【正文】 揭代理費(fèi)率將仍處于低費(fèi)率水平，2010年下半年隨著信貸政策的適度寬松，銀行間加大個(gè)貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力度，按揭費(fèi)率會(huì)反彈至合理水平。同時(shí)，某擔(dān)保將采取變換服務(wù)方式、爭(zhēng)取業(yè)務(wù)交換等措施來(lái)降低其影響，預(yù)計(jì)全年平均費(fèi)率 %。未來(lái) 25年，隨著市場(chǎng)的規(guī)范，按揭手續(xù)費(fèi)率將逐步提高，但基于對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的保守預(yù)計(jì)，以及不同城市之間的費(fèi)率差異，代理費(fèi)率預(yù)計(jì)為平均 %。 置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)作為某按揭代理業(yè)務(wù)的補(bǔ)充性業(yè)務(wù)，絕大部分業(yè)務(wù)量來(lái)自于按揭代理業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化，同時(shí)某擔(dān)保業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)在某地區(qū)自行拓貢獻(xiàn)一部分業(yè)務(wù)量。未來(lái)幾年內(nèi)，隨著某擔(dān)保業(yè)務(wù)操作和管理能力的提升，某地區(qū)的按揭代理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為擔(dān)保業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化率將逐步提高，預(yù)計(jì)從目前 55%提高到 70%左右，而異地市場(chǎng)轉(zhuǎn)化率仍按 50%保守預(yù)計(jì)。根據(jù)某金融，置業(yè)擔(dān)保和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在成熟市場(chǎng)有一定的互補(bǔ)性，在銀行政策限制和政府宏觀調(diào)控時(shí)，現(xiàn)金贖樓可作為擔(dān)保贖樓的有效補(bǔ)充。在正常市場(chǎng)政策和條件下，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)大約占總贖樓業(yè)務(wù)的 15%左右。置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓未來(lái) 5年業(yè)務(wù)量如下：?jiǎn)挝唬簝|元項(xiàng)目 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年某按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 55% 60% 65% 70% 70%某按揭轉(zhuǎn)化為擔(dān)保的業(yè)務(wù)總量 某區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)自行拓展總量 其它區(qū)域按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 50% 50% 50% 50% 50%其他區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)總量 贖樓業(yè)務(wù)總量 其中：現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù) 增長(zhǎng)率 80% 51% 41% 32% 31%擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù) 增長(zhǎng)率 132% 51% 41% 32% 31%擔(dān)保贖樓費(fèi)率相比按揭代理費(fèi)率，受政策影響較小，主要決定于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平。預(yù)計(jì)未來(lái) 5年內(nèi)不同區(qū)域和城市的費(fèi)率將維持在 %1%的水平?，F(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的資金周轉(zhuǎn)周期平均為每月 2次，平均每次周轉(zhuǎn)的費(fèi)率約 %，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年費(fèi)率水平將維持在 %上下。 小額信貸小額信貸業(yè)務(wù)是按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸，并不是主營(yíng)業(yè)務(wù)方向，此暫不計(jì)算在預(yù)測(cè)收入內(nèi)。綜上，未來(lái) 5年收入預(yù)測(cè)詳見(jiàn)下表：業(yè)務(wù) 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年按揭代理業(yè)務(wù)量（億元） 收費(fèi)率 % % % % %營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元） 1,350 2,541 3,770 5,534 7,524置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)量（億元） 收費(fèi)率 % % % % %營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元） 3,017 4,556 6,440 8,469 11,066現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)量（億元） 收費(fèi)率 % % % % %營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元） 1,229 1,855 2,622 3,449 4,506營(yíng)業(yè)收入合計(jì)（萬(wàn)元） 5,595 8,952 12,832 17,452 23,096 根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái) 5年某擔(dān)保凈利潤(rùn)維持在 15%~20%之間，伴隨規(guī)模擴(kuò)大逐年略有下降。成本費(fèi)用主要預(yù)測(cè)依據(jù)如下： 營(yíng)業(yè)稅金及附加：按營(yíng)業(yè)收入的 %預(yù)測(cè)。 固定工資：總體參照 2009年的平均水平分業(yè)務(wù)單獨(dú)預(yù)測(cè)。隨著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，未來(lái) 5年固定人力占收入的總體比例有所下降；同時(shí)結(jié)合通貨膨脹及消費(fèi)水平上漲，人均收入逐步提高。 業(yè)務(wù)提成：分業(yè)務(wù)單獨(dú)預(yù)測(cè)。隨著業(yè)務(wù)的規(guī)?；l(fā)展及市場(chǎng)的成熟，提成占收入的比重會(huì)逐步下降到市場(chǎng)平均水平。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)：隨著業(yè)務(wù)的規(guī)?；l(fā)展，公司營(yíng)運(yùn)效率會(huì)逐步提升，營(yíng)業(yè)費(fèi)用占收入的比重將逐步下降，但辦公室租金等營(yíng)業(yè)性開(kāi)支的市場(chǎng)價(jià)格水平會(huì)逐步上升，此外，隨著規(guī)?；l(fā)展，12年內(nèi)公司需在系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)方面投入增加，結(jié)合三者因素，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占收入的比例逐年上升。壞賬準(zhǔn)備：按揭代理、現(xiàn)金贖樓和擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)壞賬準(zhǔn)備分別按業(yè)務(wù)量的 2%、%和 %預(yù)計(jì)。未來(lái) 5年詳細(xì)利潤(rùn)預(yù)測(cè)如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元項(xiàng)目 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 營(yíng)業(yè)收入 5,595 8,952 12,832 17,452 23,096營(yíng)業(yè)稅金及附加 291 466 667 908 1,201成本費(fèi)用 3,518 5,749 8,179 11,058 14,790其中： 固定工資 1,469 2,369 3,416 4,667 6,190業(yè)務(wù)提成 1,322 2,172 2,966 3,861 5,136運(yùn)營(yíng)費(fèi) 727 1,209 1,796 2,531 3,464財(cái)務(wù)費(fèi)用 2 56 196 389 628壞賬準(zhǔn)備 341 525 746 992 1,302稅前利潤(rùn)總額 1,444 2,157 3,044 4,105 5,175所得稅 361 539 761 1,026 1,294凈利潤(rùn) 1,083 1,618 2,283 3,079 3,881凈利潤(rùn)率 % % % % % 投資回報(bào)分析假設(shè)未來(lái) 6~10年按 2014年的贏利水平繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，基于前述測(cè)算，項(xiàng)目的投資回報(bào)期為 ，10年測(cè)算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報(bào)酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。