fā)商建設(shè)，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時(shí)間較早，所以規(guī)模較小，配套設(shè)施不完善，一般由物業(yè)公司承租再轉(zhuǎn)租。這些寫字樓多位于高檔寫字樓集中地區(qū)（如CBD）或?qū)懽謽禽^少的商貿(mào)集中地區(qū)（如中關(guān)村地區(qū)），許多沒有實(shí)力進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓的小公司、小企業(yè)，紛紛選擇了該地區(qū)租金較低的寫字樓入住，在CBD和中關(guān)村地區(qū)，普通寫字樓的入住率并不差于高檔寫字樓，其租金為1014USD/平方米月。但在這兩個(gè)地區(qū)以外，普通寫字樓的出租率和租金都要差得很多。 雖然在CBD和中關(guān)村地區(qū)普通寫字樓市場形勢尚好，但隨著高檔寫字樓的數(shù)量增多，企業(yè)對(duì)寫字樓形象、配套設(shè)施以及現(xiàn)代化辦公條件的要求越來越高，普通寫字樓最終會(huì)被逐漸淘汰。所以，就寫字樓市場而言，開發(fā)商應(yīng)選擇投資高檔寫字樓。 4．1 政府調(diào)控土地措施 政府調(diào)控土地的措施主要有法律手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、技術(shù)手段等。其中以經(jīng)濟(jì)手段為主，國家實(shí)行土地有償使用，通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等方式出讓土地，合理的征收土地稅費(fèi)，制定土地基準(zhǔn)地價(jià)，開放土地市場等形式來促進(jìn)土地資源的合理分配與利用。 今年政府調(diào)控土地的主要措施有： 地價(jià)管理 通過合理制定土地地價(jià)，推進(jìn)土地有償使用，并防止低價(jià)出讓土地。目前，正全面推進(jìn)基準(zhǔn)地價(jià)更新、平衡、發(fā)布，為土地有償使用和調(diào)整土地收益關(guān)系奠定新的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 進(jìn)行土地的收購儲(chǔ)備 通過實(shí)施土地收購儲(chǔ)備制度，加大對(duì)存量土地供應(yīng)的控制，形成“一個(gè)口子供地”、“一個(gè)龍頭供水”的集中供地模式。4．1．1 土地政策及政策走勢一、現(xiàn)階段土地政策主要有： （1）《中共中央關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》中明確規(guī)定國家實(shí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。最近，國土資源部又頒發(fā)了《國土資源部關(guān)于加大補(bǔ)充耕地工作力度確保實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的通知》,重申了 “占補(bǔ)平衡”原則。 （2）《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳管理工作的通知》中規(guī)定國家大力推行土地集約利用,嚴(yán)控新增建設(shè)用地，大力推行利用存量建設(shè)用地。 （3）遏制土地隱形市場。最近國土資源部起草下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，這一通知將大大加速公開土地市場的形成，遏制隱形土地市場。 （4）禁止土地炒賣?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定土地開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，會(huì)受到國家的嚴(yán)格控制。 （5）嚴(yán)禁查處土地違法案件。最近，國土資源部頒發(fā)了《國土資源部關(guān)于利用衛(wèi)星遙感檢測技術(shù)開展土地執(zhí)法檢查工作的通知》?！。?）北京市實(shí)行綠化隔離帶政策。 2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》，按政策精神，在綠化隔離帶地區(qū)的農(nóng)民宅基地將有大部分可改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，這就擴(kuò)大了土地的有效供應(yīng)量，并能提高土地利用效率。隨著綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的進(jìn)程，在未來4年內(nèi)，保守估計(jì)：60平方公里的綠化隔離帶能帶動(dòng)周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設(shè)。 綠化隔離帶能提升周邊土地的價(jià)值，這一點(diǎn)顯而易見。綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠(yuǎn)的賣點(diǎn)，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。（7）嚴(yán)禁閑置土地?！侗本┦袊临Y源和房屋管理局關(guān)于收回閑置土地有關(guān)事宜的公告》中明確規(guī)定嚴(yán)格查處閑置土地。 （8）逐步建立政府土地儲(chǔ)備制度以及國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃管理制度，對(duì)未列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的土地禁止進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；支持國企“盤活”存量土地，完善國企改革中劃撥土地資產(chǎn)處置辦法，繼續(xù)進(jìn)行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點(diǎn)。目前，國土資源部正進(jìn)行有關(guān)土地儲(chǔ)備制度的研究。不久，土地儲(chǔ)備制度就會(huì)出臺(tái)。 （9）北京市政府鼓勵(lì)利用城市地下空間。 （10）國家鼓勵(lì)住宅郊區(qū)化。隨著市區(qū)產(chǎn)業(yè)的疏散和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的開發(fā)，遠(yuǎn)郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。 二、土地政策的主要走勢：北京城市建設(shè)實(shí)行的兩個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移是：把城市建設(shè)的重點(diǎn)逐步從市區(qū)向廣大遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移；市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。 城市市區(qū)土地利用的趨勢是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設(shè)用地。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內(nèi)危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改小區(qū)等。北京市國土房改局正加緊改造龍?zhí)段骼?、金魚池、牛街二期、天橋三角地和右外西莊等重點(diǎn)危改項(xiàng)目，改造完畢后將騰出大量存量建設(shè)用地。 加強(qiáng)市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)，是實(shí)施首都城市建設(shè)重點(diǎn)兩個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要措施。今后城市開發(fā)的重點(diǎn)將逐步轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊地區(qū)。但是，當(dāng)前遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)土地使用中還有“圈大院”的現(xiàn)象，土地使用率不高，人均城市建設(shè)用地面積大都在130平方米以上，不少地區(qū)建筑密度很低。市區(qū)邊緣集團(tuán)用地也較浪費(fèi)。今后在這些地區(qū)的開發(fā)中要十分節(jié)約用地，應(yīng)適當(dāng)提高這些地區(qū)的建筑密度。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊區(qū)將成為人們生活的首選地，開發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)郊區(qū)，為適應(yīng)住宅郊區(qū)化的趨勢而開發(fā)土地也是大有可為的。（劃撥、出讓(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)）目前土地供應(yīng)方式主要有兩種：劃撥和出讓。劃撥地的對(duì)象主要是行政事業(yè)單位用地、公益事業(yè)用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。而出讓地的對(duì)象主要是經(jīng)營性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業(yè)用地、辦公用地等。目前出讓有三種方式，即拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。拍賣、招標(biāo)方式有利于形成公開競爭、平等的機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場競爭，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價(jià)格具有一定的隨意性，不利于公平競爭。尤其是在協(xié)議出讓價(jià)格明顯偏低的情況下，為通過協(xié)議出讓方式取得土地的開發(fā)公司提供了炒賣土地的市場基礎(chǔ)。因此，在房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范時(shí)，不宜繼續(xù)采取以協(xié)議出讓為主的方式?？偟膩碚f，隨著城市土地的日趨緊張、土地市場的不斷完善，國家大力提倡土地出讓實(shí)行招標(biāo)和拍賣方式，不鼓勵(lì)實(shí)行協(xié)議方式出讓土地?！秶临Y源部關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》（國土資廳發(fā)〔1999〕第30號(hào)文）進(jìn)一步明確了這一點(diǎn)。今年北京市舉辦了第一次土地拍賣會(huì)，在拍賣的9塊土地中有3塊拍賣成交。今后將繼續(xù)推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點(diǎn)。北京市全市土地總面積16800平方公里。