【正文】 業(yè)態(tài)。l 本項(xiàng)目的項(xiàng)目賣點(diǎn)主要有**市獨(dú)一無(wú)二的公園概念、獨(dú)特的文化背景、項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)、強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、物有所值高品質(zhì)物業(yè)、政府的全力支持等六大方面。l 根據(jù)公眾的期待、政府政績(jī)的需要、項(xiàng)目成本和效應(yīng)、建筑施工進(jìn)度分析，建議將2005年10月1日國(guó)慶節(jié)作為公園對(duì)游人正式開(kāi)放日，提前1月作為試開(kāi)放月?？傮w營(yíng)銷策略l 按經(jīng)營(yíng)效益和利潤(rùn)來(lái)源這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)劃分，項(xiàng)目可以分為純商業(yè)地產(chǎn)板塊、純公益地產(chǎn)板塊、綜合地產(chǎn)板塊、住宅地產(chǎn)板塊四大板塊，針對(duì)每個(gè)板塊采用適合自身特質(zhì)的營(yíng)銷策略。l 純商業(yè)板塊是指在公園中修建的用于餐飲、休閑、娛樂(lè)、超市等商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用的商業(yè)房產(chǎn)，在公園經(jīng)營(yíng)過(guò)程中純商業(yè)板塊是公園的重要利潤(rùn)來(lái)源。本板塊房產(chǎn)的籌建策略需要考慮房產(chǎn)用地劃入公園用地還是開(kāi)發(fā)用地。l 公園用地屬于公益性用地，其房產(chǎn)建成以后不能對(duì)外銷售，該房產(chǎn)的籌集主要由**城投公司出資開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)用地屬于商業(yè)性用地，在籌建時(shí)就可引入戰(zhàn)略合作伙伴，由**城投公司出土地，對(duì)方出資金，合作共建。l 純商業(yè)板塊直接采用對(duì)外招商的辦法，在招商的過(guò)程中可以采用**公司提出的“量身定做，定向招商”的策略。l 純商業(yè)板塊是公園經(jīng)營(yíng)過(guò)程中最重要的利潤(rùn)來(lái)源，其收入主要在于商家向城投公司交納的租金及管理費(fèi)等。l 純公益板塊主要是指入口廣場(chǎng)、道路、綠化等公園的基本配套部分中，在公園以后的營(yíng)運(yùn)中不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)，不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的部分建設(shè)項(xiàng)目。l 純公益板塊籌建需要?jiǎng)訂T全市各級(jí)政府部門、企事業(yè)單位共同參與建設(shè)，可按建設(shè)單位名稱不同設(shè)置市委綠化園區(qū)、市政府綠化園區(qū)、市人大綠化園區(qū)等綠化責(zé)任園區(qū)。l 入口廣場(chǎng)可以利用“成功人士回報(bào)家鄉(xiāng)”題材，動(dòng)員有**背景（**籍或在**生活、工作過(guò)一段時(shí)間）的成功人士，回報(bào)家鄉(xiāng)，建設(shè)“**市名人文化廣場(chǎng)”。l 園區(qū)道路可以考慮采用軍民共建、警民共建的思路，動(dòng)員**市駐軍和武裝部隊(duì)、警察局出資或出力修建，既弘揚(yáng)了**市擁軍愛(ài)民的傳統(tǒng)，又能解決園區(qū)道路建設(shè)。l 純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務(wù)，在這部分場(chǎng)地和設(shè)施的經(jīng)營(yíng)上，可以成立公園經(jīng)營(yíng)管理公司，提供統(tǒng)一管理和服務(wù)。l 由于純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務(wù)，所以其效益主要在社會(huì)效益上，經(jīng)營(yíng)效益很弱。l 綜合板塊是既帶公益性質(zhì)，又能通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)盈利產(chǎn)生收入的部分場(chǎng)地和設(shè)施。包括由保留山體改造的植物園部分、游樂(lè)場(chǎng)所和游樂(lè)設(shè)施部分、文化館、圖書(shū)館、體育館等。l 苗圃園區(qū)可以同**市綠化局（園林綠化大隊(duì)）聯(lián)合籌建，考慮以后即將成立綠化公司，建議在本次即可與**市綠化局（園林綠化大隊(duì)）合作成立綠化公司，共同建設(shè)苗圃園區(qū)。l 花卉園區(qū)可同**市相關(guān)花卉公司聯(lián)合籌建，可以以綠化公司的名義同這些花卉公司合作，作為這些花卉公司的基地。l 藥材園區(qū)可同**市藥材公司和全國(guó)范圍內(nèi)的中草藥研究機(jī)構(gòu)、醫(yī)科院校合作，建設(shè)為這些單位的藥材基地和藥學(xué)教學(xué)和科研基地。l 游樂(lè)場(chǎng)地及設(shè)施是盈利能力較強(qiáng)的公益性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可以直接作為招商項(xiàng)目，對(duì)外招商，由經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)建設(shè)，讓其擁有810年經(jīng)營(yíng)權(quán)，合同期滿后，該場(chǎng)地和設(shè)施移交城投公司。l 文化館由市文化局和文化部門組織相關(guān)力量與城投公司聯(lián)合籌建；圖書(shū)館可由省、市圖書(shū)館兩級(jí)文圖書(shū)館與城投公司聯(lián)合建設(shè)；體育場(chǎng)地及設(shè)施由省、市兩級(jí)體育主管部門和城投公司聯(lián)合建設(shè)。l 綜合板塊經(jīng)營(yíng)策略為，城投公司負(fù)責(zé)商氣、人氣營(yíng)造，收取管理費(fèi)等管理和服務(wù)性工作，籌建單位負(fù)責(zé)前1015年經(jīng)營(yíng)，期滿后經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)交城投公司的策略。l 綜合板塊既是公益性行為，又是商業(yè)性行為，其收入主要來(lái)源于城投公司直接經(jīng)營(yíng)部分收入和對(duì)外租賃部分的租金收入。