投資回報(bào)分析詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目 基期 2010 2011 2012 2013 2014 2015 16~18 2019歸屬于某的 凈利潤(rùn) 406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455項(xiàng)目投資額 4,608 凈現(xiàn)金流量 (4,608) 406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455累計(jì)凈現(xiàn)金流量 (4,608) (4,202) (3,595) (2,739) (1,585) (129) 1,326 5,692 7,148 內(nèi)含報(bào)酬率 18% 凈現(xiàn)值 1,840 回收期 第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及控制 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策按揭擔(dān)保政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策及銀行信貸政策變化，可能會(huì)導(dǎo)致交易量的變動(dòng)，影響業(yè)務(wù)量。 變換服務(wù)方式、爭(zhēng)取業(yè)務(wù)交換等措施來(lái)降低影響。 發(fā)揮綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新收費(fèi)品種，增加收費(fèi)點(diǎn)，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 未來(lái)進(jìn)行異地布局后，城市間政策差異可起到互相彌補(bǔ)的作用。 進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。小額信貸從日本小額信貸發(fā)展歷史看，每隔若干年，該行業(yè)容易因?yàn)椤敖栀J過(guò)多、利率過(guò)高、不當(dāng)清收”引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，導(dǎo)致政府階段性嚴(yán)格的政策管制，促使行業(yè)洗牌。小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策按揭擔(dān)保外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的短期急劇變化，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房能力的下降，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，通過(guò)業(yè)務(wù)量的提升增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)交易量下降的抵御能力。小額信貸 降低市場(chǎng)交易量。 對(duì)小額信貸業(yè)務(wù)，會(huì)削弱貸款客戶的還款能力，導(dǎo)致貸款不良率上升。小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策按揭擔(dān)保 戰(zhàn)略方向與市場(chǎng)變化不符。 經(jīng)營(yíng)策略與市場(chǎng)不適應(yīng)。設(shè)立研究部門，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，及時(shí)反饋市場(chǎng)變化并作出相應(yīng)調(diào)整。業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策小額信貸 未能如期展開(kāi)外包或資產(chǎn)服務(wù)，僅依靠資本金和 50%銀行借款發(fā)放貸款 同行惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格急劇下降。小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。 序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 1 成本費(fèi)用控制不當(dāng)。制定預(yù)算和計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行并及時(shí)修正。 2 企業(yè)內(nèi)部管理與發(fā)展速度不匹配，可能包括 IT技術(shù)、網(wǎng)點(diǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和財(cái)務(wù)管理等方面。在內(nèi)部管理上，重點(diǎn)加強(qiáng)人力資源、系統(tǒng)支持、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理、融資、財(cái)務(wù)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)。 3 關(guān)鍵管理人員流失。確定核心經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，落實(shí) 3年期間的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，搭建人員成長(zhǎng)通道；建立人員培養(yǎng)梯隊(duì)；建立中長(zhǎng)期激勵(lì)計(jì)劃。 1 市場(chǎng)交易量低于預(yù)期，業(yè)務(wù)量不足，收入無(wú)法覆蓋成本。進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，甚至調(diào)整目標(biāo)城市。 2 經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)，導(dǎo)致高成本運(yùn)作或市場(chǎng)營(yíng)銷策略不妥。嚴(yán)格制定公司收支計(jì)劃。建立定期營(yíng)銷分析會(huì)議制度，及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整。 序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 1 擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速，財(cái)務(wù)杠桿變大而可能帶來(lái)本金的損失。完善公司風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)管理的流程制度等。 2 各業(yè)務(wù)開(kāi)展可能會(huì)與計(jì)劃不符，或者各月業(yè)務(wù)量起伏較大，對(duì)資金的需求時(shí)多時(shí)少，造成資金閑準(zhǔn)確及時(shí)把握市場(chǎng)變化，根據(jù)季度業(yè)務(wù)需求制定資金投入計(jì)劃，可分次投入資金。依據(jù)帳面可用資金，在各業(yè)務(wù)間合理調(diào)配。對(duì)短期內(nèi)的業(yè)務(wù)收費(fèi)率進(jìn)行微調(diào)，以間接提高資金利用率，避免閑置。第十章結(jié)論 項(xiàng)目實(shí)施有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模；探討和發(fā)展日益增長(zhǎng)的存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)，符合某的戰(zhàn)略方向；能延展產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)；同時(shí)品牌疊加，實(shí)現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)。 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的投資回報(bào)期為 ，10年測(cè)算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報(bào)酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 從項(xiàng)目的必要性和投資效益分析，項(xiàng)目可行。但項(xiàng)目同時(shí)會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)和管理等風(fēng)險(xiǎn)，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。43