規(guī)劃市區(qū)的范圍東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本包含了城、近郊的8個(gè)區(qū)（不含永定河西側(cè)和海淀區(qū)山后）。真正對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有意義的土地供應(yīng)主要集中在城區(qū)和近郊的1000平方公里的面積。市區(qū)中心區(qū)范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積約300平方公里。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（19912010年）》的規(guī)定，全市規(guī)劃建設(shè)用地面積610平方公里。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，目前市區(qū)建成區(qū)面積約為454平方公里，因而總的增量建設(shè)用地即市區(qū)外延發(fā)展的部分還有156平方公里的土地供應(yīng)。而在市區(qū)，還有大量的存量建設(shè)用地，即危舊房改造、實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略而騰出來的建設(shè)用地。根據(jù)1990年對(duì)市區(qū)建成區(qū)內(nèi)居住區(qū)的調(diào)查，成片危舊房有221片。其中4個(gè)城區(qū)就有147片。屬于實(shí)施“退二進(jìn)三”、。此外，北京市各郊區(qū)、縣還設(shè)立了30個(gè)各種類型的開發(fā)區(qū)，，（，）。國家統(tǒng)計(jì)局1999年上半年對(duì)北京市各主要區(qū)縣的單位占地情況進(jìn)行了一次抽樣調(diào)查，結(jié)果如下：土地占地面積（平方米）區(qū)縣法人單位平均從業(yè)人數(shù)法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區(qū)438594552272西城區(qū)712452972827崇文區(qū)146101370875宣武區(qū)4994911995421朝陽區(qū)12373123706702海淀區(qū)851024161320豐臺(tái)區(qū)3785011022819754石景山區(qū)31561073982358小計(jì)741956，北京市從事第二產(chǎn)業(yè)的總?cè)藬?shù)約為200萬人左右，因此從事第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總用地約為19940公頃。這些土地都可供重新規(guī)劃建設(shè)。： （1）、參加舊城區(qū)改造。舊城區(qū)改造一般有兩種形式：危舊房居住區(qū)（成片危改區(qū)）改造和市中心區(qū)的工廠、單位按規(guī)劃要求搬遷或騰退后的原用地的再開發(fā)（分散改造項(xiàng)目）。成片危改區(qū)一般由各區(qū)、縣建委或危改辦公室確定和立項(xiàng)；分散改造項(xiàng)目的用地，一般由搬遷或騰退的企業(yè)、單位的上級(jí)主管部門（市政府和區(qū)縣的委、辦、局總公司和計(jì)劃單列集團(tuán)等）統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)。 （2）、參加新區(qū)建設(shè)。新區(qū)建設(shè)也有兩種形式：進(jìn)入市級(jí)開發(fā)區(qū)和參與邊緣集團(tuán)開發(fā)。市級(jí)開發(fā)區(qū)的供地由市級(jí)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)招商部門負(fù)責(zé)；邊緣集團(tuán)的開發(fā)一般由具有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的綜合城建開發(fā)公司（經(jīng)市建委審查通過）負(fù)責(zé)。市區(qū)中心地區(qū)是首都經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)?？傆玫孛娣e為324平方公里。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，該地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)正逐步從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型和高新技術(shù)方向轉(zhuǎn)化。同時(shí)，通過實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略，調(diào)整工業(yè)布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區(qū)的工業(yè)，為第三產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展用地。根據(jù)《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，北京市區(qū)中心地區(qū)各類用地的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿σ娤卤恚?市區(qū)中心地區(qū)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿Ρ憩F(xiàn)狀（1995）規(guī)劃（2010）19952010年的用地發(fā)展?jié)摿Γü暎┑仡愑玫孛娣e（公頃）比例（%）用地面積（公頃）比例（%）居住用地9646．