l 住宅板塊主要指城投公司在打造“**城市花園”周邊環(huán)境，聚集商氣和人氣，塑造“**城市花園”品牌后，通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)**市開(kāi)發(fā)商資源，開(kāi)發(fā)周邊住宅的部分。l 在住宅板塊上，]城投公司要始終堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一管理的原則，發(fā)揮對(duì)住宅板塊開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)作用，堅(jiān)持整個(gè)區(qū)域統(tǒng)一在“**城市花園”的品牌下，做大做強(qiáng)“**城市花園”品牌。l 住宅板塊經(jīng)營(yíng)的基本原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一管理”。城投公司主要采用“用商業(yè)和公益板塊帶動(dòng)住宅的建設(shè)，提升土地價(jià)值，走土地開(kāi)商的道路”的經(jīng)營(yíng)策略。l 住宅板塊的收益是“**城市花園”運(yùn)作中最大的收益和利潤(rùn)來(lái)源，也是“**城市花園”運(yùn)作的目標(biāo)，住宅板塊的主要收益是土地增值帶來(lái)的收益和直接開(kāi)發(fā)帶來(lái)的收益。營(yíng)銷推廣策略l 營(yíng)銷推廣主要采用以大型活動(dòng)推廣作為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中的主線，不斷以有影響力的活動(dòng)連接、影響、并逐漸以看得見(jiàn)的真實(shí)打動(dòng)投資者和經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者。l 項(xiàng)目銷售和招商現(xiàn)場(chǎng)周邊商業(yè)環(huán)境應(yīng)與項(xiàng)目的高品位相一致，讓商家體會(huì)到專業(yè)服務(wù)的水準(zhǔn)，欣賞到專業(yè)服務(wù)的工作精神。l 項(xiàng)目宣傳等資料印刷品設(shè)計(jì)風(fēng)格也應(yīng)與項(xiàng)目的品位相一致，制作應(yīng)細(xì)致精美，圖片清晰，方案流暢。l 采用“政府+企業(yè)+商家”的形式，組織政府、專家學(xué)者和商家舉行“公園商業(yè)經(jīng)營(yíng)”，“公園與商業(yè)”媒體研討，為項(xiàng)目進(jìn)行新聞炒作，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力。l 在招商取得成功，商家準(zhǔn)備就緒后，舉行統(tǒng)一盛大的開(kāi)業(yè)儀式，與開(kāi)發(fā)商、商家聯(lián)合舉行一些慶祝活動(dòng)，為項(xiàng)目正式經(jīng)營(yíng)預(yù)熱造勢(shì)。l 軟硬結(jié)合，強(qiáng)勢(shì)推出，并以公關(guān)活動(dòng)作重點(diǎn)突破，并注意招攬國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的注意。l 廣告的對(duì)象不僅是商家，而且還應(yīng)該有本地的消費(fèi)者，通過(guò)多方互動(dòng)，共同提升項(xiàng)目人脈商氣。l 根據(jù)項(xiàng)目訴求點(diǎn)的營(yíng)銷策劃，建議選用**日?qǐng)?bào)、**電視臺(tái)、成都商報(bào)、華西都市報(bào)、四川電視臺(tái)等，以達(dá)到直觀、權(quán)威的效果。l 通過(guò)對(duì)目標(biāo)商家的回訪確定效果，了解商家與消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目餐飲、休閑、娛樂(lè)概念的理解，不斷修正業(yè)態(tài)定位。商業(yè)運(yùn)作策略l 結(jié)合“**城市花園”商業(yè)地產(chǎn)部分的目標(biāo)要求和專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方法，擬定以下階段性運(yùn)營(yíng)策略：第一階段為招商導(dǎo)入期，第二階段為招商突破期，第三階段為招商鞏固期，第四階段為招商維護(hù)期。l 招商策略為定向?yàn)橹?，整合?shí)施；主次分明，把握節(jié)奏；要依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)主力商家及牽頭租戶實(shí)行定向招商，并安排招商人員重點(diǎn)落實(shí)適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。l 對(duì)商家要進(jìn)行正面激勵(lì)和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)商家提出經(jīng)營(yíng)建議，表現(xiàn)最大的真誠(chéng)度，贏得商家的信賴。充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對(duì)策略。l 業(yè)主策略為合理規(guī)劃，引導(dǎo)實(shí)施；特殊矛盾，積極應(yīng)對(duì)；對(duì)有對(duì)立情緒、不配合的業(yè)主要采取個(gè)別溝通或轉(zhuǎn)移矛盾、無(wú)形施壓、冷處理及難題回饋、小利驅(qū)動(dòng)等辦法，使業(yè)主認(rèn)同租賃方案。l 規(guī)劃策略為統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)廣告位、商家店招、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)、POP廣告等，有較高的信息能見(jiàn)度；合理規(guī)劃項(xiàng)目周邊區(qū)域，吸引消費(fèi)者。l 管理策略為營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商人員的工作積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個(gè)人在專業(yè)中的特長(zhǎng)，定期組織專業(yè)培訓(xùn)。l 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，原則上采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹(shù)立商家經(jīng)營(yíng)信心。28 / 2