7429．77行政辦公用地988．143．051363．564．21增加375．42商業(yè)金融用地1710．575．282299．207．10增加588．63文化娛樂用地441．211．36567．171．75增加125．96綠地1774．565．483693．3111．40增加1918．75工業(yè)用地倉儲(chǔ)用地公共設(shè)施用地對(duì)外交通用地道路廣場用地 據(jù)上表數(shù)據(jù)初步估計(jì),從現(xiàn)在到2010年,。,。近郊區(qū)中朝陽區(qū)和海淀區(qū)的土地開發(fā)潛力最大。(注:房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒一般將北京市的四個(gè)舊城區(qū)列為市區(qū),將朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山列為近郊區(qū))（1） 朝陽區(qū)土地開發(fā)潛力分析： 朝陽區(qū)作為北京市最大的城鎮(zhèn)郊區(qū)，擁有豐厚的土地資源、雄厚的轄區(qū)綜合資源和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。世界500強(qiáng)入住北京的154家企業(yè)有2/3落戶朝陽。豐富的涉外資源，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，巨大的市場潛力，廣闊的發(fā)展空間和濃郁的商務(wù)氛圍使朝陽區(qū)初具國際商務(wù)區(qū)的雛形，成為國際大公司登陸京城的首選之地。 其重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域CBD內(nèi)共有工業(yè)企業(yè)42家，調(diào)查結(jié)果顯示：42家企業(yè)總占地面積為2547027平方米，%。42家企業(yè)中占地5萬平方米以上的有13家，占地面積共計(jì)1455992平方米，為CBD內(nèi)主要可規(guī)劃用地。CBD區(qū)域可利用土地遠(yuǎn)期主要來源于工業(yè)企業(yè)和部分居民樓搬遷所騰出的用地，總體可利用土地約為280萬平方米（含現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目用地）。隨著北京中心商務(wù)區(qū)概念的形成，CBD區(qū)域地價(jià)升值，因此成為眾多開發(fā)商爭奪的目標(biāo)。集團(tuán)可關(guān)注這一區(qū)域，在適當(dāng)區(qū)位儲(chǔ)備土地。（2） 海淀區(qū)土地開發(fā)潛力分析 海淀區(qū)位于北京西部和西北部。其重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域中關(guān)村科技園區(qū)用地大體可以分為兩個(gè)部分：中心區(qū)和發(fā)展區(qū)。 A、中心區(qū)中心區(qū)南起西外大街，北至規(guī)劃公路一環(huán)，西起京密引水渠，東至八達(dá)嶺高速公路，總占地面積約75平方公里。中心區(qū)存量土地共計(jì)1187. 38公頃,分為三大部分。,是32個(gè)獨(dú)立地段的工廠及其附屬設(shè)施。其中大部分企業(yè)效益低下,屬于應(yīng)搬遷到遠(yuǎn)郊的部分。第二部分是居住區(qū)，,約8705戶,22356人。其中主要是平房且相當(dāng)一部分為危舊房，居民稠密、房屋破舊、交通混亂；區(qū)域容積率低下、建筑密度高、環(huán)境較差。第三部分是萬柳、八家綠化隔離地區(qū)，,其中,(含耕地205公頃)；,其中,()。 B、發(fā)展區(qū) 發(fā)展區(qū)范圍是規(guī)劃公路一環(huán)以北，海淀區(qū)山后地區(qū)、清河地區(qū)以及西三旗地區(qū)、回龍觀地區(qū)，地域范圍約280平方公里，其中農(nóng)用地約80平方公里。根據(jù)“園區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)滿足全部的建設(shè)規(guī)模將需要約40500畝的建設(shè)用地，其中通過對(duì)存量建設(shè)用地的集約化改造，可以整理出20000畝左右，占用農(nóng)地約20500畝。被占用的農(nóng)地中5000畝用于發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)；10500畝轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，這部分將通過農(nóng)地整理達(dá)到“占補(bǔ)平衡”。 中關(guān)村高科技園區(qū)發(fā)展?jié)摿o限，土地供應(yīng)較充足，未來土地升值極具潛力，集團(tuán)可重點(diǎn)關(guān)注這一地區(qū)的發(fā)展，儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，延伸品牌。 北京市政府不支持房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)土地，例如：轉(zhuǎn)讓土地給萬科時(shí)，到市計(jì)委、市開發(fā)辦等機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)有一定難度。 北京市準(zhǔn)備實(shí)行土地收購儲(chǔ)備制度，對(duì)土地實(shí)行統(tǒng)一出讓，這一政策將會(huì)堵截低價(jià)出讓的渠道，使土地開發(fā)商之間的競爭更加公平。北京市政府鼓勵(lì)開發(fā)商通過舊城改造和“退二進(jìn)三”的辦法來獲取建設(shè)用